葉曉華

中國上市公司法律風險實證研究課題組組長，北京中銀律師事務所高級合伙人

萬科集團總裁郁亮不久前表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，進入白銀時代。雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時代，但白銀仍然是貴金屬。言下之意，盡管不再金玉滿堂，但是房地產(chǎn)行業(yè)豐衣足食依然不成問題。

按照“房地產(chǎn)行業(yè)斑馬論”的觀點，郁亮顯然是個樂觀主義者，他看到的房地產(chǎn)行業(yè)這只斑馬是白底黑斑，我則是個悲觀主義者，因為我看到的是黑底白斑。坦率地說，我不認為房地產(chǎn)業(yè)會馬上迎來白銀時代，從法律風險精細化管理的角度看，房地產(chǎn)業(yè)首先要迎來的恐怕是公堂時代，只有應對有方，才有可能進入白銀時代。

官商模式引起的法律風險首當其沖。這一模式曾是黃金時代眾多房地產(chǎn)商的選擇，也是房地產(chǎn)商大發(fā)橫財?shù)慕輳健５谌缃穹锤瘮〉男蝿菹?，這一模式恐將帶來致命的后果。大批官員已經(jīng)因此被雙規(guī)或是鋃鐺入獄，以官商模式起家的房地產(chǎn)商遭清算恐怕也是為時不遠。

其次，房地產(chǎn)質(zhì)量法律風險生命周期已到，開始進入爆發(fā)期，房地產(chǎn)業(yè)法律風險回歸行業(yè)屬性。使用瘦身鋼筋等不合格建材引起的房屋質(zhì)量法律風險的生命周期比較長，八年、十年甚至更長時間都很常見，這些蟄伏于房地產(chǎn)瘋狂時代的法律風險如今已經(jīng)陸續(xù)到了生命周期的爆發(fā)期，考慮到中國房地產(chǎn)市場化以來的建設規(guī)模，以及黃金時代房地產(chǎn)主要被當做投資產(chǎn)品導致的對房屋質(zhì)量的忽視（當房屋被當做投資產(chǎn)品時，房地產(chǎn)開發(fā)商急于快速拿地蓋房對房屋質(zhì)量疏于管理，常見的層層分包導致成本壓力劇增，可能引發(fā)的房屋質(zhì)量堪憂，而購買者則根本不關心房屋的質(zhì)量，因為很多人根本不打算住，房屋質(zhì)量問題因此被掩蓋），已經(jīng)陸續(xù)爆發(fā)的房屋質(zhì)量法律風險一旦大規(guī)模爆發(fā)或?qū)⒔o房地產(chǎn)業(yè)帶來意想不到的災難。房屋質(zhì)量法律風險的嚴重性體現(xiàn)在房地產(chǎn)商的賠償責任不僅僅限于房屋本身，由于房屋質(zhì)量必然引發(fā)的人身、財產(chǎn)賠償以及其他相關責任，恐怕也是一個天文數(shù)字。

再次，在房地產(chǎn)停滯和下行期間，房地產(chǎn)開發(fā)商，業(yè)主和潛在的購房者的心態(tài)都將發(fā)生巨大的變化，這種變化將打破房地產(chǎn)行業(yè)各方參與者原有的權(quán)利與義務的平衡，引發(fā)大量法律風險。

從房地產(chǎn)商的角度看，傳統(tǒng)銷售的受阻，可能引發(fā)銀行信貸或民間借貸法律風險的爆發(fā)，導致資金鏈斷裂。與此同時，由于利潤空間受到強力擠壓，房地產(chǎn)商成本控制壓力進一步加大，出現(xiàn)房屋建筑質(zhì)量法律風險以及不能兌現(xiàn)原先銷售承諾的可能性也會隨之上升。在成本控制的壓力下，這些產(chǎn)品質(zhì)量法律風險及其相關的侵權(quán)法律風險產(chǎn)生的可能性大大增加，房地產(chǎn)商法律風險敞口完全打開。房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境已經(jīng)開始發(fā)生質(zhì)的變化，房地產(chǎn)商需要面臨企業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)模式、營銷模式等方面的根本性調(diào)整，這些調(diào)整同樣會導致新的法律風險的出現(xiàn)。

從業(yè)主的角度看，隨著房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的屬性逐漸喪失，業(yè)主心理發(fā)生巨大變化，投資房產(chǎn)導致的巨額損失將會迫使業(yè)主尋找各種要求賠償和退房的借口。業(yè)主想要挽回損失，最有可能得到法律支持的房屋質(zhì)量法律風險將會成為訴求的重點，這意味著那些原本隱藏的法律風險，例如使用瘦身鋼筋等法律風險的生命周期將在業(yè)主刻意的尋找中大大縮短，從而為房地產(chǎn)商帶來致命的風險。

公堂時代，法律風險不僅數(shù)量和種類都大大增加，且更多的可能事關生死?？梢钥隙?，那些處理不當房地產(chǎn)商將面臨出局和破產(chǎn)的命運。

所以，房地產(chǎn)商首先要考慮的是如何度過艱難的公堂時代，而不是所謂的白銀時代。要解決上述法律風險，簡單地找?guī)讉€大牌律師恐怕于事無補，這實際上是一個法律風險的管理問題，要先做專項研究，系統(tǒng)分析后，才能提出解決方案，按照方案的要求聘請大牌律師按圖索驥，解決具體法律問題，安然度過公堂時代，讓房地產(chǎn)斑馬成為一匹真正的白底黑斑的斑馬。