蘭海霞　李慶濤

摘要：根據(jù)2007年42部門投入產(chǎn)出表計(jì)算出了與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，通過計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)，測(cè)定了房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)各行業(yè)的誘發(fā)帶動(dòng)效應(yīng)，為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)投資市場(chǎng)提出了一些對(duì)策建議：嚴(yán)控房地產(chǎn)投資過熱；通過改善房地產(chǎn)投資；傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；投入產(chǎn)出；關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)

中圖分類號(hào)：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）01-0021-04

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是推動(dòng)社會(huì)發(fā)展和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。1998年7月國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式開啟了我國住宅貨幣化、私有化發(fā)展的道路，中國也真正進(jìn)入了“商品房”時(shí)代。自此，以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋開工面積及房屋銷售面積等指標(biāo)大幅上漲。進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)更是蓬勃發(fā)展，年均增長率在20%左右，極大地改善了我國居民的住房條件，也促進(jìn)了國內(nèi)投資與消費(fèi)的雙重上升，帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，而且產(chǎn)業(yè)鏈長，房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)非常重要的特點(diǎn)就是具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。因此，房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)一般會(huì)對(duì)許多和其相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生較大的影響，調(diào)控不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，影響國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

一、基本概念

（一）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是指在經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)中，各產(chǎn)業(yè)之間存在的廣泛的、復(fù)雜的和密切的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論又稱投入產(chǎn)出理論或產(chǎn)業(yè)聯(lián)系理論，側(cè)重于研究國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中產(chǎn)業(yè)之間的中間投入和中間產(chǎn)出之間的關(guān)系，更能夠清晰地反映各產(chǎn)業(yè)的中間投入和中間需求，可以幫助分析各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系。該理論主要是由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家里昂惕夫在理論上借鑒了古典經(jīng)濟(jì)理論、馬克思的再生產(chǎn)理論、瓦爾拉斯的全部均衡論和凱恩斯的國民收入理論的有益思想；并受魁奈經(jīng)濟(jì)表、原蘇聯(lián)國民經(jīng)濟(jì)平衡表中棋盤式表格的啟示，在20世紀(jì)30年代提出的。

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)中最基本的聯(lián)系是產(chǎn)品、勞務(wù)聯(lián)系；其次是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的最活躍、最積極的因素即生產(chǎn)技術(shù)聯(lián)系，還有勞動(dòng)就業(yè)聯(lián)系、投資聯(lián)系；產(chǎn)業(yè)間產(chǎn)品和勞務(wù)聯(lián)系的價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)價(jià)格聯(lián)系。

（二）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)類型

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度分析，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)主要是指產(chǎn)業(yè)之間存在的一種供需關(guān)系。關(guān)聯(lián)度越高，相互依賴性就強(qiáng)，聯(lián)系就越密切。依據(jù)產(chǎn)業(yè)間供給與需求的關(guān)系，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分為向前關(guān)聯(lián)和向后關(guān)聯(lián)。

向前聯(lián)系是指某些產(chǎn)業(yè)因生產(chǎn)工序的前后，前一產(chǎn)業(yè)部門的產(chǎn)品為后一產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)要素，這樣一直延續(xù)到最后一個(gè)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，即最終產(chǎn)品為止。

向后聯(lián)系是指后續(xù)產(chǎn)業(yè)部門為先行產(chǎn)業(yè)部門提供產(chǎn)品，作為先行產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)消耗。

二、基于投入產(chǎn)出的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析

投入產(chǎn)出分析就是運(yùn)用投入產(chǎn)出表從數(shù)量上分析產(chǎn)業(yè)之間的相互關(guān)聯(lián)程度，其分析結(jié)果可以作為一國（或地區(qū)）制定社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策的依據(jù)。現(xiàn)已成為研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題的重要方法之一。

（一）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的計(jì)算

投入產(chǎn)出表的第I象限反映了產(chǎn)業(yè)之間相互影響、相互依賴的活動(dòng)過程，通過計(jì)算第I象限的各個(gè)系數(shù)可以揭示產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度。

通過前面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與42行業(yè)的向后關(guān)聯(lián)和向前關(guān)聯(lián)度的計(jì)算結(jié)果可知：

