導致房價下跌的原因

自2008年以來，增發(fā)貨幣已經(jīng)成為全球性的趨勢。在這種態(tài)勢下，下一波金融危機極有可能是高通脹帶動高房價。

2014年11月22日，中國央行時隔兩年再度降息，被一些人解讀為中國政府扛不住了，又要對房地產(chǎn)救市，認為房價又要漲了。宏觀調(diào)控縱然是近年中國房價漲跌的要素之一，但也僅是其一，而且不是長期要素。而偏執(zhí)地認為漲就是壞、跌就是好的人，是需要了解些基本經(jīng)濟要素的。

一般說來，導致房地產(chǎn)價格的下降大致有十種原因。

第一，供過于求。在供過于求的情況下，價格下降，這是一個最簡單的經(jīng)濟學原理。在房地產(chǎn)市場上也是這樣。如果在某個地區(qū)（或國家），新建的商品房和二手房的數(shù)量超過了市場需求，形成買方市場，購房者當然要考慮壓低房價，省幾個錢。判斷房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)供過于求要認真地分析供給和需求。從總體上來說，中國房地產(chǎn)市場在相當長的時間內(nèi)處于供不應求的態(tài)勢。但是，并不排除在某些地區(qū)局部出現(xiàn)供大于求。例如，在鄂爾多斯盲目蓋了一大片別墅，賣不出去，不得不掉價。在市場上這種由于判斷失誤、過度投資的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，市場機制自然會起作用，將供求關系調(diào)節(jié)到一個新的均衡點。

第二，資金流。如果大量資金流入某個地區(qū)（或國家）的資本市場，就很可能推高股市和房價。如果突然撤資，也可能導致這個地區(qū)（或國家）的股市、房市陷入蕭條。2008年美國遭遇金融危機，大量外資退出中國市場，導致中國的股市和房市雙雙下跌。2009年美國奧巴馬政府采取貨幣寬松政策，大印鈔票，因為外部資金流轉向，中國一線城市的房價再度暴漲?？偟膩碚f，在國內(nèi)貨幣流動性過剩的情況下，房價上漲的概率比較大?？墒且膊荒芘懦植康貐^(qū)資金外流導致房價下跌的可能。例如，溫州在2011年遭遇金融危機，資金斷鏈，導致溫州房價急劇下跌。

第三，產(chǎn)業(yè)轉移。由于產(chǎn)業(yè)轉移造成局部地區(qū)居民大批外移，出現(xiàn)房地產(chǎn)過剩。例如，美國的匹茲堡（Pittsburg）曾經(jīng)是美國的鋼都、第五大城市，在上世紀70年代，美國鋼鐵工業(yè)走下坡路，大量鋼廠關門倒閉，鋼鐵工人不得不紛紛出走，到別處謀生。從前，匹茲堡的鋼鐵工人聚集在莫羅格海拉（Monongahela）河谷，如今那里的房屋大量過剩，出現(xiàn)了好幾個幾乎無人居住的“鬼區(qū)”。這些地區(qū)的房地產(chǎn)價格跌得一塌糊涂。由于產(chǎn)業(yè)轉移造成的房價下跌必然是局部地區(qū)的現(xiàn)象。

徐滇慶加拿大西安大略大學休倫學院經(jīng)濟系終身教授北京師范大學國民經(jīng)濟核算研究院教授北京大學、香港科技大學、中山大學、西安交通大學、華中科技大學、東北財經(jīng)大學等名?？妥淌谏蜿柺姓?jīng)濟顧問被譽為“中國民營銀行之父”

第四，環(huán)境污染、瘟疫流行、地震海嘯等災害，嚴重損害居民的生活品質(zhì)，有錢人紛紛逃離，導致當?shù)胤康禺a(chǎn)價格下降。例如，加拿大哈密爾頓（Hamilton）的鋼廠排出的煙塵使得周圍房地產(chǎn)價格明顯低于其他地區(qū)。在底特律市中心，由于犯罪率較高，導致房價在一段時期內(nèi)下跌。

第五，在經(jīng)濟蕭條時期，由于失業(yè)率升高，居民收入水平下降，會使房價在短期內(nèi)下降。例如，在1990年的經(jīng)濟衰退中美國東北部和西部的房價分別下降了6.8%和3.5%。然而，一旦該地區(qū)的經(jīng)濟走出低谷，房價就會反彈，甚至超出了衰退前的水平。不過，在房地產(chǎn)供給彈性較低的地區(qū)即使在經(jīng)濟衰退時期房價也不會下降。美國的硅谷地區(qū)（San Jose）在2000年之后遭遇了IT產(chǎn)業(yè)泡沫崩潰的沖擊，許多信息企業(yè)大規(guī)模裁員或破產(chǎn)，失業(yè)率上升，可是房價非但沒有下降反而繼續(xù)攀升。在2008年美國金融危機之后，加州房價曾經(jīng)急劇下跌，但是硅谷的房價依然堅挺。

第六，如果爆發(fā)戰(zhàn)爭，在戰(zhàn)火綿延的地區(qū)人們逃難還來不及，哪里還顧得上房子？前些年，在非洲一些國家中內(nèi)戰(zhàn)不斷，大量難民越境逃亡，房價跌到零點。

