李寧

[摘 要] 基于房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)生屬性，構(gòu)建房?jī)r(jià)租金關(guān)系的理論分析框架，運(yùn)用全國(guó)房屋銷售和租賃價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)實(shí)證分析，結(jié)果顯示房?jī)r(jià)在短期和長(zhǎng)期都將影響租金水平，但租金對(duì)房?jī)r(jià)影響甚微，折射出房屋銷售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)在長(zhǎng)期與短期內(nèi)存在現(xiàn)實(shí)分隔，沒(méi)有呈現(xiàn)良性的互動(dòng)發(fā)展，并從市場(chǎng)屬性、宏觀經(jīng)濟(jì)背景和消費(fèi)者偏好三方面，對(duì)實(shí)證與理論之間、國(guó)內(nèi)與國(guó)外之間的差異進(jìn)行了解釋，進(jìn)而針對(duì)產(chǎn)生偏離的原因提出了相應(yīng)的政策建議與今后進(jìn)一步研究的方向。

[關(guān)鍵詞]房?jī)r(jià)；租金；投資；消費(fèi)；內(nèi)生屬性

[中圖分類號(hào)]F293.35 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0461（2014）03-0031-07

一、引言與文獻(xiàn)回顧

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，以貨幣化、市場(chǎng)化改革為目標(biāo)導(dǎo)向的房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了快速發(fā)展，但房地產(chǎn)市場(chǎng)改革與完善的過(guò)程中也遇到了諸多問(wèn)題，其中最引人關(guān)注的便是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的泡沫問(wèn)題，國(guó)際上通常采用房?jī)r(jià)收入比、空置率、租售比等指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)泡沫存在與否及其程度大小。與此同時(shí)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身租售并舉，租售比作為房屋銷售價(jià)格與房屋租賃價(jià)格相互關(guān)系的直觀反映，便引起了國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界對(duì)于房屋銷售價(jià)格與房屋租賃價(jià)格（房?jī)r(jià)與租金）之間關(guān)系應(yīng)然與實(shí)然的研究。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)與租金的研究，主要集中于從租售比與兩者變動(dòng)關(guān)系等角度出發(fā)。在租售比方面，學(xué)者認(rèn)為租售比①將隨著城市化[1]、利率[2]、預(yù)期房?jī)r(jià)上漲率和政策變化而變化[3]，我國(guó)目前的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際上的臨界合理標(biāo)準(zhǔn)[4]。因此，有學(xué)者認(rèn)為可以通過(guò)住房市場(chǎng)微觀層面上的房?jī)r(jià)租金比測(cè)算，有效考察我國(guó)房?jī)r(jià)的泡沫程度[5]，也有學(xué)者認(rèn)為租售比在我國(guó)的反饋機(jī)制存在失靈現(xiàn)象[6]，此方面學(xué)者們并沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，因此，租金房?jī)r(jià)比作為估值指標(biāo)在中國(guó)城市住房市場(chǎng)上的適用性值得謹(jǐn)慎判斷[7]。其次，就房?jī)r(jià)與租金的互動(dòng)關(guān)系而言，諸多學(xué)者展開(kāi)了研究，認(rèn)為我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)和租金被區(qū)隔在壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，具有相對(duì)的獨(dú)立性[8]，兩者之間并不存在明顯的長(zhǎng)期互動(dòng)關(guān)系[9-10]，短期內(nèi)房?jī)r(jià)變動(dòng)不影響租金變動(dòng)，租金變動(dòng)也有限影響房?jī)r(jià)變動(dòng)[11]。

