時隔160天，首單土地流轉(zhuǎn)信托至今“引而未發(fā)”。

去年10月10日，中信信托公告稱：“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301期”正式成立，這意味著國內(nèi)首單土地流轉(zhuǎn)信托正式落地。

一直以來，金融服務(wù)的不對稱和相對滯后成為制約農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要瓶頸，在此背景下，土地流轉(zhuǎn)信托應(yīng)運而生，業(yè)界預(yù)測，其將在促進土地規(guī)模流轉(zhuǎn)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)真正發(fā)展發(fā)揮重要作用。

如此重要的土地流轉(zhuǎn)信托為何難以成行？其背后又有哪些因素掣肘？筆者通過實地采訪，一層層揭開隱藏其深處的種種原因。

示范園運營遭遇瓶頸

2011年下半年，安徽帝元生物科技有限公司通過招商引資落戶埇橋區(qū)朱仙莊鎮(zhèn)，并成立了帝元公司，意在打造包括種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源、設(shè)施農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)科研五大板塊的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)示范園。在埇橋區(qū)和朱仙莊鎮(zhèn)政府的支持下，帝元公司分兩批從朱仙莊鎮(zhèn)下轄的朱廟村、塔橋村流轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)用地5411.42畝。

然而，筆者實地走訪后發(fā)現(xiàn)，原先五大板塊的規(guī)劃只有種植業(yè)得以順利開展。帝元公司總經(jīng)理張啟明接受筆者采訪時稱，其余四大板塊中的養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源都是示范園的核心項目，目前均已立項，但是卻遇到土地性質(zhì)、資金方面的瓶頸。

“后續(xù)養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源項目的節(jié)能評估、環(huán)境評估、專家論證和可行性報告均已通過，我們已經(jīng)拿到了發(fā)改委下發(fā)的項目立項的文件，但是受到土地性質(zhì)的制約，示范園里的土地都是耕地，根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，耕地只能種植農(nóng)作物，我們后續(xù)的養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源無法在耕地上開展，希望政府能幫助解決項目建設(shè)用地問題?！睆垎⒚髡f道。

朱仙莊鎮(zhèn)黨委副書記姜勁松表示，示范園耕地性質(zhì)確實制約其后續(xù)項目發(fā)展，眼下比較可行的方案是土地置換，即通過復(fù)墾其他土地，在保證總耕地面積不變的基礎(chǔ)上，把示范園的耕地置換成一般農(nóng)用地，但是苦于沒有指標(biāo)。

姜勁松坦言了解示范園的難處?！皟H靠糧食豐產(chǎn)一個項目的產(chǎn)出要覆蓋土地流轉(zhuǎn)費用和維持企業(yè)運轉(zhuǎn)費用，企業(yè)非常困難。我們?nèi)ツ昃鸵呀?jīng)向省里申報指標(biāo)，至今已過半年，依然沒有得到批準(zhǔn)?！?/p>

融資難 資金鏈承壓

筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前支撐示范園運轉(zhuǎn)的主要靠帝元公司自有資金以及政府補貼。

根據(jù)安徽省宿州市金融辦提供的《埇橋區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托計劃開展情況》顯示，截至2013年11月底，帝元公司自示范園項目啟動后，已先后投入7500萬元，建成3000多平方米的宿舍樓和綜合樓，7000多平方米的玻璃連棟大棚，13棟溫室大棚等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，示范園項目出現(xiàn)了資金短缺。此外，帝元公司已先后三次轉(zhuǎn)給朱仙莊鎮(zhèn)財政所土地租金1476萬元。

張啟明坦言，示范園成立至今投入已接近1億元，但目前沒有利潤，公司只能繼續(xù)追加投資。

除了帝元公司自身大手筆投入，當(dāng)?shù)卣步o了不少補貼。姜勁松稱，政府方面自2011年至今，前后補貼接近4000萬元。

“首先我們承擔(dān)了40%的土地流轉(zhuǎn)費用，還包括農(nóng)業(yè)補貼，糧補、財政、基礎(chǔ)配套設(shè)施都需要政府出資?！苯獎潘筛嬖V筆者，“2012年，我們爭取農(nóng)業(yè)綜合項目1800萬元；另外，農(nóng)業(yè)水利科技方面爭取了一部分扶植資金，2011年10月以來，扶持資金和區(qū)政府補貼要超過1500萬元，如果加上農(nóng)業(yè)綜合項目，接近4000萬元?！?/p>

張啟明表示，示范園五大板塊耗資龐大，帝元公司自身財力有限，也曾動過向銀行融資的腦筋，但是卻苦于沒有銀行認(rèn)可的抵押物。

“銀行貸款質(zhì)押登記需要產(chǎn)權(quán)證，但是示范園的土地都是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的，我們無法辦理各種有效權(quán)證，所以說銀行貸款這條路走不通?！睆垎⒚髡f道。

