司言武，朱偉松，沈玉平

（1.浙江財經(jīng)大學財政與公共管理學院，浙江 杭州 310018；2.浙江省玉環(huán)縣國家稅務局，浙江 臺州 317000）

中國房產(chǎn)稅稅率設計研究
——基于浙江省Y縣的實證分析

司言武1，朱偉松2，沈玉平1

（1.浙江財經(jīng)大學財政與公共管理學院，浙江 杭州 310018；2.浙江省玉環(huán)縣國家稅務局，浙江 臺州 317000）

房產(chǎn)稅的稅率設計是其稅制建設的核心環(huán)節(jié)，科學合理地設計房產(chǎn)稅稅率必須建立在一定的約束條件下。本文以浙江省 Y縣為例，從家庭收入負擔能力和政府財政收入需求兩個維度對房產(chǎn)稅稅率設計進行了探討，從而為深化我國房產(chǎn)稅改革提供可供借鑒的思路。

房產(chǎn)稅；稅率設計；收入負擔能力；財政收入

一、引 言

任何一部稅法，盡管其調(diào)節(jié)的具體經(jīng)濟關系有別，參與分配的對象不同，但其中心內(nèi)容都是解決與應納稅金額相關因素的確定和計量問題。應納稅額一般取決于稅基和稅率兩個基本因素的確定，即：應納稅額=稅基×稅率。稅基作為調(diào)節(jié)具體經(jīng)濟關系的作用點和計稅基礎或依據(jù)，涉及面廣，構成因素復雜，因而在稅法中存在著較為復雜的確認和計量原則的規(guī)范問題［1］。因此，無論是稅收理論界或實務界，對稅基研究的重視使得其日趨完善和規(guī)范。而稅率則不同，其雖是調(diào)節(jié)稅負的重要杠桿，但都是較為直接的和明顯的計稅尺度，一般不存在復雜的確認和計量規(guī)范問題。因此，在稅收理論界，對稅率問題的研究通常并不引起重視，然而房產(chǎn)稅的制度設計中，稅率問題卻凸現(xiàn)其重要性。首先，房產(chǎn)稅的功能定位一直模糊不清，本來作為財產(chǎn)稅的一個稅種，在成熟市場經(jīng)濟國家，基于受益性原則考慮，理應成為地方政府的最重要財源，但在我國現(xiàn)實國情下，房產(chǎn)稅還承載著調(diào)節(jié)收入差距、維持房價穩(wěn)定等諸多功能，而每一種功能的實現(xiàn)都是決定房產(chǎn)稅稅率的外在約束條件，在這些條件的組合下試圖制訂一個適宜的房產(chǎn)稅稅率其難度是可想而知的。其次，中國的地方財政體制并沒有很好地理順，省與省之間的差異性較大，省以下財政體制也沒有一個良好的規(guī)范運作機制。同時中國地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展程度和房價水平的差異也較顯著，這種地方之間的巨大差異極大地考驗著房產(chǎn)稅稅率制訂的科學性和合理性。再次，房產(chǎn)稅的實施不僅僅是一個經(jīng)濟和財政問題，也是一個敏感的社會問題，其制度實施牽涉到微觀層面上的千家萬戶，換句話說，即使稅收制度設計無比精妙，但其最終的實施都無法回避居民家庭的收入可承受程度，這是稅率設計可行性的基本保證。因此，我們認為，房產(chǎn)稅的稅率設計是房產(chǎn)稅制建設的核心環(huán)節(jié)，要進一步對住宅類房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅，首先必須科學合理地設計房產(chǎn)稅的稅率，它是正確處理社會、國家和個人之間的關系，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用、完善地方稅制、促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的關鍵。

