張運(yùn)賢

淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃辦法

張運(yùn)賢

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)中，土地增值稅占有較大的比例，是影響企業(yè)收益最主要的稅種之一，對其進(jìn)行合理的籌劃能夠有效降低企業(yè)稅收成本，對促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。本文主要從巧妙運(yùn)用扣除項(xiàng)目、控制增值率、合理運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策等論述土地增值稅的主要籌劃辦法。

房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃辦法

一、納稅籌劃原則

納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)，合理的規(guī)劃涉稅行為，使企業(yè)能夠有效的減輕稅收的負(fù)擔(dān)，以達(dá)到增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。具體在設(shè)計(jì)納稅籌劃中需要堅(jiān)特以下原則：第一，合法性原則。納稅籌劃是一種合法的行為。一些企業(yè)經(jīng)常會(huì)采用一些違法的手段逃避納稅，這實(shí)際上是偷稅行為，嚴(yán)重?fù)p害了國家的利益，我們應(yīng)該自覺抵制這種“納稅籌劃”。第二，成本效益原則。納稅籌劃是基于企業(yè)整體的效益的，經(jīng)過有效納稅籌劃可進(jìn)一步減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，在籌劃之后的所增加的成本小于籌劃效益。如果單純的考慮將土地增值稅降低，從而增加其他稅種負(fù)擔(dān)，或僅減輕當(dāng)前的稅負(fù)，但會(huì)使以后的稅負(fù)加重。這些并不是十分有效的納稅籌劃的方式，納稅籌劃應(yīng)始終堅(jiān)持成本效益原則，這樣才能夠制定出更有效的方案。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃辦法

土地增值稅經(jīng)過合理的籌劃能夠降低企業(yè)的稅收成本是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)非常關(guān)注的問題。在土地增值稅中，計(jì)稅的重要依據(jù)是增值額，就是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目后余額。由于土地增值稅的稅率是采用超率累進(jìn)稅率，這樣就可以從土地增值稅的稅率本身特點(diǎn)和稅收相關(guān)的優(yōu)惠政策等放線去考慮，從而降低企業(yè)稅負(fù)。

1.結(jié)合稅收政策合理增加扣除項(xiàng)目金額，從而降低增值額，控制增值率

⑴房地產(chǎn)企業(yè)在賬務(wù)處理過程中，應(yīng)合理歸集開發(fā)成本、期間費(fèi)用

由于房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一些部門及人員直接參與現(xiàn)場工程管理，按成本分配原則，如工程部、開發(fā)部人員工資福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等人員的各項(xiàng)支出應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)用，從而增加開發(fā)成本發(fā)生額；在為取得土地使用權(quán)的過程中繳納的契稅、土地使用稅，以及辦理有關(guān)手續(xù)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記費(fèi)、過戶手續(xù)費(fèi)等均可計(jì)入開發(fā)成本-土地購置費(fèi)，而不按其他企業(yè)的賬務(wù)處理方法計(jì)入期間費(fèi)用或稅金及附加中，從而增加開發(fā)成本發(fā)生額。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%的扣除。因此，通過合理的賬務(wù)處理增加開發(fā)成本，以便在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行有效扣除，并符合加計(jì)扣除20%的規(guī)定，最大限度的增加扣除項(xiàng)目金額，使增值率控制在較低區(qū)間內(nèi)，適用較低的稅率，以達(dá)到節(jié)稅目的。

⑵通過合理方式增加開發(fā)成本，從而降低增值額

隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)都以一個(gè)小區(qū)作為開發(fā)單位，由于現(xiàn)代業(yè)主對居住環(huán)境及質(zhì)量要求越來越高，小區(qū)的配套設(shè)施越來越完善，房地產(chǎn)企業(yè)可通過適當(dāng)加大對小區(qū)的綠化、景觀支出；建造方便小區(qū)業(yè)主的居委會(huì)和派出所用房、物業(yè)管理用房、文體場館、幼兒園等公共設(shè)施。這些支出既可以提高整個(gè)小區(qū)的居住品質(zhì)，同時(shí)又增加了開發(fā)成本，降低了增值額，從而節(jié)約了稅收支出。當(dāng)然，必須滿足節(jié)約的稅收遠(yuǎn)大于增加的成本，即成本效益原則。

⑶利用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除方法，合理選擇房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除方法

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，利息支出的扣除方法有兩種，第一種，利息支出能夠計(jì)算分?jǐn)偛⒖商峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，不超過商業(yè)銀行同期貸款利率的利息可據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在5%以內(nèi)計(jì)算扣除；另一種，利息支出不能計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在10%以內(nèi)計(jì)算扣除；若企業(yè)負(fù)債融資較多，時(shí)間較長，利息支出金額大，企業(yè)應(yīng)選擇利息據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)費(fèi)用按5%計(jì)算扣除；若企業(yè)主要依靠自有資本，負(fù)債融資較少，企業(yè)可選擇第二種計(jì)算扣除方法。通過合理的籌劃，選擇最有利的扣除方法達(dá)到減稅的目的。

2.通過合理的定價(jià)，降低增值額，控制增值率

一般企業(yè)都是通過提高產(chǎn)品銷售價(jià)格來賺取更多的利潤，房地產(chǎn)企業(yè)也如此，但土地增值稅主要采用的是四級超率累進(jìn)稅率，隨著增值率的提高，需繳納稅款大幅增加，有可能出現(xiàn)提高的價(jià)格不足以繳納土地增值稅的的情況，由于土地增值稅稅率的特殊性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行定價(jià)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行合理比較收入的增減與需繳納的土地增值稅多少，選擇最合理的定價(jià)。

3.合理拆分或合并不同增值率房產(chǎn)，降低增值額，控制增值率

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，近幾年來隨著房價(jià)的不斷上漲，開發(fā)成本相對穩(wěn)定，因此，房產(chǎn)的增值額及增值率也由低往高，房地產(chǎn)企業(yè)可通合理籌劃，按不同增值率分別計(jì)算土地增值稅有利，還是通過合并不同增值率的房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅有利，從中選擇最有利方案。

4.充分利用減免稅優(yōu)惠政策,以達(dá)到免稅的目的

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅。超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并能單獨(dú)核算，增值額較少，增值率在20%附近，結(jié)合前面所述增加開發(fā)成本的方法，通過合理增加開發(fā)成本，使增值率控制在低于20%的起征點(diǎn)以內(nèi)，滿足免稅的規(guī)定，從而大大的降低企業(yè)的稅負(fù)。

三、結(jié)語

稅收伴隨著企業(yè)發(fā)展，由于稅收的無償性特點(diǎn)決定稅收是一種凈支出，因此，稅收成為影響企業(yè)經(jīng)營成本的重要因素，合理的納稅籌劃能夠有效降低企業(yè)稅收成本，減少納稅支出，增強(qiáng)企業(yè)的投資、經(jīng)營管理水平，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，這本身就是一種節(jié)約經(jīng)營成本的有效方法，對增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

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[3]杜啟花,翟世杰.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃方法及績效分析[J].消費(fèi)導(dǎo)刊,2008年22期.

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[5]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》.

（作者單位：三明福泰隆興房地產(chǎn)有限公司）