（1）房地產(chǎn)業(yè)與42個(gè)行業(yè)的向后、向前關(guān)聯(lián)有異有同。房地產(chǎn)業(yè)與42個(gè)行業(yè)具有明顯的向后關(guān)聯(lián)關(guān)系，而向后關(guān)聯(lián)關(guān)系較為明顯的行業(yè)有38個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)向后關(guān)聯(lián)值超過42行業(yè)關(guān)聯(lián)度均值的有13個(gè)，主要是勞動(dòng)密集型的服務(wù)業(yè)；向前關(guān)聯(lián)值超過42行業(yè)關(guān)聯(lián)度均值的有14個(gè)，主要是服務(wù)業(yè)和制造業(yè)；向后、向前關(guān)聯(lián)值超過42行業(yè)關(guān)聯(lián)度均值的行業(yè)中有9個(gè)相同的行業(yè)。向后關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)中有8個(gè)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)值在0.01以上，向前關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)中有5個(gè)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)值在0.01以上。

（2）從關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)看，以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主。從房地產(chǎn)業(yè)的向前、向后關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)看幾乎所有產(chǎn)業(yè)都不同程度的與房地產(chǎn)有一定的聯(lián)系，而且關(guān)聯(lián)度較高的主要是勞動(dòng)密集型的服務(wù)業(yè)和生活消費(fèi)型的制造業(yè)，這些行業(yè)也是吸收剩余勞動(dòng)力就業(yè)、帶動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)。

三、房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)

生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)是各產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)受各需求項(xiàng)目的影響程度的相對(duì)數(shù)，是最終使用對(duì)部門生產(chǎn)（投資）誘發(fā)數(shù)量的測(cè)度值，它表示增加1單位最終產(chǎn)品的使用量需要某一部門所增加的總產(chǎn)出量。簡(jiǎn)單地說，最終需求各項(xiàng)的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)，表示某一單位最終需求所誘發(fā)的各部門的生產(chǎn)額，是用來說明各產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)受各需求項(xiàng)目影響程度的相對(duì)數(shù)。生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)反映了某一個(gè)需求項(xiàng)目（如消費(fèi)、投資、出口需求）每增加一單位的社會(huì)需求，各產(chǎn)業(yè)部門將誘發(fā)多少單位的生產(chǎn)額。生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)越大，它的生產(chǎn)波及效果也越大。其理論根據(jù)是著名的列昂惕夫靜態(tài)投入產(chǎn)出模型，生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)則是誘發(fā)生產(chǎn)額與相應(yīng)的最終需求額的合計(jì)之比，計(jì)算公式如下：

X=（I-A）的逆矩陣乘以Y（最終使用結(jié)構(gòu)向量）

A是直接消耗系數(shù)矩陣，I是單位矩陣，Y為最終需求，X為總產(chǎn)出。產(chǎn)出X和最終需求Y通過列昂惕夫逆矩陣聯(lián)系在一起，通過最終需求Y的變化能夠?qū)е庐a(chǎn)出X的變化。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展涉及面廣，房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)能夠帶動(dòng)很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響有多大，可以通過生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)來反映。

根據(jù)誘發(fā)系數(shù)的計(jì)算公式和2007年投入產(chǎn)出表，我們計(jì)算出42部門行業(yè)的誘發(fā)系數(shù)結(jié)果如表-4所示。

從房地產(chǎn)業(yè)和42部門行業(yè)生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)來看，房地投資對(duì)42個(gè)行業(yè)均有一定的誘發(fā)帶動(dòng)作用。其中，對(duì)金屬冶煉及壓延加工業(yè)，通用、專用設(shè)備制造業(yè)，化學(xué)工業(yè)，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，金屬礦采選業(yè)，建筑業(yè)等6個(gè)行業(yè)的誘發(fā)效應(yīng)十分明顯，誘發(fā)系數(shù)均大于1；對(duì)金屬冶煉及壓延加工業(yè)的誘發(fā)作用最顯著，誘發(fā)系數(shù)接近2.2。電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)的行業(yè)誘發(fā)系數(shù)超過42行業(yè)誘發(fā)系數(shù)平均值的2倍；通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)等9個(gè)行業(yè)的誘發(fā)系數(shù)超過了42行業(yè)誘發(fā)系數(shù)平均值。誘發(fā)系數(shù)在0.1以上的共有32個(gè)行業(yè)。