國(guó)外學(xué)者對(duì)于房?jī)r(jià)和租金關(guān)系研究中，Clayton[12]提出租金與房?jī)r(jià)的關(guān)系類似于股票市場(chǎng)中股利與股價(jià)的關(guān)系，并運(yùn)用了現(xiàn)值模型對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行了研究，指出房?jī)r(jià)是未來(lái)租金收益的現(xiàn)值之和，Gallin[13]運(yùn)用美國(guó)1970年第一季度到2003年第四季度的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證研究，表明房?jī)r(jià)和租金序列存在協(xié)整關(guān)系，在長(zhǎng)期兩者互為對(duì)方變化的原因，并指出租售比是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)有效參數(shù)，Mayer等[14]研究了租金與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，研究結(jié)果表明房?jī)r(jià)與租金并無(wú)直接關(guān)系，房?jī)r(jià)租金比不能作為衡量房屋投資價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)。但Meese等[15]研究卻指出在均衡狀態(tài)下忽略稅后折現(xiàn)率的作用后，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率應(yīng)該和租金增長(zhǎng)率相同。

可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)與房租之間的研究都主要集中在兩者變動(dòng)關(guān)系的互動(dòng)分析上，但由于著[的對(duì)象分別是國(guó)內(nèi)和國(guó)外不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此得出了不同的研究結(jié)論，那么為什么同樣是內(nèi)生于房地產(chǎn)市場(chǎng)之中的房?jī)r(jià)與房租，卻在國(guó)內(nèi)與國(guó)外呈現(xiàn)出了不同的現(xiàn)實(shí)關(guān)系？同時(shí)，另外值得探討一點(diǎn)的是，大多數(shù)學(xué)者在研究過(guò)程中忽略了理論框架與實(shí)證的相結(jié)合，缺少邏輯的理論闡釋。鑒于此，本文將在已有研究的基礎(chǔ)上，試圖通過(guò)結(jié)合理論框架與實(shí)證分析的方式，帶著如下問(wèn)題展開(kāi)全文房?jī)r(jià)與租金關(guān)系的探討：①如何在邏輯上構(gòu)建房?jī)r(jià)與租金變動(dòng)關(guān)系的理論分析框架？訴諸于分析框架的兩者變動(dòng)機(jī)理如何？②實(shí)證呈現(xiàn)出的我國(guó)房?jī)r(jià)與租金的關(guān)系如何？如何解釋兩者呈現(xiàn)的關(guān)系？③相應(yīng)的政策啟示又是什么？

二、房?jī)r(jià)與租金變動(dòng)關(guān)系的理論分析框架

目前對(duì)房?jī)r(jià)與租金相互關(guān)系的理論主要有馬克思的地租理論和迪帕斯奎爾—惠頓模型（D-W模型），兩者都將房?jī)r(jià)與租金放置于同一個(gè)雙方聯(lián)系緊密的成熟市場(chǎng)環(huán)境下，其中馬克思認(rèn)為房?jī)r(jià)和租金是對(duì)同一價(jià)值商品的不同價(jià)值表現(xiàn)形式，D-W模型將房屋視為資產(chǎn)，認(rèn)為房?jī)r(jià)為資產(chǎn)的價(jià)格而租金則為房屋資產(chǎn)的投資回報(bào)率[16]，兩種理論盡管邏輯起點(diǎn)不同，但都得出房?jī)r(jià)與租金之間存在相關(guān)關(guān)系。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)可以劃分為消費(fèi)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)，為了更加直觀地對(duì)兩者之間的關(guān)系進(jìn)行理論推導(dǎo)，本文將從房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)生屬性出發(fā)，根據(jù)房屋租賃市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)的消費(fèi)（需求）與投資屬性進(jìn)行理論框架的構(gòu)建，借助數(shù)學(xué)模型對(duì)各要素的邏輯關(guān)系進(jìn)行推]，具體理論模型如下：

（一）理論模型的前提假定

①銷售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)同質(zhì)都是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，不存在壟斷的市場(chǎng)因素，買賣與租賃雙方信息對(duì)稱。②對(duì)模型進(jìn)行簡(jiǎn)化，銷售市場(chǎng)（資產(chǎn)市場(chǎng)）只考慮投資利潤(rùn)率的影響，不考慮資產(chǎn)增值的影響。③同時(shí)假定消費(fèi)者對(duì)銷售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的偏好中性，即不存在對(duì)某一市場(chǎng)的特別偏好。