從國際上看，稅率水平既有國家制定統(tǒng)一標準的，也有地方因地制宜制定自己征收標準的。如新加坡由國家統(tǒng)一規(guī)定自住房產(chǎn)的房產(chǎn)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)為10%。有的國家則由地方政府根據(jù)本地需要自行決定稅率。以美國為例，其稅率由當?shù)刈h會通過審批預算程序一年一定，有的地方根據(jù)政府財政支出規(guī)模、非財產(chǎn)稅收入額以及征稅財產(chǎn)的估價等因素倒算稅率，稅率的確定原理可以表示為：稅率=（地方支出-非財產(chǎn)稅收入）÷可征稅財產(chǎn)的估價。據(jù)此推算的不動產(chǎn)稅名義稅率大約在3%-10%之間，考慮到不同地方不動產(chǎn)稅的稅負水平，實際有效稅率大約為1%-4%。不僅如此，有些州法律還對地方政府每年征收的不動產(chǎn)稅都規(guī)定了最高限額，對每年的增長幅度也都有相應的限制，如馬薩諸塞州規(guī)定每年地方政府房地產(chǎn)稅率的增長不能超過2.5%［2］。有的國家則將稅率限定在一定范圍內(nèi)，如丹麥規(guī)定房產(chǎn)稅率可以根據(jù)區(qū)域不同而有所變化，但最高不超過2.4%［3］。

從國內(nèi)的稅率研究文獻看，謝伏瞻、林家彬等學者認為考慮到首次開征財產(chǎn)稅時，由于傳統(tǒng)思維的影響，納稅人的抵觸心理可能較強，因此稅率范圍不宜定得過高，這樣更有利于稅制改革的推進，認為綜合考慮居民的承受能力和國際慣例，稅率范圍可以設定在0.3%-0.8%之間［4］。部分學者從保持稅制改革前后總體稅負水平基本不變?nèi)胧郑\用動態(tài)方法測算房地產(chǎn)稅稅率，得出0.6%的合理稅率結論［5］。也有一些學者從政府財政收入、宏微觀稅負水平的角度，通過實證分析，研究測算出上海市房產(chǎn)稅稅率范圍為應該在0.11%到0.5%之間［6］。從實踐層面的稅率看，在滬渝試點方案中，上海市規(guī)定從2011年1月起對在滬居民新購且屬于家庭第二套及以上的住房和非滬居民家庭在滬新購的住房征收房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和低檔稅率0.4%，以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)，暫按應稅住房市場交易價格的70%計算稅基。重慶市規(guī)定對主城九區(qū)內(nèi)個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購高檔住宅、在渝同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房征收房產(chǎn)稅，稅率為0.5%-1.2%。

從上述文獻看，實踐中的房產(chǎn)稅稅率是十分難以確定的，而且實施過程又存在著某種經(jīng)濟和福利損失的風險，所以我們只能試圖尋找一個準房產(chǎn)稅稅率，即在一定的約束條件下進行房產(chǎn)稅稅率的探討。因此，房產(chǎn)稅的稅率設計無論理論上多么精巧，但最終能否實施取決于兩個方面：一是家庭收入的負擔能力，二是政府財政收入需求的大小。房產(chǎn)稅實施中的功能無論如何定位，都離不開這兩個基本層面問題的協(xié)調(diào)和平衡。解決好這兩個問題，并在此約束條件下建立一個可行的稅率區(qū)間，才能為房產(chǎn)稅制度進一步細化操作提供可能，也只有解決這兩個約束條件，才有進一步探討房產(chǎn)稅其他功能發(fā)揮的可能性，為此本文的稅率設計分析將按這種思路進行。

二、房產(chǎn)稅稅率設計中需要協(xié)調(diào)和明確的幾個問題

因為稅收征收要素間存在著密不可分的關系，這些要素的交互作用才使得稅收職能能夠有效發(fā)揮出來，盡管我們探討的是房產(chǎn)稅稅率設計問題，但必須建立在其他要素基本穩(wěn)定或明確的前提下。因此在對房產(chǎn)稅稅率設計討論之前，我們需要明確幾個相關的要素假定。

