摘要：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是基于市場(chǎng)價(jià)值下的使用價(jià)值評(píng)估。不動(dòng)產(chǎn)中的耕地、水域、森林、海洋等不僅具有資產(chǎn)屬性還具有資源屬性。不動(dòng)產(chǎn)的資源屬性無(wú)法在市場(chǎng)環(huán)境中評(píng)估，而是要放入一個(gè)非市場(chǎng)價(jià)值環(huán)境才能估價(jià)。本文主要評(píng)述了國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有的非市場(chǎng)價(jià)值的分類體系及一些應(yīng)用現(xiàn)狀，希望對(duì)以后的研究具有拋磚引玉的作用。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；非市場(chǎng)價(jià)值；評(píng)估

一、不動(dòng)產(chǎn)非市場(chǎng)價(jià)值的概念界定

（一）不動(dòng)產(chǎn)的概念

國(guó)內(nèi)外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義不同：一種是不可移動(dòng)或移動(dòng)必然損毀的經(jīng)濟(jì)價(jià)值物，具體指土地、土地之上的固著物，不能與土地分離的物；另一種定義不動(dòng)產(chǎn)依性質(zhì)不可移動(dòng)、依用途不可移動(dòng)、或權(quán)利客體不可移動(dòng)、或法律規(guī)定不可移動(dòng)財(cái)產(chǎn)、土地及建筑物、固定于土地之上不可移動(dòng)之物[1]. 在美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)指包括土地和固著在土地上的定著物和附屬于.嚴(yán)世林在2007年對(duì)比國(guó)內(nèi)外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的概念界定后得出不動(dòng)產(chǎn)是依其自然性質(zhì)或其用途或依其附著客體為不可移動(dòng)的物[2].

（二）非市場(chǎng)價(jià)值的概念

從資產(chǎn)評(píng)估角度，市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估指資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)最佳用途的基礎(chǔ)下進(jìn)行參數(shù)及市場(chǎng)數(shù)據(jù)選擇和評(píng)價(jià)。凡是不滿足上述市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)的評(píng)估，其價(jià)值便是非市場(chǎng)價(jià)值。但是，國(guó)內(nèi)外對(duì)非市場(chǎng)價(jià)值都沒(méi)有給出明確的界定，非市場(chǎng)價(jià)值本不是一種具體的價(jià)值評(píng)估形式，而是市場(chǎng)價(jià)值以外的各種特殊價(jià)值形式的總稱或集合。

二、不動(dòng)產(chǎn)非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估類型研究

（一）不動(dòng)產(chǎn)非市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)類型

根據(jù)《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》以及國(guó)內(nèi)外有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估論著，非典型市場(chǎng)價(jià)值的類型和定義可以概括為以下四種：在用價(jià)值，投資價(jià)值，持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，保險(xiǎn)價(jià)值。

在用價(jià)值?！秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》（1997版）IVS2中對(duì)在用價(jià)值的定義是： 是指某一特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)的價(jià)值。此價(jià)值類型并不考慮資產(chǎn)的最高最佳使用和資產(chǎn)出售時(shí)可能實(shí)現(xiàn)的貨幣價(jià)值。在用價(jià)值是某一項(xiàng)資產(chǎn)對(duì)于特定使用者特定用途的一種價(jià)值，因而也是與市場(chǎng)無(wú)關(guān)的一種價(jià)值。

投資價(jià)值。投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確擬定目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。徐克艱（1991）構(gòu)建了房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估框架，并結(jié)合運(yùn)用實(shí)例研究[3]。之后國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)投資價(jià)值的研究主要集中于金融股票行業(yè)，例如陳之大、萬(wàn)正曉、張建利于（1994）年分別分析了股票的投資價(jià)值。

持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值。由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對(duì)企業(yè)整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)， 可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分， 即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的各局部資產(chǎn)的在用價(jià)值.

保險(xiǎn)價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值是保險(xiǎn)單條款中記載或認(rèn)同的某項(xiàng)資產(chǎn)損失或資產(chǎn)群價(jià)值的一部分損失。游源芬（2003）在研究保險(xiǎn)價(jià)值界定時(shí)指出，胡援成主編的《財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)》中對(duì)保險(xiǎn)價(jià)值定義：‘保險(xiǎn)價(jià)值是指保險(xiǎn)標(biāo)的在某一特定時(shí)期內(nèi)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值的定義更為合理。

（二）不動(dòng)產(chǎn)非市場(chǎng)價(jià)值資源類型

英國(guó)資源學(xué)家Pearce將環(huán)境資源價(jià)值分為使用價(jià)值和非使用價(jià)值兩部分，使用價(jià)值包括直接使用價(jià)值、間接使用價(jià)值和選擇價(jià)值，非使用價(jià)值包括存在價(jià)值和遺贈(zèng)價(jià)值。McNeely根據(jù)生物多樣性產(chǎn)品是否具實(shí)物性將生物資源價(jià)值分為直接價(jià)值和間接價(jià)值兩類，直接性價(jià)值包括使用價(jià)值和生產(chǎn)性使用價(jià)值，間接價(jià)值包括非消費(fèi)性使用價(jià)值、選擇價(jià)值和存在價(jià)值。20世紀(jì)70年代，美國(guó)恢復(fù)“土地利用委員會(huì)”后指出農(nóng)地價(jià)值的非市場(chǎng)價(jià)值包括提供開(kāi)敞空間、維護(hù)生物多樣性、保育環(huán)境等，具體分為選擇價(jià)值、饋贈(zèng)價(jià)值和存在價(jià)值。

