今年4月22日至25日，榆林市各界人士聯(lián)誼會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙建國(guó)帶領(lǐng)科教組部分會(huì)員，先后赴清澗、子洲、榆陽(yáng)三縣區(qū)，對(duì)保障性住房建設(shè)情況進(jìn)行了實(shí)地考察調(diào)研，并與市住建局進(jìn)行了專題座談，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

概況:我市保障房建設(shè)成效顯著，但與省上下達(dá)的任務(wù)相比仍有差距。

2008年以來(lái)，市委、市政府高度重視保障性住房建設(shè)工作，堅(jiān)持把保障性住房建設(shè)作為重要的政治任務(wù)、重大的民生工程來(lái)抓，取得了顯著成效。

一是市縣竭盡全力籌措資金保障投入。截至2013年底，我市爭(zhēng)取廉租房、公租房建設(shè)補(bǔ)助資金17.7659 億元，配套基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)助資金2.31 億元;市財(cái)政配套資金3.5458 億元。全市累計(jì)投入資金159.43 億元，保證了已開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。清澗縣、子洲縣、榆陽(yáng)區(qū)累計(jì)投入資金分別是1.24 億元、3.01 億元、44.85 億元。清澗縣、子洲縣、榆陽(yáng)區(qū)爭(zhēng)取中省市資金分別是0.44 億元、1.09 億元、4.92 億元。

二是主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥工程進(jìn)展順利。市、縣（區(qū)）都把保障性住房建設(shè)工作列入主要議事日程，黨委、政府主要領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常督查，主動(dòng)協(xié)調(diào)解決建設(shè)中遇到的困難和問(wèn)題，使建設(shè)得以順利推進(jìn)。2008－2014年我市開(kāi)工建設(shè)99871 套（其中廉租房22407套，公租房28527 套，經(jīng)濟(jì)適用房13256 套，限價(jià)商品房26095 套）。其中:入住26375 套、竣工14347套、在建59149 套。累計(jì)發(fā)放租金補(bǔ)貼戶數(shù)達(dá)16126 戶。本次專門調(diào)查的兩縣一區(qū)的情況是:清澗縣，分配330 套、竣工498 套、在建258 套。子洲縣，分配1121 套、竣工150 套、在建339 套。榆陽(yáng)區(qū)，分配8905 套、竣工2813 套、在建5082 套。

三是制定了保障房使用與管理辦法。我市先后出臺(tái)了《榆林市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《榆林市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》、《榆林市限價(jià)商品房管理辦法（試行）》等多個(gè)規(guī)范性文件，各縣區(qū)結(jié)合自己的實(shí)際情況，也分別制定了相關(guān)規(guī)范性文件。這樣，基本建立了我市的政策框架和制度體系，使資格審查、對(duì)象確定、房屋分配、使用管理等每個(gè)工作環(huán)節(jié)都有章可循。榆陽(yáng)區(qū)入住的金陽(yáng)小區(qū)因配套設(shè)施完善，管理到位，受到省市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的一致肯定和社會(huì)各界的廣泛好評(píng)。調(diào)研中，一位住戶動(dòng)情地說(shuō):“不是國(guó)家的這項(xiàng)好政策，我一輩子也住不上這樣好的房子?！蓖ㄟ^(guò)保障性住房建設(shè)有效地化解了城鎮(zhèn)低收入居民的住房困難，也使城鎮(zhèn)面貌發(fā)生了喜人的變化。

四是建設(shè)進(jìn)度與計(jì)劃目標(biāo)相比仍有差距。省上下達(dá)我市保障性安居工程建設(shè)任務(wù)128396 套，實(shí)際完成了目標(biāo)任務(wù)的77.78%。清澗縣保障房建設(shè)任務(wù)1632 套，完成了目標(biāo)任務(wù)的82%;子洲縣保障房建設(shè)任務(wù)3015 套，完成了目標(biāo)任務(wù)的83%;榆陽(yáng)區(qū)保障房建設(shè)任務(wù)24480 套，完成了目標(biāo)任務(wù)的75%。

關(guān)鍵:如何把握保障房建設(shè)節(jié)奏和優(yōu)化保障房類型結(jié)構(gòu)。

決策科學(xué)理論認(rèn)為，對(duì)于結(jié)果與目標(biāo)之間的差距，構(gòu)不構(gòu)成問(wèn)題，構(gòu)成怎樣的問(wèn)題，需要做具體分析。

本次調(diào)研了解到，對(duì)于保障性住房建設(shè)，由于未有預(yù)見(jiàn)，在城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃中，沒(méi)有保障房功能區(qū)的規(guī)劃，沒(méi)有事先的資源安排，一旦任務(wù)下達(dá)有些措手不及，倉(cāng)促應(yīng)對(duì)，使得建設(shè)和使用周期與計(jì)劃周期不同步，滯后于計(jì)劃周期。

