中國的房產(chǎn)電商向何處發(fā)展？

中國房地產(chǎn)市場正逐步從賣方市場向買方市場過渡，通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)最大限度的房源曝光，吸引潛在買家顯得比以往任何時候都重要。

近期，房地產(chǎn)電商的討論不斷升溫，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)行業(yè)的影響逐步駛?cè)雽嵸|(zhì)性階段，那么到底什么是房產(chǎn)電商？對于房地產(chǎn)企業(yè)、新房代理和二手房中介公司等不同行業(yè)參與者而言，房地產(chǎn)電商的意義和機(jī)會點(diǎn)是什么？

如何界定房產(chǎn)電商？

中國的房地產(chǎn)電商可以區(qū)分為三個層次：媒體電商、渠道電商和交易電商。

第一，媒體電商是過去幾年普遍存在的形式，主要的代表是搜房、安居客、搜狐焦點(diǎn)等，其核心屬性是媒體，貨幣化模式是廣告，本質(zhì)是開發(fā)商和二手房中介公司的廣告平臺。

第二，渠道電商是近兩年特別是今年迅速發(fā)展的一種新型電商，主要的代表是房多多、好屋中國、吉屋科技等，其本質(zhì)是渠道的整合，它們存在和發(fā)展的邏輯是傳統(tǒng)的新房代理渠道、二手房經(jīng)紀(jì)公司渠道極其分散，在房地產(chǎn)市場低迷的情況下，單一代理或中介公司都無法高效地完成買賣雙方的匹配，特別是在新房領(lǐng)域，只有把分散的渠道整合起來才能為開發(fā)商快速拓客、加速去化，同時整合之后的集中渠道才有能力向開發(fā)商拿到更多的優(yōu)惠以及更快的結(jié)傭。

第三，交易電商代表未來的模型，無論是新房，還是二手房，房地產(chǎn)電商的終極目標(biāo)必須是最大限度地接近交易，事實上，也只有以交易為中心的電商才能真正意義上稱之為電商。相比之下，無論是媒體，還是渠道整合，距離最終的交易都有一段路程，雖然都有效率的提升，但是它們都沒有真正意義上顛覆或取代傳統(tǒng)，而是使傳統(tǒng)更有效。然而，交易電商的未來一定是局部或徹底顛覆代理公司或中介公司的。目前看，初步具備交易電商雛形的典型代表是鏈家網(wǎng)、Q房網(wǎng)以及正在向交易轉(zhuǎn)型的搜房等。

巴曙松國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長

楊現(xiàn)領(lǐng)華創(chuàng)證券首席研究員

房產(chǎn)電商的背后邏輯是什么？

房產(chǎn)電商之所以在2014年尤其是最近幾個月成為市場廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，主要的市場邏輯在于：

第一是互聯(lián)網(wǎng)的邏輯，目前中國正在經(jīng)歷有史以來最大的一次人口大遷移，這是從線下向線上的轉(zhuǎn)移，這個大浪潮會重塑不同領(lǐng)域的商業(yè)邏輯。更為突出的是，中國手機(jī)用戶已達(dá)5.27億，超過PC用戶5.11億，中國是一個典型的手機(jī)用戶超越PC用戶的國家，移動互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國。這里的直接影響就是人們買房、賣方的交易決策的第一步都是從互聯(lián)網(wǎng)，特別是從手機(jī)端開始的，傳統(tǒng)的紙媒、售樓處、中介門店在信息獲取和信息處理方面的作用已經(jīng)被大大弱化。

第二是市場的邏輯，一方面中國的房地產(chǎn)市場正逐步從賣方市場向買方市場過渡，通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)最大限度的房源曝光，吸引潛在買家顯得比以往任何時候都重要，人們在售樓處深夜排成長龍買房的階段已經(jīng)一去不返，開發(fā)商需要尋找更有效的渠道、更大用戶平臺尋找買家。另一方面，中國的房地產(chǎn)市場正逐步從新房主導(dǎo)向二手房主導(dǎo)的階段過渡，一線城市如北京、上海和深圳都已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場，二線城市的舊城區(qū)或核心區(qū)同樣如此，二手房交易信息更加不透明、交易流程更加復(fù)雜，這些都是互聯(lián)網(wǎng)可以發(fā)揮作用的地方。從這個角度看，未來的房地產(chǎn)電商平臺一定是二手房交易撮合平臺，所以我們會看到新房電商將會加大在二手房市場的布局。