（一）關于房產(chǎn)稅稅率形式設計問題

稅率設計中，對其形式的采納主要有比例稅率、定額稅率和累進稅率等形式，各國房產(chǎn)稅稅率形式也主要包括這三種形式。從實踐中看，比例稅率是目前公認比較簡單而且征收成本較低的稅率形式，在大部分國家和地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率設計中得到了應用，如美國、德國、日本等多數(shù)發(fā)達國家一般采用比例稅率。累進稅率最能體現(xiàn)量能支付原則，但由于可操作性差，故采用累進稅率的國家較少，如新西蘭、塞普路斯等。定額稅率則主要在以房地產(chǎn)的物理特征（如土地面積）為計稅依據(jù)的國家使用。本文將根據(jù)國際經(jīng)驗，在對稅率進行實證分析設計時采用比例稅率，即實行從價定率征收方式。這種稅率形式不僅使得稅制簡化、便利，更重要的是，據(jù)此設計的稅率是具有普遍征收意義的，是在居民收入負擔能力和地方政府收入需求間找到一個恰當?shù)钠胶恻c，而這恰恰是房產(chǎn)稅制度設計的關鍵一環(huán)。普遍意義上的比例征收一旦確定下來，地方政府因地制宜地對需要調(diào)控的目標再實行懲罰性征收就有了依據(jù)，如再針對一些高檔住宅、超過規(guī)定標準面積以上的家庭實行累進稅率等，因此，本文對房產(chǎn)稅稅率的探討是普遍意義上的基準稅率研究，盡管我們探討的是比例稅率，但和地方上實施調(diào)控目的的累進稅率并不沖突。

從上海重慶兩市的試點來看，上海基本上是執(zhí)行市場交易價格0.6%的比例稅率（對低于本市上年度新建商品房平均銷售價格2倍的，稅率暫減為0.4%）。重慶的征收模式則體現(xiàn)了一種混合型特征，即對在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%，體現(xiàn)了比例稅收的征收特征；但對獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%，3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%，4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%，這則體現(xiàn)了累進稅率的征收特征。仔細研讀上述兩市的稅率特征，我們發(fā)現(xiàn)，盡管其規(guī)定中都帶有比例稅率的征收要求，但考慮到其都是帶有比較寬泛的稅收減免政策，也就是說，盡管從現(xiàn)實看試點方案的稅率大多是比例稅率，但由于該稅率是建立在高檔房和超面積住房以及外來戶作為課稅對象的基礎上，則其累進征收的特征表現(xiàn)得非常明顯。這樣的稅率征收本質(zhì)上只是一種調(diào)節(jié)性稅率，其功能均是抑制投資和調(diào)節(jié)收入差距［7］，并不是本文中探討的普遍意義的比例稅率形式。

（二）關于房產(chǎn)稅征收范圍問題

房產(chǎn)稅征稅范圍的大小直接影響稅率的高低與否，進而決定著房產(chǎn)稅功能定位的準確與否。因此，在設計房產(chǎn)稅的稅率之前，必須明確其征收范圍。隨著城鎮(zhèn)化擴張，新農(nóng)村建設的不斷推進，農(nóng)村和城鎮(zhèn)的邊緣變得模糊，部分農(nóng)村地區(qū)也已具備了城市的功能，有學者開始提出將有條件的農(nóng)村房產(chǎn)納入征稅范圍［8］。我們認為，由于農(nóng)村住房具有分散性以及市場化程度較弱等特征，獲取農(nóng)村地區(qū)住房的交易價格存在著諸多困難，從改革的穩(wěn)健性考慮，建議可先不將農(nóng)村房產(chǎn)納入征稅范圍，更重要的是，對農(nóng)村房產(chǎn)免稅也是調(diào)節(jié)城鄉(xiāng)收入差距的一個舉措，有利于農(nóng)民的休養(yǎng)生息。因此本文后續(xù)研究的重點是城鎮(zhèn)地區(qū)房產(chǎn)稅探討，暫不將農(nóng)村地區(qū)納入研究范圍。

在對城鎮(zhèn)地區(qū)開征房產(chǎn)稅時，其征收范圍選擇上通常有幾種方案：第一種方案是對全部住宅征稅，包括存量房和新增住宅；第二種方案是對全部住宅征稅，但通常會設計一定的免征額；第三種方案是對存量房免征，只對新增住宅征稅；第四種方案是對高檔住宅和二套以上住宅征稅。從理論層面看，將全部住宅納入征稅范圍的方案是公平的，也是符合國際慣例的，畢竟房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，因此，只要保有住宅，就應該征稅，該方案的征收范圍是最大的，在等量的稅款額下相應的稅率也較低。方案二設計了一定的免征額，能夠保證居民基本的住房需要。但問題是如何確定免征額，過大的免征額會使得房產(chǎn)稅成為一種劫富濟貧式的收入調(diào)節(jié)稅，過小的免征額又使得房產(chǎn)稅實施中存在著較大的阻力。方案三從操作上看最為便利，只要設計一定起始時間，對該時間后發(fā)生的新購住宅征稅即可。但新購的住宅可能是家庭首套住宅，而某些家庭擁有多套存量住宅，如果對家庭新增的首套住宅征稅，而對存量多套住宅不征稅，顯然也是不公平的。此外，存量住房已經(jīng)并仍將享受公共財政支出帶來的增值效益，所以，也應當對存量房征稅，才更為合理公正。第四種方案雖然在一定程度上解決了方案三的部分問題，但同樣存在不公平的問題。此外，在現(xiàn)有的房屋登記信息水平下，家庭多套住房準確認定的難度較大，其稅源保證也不甚樂觀。