一是由于征地“難纏”，籌資不易?；旧鲜悄睦锔銇?lái)土地就在哪里建，啥時(shí)有了錢就啥時(shí)建，先顧主體建筑，配套設(shè)施往往難以全面顧及。土地和資金不能按時(shí)落實(shí)，常常使計(jì)劃不能按時(shí)推進(jìn)，為了趕進(jìn)度，經(jīng)常是先上馬，后審批;邊規(guī)劃、邊設(shè)計(jì)，邊施工，沒(méi)有按照基本建設(shè)程序操作。較多的出現(xiàn)了把硬約束耽誤的時(shí)間用壓縮軟約束的時(shí)間來(lái)彌補(bǔ)的權(quán)變現(xiàn)象。即使如此，為了趕時(shí)間的違程序操作，也由于可壓縮的時(shí)間是極其有限的，所以經(jīng)常是施工進(jìn)度不能按照計(jì)劃進(jìn)度的要求推進(jìn)。按照省考核標(biāo)準(zhǔn)要求，2012年和之前年度項(xiàng)目須竣工并達(dá)到入住條件。截止4月底，我市29976 套保障性安居工程未按要求竣工，占目標(biāo)任務(wù)的44.37%。2013年我市保障性安居工程5748 套未開(kāi)工，占目標(biāo)任務(wù)的20.14%。2014年我市保障性安居工程22756 套未開(kāi)工，占目標(biāo)任務(wù)的70.45%。

二是不同類型的保障房面臨不同的問(wèn)題。在保障房建設(shè)中，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)敏感，銷售是主要問(wèn)題，只要銷售出去，資金就能回籠，產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)買者，政府是服務(wù)做事“不貼錢”。在目前房?jī)r(jià)下行壓力較大的背景下，我市南六縣各縣城都不同程度的已出現(xiàn)，限價(jià)商品房滯銷現(xiàn)象。公租房和廉租房是由政府投資建設(shè)和管理，入住成本最低，需要政府“貼錢”，存在“四難”問(wèn)題，即入住對(duì)象審核難、物業(yè)管理難、退出難、項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)難。

入住對(duì)象審核難。主要是中、低收入家庭住房狀況調(diào)查工作機(jī)制不完善，在資格審查的過(guò)程中，存在申請(qǐng)保障性住房家庭的經(jīng)濟(jì)收入核定困難的問(wèn)題，對(duì)于個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶的真實(shí)收入缺乏科學(xué)的測(cè)定手段。特別是外來(lái)人口不斷涌入，人口構(gòu)成成份復(fù)雜，部分申報(bào)對(duì)象誠(chéng)信度不高，虛假信息多;對(duì)于騙取保障房的懲處力度較輕，震懾作用不足。目前還沒(méi)有建立統(tǒng)一的信息共享系統(tǒng)，行業(yè)部門各自為政，以致信息審核的時(shí)效性、準(zhǔn)確性較差。

物業(yè)管理難。主要是一些由住戶負(fù)擔(dān)的暖氣和物業(yè)等費(fèi)用不按時(shí)繳納，收費(fèi)困難;由于貧困戶集中，有的保障小區(qū)物業(yè)公司不愿意負(fù)責(zé)管理，由于住戶不是業(yè)主，組成的住戶管理委員會(huì)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，難以發(fā)揮應(yīng)有作用。子洲縣大理小區(qū)216 套廉租房全部入住，因收不起物業(yè)費(fèi)，物管停滯。我們調(diào)研時(shí)化糞池滿了，小區(qū)彌散著臭氣。某縣保障房小區(qū)有兩戶兩年不交房租等一切費(fèi)用，被起訴到法院。法院因無(wú)法律依據(jù)而不予受理。

退出難。由于住房退出機(jī)制還不夠完善，缺乏有效管理手段，在政府雇員為公共利益履行職責(zé)與住房用戶為私自利益爭(zhēng)取的較量中，基本是后者強(qiáng)于前者。因而，保障房住戶自己不住后，私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或閑置鎖起來(lái)的現(xiàn)象就屢見(jiàn)不鮮。

項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)難。廉租房、公租房都是政府投資建設(shè)，建設(shè)越多，投入越多;建好后為住戶的服務(wù)管理還得繼續(xù)投入，沒(méi)有“卸下包袱”的時(shí)間表。榆陽(yáng)區(qū)在廉租房和公租房建設(shè)中，財(cái)政投入資金5 億元，還有缺口5 億元。子洲縣為了征地，給安置戶的承諾過(guò)大，財(cái)政已無(wú)法承受。清澗縣王家灣坪的廉租房面臨租不出去的可能。

