宋春靜

房地產開發(fā)的成本控制應貫穿于項目開發(fā)的全過程，其控制的重點在于前期的決策、設計階段的預控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結算階段的嚴控。尤其在房地產業(yè)經營環(huán)境急劇變化，競爭日趨激烈的現(xiàn)階段，更應以嚴謹務實的態(tài)度做好每一個環(huán)節(jié)，有效地降低成本，才能使公司贏得最大的利潤。

1. 結算階段成本控制工作的特點

結算工作的特點“大量性、集中性、系統(tǒng)性、科學性、復雜性”。一個項目要有：結構、裝飾、強電、弱電、給排水、采暖、通風、小市政等專業(yè)。

以裝修為例：眼睛看到的一切面層及看不到的基層、龍骨、線條均要分類核算出數量及造價。以這間會議室為例需要核算的有地面找平，地毯、踢腳、墻面吸音板、復合板、墻紙、不銹鋼裝飾線條要分不同造型、寬度等分別計算、天棚還要有透光膜或是亞克力透光板、鋁板、石膏板等等。以學校項目的新建5號樓的精裝修為例：把這些東西匯總起來做了近百頁的結算書，1700多條子目。

2. 結算審核的類型

我公司報審結算類型主要有：固定總價合同結算的審核

如：欣尚、錦尚、領尚等。固定總價合同是指合同的價格計算是以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為基礎，工程任務和內容明確，業(yè)主的要求和條件清楚，合同總價一次包死，固定不變，即不再因為環(huán)境的變化和工程量的增減而變化的一類合同。在這類合同中，承包商承擔了全部的工作量和價格的風險。

對于先施工后定合同價的類型，對確定定合同預算要求較高，定價會很漫長，很復雜。要嚴格把關，條條梳理，并寫清交底文件。結算時主要是對洽商簽證的審核，以及交底文件中注明的關鍵部位預算與實際做法的調整。

固定單價合同結算的審核。固定單價為完成合同清單項目所需的全部費用包括人工費、材料費、機械費、腳手架搭拆費、工資性津貼、其他直接費、現(xiàn)場經費、間接費、利潤、稅金、材料代用、人工調差、材料價差、機械價差、政策性調整、施工措施費用及合同包含的所有風險責任等。

此種方法進行招投標，工程量統(tǒng)一的前提下，主要是競爭單價和措施費。綜合單價固定不變結算時產生的爭議較少。量價分離，有利于目標成本的管理與控制，應提倡使用。

“暫估總價合同”結算的審核。主要指的一些金額較小的合同。出現(xiàn)的原因主要是定合同期無法計量，如：竣工后期零活、維修合同等。另一類是為了趕工，施工單位已進場施工，為支付工程進度款而編制。一般結算過程較漫長，采用秋后算賬形式，大量的工作都堆到了結算，處處都是爭議，與施工單位與較難達成共識，根本談不上成本管控。為避免這種形式的發(fā)生，我們部門在定完合同后，便會盡快與施工方進行合同預算的確定，過程中嚴加管理，使結算控制在正常范圍內。

3. 結算時間要求、人員要求

制定結算計劃，限期完成：由于在工程竣工後，工程人員會撤離；時間拖得長久，資料檔案可能會遺失，所以越早結算地項目越有利。一般來說，不應等待至整項工程竣工后才開始結算的工作。合適做法是根據施工進度來開始結算。舉例來說，待土方工程一完成便應進行土方暫定數量之調整，而不是留待整個項目竣工時才計算。特別是一些整改變更工程更應盡早處理，時間拖得越長，結算會越困難。在任何情況下，結算必須在合同約定之時間內完成。

要有豐富的經驗，勇于創(chuàng)新的精神?；局朗潜貍涞?，還要勇于接受新鮮事物，積極學習新知識，新技術，不斷提高自己。像軟件不斷升級、自動更新一樣。永遠保持最新，最強，適應公司需要，社會的發(fā)展。良好的心理素質。要有好的心理素質，承受各種壓力，有隨機應變的能力。甲方都是在施工單位報審的結算中進行審核，可謂知已知彼，要有信心。

