林樺

摘 要：隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，我國已逐步進入家庭汽車時代，隨之而來的城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問題也逐漸浮出水面，停車位糾紛成為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件中的熱點問題。雖然我國《物權(quán)法》這對停車位問題有所規(guī)定，但仍舊有很多問題存在，因此需要不斷的完善。

關(guān)鍵詞：小區(qū)停車位；立法缺陷；立法完善

一、住宅小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的理論爭議

（一）業(yè)主共有說

“小區(qū)業(yè)主共有說”充分體現(xiàn)了在房產(chǎn)交易過程中對處在弱勢地位的業(yè)主的利益保護，較為充分的考慮到了維護業(yè)主產(chǎn)權(quán)、保障業(yè)主配套的權(quán)益。但是該學(xué)說忽視了小區(qū)的形成及其最初所有者——開發(fā)商，并對小區(qū)業(yè)主的所有權(quán)取得方式缺乏考慮。小區(qū)業(yè)主從開發(fā)商購買房屋，這屬于物權(quán)的繼受取得，商品房屋所有權(quán)的原始取得者應(yīng)當(dāng)為開發(fā)商，所以在商品房屋的所有權(quán)包括整個小區(qū)的停車位在開發(fā)商出售給業(yè)主之前都屬于開發(fā)商。開發(fā)商在將小區(qū)對外出售時，可以通過多種方式對停車位進行處置，當(dāng)然也包括對停車位的不處置。開發(fā)商可以在業(yè)主購房時隨同房屋將停車位的權(quán)屬進行轉(zhuǎn)移，也可以自己保留所有權(quán)，僅對其進行出租，所以業(yè)主在購買小區(qū)商品房后，并能當(dāng)然取得了小區(qū)停車位的所有權(quán)。如果認(rèn)為小區(qū)業(yè)主購房時當(dāng)然取得停車位的所有權(quán)，那么對處于小區(qū)內(nèi)的停車位分配，則又成為新的問題。顯然一般的小區(qū)停車位數(shù)量與房屋數(shù)量不相等，此時停車位是由開發(fā)商決定如何分配還是小區(qū)業(yè)主共同協(xié)商分配呢？如果由開發(fā)商決定則有可能在購房合同中出現(xiàn)霸王條款，而如果由業(yè)主協(xié)商則也很容易出現(xiàn)協(xié)商不成的問題，所以該學(xué)說的可行性不大。

（二）開發(fā)商所有說

該說認(rèn)為，住宅小區(qū)的停車位與小區(qū)的區(qū)分所有建筑物沒有直接的關(guān)系，小區(qū)停車位是可以成為單獨所有權(quán)的客體。①小區(qū)停車位和區(qū)分所有建筑物都是由開發(fā)商投資興建的，按照“誰投資誰受益”的基本原則，小區(qū)停車位與房屋的買賣應(yīng)該分開進行，在出售之前，開發(fā)商擁有最初的所有權(quán)。

從法律角度來看，在小區(qū)的建成出售之前開發(fā)商因為建設(shè)小區(qū)的事實行為而取得小區(qū)包括停車位的所有權(quán)。開發(fā)商所有說承認(rèn)了開發(fā)商是小區(qū)最初的所有者，對于分析小區(qū)物權(quán)包括停車位權(quán)屬的流轉(zhuǎn)指明了方向。此外該學(xué)說也肯定了小區(qū)停車位是一個獨立的個體，并不是依附于建筑物之上，所以小區(qū)停車位不必與建筑物進行捆綁銷售而是可以獨立于建筑物進行單獨流轉(zhuǎn)。但該說也有明顯不足，實踐中，小區(qū)的停車位確實可以獨立于建筑物單獨進行流轉(zhuǎn)，但該流轉(zhuǎn)也只能限于在小區(qū)業(yè)主之間進行。在小區(qū)商品房銷售的過程中，業(yè)主購房時可以選擇購買或者租賃停車位，也可以只選擇購房，停車位的產(chǎn)權(quán)是可以不隨房屋一起變動。但是如果停車位的產(chǎn)權(quán)有所變動，其產(chǎn)權(quán)登記的形式在我國物權(quán)法中并沒有規(guī)定，而在個別地方如上海的地方性規(guī)定中是以登記在房地產(chǎn)登記簿的方式存在的。在開發(fā)商自己保有的停車位中，開發(fā)商是對所有停車位擁有一個大產(chǎn)權(quán)，而并非是對每個車位擁有單獨的產(chǎn)權(quán)，故該說認(rèn)為停車位的產(chǎn)權(quán)可以脫離小區(qū)建筑物單獨存在，也并不是十分合適。

（三）約定歸屬

約定歸屬說符合《合同法》中的意思自治原則，肯定了在業(yè)主和開發(fā)商之間的房屋買賣合同中雙方得通過其自由意思進行不違反法律的約定。我國《物權(quán)法》第七十四條也肯定了該說，即建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。從物權(quán)理論方面來看，小區(qū)停車位所有權(quán)的原始取得者為開發(fā)商，開發(fā)商作為停車位的最初所有權(quán)人，當(dāng)然有權(quán)對該停車位的權(quán)屬進行處置，包括出售、出租、贈與其他方式。小區(qū)購房者無權(quán)干預(yù)。

