余豐慧

市 場

房貸新政轉(zhuǎn)向支持投機(jī)需求

余豐慧

國慶節(jié)前，央行出乎市場預(yù)期放松了房貸政策。對于房貸新政，很多人都把注意力放在了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放寬上，但實(shí)際上，這次新政的重大影響在于，房貸政策導(dǎo)向在實(shí)際效果上重新轉(zhuǎn)向支持投資、投機(jī)性購房。

新政的核心點(diǎn)，是明確了“擁有一套住房結(jié)清貸款后，再買房按照首套房貸款執(zhí)行，首付30%，利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。”而新政的關(guān)鍵點(diǎn)在于：“對擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。”這等于把此前的“第二套及以上住房首付款60%，利率在基準(zhǔn)利率上上浮1.1倍”的限貸政策徹底取消了。

“首套房利率最低打七折”的規(guī)定，看似支持了剛需和改善型需求，但在實(shí)際操作中，基本是畫餅充饑。從效益性上分析，目前五年期以上的貸款基準(zhǔn)利率為6.8%，打七折就是4.76%，而現(xiàn)在存款這種低成本資金已經(jīng)很難吸收進(jìn)來，銀行基本依靠發(fā)售理財(cái)產(chǎn)品籌資，利率成本在5%以上，再算上人工等成本，七折房貸利率就是筆賠本的買賣，銀行怎么會(huì)有積極性？從流動(dòng)性來看，房貸一般期限為5～30年，加之我國資產(chǎn)證券化程度很低，所以房貸是流動(dòng)性最差的。在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)日益加大的情況下，銀行自然不會(huì)不顧風(fēng)險(xiǎn)去發(fā)放七折房貸。

在筆者看來，央行在信貸政策上重新支持投資、投機(jī)性購房是一把雙刃劍：一方面，可能促使低迷的房地產(chǎn)行業(yè)迅速復(fù)蘇，促使房價(jià)在短期內(nèi)重拾漲勢；另一方面，也會(huì)向市場放出一個(gè)讓人恐慌的信號(hào)——連信貸都放水了，足以看出房地產(chǎn)市場的低迷和蕭條程度，以及房價(jià)長期繼續(xù)走低的不可逆轉(zhuǎn)性，這會(huì)使得市場需求更加謹(jǐn)慎，購房人更不敢輕易入市，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)更加惜貸。

(曉宇摘自《京華時(shí)報(bào)》2014年10月10日)