第七，利率、稅率上升。如果長期真實利率出乎意料上升或者稅率發(fā)生重大變化，都可以導致房價下跌。不過，由于經(jīng)濟基本要素的原因而產(chǎn)生的房價波動是相對溫和的。這種波動和經(jīng)濟周期有著一定的相關性。

第八，土地政策放松。如果放寬土地控制，增加房地產(chǎn)用地供給，有可能在短期內(nèi)壓低房價上揚趨勢。

第九，政府干預。實踐證明，在房地產(chǎn)過熱的時候，如果政府采取緊縮貨幣政策，或者采取針對房地產(chǎn)投機活動的稅收政策，或者直接規(guī)定房價漲幅，都能夠在短期內(nèi)比較明顯地壓抑房價。但是，政府政策能不能真的把房價壓下來？經(jīng)濟理論早已證明，除非政府直接設定房價（如同在計劃經(jīng)濟體制下的價格管理）無論是采取貨幣政策或財政政策都只能在一段時間內(nèi)壓抑房價。從長期來看，人們的理性預期將在很大程度上抵消政府貨幣、財政政策的作用。政府干預在短期內(nèi)可以抑制房價過快上漲，但是，這并不能從根本上解決問題。如果政府干預政策多變，反而會導致房價報復性反彈，越調(diào)越高。

有人說：“（調(diào)控）政策出來以后只有兩個可能，第一個可能是半路收回去，因為它發(fā)現(xiàn)它會把經(jīng)濟打垮；第二種可能就是一定把經(jīng)濟打垮，就是說你一定想讓行政限制房地產(chǎn)需求的政策生效，如果一定要見到它生效，那代價就是把經(jīng)濟打垮，經(jīng)濟不垮房價下不去?！蓖艘蝗f步說，假若經(jīng)濟垮了，房價就一定會下降嗎？到2012年年底，銀行里居民存款已經(jīng)超過43萬億元，占GDP的80%。如果經(jīng)濟垮了，居民存款還會繼續(xù)保留在銀行里嗎？只要流出來10%，甚至5%，進入消費市場，一定導致物價暴漲。人們看著手中貨幣貶值，除了搶購各種商品之外，難道就沒有想到買房保值？你買我也買，有多少住房可供購買？如果經(jīng)濟垮了，不是物價漲就是房價漲，甚至可能物價和房價一起漲。在這種情況下，說房價會下降豈非癡人說夢？

第十，遭遇金融危機。人們常說，在泡沫經(jīng)濟崩潰之后，房地產(chǎn)價格一落千丈。在1990年日本、中國臺灣遭遇金融危機，房價暴跌。日本的房地產(chǎn)價格跌了3倍多。在1997年亞洲金融危機中，泰國、中國香港的房價大幅度下跌。房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟的崩潰導致了嚴重的銀行危機，把整個國民經(jīng)濟拖進低谷，給國家和民眾造成了嚴重的損失。

經(jīng)常聽到一些人說，遭遇金融危機之后房價就會暴跌。好像金融危機一定會導致房價下跌。這話不全面。從理論上來看，金融危機分為兩種。一種是不增發(fā)貨幣的金融危機，一種是增發(fā)貨幣的金融危機。日本、中國香港、泰國等遭遇的是不增發(fā)貨幣的金融危機。在金融危機的沖擊下，銀行不良貸款急速上升，許多銀行破產(chǎn)倒閉。大量企業(yè)關門停產(chǎn)，大量員工被解雇失業(yè)。人們連維持正常生活水平都成問題，哪里來的錢購買住宅？由于中央銀行堅持不額外增發(fā)貨幣，因此通貨膨脹率并不高，在這種情況下房價下降。

可是，人們往往忽略了還有另外一種增發(fā)貨幣型的金融危機。屬于這類金融危機的典型有俄國、土耳其和津巴布韋等。在遭遇金融危機之后，銀行不良貸款急劇上升，為了拯救銀行，政府不得不大量增發(fā)貨幣，導致貨幣急劇貶值，物價飛漲。盡管人們拿到越來越多的錢，可是手中的貨幣越來越不值錢。居民手里有大量貨幣，為了保值，人們爭先恐后購買住宅。只要有人賣房，就有人接手。結果，在物價飛漲的同時，房價漲得比物價還快。房價歸根結底是貨幣現(xiàn)象，在大量增發(fā)貨幣的情況下，房價是不可能大幅度下降的。

因此，在回答金融危機對房價的沖擊之前，首先要判斷面對的是哪一類金融危機。如果屬于不增發(fā)貨幣的金融危機，則房價會下降。如果屬于增發(fā)貨幣的金融危機，房價非但不降，還可能暴漲。在2012年，人們面對的是增發(fā)貨幣的危機還是不增發(fā)貨幣的危機？自2008年以來，增發(fā)貨幣已經(jīng)成為全球性的趨勢。在這種態(tài)勢下，下一波金融危機極有可能是高通脹帶動高房價。由于國際金融市場存在著許多不確定因素，物價和房價究竟在什么時候暴漲，漲幅幾何，還要拭目以待。