從以上結(jié)果我們可以得出如下結(jié)論：

第一，房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)工業(yè)部門的投資和產(chǎn)出的帶動(dòng)作用較為明顯。在生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)大于1的行業(yè)中主要是工業(yè)部門的產(chǎn)業(yè)，這說明房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)部門的誘發(fā)帶動(dòng)作用較為明顯，則工業(yè)部門的生產(chǎn)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴程度也較大。

第二，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)與生產(chǎn)誘發(fā)之間不一定存在完全必然的聯(lián)系。從前面的分析可知，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)比較密切的以勞動(dòng)密集型的服務(wù)業(yè)為主，而房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)帶動(dòng)作用較大的產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)部門。也就說與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)不一定是誘發(fā)帶動(dòng)較明顯的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)與生產(chǎn)誘發(fā)之間沒有必然聯(lián)系。

綜合房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)作用和誘發(fā)帶動(dòng)作用可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切。從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)就業(yè)；從生產(chǎn)誘發(fā)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)工業(yè)部門的生產(chǎn)，消耗一部分工業(yè)產(chǎn)能。從業(yè)這一角度看，房地產(chǎn)業(yè)是能夠同時(shí)影響我國第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)。

四、啟示與建議

房地產(chǎn)投資是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)性因素，與經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，對(duì)保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展有很大作用。從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度分析，如果房地產(chǎn)投資持續(xù)過熱，推動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲的同時(shí)，最終將會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫，引致經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展危機(jī)。因此，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域與規(guī)模，使房地產(chǎn)投資保持在一個(gè)較為穩(wěn)定的水平，是進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施。

（一）嚴(yán)控房地產(chǎn)投資過熱，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

自2008年金融危機(jī)以來，我國基礎(chǔ)投資明顯增加，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續(xù)升溫，房價(jià)持續(xù)上漲，引起了政府和社會(huì)各界的高度關(guān)注。政府出臺(tái)的一系列調(diào)控措施到目前仍沒有達(dá)到預(yù)期效果，反而使得房價(jià)一直上漲。究其原因有：

第一，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，需要房地產(chǎn)業(yè)提供住房。近年來我國城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)化率從1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城鎮(zhèn)，導(dǎo)致城市住房需求迅速增加，再加上我國傳統(tǒng)觀念的影響，新涌入城鎮(zhèn)的人口多數(shù)都想擁有個(gè)人的住房，導(dǎo)致住房剛性需求居高不下，引致了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。金融危機(jī)以來，多方資金流入房地產(chǎn)業(yè)，再加上民間投機(jī)、投資的熱捧，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱。

第二，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，涉及大量勞動(dòng)力就業(yè)。從前面的分析可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)聯(lián)到許多勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別不景氣，將波及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，勢(shì)必嚴(yán)重影響我國的基層勞動(dòng)力就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，也會(huì)對(duì)我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來很大的負(fù)面影響。這或許也是決策者調(diào)控房地產(chǎn)最大的擔(dān)憂或顧慮。

第三，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資誘發(fā)帶動(dòng)作用大，調(diào)控不當(dāng)將導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩問題集中爆發(fā)。從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)42部門行業(yè)生產(chǎn)誘發(fā)帶動(dòng)作用來看，除了涉及勞動(dòng)密集型的服務(wù)業(yè)以外，更多的是對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的一些行業(yè)的誘發(fā)帶動(dòng)作用較為明顯。在當(dāng)前外部需求持續(xù)低迷、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速平緩的雙重影響下我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃和船舶等五個(gè)行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)相關(guān)行業(yè)的誘發(fā)帶動(dòng)作用十分顯著，如果對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控過度，將直接誘發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩問題更加突出，并集中爆發(fā)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)將產(chǎn)生巨大的影響。

依據(jù)上述分析，在考慮城鎮(zhèn)化住房需求、保證勞動(dòng)力就業(yè)、化解產(chǎn)能過剩等因素的前提下，對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)控房地產(chǎn)投資過熱，讓房價(jià)回歸合理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程中，發(fā)揮更大的積極作用。

