時(shí)隔兩年之后，上海再次試水商業(yè)性“以房養(yǎng)老”。

經(jīng)歷過2013年的輿論質(zhì)疑，金融機(jī)構(gòu)對最終房屋將作為抵押物收歸銀行處置的“倒按揭”業(yè)務(wù)更加謹(jǐn)慎。而更廣義的“以房養(yǎng)老”，包括“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”等產(chǎn)品，則迅速收到了市場的積極反饋。

多元化為商業(yè)性“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品落地提供了可能性。

作為基礎(chǔ)養(yǎng)老的補(bǔ)充手段之一，“以房養(yǎng)老”受既有觀念影響被長期誤讀，頻遭冷遇。要想真正讓其符合實(shí)際需求，不斷完善獲得長期穩(wěn)定發(fā)展，還需解決法律空白、制度設(shè)計(jì)、信用建設(shè)等諸多問題。

租房養(yǎng)老和換房養(yǎng)老

2013年12月初，上海銀行以“房屋管家”為名正式推出了“以房養(yǎng)老綜合服務(wù)平臺”，主要內(nèi)容是提供代理租房、房屋買賣等服務(wù)。與“倒按揭”受到的冷遇不同，“租房養(yǎng)老”和“換房養(yǎng)老”很快出現(xiàn)了成功案例。

63歲的陳桂娣是一名失獨(dú)老人，每月退休金為2000元左右，一直靠出租自己第二處房產(chǎn)補(bǔ)貼生活。但隨著年齡的增長，她對房屋維護(hù)、房租追討等繁瑣事務(wù)漸漸力不從心。在上海銀行一位工作人員的介紹下，她選擇了由房屋中介機(jī)構(gòu)21世紀(jì)不動產(chǎn)提供的“金色管家”業(yè)務(wù)。

“金色管家”是21世紀(jì)不動產(chǎn)的一項(xiàng)既有業(yè)務(wù)。具體做法是，由中介機(jī)構(gòu)直接與房屋業(yè)主簽約，定期向房主支付租金。合同期內(nèi)的房屋維護(hù)、租客選擇，以及實(shí)際收取租金等工作，都由中介一手包辦。

上海銀行的養(yǎng)老金客戶在接受“金色管家”服務(wù)時(shí)，可以獲得一定程度的優(yōu)惠，包括免傭金，以及“免租期”縮短等。一般在與房主簽約時(shí)，中介機(jī)構(gòu)都會預(yù)留45天以上的“免租期”，在期間內(nèi)免予支付房租。

另一種模式——“換房養(yǎng)老”更為簡單。21世紀(jì)不動產(chǎn)方面稱，上海銀行的養(yǎng)老金客戶若委托該公司進(jìn)行房屋置換，可以享受傭金優(yōu)惠。至于其中的賣房、買房流程，則與普通的房屋買賣無異。

同時(shí)，上海銀行還與一些養(yǎng)老社區(qū)合作，盡量滿足老人們“換房養(yǎng)老”需求?！扒皟商煲粋€(gè)老年人打來電話，要進(jìn)行房屋置換，但指定要住到親和源去。我們與對方也有合作，可以享受專屬優(yōu)惠?！鄙虾ｃy行養(yǎng)老金融部副總經(jīng)理沈潔介紹親和源是上海一處知名的老年人公寓，除硬件設(shè)施較為完善，還提供定期保潔、事務(wù)代辦和物品代購等服務(wù)。

這種金融機(jī)構(gòu)與外部合作的“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”，可以算是一項(xiàng)新嘗試。“2013年9月12日我們開了養(yǎng)老金融創(chuàng)新研討會，專家提出，“以房養(yǎng)老”并不等于‘倒按揭’。結(jié)合專家意見和客戶需求后，我們認(rèn)為這是一個(gè)很大的概念，遠(yuǎn)不止融資性的‘以房養(yǎng)老’需求。”沈潔說。

在沈潔看來，“以房養(yǎng)老綜合服務(wù)平臺”，主要是協(xié)助老年人盤活固定資產(chǎn)，讓他們擁有更多流動資金。

作為全國老齡化程度最高的上海市，在多年前便曾經(jīng)展開“以房養(yǎng)老”試驗(yàn)。

2007年，上海市公積金管理中心進(jìn)行“以房自助養(yǎng)老”試點(diǎn)。但是，由于當(dāng)時(shí)很多房產(chǎn)并非老人獨(dú)立自有，子女有分歧，家產(chǎn)傳后的觀念、房價(jià)的不確定性及70年產(chǎn)權(quán)規(guī)定等因素加大了實(shí)施的難度。因此，公積金管理中心在經(jīng)歷三年多的努力之后，無奈停止了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)2013年9月公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果稱：67.3%的受訪者傾向于“傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老”，21.2%傾向“社區(qū)居家養(yǎng)老”，僅有11.1%和0.4%分別傾向“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”和“其他方式養(yǎng)老”。而在農(nóng)村地區(qū)和低收入群體中，有74.1%月均收入2000元以下的受訪者傾向于“家庭傳統(tǒng)養(yǎng)老”，高出平均水平6.7個(gè)百分點(diǎn)；更有36.2%農(nóng)村受訪者的主要經(jīng)濟(jì)來源于子女的補(bǔ)貼。