（二）具體模型

房地產(chǎn)市場(chǎng)從其生產(chǎn)和流通的各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)看，可以劃分為消費(fèi)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)，房屋的購(gòu)買兼有消費(fèi)和投資的雙重決策性質(zhì)，D-W模型中認(rèn)為租金和房?jī)r(jià)的比值為資本化率，這是投資者愿意持有住宅資產(chǎn)的當(dāng)期期望收益率，結(jié)合四象限模型和投資收益率對(duì)房?jī)r(jià)、租金在使用市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)的相互作用過(guò)程進(jìn)行均衡分析，如圖1所示，I、IV象限表示使用市場(chǎng)，決定房屋的租賃價(jià)格，II、III象限表示資產(chǎn)市場(chǎng)，決定房屋的銷售價(jià)格，其中II象限直線的斜率即租金價(jià)格的比率，代表房地產(chǎn)業(yè)的投資收益率，為了直觀地刻畫(huà)出房?jī)r(jià)與租金是變動(dòng)從而達(dá)到均衡的這一過(guò)程， P1、R1分別代表起始均衡條件下（如圖1實(shí)線所示）資產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)格和使用市場(chǎng)的租賃價(jià)格，假如房地產(chǎn)投資收益率減少，短期內(nèi)預(yù)期收益率的減少將使II象限曲線向左傾斜，當(dāng)使用市場(chǎng)上租金不變時(shí)，由于斜率的減少使得房地產(chǎn)價(jià)格增加，房?jī)r(jià)的增加（由P1變?yōu)镻2）反應(yīng)在開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上就是開(kāi)發(fā)量的加大，開(kāi)發(fā)量的加大傳導(dǎo)至存量市場(chǎng)，使存量房產(chǎn)增加，其增加的結(jié)果反映在房地產(chǎn)使用市場(chǎng)上，便是如果房屋需求曲線D1不變由于供給的加大，租金就會(huì)下降（由R1變?yōu)镽2），達(dá)到一個(gè)新的均衡，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著投資收益率不斷減少，房?jī)r(jià)持續(xù)繼續(xù)上漲，待上漲到一定程度（P3），資產(chǎn)市場(chǎng)部分主體將退出該市場(chǎng)，需求轉(zhuǎn)移到使用市場(chǎng)即租賃市場(chǎng)②，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)的需求曲線向右上方平移，新增需求量大于存量增量，導(dǎo)致租金上漲（由R2變?yōu)镽3），當(dāng)投資收益率不再變化時(shí)，兩者到達(dá)一個(gè)均衡。投資收益率上漲的情況與此分析邏輯相同?？梢?jiàn)在短期內(nèi)房?jī)r(jià)與租金會(huì)出現(xiàn)不同的變動(dòng)方向，但長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)將與租金呈現(xiàn)一定幅度的協(xié)同關(guān)系。endprint

因此，通過(guò)以上數(shù)學(xué)模型的推導(dǎo)，可以得知房屋的租賃市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)在發(fā)育完善、機(jī)制健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，應(yīng)有互補(bǔ)和協(xié)同的變化特征，作為資產(chǎn)收益的租金會(huì)成為連接資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，通過(guò)需求和投資屬性的傳導(dǎo)呈現(xiàn)出在長(zhǎng)期的一種相互影響和均衡關(guān)系，反映在價(jià)格信號(hào)上就是租金和房?jī)r(jià)之間能形成一種相互影響制約的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，下面本文將通過(guò)實(shí)證分析來(lái)檢驗(yàn)我國(guó)現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)與理論分析的契合度。