（二）通過改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變

改革開放以來，我國GDP保持高位增速，依賴于投資和出口，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用較弱。尤其是從1998年住房制度改革之后，居民房地產(chǎn)消費(fèi)大幅增長，再加上2008年國際金融危機(jī)以來，政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃資金最終以不同的途徑和方式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使近年來我國房地產(chǎn)投資上漲幅度十分迅猛，在拉動(dòng)基礎(chǔ)勞動(dòng)力就業(yè)的同時(shí)，也助推了房價(jià)的快速上漲，帶來諸多社會(huì)問題。在國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，全球能源危機(jī)日益凸顯的新階段，我國經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動(dòng)力來源開始發(fā)生根本性變化，即從以政府投資和擴(kuò)大出口拉動(dòng)為動(dòng)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽繃鴥?nèi)居民消費(fèi)增長和社會(huì)投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，意味著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將面臨新的形勢(shì)。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)投資的流向主要是商品房領(lǐng)域，2007年以來我國城鎮(zhèn)居民商品房價(jià)格的迅速上漲加重了居民的購房負(fù)擔(dān)。大量的資金都流向購買住房，再加上購房后的還貸壓力，使得居民消費(fèi)能力整體上大幅下降，這種發(fā)展態(tài)勢(shì)非常不利于我國依靠內(nèi)需推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。因此，如何通過改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是新形勢(shì)下保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵問題。

在西方國家，住房除了具有商品功能外，還有社會(huì)保障的職能，也就是在一個(gè)成熟的社會(huì)中，住房的商品性比例和社會(huì)保障性比例應(yīng)當(dāng)有一個(gè)協(xié)調(diào)關(guān)系。過多強(qiáng)調(diào)住房的商品化職能，就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)過高，居民購房負(fù)擔(dān)過重，將導(dǎo)致其他消費(fèi)銳減。而過多強(qiáng)調(diào)住房的社會(huì)保障職能，又會(huì)弱化住房的商品屬性，不利于居民在條件允許的情況下改善住房狀況。因此，合理的住房結(jié)構(gòu)比例是經(jīng)濟(jì)社會(huì)順利發(fā)展的前提。

因此，在我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的發(fā)展背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能一味靠投資于商品房來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，政府應(yīng)出臺(tái)有關(guān)調(diào)控政策，引導(dǎo)資金投向社會(huì)保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和廉租房），讓房價(jià)逐步回落到廣大居民能夠承受的區(qū)間，以此來促進(jìn)居民的一般性消費(fèi)，從而達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目的。這樣做的好處一是有助于解決目前的住房難問題，讓更多居民擁有住房；二是有利于科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房價(jià)回歸合理；三是把房地產(chǎn)投資波動(dòng)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響降到最低，避免盲目投資造成經(jīng)濟(jì)泡沫。同時(shí)，房地產(chǎn)投資流向保障性住房，還有助于解決由于貧富差距過大造成的兩極分化，也就是使得房地產(chǎn)投資的最終流向更多向普通民眾傾斜，而并非向地產(chǎn)企業(yè)、投資炒房的社會(huì)群體傾斜，這對(duì)我國構(gòu)建和諧社會(huì)有很重要的作用。

總的來說，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展都帶來了一些不利影響。但我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展，全面小康社會(huì)的建設(shè)仍然需要房地產(chǎn)業(yè)提供一定的支持；在化解產(chǎn)能過剩，促進(jìn)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面也離不開房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)。為此，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我們要理性對(duì)待，對(duì)于目前發(fā)展情形下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們要適度調(diào)控，既不能放縱任其自由發(fā)展，也不能過分打壓；既要保證房價(jià)穩(wěn)步回歸理性，避免產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，又要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，保證市場(chǎng)上充足的房源供給。

參考文獻(xiàn)：

[1] 國家統(tǒng)計(jì)局核算司.中國國民經(jīng)濟(jì)核算[M].北京：中國統(tǒng)計(jì)出版社，2003.

[2] 段飛哲.北京市房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系和帶動(dòng)效應(yīng)分析[D].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2012.

[3] 孟延春，湯蒼松.中國房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)測(cè)算及宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析——基于中國2002-2007年投入產(chǎn)出表[J]. 中國人口·資源與環(huán)境，2013，S1：28-31.

