山雨欲來風(fēng)滿樓。中國樓市短期震蕩調(diào)整，中長期增長趨勢依舊，但開發(fā)商躺著賺錢、粗放經(jīng)營的時代已經(jīng)一去不復(fù)返。我們將迎來樓市的白銀時代，市場細(xì)分，壟斷競爭激烈，行業(yè)集中度提高。沒有核心發(fā)展戰(zhàn)略、價值趨向不清晰、管理不規(guī)范透明、沒有健全合理機(jī)制的房企難免會被市場無情淘汰。這是一個艱難的時代，也是一個充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的時代。

綠地今年動作頻頻。6月中旬，綠地借殼金豐投資成功登陸A股市場，估值高達(dá)667.3億元。重組后，上海格林蘭即原綠地員工持股28.83%；上海國資委通過旗下的全資子公司上海地產(chǎn)集團(tuán)和上海城投公司總計持股46.25%，其他股東持股24.92%。上市公告指出，上海市國資委并不參與日常經(jīng)營管理，且持股比例不能對公司形成控制。這意味著國有股東財務(wù)投資人的角色未變，上海格林蘭實質(zhì)上掌控公司的日常經(jīng)營和管理。這可謂是張玉良苦心孤詣的結(jié)果：不會輕易遭遇萬科當(dāng)前面臨的“門口野蠻人”的威脅。至此，綠地通過金豐投資和盛高置地打通了兩個融資平臺，為今后發(fā)展提供了強(qiáng)大的資金支持。

在2014年樓市震蕩、房企A股上市融資閘門關(guān)閉長達(dá)三年之久的情況下，綠地能夠打破常規(guī)，是因為趕上了國企改革浪潮，實現(xiàn)了混合所有制改革，社會公眾持股不低于10%。同時，綠地增發(fā)20.87億股，引入平安、鼎暉、匯盛聚智、普羅投資、國投協(xié)力五家戰(zhàn)略投資者的117.3億元資金，不僅增強(qiáng)了資本實力，而且將國有股權(quán)比例降到了50%以下，企業(yè)股權(quán)更加多元化，運行機(jī)制更加市場化。具有行業(yè)影響力的戰(zhàn)略投資者，市場化程度高，競爭力強(qiáng)，市場化經(jīng)營管理理念與綠地高度一致，更有利于綠地未來在產(chǎn)業(yè)拓展、產(chǎn)融結(jié)合等方面實現(xiàn)資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展。這是綠地的長遠(yuǎn)打算之一，也較為符合綠地當(dāng)前以及未來發(fā)展的需要。

綠地布局商業(yè)地產(chǎn)較萬科早得多，特點為超高層地標(biāo)性建筑物，大部分賣出，只持有小部分最好的物業(yè)，并提出“智慧城鎮(zhèn)”、“產(chǎn)城一體化”等發(fā)展戰(zhàn)略，容易得到地方政府的支持，降低拿地成本。截至2013年11月，綠地?fù)碛袡?quán)益土地儲備6072萬平方米，高于萬科的4537萬平方米。綠地在進(jìn)軍海外地產(chǎn)方面要比萬科激進(jìn)得多。綠地的海外業(yè)務(wù)已布局四大洲七個國家的11個城市，項目投資額超過100億美元。萬科目前僅布局了舊金山、新加坡、紐約三個城市，并表明海外市場比重最多只能占萬科總量的20%。這都是綠地的特點和優(yōu)勢。

綠地2013年的銷售面積約1660萬平方米，銷售額1625億元，與萬科有約70億元的差距。綠地顯得咄咄逼人，2014年的銷售計劃是2400億元，有望趕超萬科。然而超越萬科似乎是一個魔咒，遠(yuǎn)有孫宏斌順馳地產(chǎn)的售賣他人，近有宋衛(wèi)平綠城的悲劇辛酸，綠地能否超越萬科，依然存疑，更多的是對自身的挑戰(zhàn)。2013年綠地的資產(chǎn)負(fù)債率為87%，萬科78%；真實資產(chǎn)負(fù)債率，綠地61%，萬科46%，凈負(fù)債率，綠地289%，萬科42%。由此可見綠地財務(wù)杠桿更高，意味著風(fēng)險更大，綠地更加激進(jìn)，萬科相對保守。另外，土地布局中，綠地三四線及中西部占比要高于萬科，在樓市行情下行的情況下，對綠地而言也是一種威脅和挑戰(zhàn)。

國企改革為綠地股權(quán)改革帶來機(jī)遇，未來綠地能否持續(xù)發(fā)揮自身優(yōu)勢，應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險和挑戰(zhàn)，將取決于綠地長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的制定以及合理、清醒的價值取向。

編輯/伯倩chinasoe@foxmail.com