但是，該學(xué)說使得開發(fā)商在進行商品房出售時的強勢地位加強。特別是現(xiàn)在地價上漲，而人們生活水平的不斷提高使得汽車成為日用品，汽車數(shù)量的不斷增多使得小區(qū)內(nèi)的停車位數(shù)量一般情況下是小于房屋數(shù)量的。此時如果開發(fā)商認(rèn)為小區(qū)停車位奇貨可居，保留小區(qū)停車位的所有權(quán)，或雖然對外出售，但價格過高，顯然對購房者是不利的。《物權(quán)法》不僅要明確產(chǎn)權(quán)的歸屬和流轉(zhuǎn)，更應(yīng)該考慮各方面利益的均衡。故在“約定歸屬說”的基礎(chǔ)上，建議進一步增加對開發(fā)商處置停車位的限制，如在約定停車位之外規(guī)定法定停車位等，使得業(yè)主在購買小區(qū)房屋時能真正享受到小區(qū)停車位帶來的便利。

二、我國小區(qū)停車位權(quán)利歸屬立法缺陷

不可否認(rèn)的是，住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬爭議的確對現(xiàn)存法律提出了挑戰(zhàn)，使得我國現(xiàn)行法律的一般規(guī)定已經(jīng)難以適應(yīng)小區(qū)停車位權(quán)屬爭議的復(fù)雜性。

第一，《物權(quán)法》七十四條第一款雖然規(guī)定了用于停放汽車的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，但是這一規(guī)定過于原則，一定程度上缺乏可操作性。在司法實踐中，如果遇到業(yè)主沒有能力承擔(dān)過高的車位買賣或者租賃價格，那么業(yè)主的優(yōu)先權(quán)如何受到保障并得以實現(xiàn)。另外，當(dāng)業(yè)主無力購買或者租賃停車位時，是否意味著對優(yōu)先權(quán)的放棄，值得明確。

第二，有些權(quán)屬方面的相關(guān)問題如何對待，我國的法律規(guī)定尚屬空白。例如，住宅小區(qū)停車位究竟是區(qū)分所有建筑物的專有部分還是共有部分？住宅小區(qū)停車位與住宅房屋之間的關(guān)系什么，是兩個各自獨立的物還是主從物關(guān)系？住宅小區(qū)停車位是否可以單獨交易，依據(jù)是什么？諸如此類的關(guān)鍵問題只有得到立法和司法的權(quán)威解決，才能更好的化解住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬糾紛。

三、我國小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的立法完善

1、完善住宅小區(qū)停車位權(quán)屬登記制度

雖然我國以立法的形式明文規(guī)定了權(quán)屬登記制度，但是在目前的司法實踐中，關(guān)于住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬登記制度，還存在許多漏洞和缺陷。業(yè)主在購買房屋時，只是根據(jù)與開發(fā)商所簽訂的《商品房買賣契約》到房產(chǎn)登記管理機關(guān)和土地登記管理機關(guān)分別領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。業(yè)主所持有的兩證，主要是登記其房屋專有部分的建筑面積和分?jǐn)偯娣e，即只針對房屋，也就是說還不存在專門針對車位這一不動產(chǎn)的登記制度。依照不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則，業(yè)主購買車位，無法取得相應(yīng)的權(quán)屬證書，則其對車位的權(quán)利得不到法律的認(rèn)可和保護，這便在社會交易過程中，增加了諸多不安定因素。因此有必要對目前的不動產(chǎn)屬登記制度進一步完善，來消除“銷售使用權(quán)”等一系列現(xiàn)狀所帶來的隱患。

2、科學(xué)規(guī)劃房屋與車位的配置比例

在我國，對于小區(qū)停車位的爭論以及關(guān)于其權(quán)屬的糾紛一直存在，究其原因，并不僅僅是因為法律法規(guī)的不完善。其最為根本的原因在于居民物質(zhì)生活水平提高所導(dǎo)致的私家車數(shù)量的大幅度增長，然而開發(fā)商處于經(jīng)濟效益的考慮不愿意大量建設(shè)停車位。如果這個問題無法解決那么關(guān)于停車位的各種糾紛仍不會停止。對此，政府應(yīng)當(dāng)采取必要手段逐步的加大停車位的配置比例以滿足業(yè)主不斷增長的停車位需求。但是，單純的增加停車位的配置比例并不能夠最大限度的緩和矛盾，相反，盲目的加大配建有可能造成資源浪費或者停車位價格的大幅上漲。隨意政府行政規(guī)劃部門需要對停車位的配置比例進行科學(xué)和合理的規(guī)劃，考慮各方面因素，充分利用資源盡可能滿足業(yè)主需求。（作者單位：河南財經(jīng)政法大學(xué)）

注解：

① 王利明：《論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2006 年第 5 期

參考文獻：

[1] 韓秀貞：論小區(qū)的停車位權(quán)屬[D].華東政法大學(xué).2013

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[4] 王利明：論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題[J].《現(xiàn)代法學(xué)》.2006（05）

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[6] 張順博：住宅小區(qū)停車位權(quán)屬探究[D].吉林大學(xué).2013