[4] 姚景源.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系研究（一）[J].經(jīng)濟(jì)，2011（5）：14-15.

[5] 姚景源.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系研究（二）[J].經(jīng)濟(jì)，2011（6）：18-19.

[責(zé)任編輯：金永紅]

從以上結(jié)果我們可以得出如下結(jié)論：

第一，房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)工業(yè)部門的投資和產(chǎn)出的帶動(dòng)作用較為明顯。在生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)大于1的行業(yè)中主要是工業(yè)部門的產(chǎn)業(yè)，這說明房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)部門的誘發(fā)帶動(dòng)作用較為明顯，則工業(yè)部門的生產(chǎn)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴程度也較大。

第二，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)與生產(chǎn)誘發(fā)之間不一定存在完全必然的聯(lián)系。從前面的分析可知，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)比較密切的以勞動(dòng)密集型的服務(wù)業(yè)為主，而房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)帶動(dòng)作用較大的產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)部門。也就說與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)不一定是誘發(fā)帶動(dòng)較明顯的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)與生產(chǎn)誘發(fā)之間沒有必然聯(lián)系。

綜合房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)作用和誘發(fā)帶動(dòng)作用可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切。從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)就業(yè)；從生產(chǎn)誘發(fā)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)工業(yè)部門的生產(chǎn)，消耗一部分工業(yè)產(chǎn)能。從業(yè)這一角度看，房地產(chǎn)業(yè)是能夠同時(shí)影響我國第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)。

四、啟示與建議

房地產(chǎn)投資是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)性因素，與經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，對(duì)保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展有很大作用。從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度分析，如果房地產(chǎn)投資持續(xù)過熱，推動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲的同時(shí)，最終將會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫，引致經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展危機(jī)。因此，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域與規(guī)模，使房地產(chǎn)投資保持在一個(gè)較為穩(wěn)定的水平，是進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施。

（一）嚴(yán)控房地產(chǎn)投資過熱，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

自2008年金融危機(jī)以來，我國基礎(chǔ)投資明顯增加，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續(xù)升溫，房價(jià)持續(xù)上漲，引起了政府和社會(huì)各界的高度關(guān)注。政府出臺(tái)的一系列調(diào)控措施到目前仍沒有達(dá)到預(yù)期效果，反而使得房價(jià)一直上漲。究其原因有：

第一，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，需要房地產(chǎn)業(yè)提供住房。近年來我國城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)化率從1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城鎮(zhèn)，導(dǎo)致城市住房需求迅速增加，再加上我國傳統(tǒng)觀念的影響，新涌入城鎮(zhèn)的人口多數(shù)都想擁有個(gè)人的住房，導(dǎo)致住房剛性需求居高不下，引致了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。金融危機(jī)以來，多方資金流入房地產(chǎn)業(yè)，再加上民間投機(jī)、投資的熱捧，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱。

第二，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，涉及大量勞動(dòng)力就業(yè)。從前面的分析可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)聯(lián)到許多勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別不景氣，將波及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，勢(shì)必嚴(yán)重影響我國的基層勞動(dòng)力就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，也會(huì)對(duì)我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來很大的負(fù)面影響。這或許也是決策者調(diào)控房地產(chǎn)最大的擔(dān)憂或顧慮。

第三，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資誘發(fā)帶動(dòng)作用大，調(diào)控不當(dāng)將導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩問題集中爆發(fā)。從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)42部門行業(yè)生產(chǎn)誘發(fā)帶動(dòng)作用來看，除了涉及勞動(dòng)密集型的服務(wù)業(yè)以外，更多的是對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的一些行業(yè)的誘發(fā)帶動(dòng)作用較為明顯。在當(dāng)前外部需求持續(xù)低迷、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速平緩的雙重影響下我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃和船舶等五個(gè)行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)相關(guān)行業(yè)的誘發(fā)帶動(dòng)作用十分顯著，如果對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控過度，將直接誘發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩問題更加突出，并集中爆發(fā)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)將產(chǎn)生巨大的影響。

