成新軒 曹飛飛

以房養(yǎng)老視角下我國住房反向抵押養(yǎng)老保險探析*

成新軒 曹飛飛

自2007年起，國家就開始試點以房養(yǎng)老，2013年9月13日國務(wù)院更是正式發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確指出要開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”工作。但多年以來，社會對以房養(yǎng)老的試點，反應(yīng)普遍消極。過程中顯現(xiàn)出了相關(guān)法律及制度不完善、房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)公信力不足、缺乏責(zé)任明確的公權(quán)管理機構(gòu)等諸多問題。本文試圖對這些問題進(jìn)行探討，并提出合理的解決方案，以解決我國“以房養(yǎng)老”發(fā)展的困難，推動我國養(yǎng)老保障的多樣化。

以房養(yǎng)老；反向抵押；風(fēng)險保障

一、我國“以房養(yǎng)老試點”現(xiàn)狀

我國早在2007年就在上海首先展開了“以房養(yǎng)老”試點工作，并在之后逐步推廣到北京、上海、南京、杭州四座城市進(jìn)行主要試點工作。它們分別采取了不同的運作模式，取得了一些效果，宣傳了以房養(yǎng)老和“住房反向抵押養(yǎng)老”的概念，但最終未能取得可以大規(guī)模推廣的成果，表現(xiàn)出很多問題。

(一)以商業(yè)模式運營房屋抵押金，缺乏公信力。

這一點在北京模式中表現(xiàn)最為突出，其以商業(yè)化運營的“養(yǎng)老房屋銀行”運營老年人在養(yǎng)老機構(gòu)的房屋抵押金，卻缺乏令人信服的財政監(jiān)管和道德監(jiān)督，使民眾對次模式的社會公益性和財產(chǎn)安全性都提出了質(zhì)疑。

(二)先售后享，難過老人心理關(guān)。

這是上海模式的一個突出特點，由于上海模式試行當(dāng)年，正值美國次貸危機爆發(fā)，此模式主要是為了規(guī)避“銀行—保險—政府”這一雙重?fù)?dān)保下在房屋價值產(chǎn)生波動后所可能造成的影響。但是由于其將房屋產(chǎn)權(quán)在老人未過世時就已出售給機構(gòu)，給老人造成心理上無家可歸的陰影，并未被社會所認(rèn)可。

(三)擁有“人氣”的自由模式實施規(guī)模偏小，缺乏應(yīng)對風(fēng)險的諸多能力。

在吸取了北京、上海模式的經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，杭州模式為了增強民眾“以房養(yǎng)老”的意愿和對質(zhì)押財產(chǎn)安全的信任度，提出了換房差價養(yǎng)老、退房補貼養(yǎng)老、售房預(yù)支養(yǎng)老和租房增收養(yǎng)老四種養(yǎng)老方式供老年人自由選擇。雖取得了相當(dāng)?shù)纳鐣错?，卻難以進(jìn)行大范圍推廣，風(fēng)險保障也較為困難。

(四)限定過多以房養(yǎng)老的符加條件，可推廣和實施的范圍受限。

這一問題以南京模式最為突出，其他基礎(chǔ)試點也不同程度存在。主要體現(xiàn)在質(zhì)押房屋面積和價值、老年人家庭情況等因素上，從而使得這些模式難以面對全體老年人進(jìn)行推廣和應(yīng)用。

綜上我們可以看出，“以房養(yǎng)老”試點成果有限，問題突出，并主要集中在民眾對房屋反向抵押過程中和抵押后的財產(chǎn)保障問題上。

二、“老年人住房反向抵押養(yǎng)老”實施面臨的風(fēng)險

(一)抵押貸款房產(chǎn)估價問題。

公正而準(zhǔn)確的評估抵押房屋是住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)能否開展的第一因素。如果申請以房養(yǎng)老的老人房產(chǎn)非自主產(chǎn)權(quán)房，則評估標(biāo)準(zhǔn)和程序就會因參照標(biāo)準(zhǔn)不同而有相異的估價結(jié)果。從目前抵押貸款所需房地產(chǎn)評估機構(gòu)情況來看，在全國一級資質(zhì)房地產(chǎn)評估機構(gòu)排名中，北京市靠前的有杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估(北京)有限公司、北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司、北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司等，這些評估公司屬于營利性的，并未見專門為實施“以房養(yǎng)老”設(shè)立有非盈利的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，沒有非盈利房地產(chǎn)評估機構(gòu)預(yù)測房屋未來價值走向和目前房屋價值現(xiàn)狀。這為住房抵押貸款房屋的定位，埋下了估價失真的風(fēng)險。