但出人意料的是，調(diào)查報(bào)告顯示有73.1%的受訪者表示“贊同”或“較贊同”“以房養(yǎng)老”，僅26.9%表示“不贊同”。

清華大學(xué)公共管理學(xué)院教授楊燕綏分析，這種數(shù)據(jù)上的矛盾情況，意味著若將以房養(yǎng)老作為一個(gè)廣義概念看待，接受度也會相對較大?！氨热缯f老人有兩套房，一套自住一套出租，用租金補(bǔ)貼養(yǎng)老，反對的人自然就少?！?/p>

2012年7月，上海市民政局在答復(fù)人大代表議案時(shí)曾表示，“以房養(yǎng)老”可以有七種形式。除了“倒按揭”，以及前文提及的“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”、“售房養(yǎng)老”，還包括簽訂遺贈贍養(yǎng)協(xié)議，出售房屋后向購房者長期租賃住房以購房款補(bǔ)貼養(yǎng)老，以及家庭內(nèi)部“以房養(yǎng)老”等。

“倒按揭”前景不明

相對于“租房養(yǎng)老”和“換房養(yǎng)老”，“倒按揭”更接近于“以房養(yǎng)老”的本義。

“倒按揭”是指老人將自有產(chǎn)權(quán)房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)老人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，支付給老人一筆固定的資金。同時(shí)，老人將繼續(xù)享有房屋居住權(quán)。在老人去世后，銀行將抵押房產(chǎn)出售，用于償還貸款本息。

“倒按揭”于上世紀(jì)80年代中期出現(xiàn)在美國，此后日本、加拿大、新加坡等國也開始實(shí)施。

2013年9月13日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（下稱《意見》）提出，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，就曾遭遇輿論質(zhì)疑，認(rèn)為政府借“以房養(yǎng)老”推卸基本的養(yǎng)老責(zé)任。

為此民政部有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，《意見》借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，提出開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，“是積極慎重穩(wěn)妥的，目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給方式”。

在“租房養(yǎng)老”和“換房養(yǎng)老”運(yùn)行的同時(shí)，上海銀行亦悄然推出了“倒按揭”產(chǎn)品，目前僅在兩處網(wǎng)點(diǎn)試探性地接受咨詢，未做任何宣傳推廣，亦不就此接受采訪，就連其他網(wǎng)點(diǎn)甚至客服中心，對此也不甚了解。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，上海銀行為“倒按揭”業(yè)務(wù)設(shè)置了一系列門檻，比如，這項(xiàng)業(yè)務(wù)僅對其養(yǎng)老金客戶開放，且抵押人必須擁有至少兩套住房；兩套房屋的產(chǎn)權(quán)必須為抵押人獨(dú)有，或與配偶共同所有，包括子女在內(nèi)的其他個(gè)人不得擁有產(chǎn)權(quán)；房屋名下也不得有包括子女在內(nèi)其他人的戶口。同時(shí)，被抵押房屋的評估價(jià)，至少要達(dá)到150萬元，房齡不得超過30年。此外，房屋抵押款只能用于生活費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)等養(yǎng)老用途，不得用于理財(cái)投資等；抵押人最高可以獲得房屋估值60%的貸款總額，可以選擇一次性發(fā)放，也可以按月領(lǐng)取。

按照上海銀行的設(shè)計(jì)，“倒按揭”抵押期限則分為定期和終生兩種。其中，定期型的抵押期最長為十年；終生型要求房主年滿70周歲。抵押到期或房主去世后，房屋將被拍賣，若屆時(shí)仍有結(jié)余，余款由房主指定的或法定的繼承人獲得，房價(jià)下跌等因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)則由銀行承擔(dān)。該行一位從事“倒按揭”咨詢的工作人員稱，目前這項(xiàng)業(yè)務(wù)已有客戶開始辦理。

實(shí)際上，上海銀行的“倒按揭”設(shè)計(jì)并非其獨(dú)創(chuàng)。

早在2011年10月，中信銀行就曾推出“倒按揭”產(chǎn)品，也要求辦理者必須擁有多套房屋，對房齡、貸款用途、最高貸款額度等也有類似要求。唯一比上海銀行寬松的是，除了老年人本人，其子女名下房屋亦可用于辦理“倒按揭”。

但是，中信銀行在北京、上海等地推出這一產(chǎn)品后，乏人問津。由此看來，上海銀行的“倒按揭”業(yè)務(wù)，前景亦未必樂觀。

在中信銀行的“倒按揭”嘗試之前，各地政府部門或商業(yè)機(jī)構(gòu)，也曾多次推出以抵押房產(chǎn)為條件的類似產(chǎn)品，但都因效果不理想而放棄。無論是南京的“房屋抵押入住養(yǎng)老公寓”，還是北京的“房屋租賃抵扣養(yǎng)老中心服務(wù)費(fèi)”，最終都因未有成功業(yè)務(wù)而夭折。上海、杭州由政府部門主導(dǎo)的類似產(chǎn)品，也鮮有成功案例。