從某種意義上講，上海和重慶的試點均是混合型方案，即都具有方案三和方案四的某些特征，但又各有側重。從重慶和上海的試點看，放棄存量房征稅，無論制度設計多么精妙，其稅收收入恐怕很難得到有效的保證。截止2011年11月30日，重慶市主城區(qū)房產(chǎn)稅征收金額超過9000萬元。據(jù)此粗略測算，2011年全年重慶市針對部分住宅開征的房產(chǎn)稅規(guī)模大約在1億元左右［9］。2011年，重慶市本級財政收入2908.8億元①數(shù)據(jù)來源：重慶市2011年財政預算執(zhí)行情況和2012年財政預算草案的報告。，房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0.03%。2012年初，上海市財政局在其官網(wǎng)公布了2011年上海預算執(zhí)行情況報告，其中上海房產(chǎn)稅22.1億元，只占其全部地方財政收入3429.8億元的0.64%，如果再扣除針對非住宅用地的稅收部分，則上海的房產(chǎn)稅收入在地方收入中的地位幾乎可以忽略不計。因此，本文實證研究中將住宅類房產(chǎn)的征收范圍限定在城鎮(zhèn)的所有住宅，既包括新增住房，也包括原有的存量住房。

（三）關于房產(chǎn)稅計稅依據(jù)問題

計稅依據(jù)是決定稅負的另一重要因素，是事關房產(chǎn)稅能否體現(xiàn)稅收公平的原則性問題［10］。因此，探討稅率設計時，也同樣需要明確計稅依據(jù)。房地產(chǎn)市場評估價值具有諸多優(yōu)點，以評估價值作為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的確定方法，能夠準確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又能使房地產(chǎn)稅收收入隨著房地產(chǎn)價值的提高而增加，從而為地方財政支出提供穩(wěn)定的收入來源。因此，重慶、上海兩市在試點暫行辦法中都明確規(guī)定待條件成熟后將采用 “房產(chǎn)的評估值”作為計征依據(jù)。但房地產(chǎn)市場評估價值存在著現(xiàn)實的諸多困難，特別是評估指標體系和評估機構的健全尚未從根本上得到保證。因此現(xiàn)階段，以房產(chǎn)的市場交易價格為基本參考標準來設計稅率可能更符合實際情況。就我國當前的征管現(xiàn)狀和監(jiān)督約束機制而言，傅樵等學者認為以房產(chǎn)市場價值為依據(jù)征收房產(chǎn)稅符合受益與公平原則，原因在于價值增值的很大一部分是購買后房屋所在地區(qū)政府公共投入的效應，以自愿協(xié)商所決定的價格即房屋的市場價值，較為充分地反映了房屋用途及其價值，并在一定程度上有利于資源的優(yōu)化配置［11］。上海、重慶兩市的改革也相應采納了以市場交易價格為計稅依據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)計稅依據(jù)從原有的房產(chǎn)原值的余值計征模式向按房產(chǎn)市場交易價格計征模式的轉型。因此，本文后續(xù)實證分析中采用了住宅的市場交易價格作為計稅依據(jù)。

三、數(shù)據(jù)來源和使用說明

本文數(shù)據(jù)主要來自幾個途徑：一是該縣統(tǒng)計年鑒，包括Y縣2010統(tǒng)計年鑒、Y縣2011統(tǒng)計年鑒、地區(qū)統(tǒng)計年鑒2011，主要參考了Y縣財政收支情況、Y縣商品房開發(fā)和銷售情況、城鎮(zhèn)居民可支配收入等數(shù)據(jù)；二是Y縣房管處，來自房管處的數(shù)據(jù)主要包括Y縣2011年房產(chǎn)交易報表統(tǒng)計、2011年Y縣房屋登記情況；三是政府門戶網(wǎng)站。由于本文用于實證研究的對象是Y縣，使用的數(shù)據(jù)基本上是Y縣2011年的統(tǒng)計資料。但由于相關年鑒、報表中缺失Y縣2011年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積等數(shù)據(jù)，在咨詢房管、住建、統(tǒng)計等部分無果后，只能使用間接替代辦法，具體替代情況會在下文中說明。