(二)抵押的房產(chǎn)因市場波動而貶值。

實施以房養(yǎng)老的前提是房屋價值能真正體現(xiàn)出來，而房屋價值的保值和增值無疑是金融機構(gòu)參與養(yǎng)老事業(yè)的保障關(guān)鍵。從目前房屋價格整體走勢上看，我國房地產(chǎn)市場一直呈持續(xù)攀升的發(fā)展趨勢。因此，只要老人有自己的獨立產(chǎn)權(quán)房屋，如果市場穩(wěn)定，應(yīng)該能保值增值，且能補充二手房市場供應(yīng)量。但是房產(chǎn)市場受多種因素影響，倘若處理房屋時恰好遇到房價下跌，原評估的房產(chǎn)貶值，金融機構(gòu)能收回的錢無法與原定貸款額度持平，造成資不抵債。盡管我國政府宏觀調(diào)控政策已出臺，用以控制房價增長過快，監(jiān)督市場變化，健全信息體系，使房產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定。但房屋價值隨市場波動打折扣，貸款提供機構(gòu)可能面臨巨大的業(yè)務(wù)風(fēng)險情況不可忽視，而且，我國目前尚未有穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場作住房反抵押貸款業(yè)務(wù)的保障，這在某種程度上阻礙了抵押房產(chǎn)的實施。

(三)抵押周期延長致使貸款本息加大。

以房養(yǎng)老最受歡迎的模式是老人去世之后才出售房屋，銀行拿售房款歸還貸款本息。倘若老人長壽年限超出了最初設(shè)定年限，貸款期限愈長，則銀行承擔(dān)的本息滾存總值可能比房產(chǎn)抵押值要大，這給銀行介入這項業(yè)務(wù)增加了難度和風(fēng)險，同時也可能存在道德風(fēng)險。另外，一般抵押年限多以10～20年，由于時間跨度長、貸款數(shù)目大，利率的變動對養(yǎng)老業(yè)務(wù)影響較大。因為房產(chǎn)出售之前抵押房產(chǎn)的老人無需還款，而利率市場波動預(yù)測較難，10～20年間的細(xì)微波動差異很大，而我國并未實現(xiàn)利率完全市場化，因而以未來利息計算個人消費貸款利率，也有一定風(fēng)險存在。

三、對策建議

(一)成立專門以房養(yǎng)老多家合署辦公機構(gòu)。

房產(chǎn)養(yǎng)老管理委托機構(gòu)的運作，應(yīng)采用各相關(guān)功能部門聯(lián)合辦公的機制。抽調(diào)涉及業(yè)務(wù)的專業(yè)人員組成合署辦公平臺，集中審核辦公，快速有效地對申請者進(jìn)行資格審核，以此簡化以房養(yǎng)老申報手續(xù)，提高辦事效率和公信力。并采用政府委托經(jīng)營方式，為銀行和業(yè)務(wù)老人做最后的金融保障。

以房養(yǎng)老多家合署辦公機構(gòu)主要由三大部分組成：

1.“金融管理咨詢機構(gòu)”。這是為“以房養(yǎng)老”特設(shè)的發(fā)揮中介咨詢功能的機構(gòu)，它負(fù)責(zé)為申請者提供政策咨詢和相關(guān)服務(wù)，為了確保政策的廣知度和經(jīng)過全過程的信息透明度，在申請者未辦理相關(guān)手續(xù)之前，要對住房反向抵押申請者進(jìn)行詳細(xì)的養(yǎng)老模式講解，并對申請人進(jìn)行反復(fù)確認(rèn)，特別是簽訂合同的相關(guān)規(guī)定等，強化老人對這項業(yè)務(wù)的深度知情，提升金融機構(gòu)管理的公信力。

2.“房屋資產(chǎn)評估機構(gòu)”。準(zhǔn)確地評估老人抵押房產(chǎn)的價值，是確定申請人是否有資格實施以房養(yǎng)老的前提。成立“房屋資產(chǎn)評估機構(gòu)”精準(zhǔn)地預(yù)算房屋價值，并合理計算出可供分期發(fā)放養(yǎng)老貸款的金額，以期確認(rèn)是否可以使用此項業(yè)務(wù)。因為房屋價值直接關(guān)系到老人的切身利益，由政府出面成立或委托公信力較高權(quán)威機構(gòu)，或者由地方房產(chǎn)管理局抽調(diào)優(yōu)秀人員聯(lián)合業(yè)界權(quán)威人士組成專項房產(chǎn)評估機構(gòu)，實施科學(xué)的房產(chǎn)評估程序，對房屋進(jìn)行有效的房產(chǎn)價值評估，確保房屋價值評估公平、合理。