陳應(yīng)發(fā)（1996）定義了環(huán)境價(jià)值的類型分為社會(huì)價(jià)值和非愛(ài)好價(jià)值，其中社會(huì)價(jià)值包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值、文化價(jià)值、社會(huì)關(guān)系價(jià)值、生理價(jià)值、心理價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值；非愛(ài)好價(jià)值又稱為內(nèi)在價(jià)值或者存在價(jià)值[4]。蔡銀瑩（2006）將農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值分為選擇價(jià)值、饋贈(zèng)價(jià)值和存在價(jià)值[5]。譚永忠（2012）將耕地的非市場(chǎng)價(jià)值分為生態(tài)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、選擇價(jià)值、遺贈(zèng)價(jià)值和存在價(jià)值[6]。

綜上所述，資源的非市場(chǎng)價(jià)值主要包括：選擇價(jià)值、饋贈(zèng)價(jià)值、存在價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。現(xiàn)今，不動(dòng)產(chǎn)非市市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估主要是指耕地資源、森林資源、農(nóng)地資源還有一些水域資源的非市場(chǎng)價(jià)值。

三、不同不動(dòng)產(chǎn)類型的非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估研究

（一）水域非市場(chǎng)生態(tài)價(jià)值評(píng)估研究

國(guó)內(nèi)外主要研究水域的生態(tài)價(jià)值。由于水域的循環(huán)作用對(duì)整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性大，水域的生態(tài)功能也越來(lái)越受到人們的重視。

J. Tournebize研究了農(nóng)業(yè)污染地表水對(duì)濕地景觀生態(tài)服務(wù)系統(tǒng)的影響。J. Tournebize認(rèn)為土地在歐洲土地非常稀缺，然而農(nóng)藥對(duì)水域的污染是巨大的。通過(guò)構(gòu)建人工濕地，利用濕地的生態(tài)功能降解農(nóng)藥對(duì)土地的污染，從而達(dá)到濕地景觀生態(tài)服務(wù)價(jià)值的最大化。

城市水域生態(tài)價(jià)值研究主要運(yùn)用定量和定性研究相結(jié)合的方法。定量化評(píng)估是通過(guò)研究城市不同類型水體景觀破碎度過(guò)程來(lái)分析城市水體的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的間接價(jià)值和直接價(jià)值。定性化評(píng)估是通過(guò)抽樣調(diào)查，建立一個(gè)指標(biāo)體系，把毒物指標(biāo)、生物指標(biāo)及其生長(zhǎng)繁殖密切相關(guān)的氧情、水深、水溫、水色、和透明度聯(lián)系在一起。

（二）農(nóng)地非市場(chǎng)社會(huì)價(jià)值評(píng)估研究

農(nóng)地資源是土地生態(tài)服務(wù)的主要載體之一，是稀缺的自然資源和不可替代的生產(chǎn)要素。國(guó)外學(xué)者主要通過(guò)揭示偏好法（ Revealed PreferenceApproach）與陳述偏好法（ Stated Preferences Approach） 對(duì)農(nóng)地的這種非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估研究. 國(guó)內(nèi)農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，主要用條件價(jià)值法（CVM）研究，即調(diào)查市民的支付意愿。蔡銀鶯、張安錄運(yùn)用條件價(jià)值法研究武漢市農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值。陳鳳嬌、張洪在農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值對(duì)于農(nóng)地保護(hù)的作用時(shí)，也是運(yùn)用條件價(jià)值法。陳瑩、王予川運(yùn)用WTP結(jié)合CVM的方法研究農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值。但是，評(píng)估非市場(chǎng)價(jià)值的方法不止有條件價(jià)值法一種，還有選擇試驗(yàn)?zāi)Ｐ头?。選擇試驗(yàn)?zāi)Ｐ头ㄊ窃跉W美等國(guó)家出現(xiàn)的一種評(píng)估公共物品經(jīng)濟(jì)價(jià)值的新方法，它是基于隨機(jī)效用理論和效用最大化理論，認(rèn)為每個(gè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值是由其本身的多個(gè)屬性所決定的，人們的每一個(gè)選擇都可以表示為不同屬性狀態(tài)的組合，并且在做選擇時(shí)總以效用最大化為目的。

四、結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的非市場(chǎng)價(jià)值參考國(guó)內(nèi)外現(xiàn)存的分類體系，并結(jié)合當(dāng)下的非市場(chǎng)價(jià)值分類的研究，基于資產(chǎn)和資源兩個(gè)角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分類。在對(duì)目前研究比較多的農(nóng)地社會(huì)價(jià)值和水域生態(tài)價(jià)值評(píng)述后得出不動(dòng)產(chǎn)非市場(chǎng)價(jià)值主要包括饋贈(zèng)價(jià)值、選擇價(jià)值、存在價(jià)值，目前主要研究社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值。對(duì)于學(xué)術(shù)界公認(rèn)的饋贈(zèng)價(jià)值、選擇價(jià)值和存在價(jià)值的探索較少。目前，學(xué)術(shù)界對(duì)土地的資源和資產(chǎn)屬性的價(jià)值分類不明晰，使得土地價(jià)值評(píng)估的不全面。隨著資源公共屬性的非市場(chǎng)價(jià)值的研究日益完善，不動(dòng)產(chǎn)資源價(jià)值的研究將成為不動(dòng)產(chǎn)非市產(chǎn)價(jià)值研究的一大驅(qū)動(dòng)力。

【參考文獻(xiàn)】

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[6]譚永忠等，耕地資源非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)價(jià)方法的研究進(jìn)展與述評(píng)[J].自然資源學(xué)報(bào)，2012（05）：883-892

作者簡(jiǎn)介：殷煒（1990.7--），女，江西鷹潭人，系江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院土地資源管理碩士研究生。研究方向：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估與營(yíng)造。