依據(jù)上述分析，在考慮城鎮(zhèn)化住房需求、保證勞動(dòng)力就業(yè)、化解產(chǎn)能過剩等因素的前提下，對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)控房地產(chǎn)投資過熱，讓房價(jià)回歸合理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程中，發(fā)揮更大的積極作用。

（二）通過改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變

改革開放以來，我國GDP保持高位增速，依賴于投資和出口，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用較弱。尤其是從1998年住房制度改革之后，居民房地產(chǎn)消費(fèi)大幅增長，再加上2008年國際金融危機(jī)以來，政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃資金最終以不同的途徑和方式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使近年來我國房地產(chǎn)投資上漲幅度十分迅猛，在拉動(dòng)基礎(chǔ)勞動(dòng)力就業(yè)的同時(shí)，也助推了房價(jià)的快速上漲，帶來諸多社會(huì)問題。在國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，全球能源危機(jī)日益凸顯的新階段，我國經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動(dòng)力來源開始發(fā)生根本性變化，即從以政府投資和擴(kuò)大出口拉動(dòng)為動(dòng)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽繃鴥?nèi)居民消費(fèi)增長和社會(huì)投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，意味著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將面臨新的形勢(shì)。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)投資的流向主要是商品房領(lǐng)域，2007年以來我國城鎮(zhèn)居民商品房價(jià)格的迅速上漲加重了居民的購房負(fù)擔(dān)。大量的資金都流向購買住房，再加上購房后的還貸壓力，使得居民消費(fèi)能力整體上大幅下降，這種發(fā)展態(tài)勢(shì)非常不利于我國依靠內(nèi)需推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。因此，如何通過改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是新形勢(shì)下保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵問題。

在西方國家，住房除了具有商品功能外，還有社會(huì)保障的職能，也就是在一個(gè)成熟的社會(huì)中，住房的商品性比例和社會(huì)保障性比例應(yīng)當(dāng)有一個(gè)協(xié)調(diào)關(guān)系。過多強(qiáng)調(diào)住房的商品化職能，就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)過高，居民購房負(fù)擔(dān)過重，將導(dǎo)致其他消費(fèi)銳減。而過多強(qiáng)調(diào)住房的社會(huì)保障職能，又會(huì)弱化住房的商品屬性，不利于居民在條件允許的情況下改善住房狀況。因此，合理的住房結(jié)構(gòu)比例是經(jīng)濟(jì)社會(huì)順利發(fā)展的前提。

因此，在我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的發(fā)展背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能一味靠投資于商品房來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，政府應(yīng)出臺(tái)有關(guān)調(diào)控政策，引導(dǎo)資金投向社會(huì)保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和廉租房），讓房價(jià)逐步回落到廣大居民能夠承受的區(qū)間，以此來促進(jìn)居民的一般性消費(fèi)，從而達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目的。這樣做的好處一是有助于解決目前的住房難問題，讓更多居民擁有住房；二是有利于科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房價(jià)回歸合理；三是把房地產(chǎn)投資波動(dòng)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響降到最低，避免盲目投資造成經(jīng)濟(jì)泡沫。同時(shí)，房地產(chǎn)投資流向保障性住房，還有助于解決由于貧富差距過大造成的兩極分化，也就是使得房地產(chǎn)投資的最終流向更多向普通民眾傾斜，而并非向地產(chǎn)企業(yè)、投資炒房的社會(huì)群體傾斜，這對(duì)我國構(gòu)建和諧社會(huì)有很重要的作用。

總的來說，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展都帶來了一些不利影響。但我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展，全面小康社會(huì)的建設(shè)仍然需要房地產(chǎn)業(yè)提供一定的支持；在化解產(chǎn)能過剩，促進(jìn)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面也離不開房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)。為此，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我們要理性對(duì)待，對(duì)于目前發(fā)展情形下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們要適度調(diào)控，既不能放縱任其自由發(fā)展，也不能過分打壓；既要保證房價(jià)穩(wěn)步回歸理性，避免產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，又要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，保證市場(chǎng)上充足的房源供給。

參考文獻(xiàn)：

[1] 國家統(tǒng)計(jì)局核算司.中國國民經(jīng)濟(jì)核算[M].北京：中國統(tǒng)計(jì)出版社，2003.