上述保障房建設(shè)中的問(wèn)題，造成的直接后果是，入住率較低。按照省考核標(biāo)準(zhǔn)要求，2011年和之前年度項(xiàng)目，須全部分配入住。截止四月底，我市19251 套保障性安居工程未按要求時(shí)間入住，占目標(biāo)任務(wù)的53.07%。

建議:根據(jù)實(shí)際需要，在市域一體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中安排保障房建設(shè)。

有一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，所帶來(lái)的房產(chǎn)供給與需求關(guān)系的新變化。保障房建設(shè)是城鎮(zhèn)建設(shè)的一個(gè)組成部分，一般要求是，必須與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，不能滯后，也不能超前，要量力而行。當(dāng)房地產(chǎn)由高速發(fā)展階段走出，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，有必要考慮將在高速發(fā)展階段提出的指令性計(jì)劃修改成在平穩(wěn)發(fā)展階段的指導(dǎo)性計(jì)劃，通過(guò)增強(qiáng)計(jì)劃柔性來(lái)適應(yīng)這一轉(zhuǎn)變，并收到惠民的實(shí)際效果。

一是要按照我市新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的要求，配置保障房建設(shè)資源。榆林“一市四個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)”的大格局和“中心一城五區(qū)”的新格局，帶來(lái)人口由南部向北部遷徙，由農(nóng)村向城鎮(zhèn)遷居的趨勢(shì)。南部常住人口總量減少，城鎮(zhèn)居住人口在增加;北部常住人口總量增加，特別是城鎮(zhèn)人口增加顯著。目前，南部六縣，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在自有住房擁有率較高、存量過(guò)剩、空置率高、剛性住房需求較少，社會(huì)商品房與限價(jià)商品房的價(jià)格相差很小等情況。據(jù)清澗縣調(diào)查測(cè)算，清澗縣城居住4.5 萬(wàn)人（11860 戶），有流動(dòng)人口700 人（310 戶）?？h城已建、在建商品房6500 套（面積517000 平方米）?？h城現(xiàn)有平房、窯洞和樓房12200 套（面積819600 平方米）。商品房全部建成后，縣城所有人戶均房屋1.54 套，人均住房面積達(dá)到29.2 平米。說(shuō)明現(xiàn)有的存量住房可以滿足現(xiàn)實(shí)的住房需求，問(wèn)題不是供給不足，而是需求和供給不匹配。榆陽(yáng)區(qū)的情況卻大有不同，由于常住人口大量增加，保障房剛性需求強(qiáng)勁。榆陽(yáng)區(qū)，除了外來(lái)務(wù)工經(jīng)商人員，市屬各縣的農(nóng)民、干部、職工都因各種原因在此居住。因此，人口輸入地應(yīng)是保障房建設(shè)的重點(diǎn)，榆陽(yáng)區(qū)應(yīng)是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。比如棚戶區(qū)改造就要突出重點(diǎn)，集中使用力量，設(shè)法用足棚戶區(qū)改造政策，充分發(fā)揮其對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，使棚戶區(qū)改造，既有效推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，又給居民帶來(lái)居住福利。

二是與產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)相匹配，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方資源，采用“混建”模式。在調(diào)研中看到，榆陽(yáng)區(qū)在麻黃梁工業(yè)園區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)等地與入駐企業(yè)共建公租房。清澗縣的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房全部為配建項(xiàng)目。這樣不僅能更好地爭(zhēng)取社會(huì)資金投入，緩解政府土地、資金等壓力，就近解決園區(qū)、企業(yè)職工住房問(wèn)題，而且使保障房合理布局，避免布點(diǎn)過(guò)分集中，緩解交通壓力，特別是還破解了公租房小區(qū)管理和物業(yè)管理難度大等問(wèn)題，落實(shí)了“在開(kāi)發(fā)商建設(shè)商品房時(shí)按規(guī)定強(qiáng)制性配建一定比例的保障性住房，否則不得審批商品房項(xiàng)目”的規(guī)定。將保障性住房與商業(yè)樓盤一起布局，實(shí)施“混建”，使得不同收入階層和不同職業(yè)、不同文化背景的居民混合居住，既有利于解決配套設(shè)施，提高基礎(chǔ)設(shè)施利用效率，也有利于居民管理和文明社區(qū)建設(shè)。