三、數(shù)據(jù)來(lái)源、處理及研究方法

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

根據(jù)實(shí)證的需要，本應(yīng)收集同一處房地產(chǎn)在不同時(shí)點(diǎn)上的銷售數(shù)據(jù)和租賃數(shù)據(jù)，以準(zhǔn)確的反映房?jī)r(jià)和租金的變化趨勢(shì)，但由于目前國(guó)內(nèi)并不存在這樣完全配對(duì)的數(shù)據(jù)，因此本文選取全國(guó)層面的房屋銷售價(jià)格指數(shù)與房屋租賃價(jià)格指數(shù)分別代表銷售價(jià)格與租賃價(jià)格，以反映不同時(shí)期全國(guó)層面房產(chǎn)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)與租金的程度與變化趨勢(shì)。樣本數(shù)據(jù)為2000年第一季度到2010年第四季度的同比（與上年同季度相比）銷售價(jià)格指數(shù)與租賃價(jià)格指數(shù)，共計(jì)44個(gè)樣本，數(shù)據(jù)均從國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)處獲取，同時(shí)從《中國(guó)物價(jià)》2000年第8期、第11期、2001年第2期上獲得2000年2、3、4季度的季度環(huán)比（與相鄰上季度相比）銷售價(jià)格指數(shù)與租賃價(jià)格指數(shù)，數(shù)據(jù)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局各期《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》對(duì)照后無(wú)誤。

（二）數(shù)據(jù)處理

由于季度同比價(jià)格指數(shù)實(shí)際是當(dāng)期的定基價(jià)格指數(shù)與滯后4期的定基價(jià)格指數(shù)的比值，所以使用季度同比數(shù)據(jù)并不能有效反映房?jī)r(jià)與租金的相對(duì)變化趨勢(shì)，故利用2000年2、3、4季度的環(huán)比價(jià)格指數(shù)將44個(gè)的同比樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為以2000年第1季度為基底的定基數(shù)據(jù)③，以反映絕對(duì)量的變化趨勢(shì)（如圖2所示），由于是季度數(shù)據(jù)，銷售價(jià)格指數(shù)與租賃價(jià)格指數(shù)時(shí)間序列在圖2中均顯示出明顯的季度性變動(dòng)規(guī)律，本文利用計(jì)量軟件E-views5，采用X11調(diào)整方法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行季節(jié)調(diào)整④，將季節(jié)要素從原序列中剔除，最后為了消除異方差影響，更好地捕捉變量的線性變化趨勢(shì)，本文將以調(diào)整后各變量數(shù)據(jù)的自然對(duì)數(shù)轉(zhuǎn)換值來(lái)進(jìn)行實(shí)證分析，其中HOUSE、RENT分別表示分析的銷售價(jià)格指數(shù)變量和租賃價(jià)格指數(shù)變量。

（三）研究方法

為了定量地研究房屋銷售價(jià)格指數(shù)與房屋租賃價(jià)格指數(shù)變動(dòng)的相互影響和因果關(guān)系，在數(shù)據(jù)收集與處理的基礎(chǔ)上，首先對(duì)兩變量數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性的單位根檢驗(yàn)，避免進(jìn)行偽回歸，再通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)檢驗(yàn)兩變量之間協(xié)整關(guān)系存在與否，其次在VAR模型的基礎(chǔ)上運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)和方差分解的計(jì)量方法分析兩變量之間的因果關(guān)系和具體影響。

四、實(shí)證結(jié)果與分析

（一）單位根檢驗(yàn)

由于時(shí)間序列的非平穩(wěn)性將改變最小二乘法估計(jì)值的漸進(jìn)分布結(jié)果，導(dǎo)致謬誤回歸，因此為了避免出現(xiàn)偽回歸的現(xiàn)象，首先需要對(duì)兩變量的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，本文采用ADF（Augmented Dickey Fuller）單位根檢驗(yàn)法，檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示，可知在各顯著性水平下，HOUSE和RENT的ADF檢驗(yàn)值均大于臨界值，接受不平穩(wěn)原假設(shè)，兩變量序列存在單位根，是非平穩(wěn)序列，但兩變量一階差分的ADF檢測(cè)值均小于臨界值，所以拒絕不平穩(wěn)的原假設(shè)，得到兩變量序列均為一階單整序列，即HOUSE～I(xiàn)（1），RENT～I(xiàn)（1）。

（二）協(xié)整檢驗(yàn)