[2] 段飛哲.北京市房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系和帶動(dòng)效應(yīng)分析[D].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2012.

[3] 孟延春，湯蒼松.中國房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)測(cè)算及宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析——基于中國2002-2007年投入產(chǎn)出表[J]. 中國人口·資源與環(huán)境，2013，S1：28-31.

[4] 姚景源.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系研究（一）[J].經(jīng)濟(jì)，2011（5）：14-15.

[5] 姚景源.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系研究（二）[J].經(jīng)濟(jì)，2011（6）：18-19.

[責(zé)任編輯：金永紅]

從以上結(jié)果我們可以得出如下結(jié)論：

第一，房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)工業(yè)部門的投資和產(chǎn)出的帶動(dòng)作用較為明顯。在生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)大于1的行業(yè)中主要是工業(yè)部門的產(chǎn)業(yè)，這說明房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)部門的誘發(fā)帶動(dòng)作用較為明顯，則工業(yè)部門的生產(chǎn)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴程度也較大。

第二，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)與生產(chǎn)誘發(fā)之間不一定存在完全必然的聯(lián)系。從前面的分析可知，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)比較密切的以勞動(dòng)密集型的服務(wù)業(yè)為主，而房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)帶動(dòng)作用較大的產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)部門。也就說與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)不一定是誘發(fā)帶動(dòng)較明顯的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)與生產(chǎn)誘發(fā)之間沒有必然聯(lián)系。

綜合房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)作用和誘發(fā)帶動(dòng)作用可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切。從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)就業(yè)；從生產(chǎn)誘發(fā)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)工業(yè)部門的生產(chǎn)，消耗一部分工業(yè)產(chǎn)能。從業(yè)這一角度看，房地產(chǎn)業(yè)是能夠同時(shí)影響我國第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)。

四、啟示與建議

房地產(chǎn)投資是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)性因素，與經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，對(duì)保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展有很大作用。從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度分析，如果房地產(chǎn)投資持續(xù)過熱，推動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲的同時(shí)，最終將會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫，引致經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展危機(jī)。因此，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域與規(guī)模，使房地產(chǎn)投資保持在一個(gè)較為穩(wěn)定的水平，是進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施。

（一）嚴(yán)控房地產(chǎn)投資過熱，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

自2008年金融危機(jī)以來，我國基礎(chǔ)投資明顯增加，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續(xù)升溫，房價(jià)持續(xù)上漲，引起了政府和社會(huì)各界的高度關(guān)注。政府出臺(tái)的一系列調(diào)控措施到目前仍沒有達(dá)到預(yù)期效果，反而使得房價(jià)一直上漲。究其原因有：

第一，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，需要房地產(chǎn)業(yè)提供住房。近年來我國城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)化率從1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城鎮(zhèn)，導(dǎo)致城市住房需求迅速增加，再加上我國傳統(tǒng)觀念的影響，新涌入城鎮(zhèn)的人口多數(shù)都想擁有個(gè)人的住房，導(dǎo)致住房剛性需求居高不下，引致了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。金融危機(jī)以來，多方資金流入房地產(chǎn)業(yè)，再加上民間投機(jī)、投資的熱捧，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱。

第二，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，涉及大量勞動(dòng)力就業(yè)。從前面的分析可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)聯(lián)到許多勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別不景氣，將波及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，勢(shì)必嚴(yán)重影響我國的基層勞動(dòng)力就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，也會(huì)對(duì)我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來很大的負(fù)面影響。這或許也是決策者調(diào)控房地產(chǎn)最大的擔(dān)憂或顧慮。

第三，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資誘發(fā)帶動(dòng)作用大，調(diào)控不當(dāng)將導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩問題集中爆發(fā)。從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)42部門行業(yè)生產(chǎn)誘發(fā)帶動(dòng)作用來看，除了涉及勞動(dòng)密集型的服務(wù)業(yè)以外，更多的是對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的一些行業(yè)的誘發(fā)帶動(dòng)作用較為明顯。在當(dāng)前外部需求持續(xù)低迷、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速平緩的雙重影響下我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃和船舶等五個(gè)行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)相關(guān)行業(yè)的誘發(fā)帶動(dòng)作用十分顯著，如果對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控過度，將直接誘發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩問題更加突出，并集中爆發(fā)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)將產(chǎn)生巨大的影響。