三是研究破解“供求失衡，盤活存量”的辦法。要深入調(diào)研，摸清需求情況，根據(jù)不同問(wèn)題，采取不同對(duì)策。凡是因?yàn)榻煌ú槐悖涮自O(shè)施不全，生活服務(wù)趕不上的問(wèn)題，而造成保障房入住率低的，則要著力解決配套設(shè)施問(wèn)題。凡是社會(huì)商品房與限價(jià)商品房的價(jià)格目前已經(jīng)很接近，出現(xiàn)限價(jià)商品房滯銷的縣區(qū)，則不再下達(dá)限價(jià)商品房建設(shè)任務(wù)。同時(shí)對(duì)于低收入居民的住房需要，可以考慮集中利用扶貧資金、移民資金、危房改造資金等購(gòu)買符合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的商品房作為保障房房源，或以低價(jià)把部分產(chǎn)權(quán)賣給保障對(duì)象，或作為公租或廉租房。凡是因入住標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格而造成保障房入住率低的，可以適當(dāng)放寬條件，對(duì)愿意到城鎮(zhèn)定居的農(nóng)民，與戶籍改革相配套，制定城鄉(xiāng)居住資源互換規(guī)則，解決進(jìn)城落戶農(nóng)民的住房需求。

四是完善公共租賃住房管理。對(duì)于公租房，嚴(yán)格按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《公共租賃住房管理辦法》進(jìn)行管理。完善廉租房的管理，一要建立和完善保障對(duì)象檔案。對(duì)住房保障對(duì)象按照收入水平、家庭困難程度和急需救助程度等情況進(jìn)行分類，實(shí)行一戶一檔，登記和掌握廉租住房在實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益等方面的基本狀況，做到帳實(shí)相符、帳表相符、帳卡相符，便于及時(shí)核查。傾聽(tīng)廉租住戶的訴求，確保該廉租住房符合正常居住條件。二要加強(qiáng)保障對(duì)象的入戶教育，通過(guò)板報(bào)宣傳欄、張貼公告、入住咨詢解答等形式多樣的宣傳引導(dǎo)工作，規(guī)范承租戶的生活行為與方式。在辦理入住手續(xù)時(shí)統(tǒng)一簽訂合同，向每位承租戶發(fā)放《廉租住房使用說(shuō)明與注意事項(xiàng)》和《承租戶須知》，為承租家庭入住后實(shí)施規(guī)范化管理打好基礎(chǔ)。三要完善廉租住房租金收繳的措施，增加對(duì)住房保證金金額的收取，并納入項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)的專項(xiàng)管理，強(qiáng)化交費(fèi)時(shí)限的約束力，嚴(yán)格執(zhí)行滯納金、違約金等經(jīng)濟(jì)懲罰措施，減少因延遲交租或惡意欠租帶來(lái)的間接經(jīng)濟(jì)損失。以方便群眾為宗旨，可以與小區(qū)就近的銀行網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)系協(xié)商，實(shí)行“一卡通”式便捷性服務(wù)交費(fèi)。四要全面實(shí)施廉租住房合同管理，嚴(yán)格規(guī)范廉租住房準(zhǔn)入退出機(jī)制。根據(jù)詳實(shí)的承租戶資料，采取定期、不定期、月訪、季度訪、半年一核、一年一審、接受舉報(bào)等方法，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理方式，登記每戶的經(jīng)濟(jì)收入、人口、住房變動(dòng)情況，調(diào)查核實(shí)每位承租戶是否仍然符合居住廉租條件。對(duì)于?騙取住房、惡意欠租、無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期空置、私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、出借、調(diào)換、改變使用用途等違規(guī)承租行為，一經(jīng)查實(shí)，直接解除租賃合同關(guān)系，取消其住房承租資格。我市可學(xué)習(xí)推廣濟(jì)南市推出的“公廉并軌”管理。所謂“公廉并軌”，是公租房和廉租住房“合二為一”并軌運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一申請(qǐng)、統(tǒng)一分配，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。并軌之前，由于保障群體不完全一樣，公、廉租房需要分別申請(qǐng)、排隊(duì)，導(dǎo)致群眾申請(qǐng)不便。同時(shí)受限于準(zhǔn)入門檻不同，兩種保障房不能調(diào)劑使用，在一定程度上造成了資源閑置浪費(fèi)。此外，對(duì)于因收入等發(fā)生變化需要從廉租房對(duì)象轉(zhuǎn)換成公租房對(duì)象的，需退出原廉租房后再申請(qǐng)公租房保障，給百姓造成不必要的麻煩?！安④墶眲t能使這些問(wèn)題得到解決?？傊枰趯?shí)踐中摸索出一套行之有效的管理辦法，培養(yǎng)鍛煉出一批具有專業(yè)水準(zhǔn)的管理隊(duì)伍，讓入住戶的群眾過(guò)得舒適，把好事辦好。