為了確定HOUSE與RENT序列之間是否存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，需要對(duì)其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，同時(shí)HOUSE、RENT均為一階單整序列，符合協(xié)整檢驗(yàn)的前提條件，本文采取EG兩步法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，首先用OLS法對(duì)協(xié)整回歸方程進(jìn)行估計(jì)，得到殘差序列，再對(duì)殘差序列進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表2顯示協(xié)整回歸方程得到的殘差序列通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)，是平穩(wěn)序列，表明銷售價(jià)格指數(shù)與租賃價(jià)格指數(shù)它們之間的變化隨著時(shí)間的變化而呈現(xiàn)出一種長(zhǎng)期均衡的關(guān)系，與上文消費(fèi)與投資理論框架中分析結(jié)果相對(duì)應(yīng)，并與Gallin等（2004）學(xué)者的研究結(jié)果相一致，協(xié)整通過(guò)之后下面可以建立VAR模型進(jìn)行Granger因果關(guān)系。

（三）基于VAR模型的格蘭杰（Granger）因果檢驗(yàn)

VAR 模型方法是把系統(tǒng)中每一個(gè)內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來(lái)構(gòu)造模型，從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時(shí)間序列變量組成的向量自回歸模型[17]。建立HOUSE與RENT變量的VAR模型如下：

HOUSEt=C1+■β■■RENTt-i+■λ■■HOUSEt-j+ξ■■

RENTt=C2+■β■■HOUSEt-i+■λ■■RENTt-j+ξ■■

其中m、n、p、q為滯后階數(shù)，其中最佳滯后階數(shù)由 AIC和SC準(zhǔn)則確定為2，在VAR基礎(chǔ)上進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，由表3結(jié)果顯示，無(wú)論在短期還是長(zhǎng)期，HOUSE不是RENT的格蘭杰原因的概率最大不超過(guò)3%，HOUSE是RENT長(zhǎng)期與短期的格蘭杰原因。RENT不是HOUSE的格蘭杰原因的概率在短期達(dá)到了76%，長(zhǎng)期雖然加以減少，但仍有40%左右，表明RENT不是HOUSE的格蘭杰原因。RENT與HOUSE之間只存在單向的Granger因果關(guān)系。在理論框架中我們得出在短期，房?jī)r(jià)與租金短期會(huì)出現(xiàn)一定的背離（如上分析中銷售價(jià)格短期內(nèi)由P1上升到P2，而租金價(jià)格卻由R1下降到R2的情況），但長(zhǎng)期來(lái)看兩者應(yīng)該是雙向的影響關(guān)系，檢驗(yàn)結(jié)果與理論分析不符，但由于Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)只能判斷變量間存在相互影響，而不足以判斷影響的方向是正向、負(fù)向還是波動(dòng)性的，也不足以判斷影響的大小，所以需要進(jìn)行脈沖響應(yīng)和方差分解，進(jìn)一步結(jié)合理論框架加以分析。

（四）基于VAR模型的脈沖響應(yīng)

脈沖響應(yīng)函數(shù)是用來(lái)衡量隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差沖擊對(duì)其他變量當(dāng)前和未來(lái)取值的影響軌跡，它能夠比較直觀地刻畫(huà)出變量之間的動(dòng)態(tài)交互作用及效應(yīng)。橫軸代表追溯期數(shù)，這里為10，縱軸表示因變量對(duì)變量的響應(yīng)大小，實(shí)線表示響應(yīng)函數(shù)曲線，兩條虛線代表兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的置信帶，結(jié)果如圖3所示，其中右圖顯示當(dāng)在本期給房屋銷售價(jià)格一個(gè)正沖擊后，房屋租賃價(jià)格表現(xiàn)正響應(yīng)，在前4期內(nèi)快速上升，在第5期左右趨于收斂，銷售價(jià)格會(huì)在5期之后對(duì)租賃價(jià)格產(chǎn)生穩(wěn)定的拉動(dòng)作用，與Granger因果檢驗(yàn)的結(jié)果相一致，消費(fèi)與投資的框架分析中也指出房?jī)r(jià)的上漲，在長(zhǎng)期會(huì)由于有效需求和投資需求的轉(zhuǎn)移，在價(jià)格上帶動(dòng)租金的上漲，在一定時(shí)期達(dá)到均衡，與收斂相對(duì)應(yīng)，但圖3左圖顯示在當(dāng)期如果給房屋租賃價(jià)格一個(gè)沖擊，其對(duì)銷售價(jià)格的卻影響很小，甚至?xí)霈F(xiàn)一定的負(fù)響應(yīng)，其后逐漸趨向收斂于0，表明租賃價(jià)格的變動(dòng)對(duì)銷售價(jià)格的變動(dòng)并沒(méi)有顯著的影響關(guān)系，與上文Granger檢驗(yàn)結(jié)果相符，這可能是由于盡管租金的上漲，在長(zhǎng)期盡管會(huì)導(dǎo)致一部分消費(fèi)需求（有效需求）和投資需求轉(zhuǎn)移到銷售和資產(chǎn)市場(chǎng)，從而引起房?jī)r(jià)上漲，但由于這部分不是房屋買賣市場(chǎng)的主導(dǎo)者，所以影響力有限，在計(jì)量中呈現(xiàn)的結(jié)果就不非常顯著。endprint