談到農(nóng)企融資，姜勁松嘆了口氣?！澳壳搬槍r(nóng)企的融資平臺太少了，商業(yè)銀行對農(nóng)企融資門檻設(shè)的很高，一般都要求抵押，但是農(nóng)用地不能抵押，農(nóng)村住房商業(yè)銀行也看不上?！?/p>

“除了商業(yè)銀行，現(xiàn)在農(nóng)企融資更多的還是通過地方農(nóng)村合作信用社、村鎮(zhèn)銀行。但此類金融機構(gòu)受資產(chǎn)負(fù)債比限制，以小額資金貸款為主。”安徽省宿州市金融辦相關(guān)人士表示：“農(nóng)企或者嘗試接觸小貸公司等民間資金，但年化18%收益率只適合短期拆解，農(nóng)企借貸的錢周期長，回報慢，不適合。”

信托融資仍未到賬

由于資金承壓，帝元公司和中信信托進行聯(lián)系，希望獲得中信信托的資金支持。

經(jīng)過中信信托、帝元公司和埇橋區(qū)政府三方共同醞釀，決定設(shè)立以農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托產(chǎn)品的合作項目，由埇橋區(qū)政府對分散的農(nóng)戶土地經(jīng)營使用權(quán)進行歸集后，將農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托財產(chǎn)委托給中信信托指定的第三方企業(yè)帝元公司經(jīng)營管理。該項目于2013年9月簽訂協(xié)議，10月10日正式對外發(fā)布。

鑒于流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)將于2025年10月到期，該信托計劃設(shè)立將從2013年9月開始至2025年9月終止，信托期限12年。

“中信信托的介入意味著原來帝元公司在示范園項目的地位發(fā)生了改變，帝元公司由投資方和土地使用權(quán)擁有企業(yè)，變?yōu)橹行判磐械姆?wù)運營商和項目投資方?！卑不帐∷拗菔薪鹑谵k相關(guān)人士告訴筆者。

“埇橋區(qū)政府作為第一委托人參與信托項目，朱仙莊鎮(zhèn)兩個村的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給村委會，再由村委會流轉(zhuǎn)給鎮(zhèn)政府，鎮(zhèn)政府再流轉(zhuǎn)給區(qū)政府，區(qū)政府將5400多畝土地使用權(quán)委托給中信信托經(jīng)營管理，定期獲得土地租金和信托收益。中信信托作為受托人介入經(jīng)營管理，已計劃向示范園項目提供融資1.1億元，年化利率10%，推動示范園發(fā)展?！鄙鲜鋈耸肯蚬P者詳解了這筆融資過程。

張啟明告訴筆者，這筆資金本用以支持后續(xù)生物質(zhì)能源、養(yǎng)殖業(yè)等項目開展，但是這些項目卻因土地性質(zhì)問題無法如期正常開展，故中信信托資金遲遲未能到位。

“中信信托的融資款項必須根據(jù)項目進度?？顚Ｓ茫罄m(xù)項目開展前，我們也不希望使用這筆資金，畢竟要承擔(dān)近10%的融資成本?！睆垎⒚髡f道。

中信信托相關(guān)人士接受筆者采訪時也坦言，給予示范園的融資確實還未開始募集。

“信托資金的使用需要符合我們的放款條件，示范園后續(xù)項目還需相關(guān)政府部門批準(zhǔn)才能開展，中信信托只會在項目開啟需用資金的時點才會打款，已經(jīng)有機構(gòu)積極與我們咨詢相關(guān)合作事宜，不過募資方式到底是集合信托還是單一信托仍無定論?！鄙鲜鋈耸扛嬖V筆者：“一旦項目審批通過，在法律允許的范圍內(nèi)，中信信托就可以提供資金支持?！?/p>

出租土地農(nóng)戶收益有保障

由于土地流轉(zhuǎn)信托計劃是將分散于各農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)集中整合，并視情況進行土地整理和農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)投資，出租給專業(yè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司、家庭農(nóng)場或種糧大戶，通過集約化經(jīng)營提升農(nóng)戶的地租收益。因此信托計劃的成功取決于農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)信托財產(chǎn)的順利交付和承租方未來經(jīng)營情況良好足以保障和提升農(nóng)戶地租收益。

中信信托董事長蒲堅在《解放土地——新一輪土地信托化改革》一書中透露，“中信-農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301期”的風(fēng)險控制措施，除了保證土地整體承租、審查農(nóng)企經(jīng)營能力外，一些條款的設(shè)立保證了當(dāng)面臨各種不利環(huán)境時農(nóng)戶的利益。