建立公信力

盡管已經(jīng)出現(xiàn)了成功案例，商業(yè)性的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品究竟能否持續(xù)，仍是一個(gè)懸念。無論金融業(yè)內(nèi)人士還是研究者都認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”在中國還處于啟蒙階段，如何讓“以房養(yǎng)老”令老年人信服，是最需要解決的問題。

推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)欠缺公信力，曾是南京、北京等地“以房養(yǎng)老”夭折的主要因素。

2005年4月，南京的湯山留園公寓稱，擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿60歲的孤老，可以房產(chǎn)換取入住其老年公寓的資格，房產(chǎn)則由公寓代為出租，租金超出老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的部分，交由老人支配，老人去世后，房產(chǎn)歸老年公寓所有。但是作為民營機(jī)構(gòu)，其公信力相對較低，老年人又對其是否盈利存有疑慮，因此難以獲得他們的信任。

上海銀行自1998年起作為首批兩家養(yǎng)老金代發(fā)機(jī)構(gòu)之一，已經(jīng)從事養(yǎng)老金業(yè)務(wù)15年，并積累了152個(gè)養(yǎng)老金客戶，目前上海近40%的養(yǎng)老金都是通過上海銀行發(fā)放的。

上海融孚律師事務(wù)所聯(lián)合合伙人呂琰認(rèn)為，上海銀行在其“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”服務(wù)中，“相當(dāng)于扮演了交易中介的角色，通過它的公信力來促成交易?！?/p>

沈潔稱，目前上海銀行的增值養(yǎng)老服務(wù)，多是與外部機(jī)構(gòu)合作，篩選符合老年人需求的，在市場上信譽(yù)度較好的產(chǎn)品，并給予該行的養(yǎng)老金客戶一定程度的優(yōu)惠，“合作機(jī)構(gòu)一般都是微利的?！?她還補(bǔ)充道，“我們的老年客戶基數(shù)比較大。在養(yǎng)老特色的產(chǎn)品銷售，或者合作服務(wù)上，容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，這點(diǎn)和其他金融機(jī)構(gòu)有所不同”，這樣銀行才不致于“賠本賺吆喝”。

至于“倒按揭”業(yè)務(wù)，則需要更復(fù)雜的前期準(zhǔn)備。長期從事金融領(lǐng)域法律服務(wù)的呂琰說：“業(yè)務(wù)簡單就意味著不能盈利。你要讓金融機(jī)構(gòu)有更多動力去做這件事，實(shí)際上并不簡單?！?/p>

在為上海銀行的“倒按揭”業(yè)務(wù)提供法律咨詢時(shí)，呂琰指出，國有土地出讓年限的70年限制、房地產(chǎn)市場的不確定性，終生型“倒按揭”可能出現(xiàn)的支付期過長等問題，以及未來房屋處置時(shí)可能面臨的遺產(chǎn)法律糾紛，都會讓金融機(jī)構(gòu)遭遇風(fēng)險(xiǎn)。

要解決這些問題，呂琰認(rèn)為首先要在法律上對“倒按揭”業(yè)務(wù)給予定義。中國現(xiàn)行法律中，讓與擔(dān)保尚未得到完全的承認(rèn)和肯定。部分學(xué)者認(rèn)為它類似于流押，但為了防止抵押人處于不利地位，《擔(dān)保法》第四十條規(guī)定，訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有，即禁止“流押條款”?！叭绾谓鉀Q讓與擔(dān)保與現(xiàn)行法律制度的沖突，是首先需要處理的問題。”呂琰說。

至于資產(chǎn)價(jià)值變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，呂琰建議由市場分擔(dān)。“比如說債權(quán)人如果有一批抵押物，可以將其打包出售給基金公司，或是房地產(chǎn)企業(yè)等市場機(jī)構(gòu)?！倍玫淖龇▌t是將資產(chǎn)證券化，重新推向市場，以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

政策引導(dǎo)同樣重要。“政府可以制定一個(gè)游戲規(guī)則，并為一些新的產(chǎn)品提供信用支持。一開始可以當(dāng)隊(duì)長，慢慢變成教練，最后再過渡到裁判員的角色?！钡珦?jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，因?yàn)樯鲜兰o(jì)各種不同形式的“以房養(yǎng)老”嘗試受挫，以及輿論的種種質(zhì)疑，目前地方政府對于商業(yè)性“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品態(tài)度謹(jǐn)慎，不欲介入過深。而一些商業(yè)機(jī)構(gòu)期待的政策傾斜暫時(shí)未見曙光。

而在楊燕綏看來，政府并無介入商業(yè)性“以房養(yǎng)老”行為的必要。她指出，目前商業(yè)性的“以房養(yǎng)老”，對象主要是中等收入以上人群。但更需要通過盤活固定資產(chǎn)進(jìn)行養(yǎng)老的，是高齡失能人員。這類人有四大特征：高齡、失能、有房、沒錢?！耙话氵@些高齡人員，他們的子女也近老年，無法提供獨(dú)自對他們進(jìn)行護(hù)理。這才是最需要‘以房養(yǎng)老’的人群?！?/p>