如果對存量房征收房產(chǎn)稅，則需要知道存量住宅價值。存量住宅價值取決于存量住宅建筑面積和存量房房價。存量住宅建筑面積可以通過年末已登記房屋建筑面積推算出來，但存量房房價無法獲知。為便于測算，本文采用2011年二手房交易均價作為2011年存量房市場均價。關于用二手房交易價來推算存量房房價，北京大學中國經(jīng)濟研究中心宏觀組已做過闡述：即用流量推算存量，用當年成交的存量房（二手房）房價來推斷整個市場的存量房房價。由于成交的存量房中普通住房占據(jù)主體地位，太好、太新或者太差的房子進入二手房市場的比較少，這樣就在一定程度上好的和差的相互抵消了［12］。

四、稅率設計的實證分析

（一）根據(jù)居民家庭收入負擔能力設計稅率

房產(chǎn)稅課稅的作用效果最直接表現(xiàn)就是居民家庭的收入負擔，這是個人房產(chǎn)課稅制度能否有效實施的核心環(huán)節(jié)，房產(chǎn)稅稅率是否可行，必須考慮居民家庭的承受能力。為此我們認為房產(chǎn)稅稅率設計需要考慮的首要因素應當是居民家庭收入負擔能力，也就是居民對房產(chǎn)征稅的負擔能力。因此，根據(jù)居民家庭收入負擔能力來測算房產(chǎn)稅的稅率應當成為房產(chǎn)稅稅率設計的首要參考依據(jù)。

為了測算房產(chǎn)稅稅率，首先必須給出適宜的家庭收入負擔能力區(qū)間值，換句話說，就是要測算家庭年收入中能夠負擔房產(chǎn)稅的比例。對于家庭能夠承擔的房產(chǎn)稅稅負，李文、李暢等學者研究認為，應該在其收入的2.5%-5%之間［13］。王德祥、袁建國的分析表明，美國的家庭財產(chǎn)稅負擔占收入比重的界限是3.5%，瑞典則規(guī)定了財產(chǎn)稅最高不超過家庭收入的5%［14］。

本文將房產(chǎn)稅的收入稅收負擔能力界定為每年家庭應納房產(chǎn)稅稅額占該家庭年均可支配收入的比重。即下列關系式：

則需要倒推的房產(chǎn)稅稅率大小為：

為了推算房產(chǎn)稅稅率，還需要計算家庭應稅住宅價值：則

表1 2011年Y縣二手房交易情況

Y縣2011年平均每戶城鎮(zhèn)家庭人口數(shù)為3.13①數(shù)據(jù)來源：Y縣統(tǒng)計年鑒2011。，由于無法獲取2011年Y縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積，本文使用2010年地區(qū)城鎮(zhèn)居民年末人均住房使用面積，即32.26平方米來替代②數(shù)據(jù)來源：臺州統(tǒng)計年鑒2011。。因此，在不考慮免征額的情況下，Y縣2011年平均每戶城鎮(zhèn)家庭應稅住宅面積=平均每戶城鎮(zhèn)家庭人口數(shù)×城鎮(zhèn)居民人均住房面積=3.13×32.26平方米=100.97平方米。

如表1所示，2011年，Y縣二手住宅交易均價為5554.74元，根據(jù)（3）式：

2011年，Y縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為36715萬元，平均每戶城鎮(zhèn)家庭人口數(shù)為3.13人，于是有城鎮(zhèn)家庭年均可支配收入為114918元。綜合上面的描述，我們將年均可支配收入為114918元，住房面積為100.97平方米的家庭，稱為標準家庭。