作為非標(biāo)準(zhǔn)化商品，房產(chǎn)電商有何不同？

通常來看，房地產(chǎn)的本地化和非標(biāo)準(zhǔn)化屬性決定了房產(chǎn)電商和其它電商存在很大的不同，互聯(lián)網(wǎng)在履行房地產(chǎn)交易時，也存在一定局限及瓶頸，那么到底互聯(lián)網(wǎng)能在多大程度上改造這個傳統(tǒng)？

關(guān)于這一點(diǎn)，我們可以從正、反兩個角度來看：第一，房屋交易具有頻率低、交易額大以及本地化、非標(biāo)準(zhǔn)化、高度復(fù)雜和信息密集等特征，這使得它明顯不同于一般的商品交易。例如，無論是信息平臺多么完備，人們都不太可能直接在線上下單付錢，最多會形成交易的意向，交易撮合、看房、簽約等環(huán)節(jié)都無法減少直至杜絕銷售人員或經(jīng)紀(jì)人的參與。從這個角度看，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)交易的改變一定是緩慢的，房地產(chǎn)電商平臺一定是重資產(chǎn)的。第二，相反地看，正是基于這種特征，未來的房地產(chǎn)交易撮合平臺的價值更大，而且一旦形成壟斷，便難以被撼動，護(hù)城河足夠深?？梢灶A(yù)計，未來3～5年一定會出現(xiàn)一個或幾個大型的區(qū)域性房地產(chǎn)交易平臺，它不僅提供信息、撮合交易，而且還會提供以交易為中心的金融服務(wù)等。

傳統(tǒng)的中介公司如何向互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)型？

這是一個普遍的問題，但是對這個這問題要做一個區(qū)分：傳統(tǒng)中介公司之間的區(qū)別是十分明顯的，從規(guī)模上看，有大型經(jīng)紀(jì)公司，如鏈家在北京市場的門店就超過1000家，布局的幾個二線城市，門店數(shù)量幾乎都在100家以上，市占率都是第一或第二。相反，有的本地中小型經(jīng)紀(jì)公司，門店只有幾十家，還包括很多的夫妻老婆店。從模式上看，既有大型的直營連鎖公司，還有特許加盟公司。對于不同規(guī)模、不同模式的經(jīng)紀(jì)公司而言，如何向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型本質(zhì)是一個差別非常大的問題。

第一，對于大規(guī)模的，以直營連鎖為主的公司，鏈家是最典型的代表。以北京為例，鏈家已經(jīng)擁有50%的市場份額、80%以上的房源份額，在這種情況下，鏈家向互聯(lián)網(wǎng)的轉(zhuǎn)型便具有相當(dāng)穩(wěn)固的線下基礎(chǔ)，目前鏈家網(wǎng)在北京市場所能提供的流量或客源占比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出搜房，可以預(yù)計，鏈家網(wǎng)在北京的影響力還將逐步加大。對于鏈家而言，所謂轉(zhuǎn)型，真正的問題是鏈家網(wǎng)要不要開放？線下要不要從直營變成加盟，從重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)。

第二，對于中小型經(jīng)紀(jì)公司，幾乎不可能轉(zhuǎn)型，也沒有能力轉(zhuǎn)型，因為市場規(guī)模不夠大，房源不夠多，門店覆蓋度不夠廣，品牌影響也也只限于部分社區(qū)，向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型沒有意義，線上沒有網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，線下沒有規(guī)模效應(yīng)。它們的未來非常有壓力，而且可能是壓力最大的。

第三，傳統(tǒng)大型加盟公司轉(zhuǎn)型是最復(fù)雜的，對于它們而言，既需求加強(qiáng)線上，也需要加強(qiáng)對經(jīng)紀(jì)人的強(qiáng)管控，還需要加大ERP系統(tǒng)的投入，這個系統(tǒng)是一切經(jīng)紀(jì)公司的內(nèi)容，它不單純是一個工具，或一個功能，一個簡單的房源、客源或客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，本質(zhì)是一個生態(tài)圈，生態(tài)圈的建立不僅需要有技術(shù)支撐和流程優(yōu)勢，更需要有強(qiáng)有力的執(zhí)行，而執(zhí)行靠什么？靠的是人事權(quán)、嚴(yán)格的獎懲機(jī)制等，這些都是現(xiàn)有加盟公司所不具備的，它們甚至連經(jīng)紀(jì)人的培訓(xùn)系統(tǒng)都不完善，如何轉(zhuǎn)型，確實挑戰(zhàn)很大。