比如帝元公司承諾，確保信托計劃實際獲得的租金收入不足以支付農(nóng)戶基本收益時，帝元公司應(yīng)按中信信托要求向信托計劃補足該等資金缺口；要求承租企業(yè)購買農(nóng)業(yè)保險以對抗農(nóng)業(yè)市場波動的市場風(fēng)險，保證農(nóng)地租金。

此外，該信托計劃設(shè)置可提前終止等止損機制。“如出現(xiàn)重大不利情況（政策、經(jīng)營等方面的原因）時，信托計劃提前終止時，中信信托返還農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)信托財產(chǎn)，將出租土地的權(quán)利和義務(wù)移交給農(nóng)戶。”

中信信托對帝元公司評估后認(rèn)為：示范園項目正式運轉(zhuǎn)后年平均利潤約1.63億元，預(yù)計所得稅約為4081.72萬元。

根據(jù)安徽省宿州市金融辦去年12月完成的《埇橋區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托計劃開展情況》，示范園引入中信信托后，原定土地租金標(biāo)準(zhǔn)保持不變，只是給付方式有所調(diào)整。

原來帝元公司將土地租金轉(zhuǎn)交給朱仙莊鎮(zhèn)財政所，由鎮(zhèn)政府分配給農(nóng)戶；今后帝元公司要將土地租金付給中信信托，由中信信托支付給區(qū)政府，再由區(qū)政府分配給農(nóng)戶。

同時，今后示范園經(jīng)營收益，帝元公司直接投資部分可收取回報，通過招商引資還可以收取管理費，中信信托選定帝元公司作為運營商，還需按50元/畝/年支付管理費；示范園土地增值收益部分按照三七開分配，中信信托得30%，埇橋區(qū)政府得70%，埇橋區(qū)政府再將這部分增值收益全部分配給農(nóng)戶。

中信信托在獲取貸款利差收益之外，也有可能獲取增值收益（土地增值收益：因中信信托加強對土地整理、水利、道路等投入，提升土地功能和產(chǎn)出率而增加的土地租金等）。不過，筆者從宿州市金融辦相關(guān)人士處獲悉，由于土地增值過程比較漫長，村民尚未收到這部分收益。

此外，目前中信信托、帝元公司和埇橋區(qū)政府未就風(fēng)險分擔(dān)作出具體約定，將在近期進行細(xì)化討論。但原則上已確定對農(nóng)村土地信托項目進行特殊處理，委托方不承擔(dān)風(fēng)險，不論經(jīng)營狀況如何，確保農(nóng)民基本地租的給付。

新一期土地流轉(zhuǎn)啟動暫無時間表

盡管示范園遭遇土地性質(zhì)限制、資金緊張等問題，但張啟明依然對示范園未來充滿信心。他相信，2014年年底前，示范園五大板塊中的設(shè)施農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)科技孵化器都將順利啟動。

據(jù)其透露，示范園項目規(guī)劃總投資約10.5億元，其中養(yǎng)殖業(yè)計劃投入2.6億元，生物質(zhì)能源2.25億元，他表示，養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源、三網(wǎng)合一設(shè)施農(nóng)業(yè)是示范園的核心項目。

“養(yǎng)殖業(yè)方面我已經(jīng)與正大集團簽訂合作協(xié)議，由我們先期投入1.5億元，搭建養(yǎng)殖平臺，租給正大使用，養(yǎng)豬場規(guī)模約為10萬頭生豬，正大集團自產(chǎn)自銷，我們按照投資回報的13%收取租金，估算下來每年接近2000萬元的租金收入，后期再投入1.1億元?！睆垎⒚髡f道。

“生物質(zhì)能源是利用種植農(nóng)作物的秸稈、養(yǎng)殖業(yè)的排泄物，通過生物質(zhì)技術(shù)生產(chǎn)沼氣供給地方發(fā)電，還可以生產(chǎn)天然氣對外銷售?！睆垎⒚鞲嬖V筆者：“如果示范園五大板塊全部啟動，建成投產(chǎn)后每年的凈利潤在4000萬～5000萬元。”

姜勁松也對示范園未來表示樂觀。“政府已申請世界銀行貸款1000萬美元，目前部分款項已經(jīng)到位，再加上中信信托的融資，示范園資金問題可以得到有效解決。”

不過，談及示范園第三期土地流轉(zhuǎn)何時啟動，張啟明表示目前暫無時間表?！笆痉秷@規(guī)劃啟動占地面積1萬～2萬畝耕地，建設(shè)期限為5年。目前第一期3400畝，第二期2000畝，后續(xù)是否繼續(xù)流轉(zhuǎn)要根據(jù)我們公司的經(jīng)營需要，一旦解決了資金、土地性質(zhì)問題，第三期應(yīng)該能夠順利啟動?！睆垎⒚髡f道。