按照2.5%的稅收負擔能力水平，代入（1）式，則：

把得出的家庭應稅住宅價值、家庭應房產(chǎn)稅稅額估算值代入（2）式，則

房產(chǎn)稅稅率估算值=2872.95元/560862元=0.51%

同理，按照5%的稅負水平，家庭應納房產(chǎn)稅稅額估算值為5745.9元，相應的房產(chǎn)稅稅率為1.02%。

綜上，在不考慮減免稅的情況下，按2.5%-5%的家庭收入負擔對存量房征稅，則房產(chǎn)稅稅率范圍在0.51%-1.02%之間。具體計算過程如表2，如果改變稅負水平，則房產(chǎn)稅稅率就隨之調(diào)整。

如果對住宅價值按70%計算稅基，則應稅住宅價值 =住宅價值×70%，即表2中第7欄變?yōu)?92603元。則推算出，當家庭收入負擔能力2.5%時，稅率測算值為0.73%；當其為5%時，相應的稅率測算值為1.46%。

表2 按家庭收入負擔水平測算的稅率表

如果按照申請經(jīng)濟適用房的標準對標準家庭應稅房產(chǎn)價值給予一定的免征額，按照Y縣現(xiàn)行政策規(guī)定，每戶家庭能夠減免48平方米①數(shù)據(jù)來源：http：//www.yuhuan.gov.cn/yggc/zjgh j/zcfg/sqtj/201208/t20120815-35961.htm l。。則在相同的家庭收入負擔能力水平為2.5%-5%區(qū)間時，標準家庭的房產(chǎn)稅稅率估算值范圍為0.98%-1.95%之間，如表3所示。

表3 不同家庭收入負擔方案下稅率測算表 單位：%

（二）根據(jù)房產(chǎn)稅特定用途來設計稅率

房產(chǎn)稅的擴大征收涉及到千家萬戶，不僅僅是一個經(jīng)濟問題，也是一個敏感的民生問題，引起社會上的廣泛抵觸情緒也是正常的，但稅制改革中如果能夠將其收入給予專門用途，或者在現(xiàn)階段就直接用于民生支出，這對于推行中減少阻力是至關重要的［15］。我們注意到，在上海、重慶兩市施行的房產(chǎn)稅改革方案中分別提到 “個人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設和維護”、“對房產(chǎn)稅試點征收的收入，用于保障性住房建設等方面的支出”。依循這個思路，我們從房產(chǎn)稅收入安排的視角來進一步探討房產(chǎn)稅的適宜稅率。

假設Y縣房產(chǎn)稅的收入都用于民生保障支出，且收支相抵，則相應的房產(chǎn)稅稅率估算值就等于征收的房產(chǎn)稅與全縣應稅住宅價值之比，即：

下面，按照無減免額下的應稅住宅價值、按住房價值70%計算稅基兩種方式分別測算房產(chǎn)稅稅率。

按照Y縣第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，全縣城鎮(zhèn)常住人口為36.21萬人，根據(jù)前面的推算，Y縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積為32.26平方米，則我們估算的該縣城鎮(zhèn)人口住房總面積為1168.13萬平方米。2011年Y縣應稅住宅價值等于應稅住宅面積乘以存量房均價。則：

2011年全縣應稅住宅價值=全縣應稅住宅建筑面積×二手房交易均價

=1168.13萬平方米×5554.74元/每平方米=6488658.44萬元

按照收益稅的原則，可以將房產(chǎn)稅的稅收收入明確用于地方的民生支出。目前，對于財政支出中民生支出的口徑問題，尚無一個權威或標準的口徑，為此，我們嘗試從該縣預算支出中選擇與居民生活直接相關的重要保障性民生支出來作為研究的對象①財政部對民生支出界定的統(tǒng)計范圍，共包括教育、科學技術、文化體育與傳媒、社會保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、節(jié)能環(huán)保、城鄉(xiāng)社區(qū)事務、農(nóng)林水事務、交通運輸、商業(yè)服務業(yè)、國土資源氣象、住房保障支出、糧油物資儲備管理事務等13個方面，本文僅選擇當前民生支出中較為突出的，民眾感受較為直接的幾個問題進行分析。，我們認為，將房產(chǎn)稅收入和保障性民生支出作為一攬子改革方案出臺，是減緩改革中社會阻力的必要策略性安排。為此，我們選擇表4預算科目中的 “社會保障和就業(yè)”、“醫(yī)療衛(wèi)生”、“住房保障支出” 以及 “城鄉(xiāng)社區(qū)事務” 四個項目②統(tǒng)計數(shù)據(jù)中對城鄉(xiāng)的民生支出無法準確細化，考慮到選取的幾個指標發(fā)生數(shù)絕大部分集中在城市，為此本文對選取的四個指標值中的三個不再進行城鄉(xiāng)分別統(tǒng)計。按照2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報的數(shù)據(jù)，Y縣常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為36.21萬人，占58.76%；居住在鄉(xiāng)村的人口為25.42萬人，占 41.24%。因此，我們對城鄉(xiāng)社區(qū)事務的支出按照人口比例關系作了估計處理，得出城市社區(qū)事務支出為8541.35萬元。，計算出這四個項目匯總后的預算民生支出額為58242.35萬元，其占年度預算總支出222625萬元的比重為26.16%。