3.“房屋養(yǎng)老銀行貸款機構(gòu)”。在我國，保險業(yè)是不允許做住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的，所以銀行信貸資金是最好的養(yǎng)老貸款途徑。又因為以房養(yǎng)老所依據(jù)的住房反向抵押貸款周期長，發(fā)放貸款會影響銀行正常業(yè)務(wù)的資金周轉(zhuǎn)，故應(yīng)成立專門針對房屋養(yǎng)老發(fā)放貸款的銀行。一來可以用精算技術(shù)合理預(yù)測貸款人預(yù)期壽命，結(jié)合房屋價值評估出價值，計算出以房養(yǎng)老者去世前大概養(yǎng)老總費用，以便為此開發(fā)新的金融產(chǎn)品。二來可以鼓勵房屋貸款人在抵押房產(chǎn)時同時參與人壽保險和房屋保值等業(yè)務(wù)，保險業(yè)務(wù)一般與銀行是聯(lián)辦的，可減少由貸款人長壽或房屋毀損貶值帶來的資不抵債的風(fēng)險。倘若發(fā)生長壽或房屋降價等風(fēng)險，銀行就可獲得保險公司的賠款。到老人去世房產(chǎn)價值變現(xiàn)時，再由銀行與保險公司就可獲得應(yīng)有的資費。為了避免銀行貸款細(xì)則等情況被不明情理的老年人誤解，必須明確告訴申請抵押貸款者養(yǎng)老本息發(fā)放包括利率升降、定期費用繳納等信息。

(二)設(shè)立專門抵押房產(chǎn)交易管理機構(gòu)。

1.借鑒美國由國會監(jiān)督住房反向抵押貸款運行的經(jīng)驗，政府成立權(quán)威的房屋交易管理機構(gòu)。該交易管理機構(gòu)是“住房反向抵押貸款”房產(chǎn)出售的二級市場唯一購買者，在房屋評估機構(gòu)評估的基礎(chǔ)上，根據(jù)抵押貸款人的年齡、房屋價值評估結(jié)果、房屋地段優(yōu)劣和當(dāng)時二手房產(chǎn)市場交易價格等提供給銀行住房可資貸款的額度。

2.借鑒美國在管理抵押房屋二手市場上的由抵押協(xié)會、住房抵押公司、住房管理局以及住房儲蓄擔(dān)保等多家共同參與市場運作的形式，成立的“抵押房產(chǎn)交易管理機構(gòu)”，維護(hù)交易市場的穩(wěn)定秩序，杜絕住房反向抵押貸款商業(yè)欺詐行為，保護(hù)抵押房產(chǎn)老年人和參與機構(gòu)的利益。工作重點在于房屋產(chǎn)生價值這一環(huán)節(jié)的操作，除了擔(dān)保和保險的作用之外，重心還在于確定房屋價值租售是抵押房屋老人永久性遷出后或死亡后等。在征求房屋抵押者意見的基礎(chǔ)上，由抵押房屋的老人決定是一次領(lǐng)取貸款或是由銀行以貸款形式定期定額交付入住養(yǎng)老機構(gòu)費用，以及何時出售或出租，進(jìn)行合理而科學(xué)的安排，以發(fā)揮房屋利用最佳價值。

[1]李?。骸睹绹纳鐣B(yǎng)老保險制度及其改革》，載于《世界經(jīng)濟(jì)與政治》1997年第11期。

[2]柴效武：《以房養(yǎng)老模式》，浙江大學(xué)出版社2008年版。

[3]李智仁、潘秀菊：《以房養(yǎng)老商品——反向抵押貸款制度之理論與實務(wù)》，元照出版股份有限公司2010年版。

本文是河北省社會科學(xué)基金項目的階段成果，項目名稱：多元機構(gòu)介入的以房養(yǎng)老模式研究，項目號：HB14GL083；本文是河北省人力資源社會保障科研合作課題的階段成果，項目名稱：當(dāng)前形勢下河北省社會保障公共服務(wù)體系完善研究，項目號：JRSH2-2014-02008。

D632.1，F(xiàn)842.6

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：2095-3151(2014)52-0024-03