（五）基于VAR模型的方差分解

脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是VAR模型中的一個(gè)內(nèi)生變量的沖擊給其他內(nèi)生變量所帶來(lái)的影響，而方差分解是通過(guò)分析每一個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)內(nèi)生變量變化（通常用方差來(lái)度量）的貢獻(xiàn)度，進(jìn)一步評(píng)價(jià)不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性，根據(jù)相對(duì)方差貢獻(xiàn)率給出系統(tǒng)中其中某些變量的變化對(duì)其它變量變動(dòng)的貢獻(xiàn)程度。從表4的方差分解可知，房?jī)r(jià)的波動(dòng)第1期只受自身的影響，自身的貢獻(xiàn)度到達(dá)了100%，受即期的影響最大，租金對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)度在短期很小，長(zhǎng)期來(lái)看也只有1%左右，影響有限。對(duì)于租金的波動(dòng)，在第1期也主要受即期自身的影響，將近100%，但隨著時(shí)期的延長(zhǎng)，房?jī)r(jià)對(duì)租金的波動(dòng)貢獻(xiàn)度將逐漸增大，從第1期的0.07%加大為73%，租金自身的影響逐漸減少，但仍然占一定的比例。可知，房屋銷售價(jià)格的變動(dòng)主要受自身的影響，但房屋租賃價(jià)格的變動(dòng)卻受自身與銷售價(jià)格的雙重影響，并且長(zhǎng)期來(lái)看銷售價(jià)格對(duì)其的影響比重將越來(lái)越大。表明長(zhǎng)期來(lái)看房屋銷售市場(chǎng)的這部分主體面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上升，并不像理論分析的那樣理性撤離資產(chǎn)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)移到租賃市場(chǎng)引起租金的有效同步上漲，這可能是因?yàn)槭紫壤碚摽蚣苤袥](méi)有考慮資產(chǎn)的增值效應(yīng)，但當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)中資產(chǎn)增值效果卻十分明顯，房?jī)r(jià)預(yù)期影響比重大，二者是由于我國(guó)證券、股票市場(chǎng)發(fā)育并不成熟，民間和社會(huì)資本缺少投資渠道，加上國(guó)際熱錢的涌入，致使資金大量留滯于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)。

五、研究結(jié)論與政策建議

（一）結(jié)論分析

本文利用2000年第1季度到2010年第4季度我國(guó)全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)的數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)與投資內(nèi)生屬性的理論框架基礎(chǔ)上對(duì)兩者之間的變動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果顯示，雖然房?jī)r(jià)與租金之間存在長(zhǎng)期均衡的關(guān)系，但與理論仍然存在較大相違，房?jī)r(jià)在短期和長(zhǎng)期對(duì)租金都有影響，但租金無(wú)論在短期與長(zhǎng)期都不能對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成有效影響，表明當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上房屋租賃市場(chǎng)和房屋銷售市場(chǎng)之間存在著嚴(yán)重的背離，基于此從消費(fèi)與投資的理論框架出發(fā)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行結(jié)論解釋與分析：