表4 2011年Y縣部分財政支出執(zhí)行情況表

2011年，Y縣民生類保障支出預算安排金額為58242.35萬元?？鄢舴亲≌惙慨a(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅提供的收入外，我們得出住宅類房產(chǎn)的稅收收入的估算值為35333.35萬元，將其和全縣應稅住宅價值6488658.44萬元式代入（4）式，則：

房產(chǎn)稅稅率估算值 =35333.35萬元 ÷6488658.44萬元×100%=0.54%。

表5 2011年Y縣與房產(chǎn)稅相關的指標數(shù)據(jù)

如果按照住宅價值的70%計算稅基，則

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)Y縣2011年財政預算執(zhí)行情況整理得出

全縣應稅住宅價值=全縣應稅住宅建筑面積×二手房交易均價×70%=4542060.91萬元

房產(chǎn)稅稅率估算值=住房保障支出/全縣應稅住宅價值

=35333.35萬元÷4542060.91萬元=0.78%

如果按照每戶家庭免征 48平方米，按照第六次人口普查 Y縣有戶數(shù)22.88萬戶，也按照58.76%①按照第六次人口普查數(shù)據(jù)，全縣常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為 36.21萬人［6］，占 58.76%；居住在鄉(xiāng)村的人口為 25.42萬人，占41.24%。來推算應稅家庭戶數(shù)，且假設每戶應稅家庭住宅建筑面積都大于48平方米，則全縣應稅家庭總的免征面積為645.33平方米，全縣應稅住宅面積=1168.13萬平方米-645.33萬平方米= 522.80萬平方米，則有：房產(chǎn)稅稅率估算值=35333.35萬元÷（522.80萬平方米×5554.74元/平方米）×100%=1.22%。

綜上所述，假設2011年Y縣重要民生保障性支出都由房產(chǎn)稅稅收收入提供，且收支相抵，在一定的假設前提下，按全額、住宅市場價值的70%計算稅基、每戶家庭免征48平方米三種方式設定稅基，則相應測算的房產(chǎn)稅稅率分別為0.54%和0.78%和1V22%。我們注意到，我們選擇的項目中三個重要的保障性民生支出均出現(xiàn)了實際執(zhí)行數(shù)小于預算數(shù)的情況，換句話說，政府對于保障性支出的安排上有較大的隨意性。由此分析可知，將房產(chǎn)稅限定用于保障民生性支出不僅有助于改革中減輕民眾阻力，也有利于硬化政府的支出預算，保障弱勢群體的利益。值得注意的是，上述三種設計的模式稅率變化幅度和上海重慶試點的稅率空間基本接近，這也從一個角度說明了上海重慶試點向全國推廣具備了一定的現(xiàn)實基礎。

五、結論和政策建議

本文圍繞著房產(chǎn)稅稅率分別從納稅人負擔能力以及政府財政收支相抵來展開論證設計，首先是按照居民家庭收入負擔能力測算，即按照居民家庭的承受能力與住宅價值來確定房產(chǎn)稅稅率，得出的結論是：在家庭稅負水平為2.5%-5%區(qū)間時，房產(chǎn)稅的稅率是0.51%-1.02%；如果按照住宅價值70%計算稅基，在相同稅負水平下，房產(chǎn)稅稅率提高為0.73%-1.46%。如果按經(jīng)濟適用房標準給予免征48平方米計算稅基，則房產(chǎn)稅稅率范圍上升至0.98%-1.95%。

