停車場的經(jīng)濟賬

作為購物中心的重要配套設(shè)施，停車場不只承擔(dān)基本的停車職能，更重要的是與場內(nèi)商業(yè)運營管理形成有機結(jié)合，通過權(quán)衡客流吸引力度和停車周轉(zhuǎn)率，制定相應(yīng)停車優(yōu)惠，達到吸引客流，刺激顧客購物消費的目的。

講一個段子。一富豪到華爾街銀行借了5000元貸款，借期為兩周，銀行貸款須有抵押，富豪用停在門口的勞斯萊斯做抵押。銀行職員將他的勞斯萊斯停在地下車庫里，然后借給富豪5000元。兩周后富豪來還錢，利息僅15元，銀行職員發(fā)現(xiàn)富豪賬上有幾百萬，問為啥還要借錢，富豪說：15元兩周的停車場，在華爾街是永遠找不到的。

這個故事告訴我們，停車場應(yīng)該算經(jīng)濟賬。

隨著中國人均擁有車輛大幅提高，自駕購物占比日益增加， 停車場這一配套設(shè)施在商業(yè)地產(chǎn)項目中的地位也越來越重要。在RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的42個城市中，購物中心停車場車位數(shù)量達到58.6萬個，停車場建筑面積為2280萬平方米，幾乎為總商業(yè)建筑面積的30%。

一個設(shè)計合理、泊位充足、擁有良好管理的停車場能為購物中心帶來更多的人流及商機。根據(jù)國際慣例，每100平方米商業(yè)建筑面積提供1個停車位比較合理。購物中心能否提供充足、便利的停車服務(wù)，成為其提高競爭力的重要手段，近5年修建的購物中心車位配比已達到1.37個/100 平方米。

從城市來看，北京、沈陽的購物中心停車場建設(shè)最為完備， 車位比超過1∶100。上海作為全國經(jīng)濟中心，商業(yè)地產(chǎn)起步較早，部分購物中心建于10年前，配備的車位數(shù)量不足，拉低了整體車位配比；鄭州也面臨同樣問題。成都近5年來新建購物中心配比了大量停車位。然而與國際慣例相比，各地購物中心停車場車位配比普遍偏低。

張家鵬DTZ睿意德執(zhí)行董事張家鵬

停車場周轉(zhuǎn)率=停車場日均總停車數(shù)/停車場總泊位數(shù)，它反映了停車場服務(wù)能力，周轉(zhuǎn)率越高，停車場服務(wù)的車輛數(shù)就越多，從而提高了停車場的服務(wù)能力，但單純的依靠停車場周轉(zhuǎn)率調(diào)節(jié)可能會導(dǎo)致高峰時段的擁堵，必須配合停車場面積來調(diào)節(jié)。從平均停車周轉(zhuǎn)率來看，北京、沈陽兩地購物中心停車位配比充足，所以平均周轉(zhuǎn)率偏低。車位配比不足的城市如西安、鄭州，購物中心里停車位被反復(fù)使用的頻率更高，平均周轉(zhuǎn)率達2.5次/天，有些車位比嚴重不足的購物中心，甚至?xí)霈F(xiàn)排隊停車的現(xiàn)象。

與購物中心商業(yè)面積的平均租金相比，各地購物中心停車場的坪效偏低，僅作為購物中心補充收入來源。上海購物中心停車場收費價格位居六城市之首，單個購物中心停車場平均坪效也高于其他城市。沈陽購物中心停車場大都由第三方停車場管理公司承包經(jīng)營，自負盈虧，因此收費標(biāo)準(zhǔn)要高于公共停車場平均時租價格。但沈陽停車周轉(zhuǎn)率偏低，導(dǎo)致購物中心停車場平均坪效不高。西安和鄭州雖然時租價格最低，但由于車位配比不足，停車周轉(zhuǎn)率偏高，導(dǎo)致購物中心停車場被有效利用，坪效居于各城市前列。

受購物消費時間特性影響，購物中心車位使用時段差別明顯，車位使用高峰期集中在周五晚上、雙休日和節(jié)假日；此外，同日時段中，用餐時段是車位使用的高峰，每車停放時間也會相應(yīng)增加。針對以上特點，購物中心推出了相應(yīng)的運營策略，一是針對時段差別利用價格杠桿如采取錯時停車、分時收費、縮短起步時長等方式調(diào)節(jié)車流量，以提高車位周轉(zhuǎn)率。例如，上海正大廣場在工作日16∶00前累積消費滿300元可免費停車1小時，16∶00后消費則無此優(yōu)惠；上海金橋國際商業(yè)廣場工作日中午任意非大賣場消費，可免11～14點3小時停車費。二是在節(jié)假日購物高峰期，不少購物中心或提高消費額度， 或縮短停車時間限制，加速停車場的周轉(zhuǎn)率，緩解停車壓力。例如，成都來福士廣場工作日消費100元以上即可免費停車2小時，而在周末則需消費200元以上才可免費停車2小時。

作為購物中心的重要配套設(shè)施，停車場不只承擔(dān)基本的停車職能，更重要的是與場內(nèi)商業(yè)運營管理形成有機結(jié)合，通過權(quán)衡客流吸引力度和停車周轉(zhuǎn)率，制定相應(yīng)停車優(yōu)惠，達到吸引客流，刺激顧客購物消費的目的。為了進一步增加停車場收益，購物中心停車場還充分利用停車場空間和來往車流量，打造停車場多樣寄生業(yè)態(tài)，擴張收益鏈。

越來越多的購物中心停車場引進了汽車美容服務(wù)，如美車堂、靚車堂、愛TA汽車美容等。停車場開辟汽車美容業(yè)務(wù)，一方面可讓顧客在逛商場的同時給汽車做美容，節(jié)省時間， 優(yōu)化購物中心服務(wù)；另一方面，可增加場地租賃收入。還有不少購物中心與廣告公司合作，以停車場立面、道路指示牌、停車收費牌、停車誘導(dǎo)電子牌為載體，制作、發(fā)布、設(shè)置商業(yè)廣告。

未來，越來越多購物中心停車場會引入高科技智能管理系統(tǒng)，為顧客提供更舒適便利的停車服務(wù)。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，37.8%的購物中心引進了智能導(dǎo)視系統(tǒng)， 采用紅綠燈控制系統(tǒng)或LED車位信息引導(dǎo)屏等指示空車位方向，方便顧客找尋泊車位。近5年新建成的購物中心這一比例更是升至46.9%。智能停車場管理系統(tǒng)包括出入口管理、車位引導(dǎo)、停車定位及反向?qū)ぼ?、車牌自動識別、自助繳費等子系統(tǒng)。同時需采用中央收費模式、遠距離讀卡技術(shù)等來實現(xiàn)智能化管理的功能。

目前國內(nèi)智能停車場的發(fā)展呈良好上升趨勢，上海、北京、成都等地的購物中心均出現(xiàn)了設(shè)備完善的智能停車場，未來智能停車場作為購物中心智能化的一部分，將會越來越普及。

北京朝陽大悅城開業(yè)初期停車場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，駕車客戶是主要銷售貢獻者，銷售額的變化與車流變化幅度有近92%的相關(guān)度。因此朝陽大悅城對停車場進行了智能化改造，如增加車輛進出坡道、升級車牌自動識別系統(tǒng)、調(diào)整車位導(dǎo)識體系等。改造完成后，當(dāng)年銷售額提升約17%。