1. 兩個(gè)市場(chǎng)的市場(chǎng)屬性不同

理論分析上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是具有消費(fèi)與投資雙重屬性的銷售市場(chǎng)還是租賃市場(chǎng)，都是接近充分的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟，符合理論假設(shè)，但目前我國(guó)房屋銷售和租賃市場(chǎng)卻分別顯示出類似于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的格局[8]，二者分屬不同類型的市場(chǎng)⑤，使得其價(jià)格產(chǎn)生機(jī)制中出現(xiàn)斷裂，形成的房?jī)r(jià)與租金間便不符合經(jīng)典理論中因果相關(guān)的結(jié)論。

2. 宏觀經(jīng)濟(jì)的背景不同

房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)和組成部分，必將受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，目前我國(guó)處于快速城市化和房地產(chǎn)快速市場(chǎng)化的發(fā)展階段，城市化與市場(chǎng)化相重合，導(dǎo)致在消費(fèi)需求方面，補(bǔ)償性需求、改善性需求、主動(dòng)性需求、恐慌性消費(fèi)、被動(dòng)性消費(fèi)重合[19]，除此之外，與理論不符的現(xiàn)狀，還包括如今消費(fèi)者購(gòu)買房屋所獲收益除租金外，更強(qiáng)調(diào)的是資產(chǎn)增值收益，投資需求擠出有效需求，致使新建房屋交易量要遠(yuǎn)高于存量房屋交易量，房?jī)r(jià)的變動(dòng)偏離于租金基本面的變動(dòng)。

3. 消費(fèi)者的偏好不同

國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主體比較符合理論的前提假設(shè)，即消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房與租房的偏好無(wú)差異，但我國(guó)由于傳統(tǒng)文化習(xí)俗和房產(chǎn)所連帶戶籍、子女教育、社保福利等因素的影響，使消費(fèi)者的置業(yè)偏好傾向于“有房產(chǎn)”還不是“有房住”，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)生的房?jī)r(jià)與租金偏離理論預(yù)期，并呈現(xiàn)出與國(guó)外不同的現(xiàn)狀。

（二）政策性建議

①房地產(chǎn)業(yè)中土地資源的國(guó)家壟斷配置體制，強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡運(yùn)行的動(dòng)力機(jī)制，因此需要改革土地供應(yīng)和土地出讓金制度，改變現(xiàn)有的高檔住房比例大、保障性住房短缺的不合理的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理供給結(jié)構(gòu)的發(fā)展，同時(shí)建立完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，提高信息透明度，提高銷售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性，規(guī)范租房管理，制定完善的住房租賃市場(chǎng)法規(guī)（或政策性規(guī)定），確保租賃消費(fèi)者的合法權(quán)益。

②鑒于我國(guó)房屋銷售價(jià)格快速上漲，并始終處于高位的現(xiàn)狀，應(yīng)該規(guī)范房地產(chǎn)信貸政策，對(duì)自住性和非自住性的住房信貸實(shí)行差別化信貸政策[20]，調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策，抑制投機(jī)性需求，同時(shí)需要拓寬社會(huì)的投資渠道，合理地引導(dǎo)投資行為。

③雖然文化觀念難以在短時(shí)間內(nèi)加以改變，但可以在政策上加以引導(dǎo)，同時(shí)改革現(xiàn)今二元戶籍制度，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的醫(yī)療、養(yǎng)老、教育保障體系，構(gòu)建統(tǒng)一的房屋租賃交易平臺(tái)，并在金融與稅收方面加以傾斜，引導(dǎo)房屋消費(fèi)的梯級(jí)改善，使居民在租賃市場(chǎng)環(huán)境改善的條件下進(jìn)行理性思考，從而決定其房屋選擇行為，實(shí)現(xiàn)房屋租買的相互替代。

最后，對(duì)房屋銷售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)本身內(nèi)部實(shí)行細(xì)分，并選取不同地區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行差別化研究將是本文之后需要進(jìn)一步研究的方向。

[注 釋]

① 租售比通常指相同時(shí)期內(nèi)同一類房屋每平方米使用面積的月租金與每平方建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。