其次，我們按照房產(chǎn)稅收支相抵的原則來測算稅率，即在假設政府用于民生保障支出全部來自房產(chǎn)稅收入的前提下來測算房產(chǎn)稅稅率，得出房產(chǎn)稅稅率為0.54%。如果按照住宅價值70%計算稅基，則稅率上升到0.78%，如果按經(jīng)濟適用房標準給予每戶免征48平方米計算稅基，則稅率上升為1.22%。

我們注意到，如果按照家庭收入中應納房產(chǎn)稅最低負擔能力為2.5%這個比例來設計房產(chǎn)稅稅率時，其變化幅度和房產(chǎn)稅收支相抵原則設計的稅率空間非常接近，即基本上在0.5%至1%的空間里。換句話說，按照這個負擔能力設計的稅率也能實現(xiàn)地方政府重點保障民生支出的需要，從而較好地兼顧了民眾負擔和地方政府財政需求。據(jù)此設計的稅率也和國內(nèi)大多數(shù)學者研究所給出的稅率區(qū)間相近，實踐層面也和重慶上海試點的稅率基本相近。

綜上所述，從改革的穩(wěn)健性考慮，擴大試點后的房產(chǎn)稅稅率不能規(guī)定得太高，在基于家庭基本免征額的基礎上，考慮將住宅類房產(chǎn)稅率限定在0.5%-1%左右為宜?？紤]到我國幅員遼闊，各地社會經(jīng)濟條件參差不齊，人口密度狀況、區(qū)域位置、經(jīng)濟發(fā)達程度及征收難易程度等也存在著差異，并且各地區(qū)居民對公共產(chǎn)品供給標準要求也不盡一致，故而在國家確定一個總體的稅率幅度基礎上，各地區(qū)可在該稅率幅度內(nèi)，根據(jù)本地具體情況再確定相應的適用稅率。同時，為了體現(xiàn)房產(chǎn)稅的納稅能力差異，可以將非住宅類房產(chǎn)稅率從原來的1.2%提高一倍到2.4%。就Y縣而言，非住宅類房產(chǎn)稅率提高一倍后可以為房產(chǎn)稅在地方財政收入中的占比提高4.76個百分點，如果將土地增值稅、耕地占用稅、土地使用稅、契稅等稅種也一并考慮進來，構建大的房地產(chǎn)稅收體系（這四個稅種在地方財政收入中的占比為10.56%），并進一步加大征收力度，考慮再提高50%稅負水平的話，則可以為Y縣房地產(chǎn)稅系在地方收入中的占比再提高5.28個百分點。因此，受制于居民家庭收入負擔能力，短期內(nèi)構建我國房產(chǎn)稅的地方稅主體地位并不可行，但將視野放寬到整個房地產(chǎn)稅收體系來考慮，在整合現(xiàn)行房地產(chǎn)相關稅收基礎上，并將其納入整個稅收結構優(yōu)化大背景下去設計的話，則構建房地產(chǎn)稅收的主體地位就具備了一定的現(xiàn)實操作性。

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China Real Estate Tax Rate Design——Empirical Analysis of Y County in Zhejiang Province

SIYan-wu1，ZHU Wei-song2，SHEN Yu-ping1
（1.School of Public Finance and Administration，Zhejiang University of Finance and Economics，Hangzhou 310018，China；2.State Administration of Taxation，Yuhuan County of Zhejiang Province，Taizhou 317000，China）

The design of tax rate is a core part of action to build a real estate tax system.Scientific and rational design of the real estate tax ratemust be carried out under certain constraints.In the case study of Y county in Zhejiang Province，we have discussed the real estate tax rate design from the two dimensions of affordable family income and size of government revenue，and have provided ideas for reference to deepen the reform of real estate tax.

real estate tax；tax rate design；affordable family income；government revenue

F812.42

：A

：1004-4892（2014）04-0009-09

（責任編輯：風 云）

2013-11-09

教育部哲學社會科學研究重大課題資助項目（12JZD032）；國家社科基金資助項目（11BJY131）；浙江省哲學社會科學重點研究基地——浙江財經(jīng)大學政府管制與公共政策研究中心資助

司言武（1973-），男，安徽肥東人，浙江財經(jīng)大學財政與公共管理學院教授，博士；朱偉松（1982-），男，浙江玉環(huán)人，浙江省玉環(huán)縣國家稅務局經(jīng)濟師；沈玉平（1957-），男，浙江桐鄉(xiāng)人，浙江財經(jīng)大學財政與公共管理學院教授，博士。