依據(jù)上述分析，在考慮城鎮(zhèn)化住房需求、保證勞動(dòng)力就業(yè)、化解產(chǎn)能過剩等因素的前提下，對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)控房地產(chǎn)投資過熱，讓房價(jià)回歸合理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程中，發(fā)揮更大的積極作用。

（二）通過改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變

改革開放以來，我國GDP保持高位增速，依賴于投資和出口，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用較弱。尤其是從1998年住房制度改革之后，居民房地產(chǎn)消費(fèi)大幅增長，再加上2008年國際金融危機(jī)以來，政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃資金最終以不同的途徑和方式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使近年來我國房地產(chǎn)投資上漲幅度十分迅猛，在拉動(dòng)基礎(chǔ)勞動(dòng)力就業(yè)的同時(shí)，也助推了房價(jià)的快速上漲，帶來諸多社會(huì)問題。在國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，全球能源危機(jī)日益凸顯的新階段，我國經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動(dòng)力來源開始發(fā)生根本性變化，即從以政府投資和擴(kuò)大出口拉動(dòng)為動(dòng)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽繃鴥?nèi)居民消費(fèi)增長和社會(huì)投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，意味著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將面臨新的形勢(shì)。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)投資的流向主要是商品房領(lǐng)域，2007年以來我國城鎮(zhèn)居民商品房價(jià)格的迅速上漲加重了居民的購房負(fù)擔(dān)。大量的資金都流向購買住房，再加上購房后的還貸壓力，使得居民消費(fèi)能力整體上大幅下降，這種發(fā)展態(tài)勢(shì)非常不利于我國依靠內(nèi)需推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。因此，如何通過改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是新形勢(shì)下保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵問題。

在西方國家，住房除了具有商品功能外，還有社會(huì)保障的職能，也就是在一個(gè)成熟的社會(huì)中，住房的商品性比例和社會(huì)保障性比例應(yīng)當(dāng)有一個(gè)協(xié)調(diào)關(guān)系。過多強(qiáng)調(diào)住房的商品化職能，就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)過高，居民購房負(fù)擔(dān)過重，將導(dǎo)致其他消費(fèi)銳減。而過多強(qiáng)調(diào)住房的社會(huì)保障職能，又會(huì)弱化住房的商品屬性，不利于居民在條件允許的情況下改善住房狀況。因此，合理的住房結(jié)構(gòu)比例是經(jīng)濟(jì)社會(huì)順利發(fā)展的前提。

因此，在我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的發(fā)展背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能一味靠投資于商品房來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，政府應(yīng)出臺(tái)有關(guān)調(diào)控政策，引導(dǎo)資金投向社會(huì)保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和廉租房），讓房價(jià)逐步回落到廣大居民能夠承受的區(qū)間，以此來促進(jìn)居民的一般性消費(fèi)，從而達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目的。這樣做的好處一是有助于解決目前的住房難問題，讓更多居民擁有住房；二是有利于科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房價(jià)回歸合理；三是把房地產(chǎn)投資波動(dòng)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響降到最低，避免盲目投資造成經(jīng)濟(jì)泡沫。同時(shí)，房地產(chǎn)投資流向保障性住房，還有助于解決由于貧富差距過大造成的兩極分化，也就是使得房地產(chǎn)投資的最終流向更多向普通民眾傾斜，而并非向地產(chǎn)企業(yè)、投資炒房的社會(huì)群體傾斜，這對(duì)我國構(gòu)建和諧社會(huì)有很重要的作用。

總的來說，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展都帶來了一些不利影響。但我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展，全面小康社會(huì)的建設(shè)仍然需要房地產(chǎn)業(yè)提供一定的支持；在化解產(chǎn)能過剩，促進(jìn)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面也離不開房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)。為此，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我們要理性對(duì)待，對(duì)于目前發(fā)展情形下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們要適度調(diào)控，既不能放縱任其自由發(fā)展，也不能過分打壓；既要保證房價(jià)穩(wěn)步回歸理性，避免產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，又要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，保證市場(chǎng)上充足的房源供給。

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[責(zé)任編輯：金永紅]