② 隨著價(jià)格的不斷攀升，首先投資于資產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不斷加大，再者面對(duì)價(jià)格的持續(xù)上漲，國(guó)家會(huì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，比如對(duì)交易環(huán)節(jié)征收稅收或者加大征收比例，以上都會(huì)導(dǎo)致該市場(chǎng)主體的主動(dòng)或被動(dòng)退出，部分需求將轉(zhuǎn)移到使用市場(chǎng)（租賃市場(chǎng)）。

③ 轉(zhuǎn)化方法為：首先將2001年之后的季度數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為以2000年各季度為基底的定基數(shù)據(jù)，先稱為準(zhǔn)定基數(shù)據(jù)，再根據(jù)2000年2、3、4季度的環(huán)比數(shù)據(jù)，將各期的準(zhǔn)定基數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為以2000年第1季度為單一基底的定基數(shù)據(jù)。

④ 季節(jié)調(diào)整就是從時(shí)間序列中去除季節(jié)變動(dòng)要素，從而顯示出序列潛在的趨勢(shì)循環(huán)分量，趨勢(shì)循環(huán)分量能夠真實(shí)反映經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。

⑤ 鄭文娟（2011）將其歸納為“服務(wù)對(duì)象不一致，發(fā)展速度不一致，顯化價(jià)值不一致”的雙重結(jié)構(gòu)特征[18]。endprint

[參考文獻(xiàn)]

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[20] 周京奎.金融支持過(guò)度與房地產(chǎn)泡沫[M].北京：北京大學(xué)出版社，2005：215.

Empirical Study on the Relation Between House Prices and Rent on the Basis of the Real Estate Market's Endogenous Properties

Li Ning

（China Center for Land Policy Research，Nanjing Agricultural University， Nanjing 210095，China）

Abstract： Constructing a theoretical analysis framework of house renting according to the real estate market's endogenous properties and applying Granger causality test to housing sales price index and the leasing price index， the results show that housing prices will affect renting level in both short and long term， while renting level almost has no effect on housing prices， which implies that there is a gap between house selling and releasing market in both short and long term， lack of sound interactive development. This paper presents explanation for the gap between reality and theoretical analysis， between China and abroad in terms of market properties， macro-economy context and consumers' preference， and puts forward corresponding policy recommendations and further research direction.

Key words：house price；rent；investment；consumption；endogenous property

（責(zé)任編輯：張積慧）endprint

[參考文獻(xiàn)]

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Empirical Study on the Relation Between House Prices and Rent on the Basis of the Real Estate Market's Endogenous Properties

Li Ning

（China Center for Land Policy Research，Nanjing Agricultural University， Nanjing 210095，China）

Abstract： Constructing a theoretical analysis framework of house renting according to the real estate market's endogenous properties and applying Granger causality test to housing sales price index and the leasing price index， the results show that housing prices will affect renting level in both short and long term， while renting level almost has no effect on housing prices， which implies that there is a gap between house selling and releasing market in both short and long term， lack of sound interactive development. This paper presents explanation for the gap between reality and theoretical analysis， between China and abroad in terms of market properties， macro-economy context and consumers' preference， and puts forward corresponding policy recommendations and further research direction.

Key words：house price；rent；investment；consumption；endogenous property

（責(zé)任編輯：張積慧）endprint

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Empirical Study on the Relation Between House Prices and Rent on the Basis of the Real Estate Market's Endogenous Properties

Li Ning

（China Center for Land Policy Research，Nanjing Agricultural University， Nanjing 210095，China）

Abstract： Constructing a theoretical analysis framework of house renting according to the real estate market's endogenous properties and applying Granger causality test to housing sales price index and the leasing price index， the results show that housing prices will affect renting level in both short and long term， while renting level almost has no effect on housing prices， which implies that there is a gap between house selling and releasing market in both short and long term， lack of sound interactive development. This paper presents explanation for the gap between reality and theoretical analysis， between China and abroad in terms of market properties， macro-economy context and consumers' preference， and puts forward corresponding policy recommendations and further research direction.

Key words：house price；rent；investment；consumption；endogenous property

（責(zé)任編輯：張積慧）endprint