養(yǎng)成良好的工作習慣。審核過程和結果要及時記錄。例如：在和學校結構施工隊進行結算時，傳聞此單位不講道理，反復無常。核對過程中我們認真做好了會議紀要，寫明每天的結算內容、已解決問題、待解決問題、爭議問題以及下次核對時間。并及時和雙方領導匯報，求同存異，實事求是，進展順利。過程中雙方領導也產生質疑，為何用了這么久還沒出結果，拿出這么厚一疊兒會議紀要時，就一下消除了疑惑。

待人要平易近人，實事求是。不要以為自己是甲方就難為施工單位的預算人員，大家都是平等的，是要核對一個合理的結算成本價，而不是惡意追求最低成本。這樣會改善結算氣氛，加快結算速度，達到更理想的結算效果。

4. 結算審核及應注意的問題

合同協(xié)議及造價變更資料的時效性、合法性、完備性。

有些是減項洽商，施工方往往不積極辦理或是辦理后不計入結算報價。這就要求現(xiàn)場管理工程師做好洽商的登記及結算的配合。還有就是罰款單和現(xiàn)場發(fā)文等其他資料，也要妥善整理和保存，以便合理確定結算價。4·2事件的責任清理，如果施工方說法模糊，一般按最不利施工的解釋處理。

要掌握法律、法規(guī)、圖集、清單、定額、各種造價網站等全部相關知道和內容，防止施工方無中生有。

例如： 03清單時要求計取安全防護、文明施工措施費，當時所有的標底和投標報價都單獨計取了安全文明施工費，清單結構。如我當時參與的網球中心、射箭場等工程的標底均單獨計取。直至京造定2006年1號文解釋：套用01定額的此費用已包含在腳手架、臨時設施費和現(xiàn)場經費等項目中。并且另著重說明：“安全防護、文明施工措施費不是另外增加的費用”。既然發(fā)文著重說明了，就說明有爭議的開發(fā)商和施工單位不在少數。如果不及時了解此文件，就會讓施工單位鉆空子，增加成本。

分析總包分包、工藝標準，防止施工方高估冒算。例如：石材地面的施工：由墊層、找平層、面層組成在套用定額子目時，石材地面的定額中是包含30mm水泥砂漿找平層的，但施工方報審時一般都套一個找平層，再套一個石材子目。而實際施工中，只做了墊層。

再如：在招標時土方為甲方指定分包，按規(guī)定讀取了總包服務費，但實際把土方劃入了總包范圍，結算時就要扣減相應的總包配合費。

各專業(yè)人員要經常勾通，有疑問要及時備忘，防止施工方多算重算。例如：雨水管根據排水方式是放在不同專業(yè)里計價的，外排在土建專業(yè)，內排在給排水專業(yè)。有些施工方在兩個專業(yè)結算中都報了價，如果各專業(yè)缺少勾通就容易重算。

關聯(lián)性原則：如某處增加一樘窗，就要相應扣減墻面裝修工程量，砼或砌塊、鋼筋及模板的費用，如果是外墻還要扣除外墻石材、龍骨及保溫。再如：原分包項目納入總包范圍后相扣除相應總包配合費。

成本分析。一個項目要對各棟號間進行橫向對比，也要與其他同類項目進行縱向對。分析差異，找出原因。

5. 制度保障

成本部采取三級復審制度，初審人員一般為項目預算，二級復審人員為本部門同專業(yè)的其他同事，三級復審為本部門經理，均在內部審核單上簽字確認，使結算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。此方法一方面，加強了內部制約；另一方面，減少了工作失誤。（作者單位：潤豐投資集團有限公司）

參考文獻：

[1] 全國造價工程師執(zhí)業(yè)資格證書培訓教材編審組：《工程造價計價與控制[1]》中國計劃出版社2009年版

[2] 李從東：《工程經濟學（第6版）[1]》清華大學出版社2010年版

[3] 馬楠、張國興、韓英愛：《工程造價管理》機械工業(yè)出版社2009年版