摘 要 本案系一對(duì)同性戀人以虛假房屋買賣方式為獲取低息貸款，進(jìn)而發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議的糾紛案。文中通過對(duì)案情的分析及法理的詮釋，厘清當(dāng)事人雙方的權(quán)利與義務(wù)，明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效果，旨在以案說法，以法明理。

關(guān)鍵詞 合同 房屋 物權(quán) 歸屬

一、問題的由來

2001年，單身的艾某與秦某確立同性戀關(guān)系。2002年12月8日，艾某以按揭的方式，購(gòu)買了位于€資衻濁訪位眉以？組團(tuán)3棟2單元706號(hào)、建筑面積為90.14m2的房屋（下簡(jiǎn)稱爭(zhēng)議房屋），購(gòu)房總價(jià)款為124，742元，供其與秦某共同居住和生活之用。2003年9月2日，艾某向銀行結(jié)清房屋貸款。

2004年10月，因艾某、秦某共同經(jīng)營(yíng)需要資金周轉(zhuǎn)，為獲取低息貸款，艾某將爭(zhēng)議房屋以買賣方式過戶到秦某名下，雙方簽訂了《€資寫媼糠柯蚵艉賢罰ㄏ錄虺啤堵舴亢賢罰┰級(jí)ǎ嗇騁淮渦災(zāi)Ц棟撤靠？56，900元（但秦某未予支付相關(guān)房款）。艾某以秦某的名義獲得銀行房屋貸款100，000元用于經(jīng)營(yíng)。艾某出錢辦理了爭(zhēng)議房屋的《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》。2004年11月，艾某開始向銀行償還房屋貸款。期間艾某、秦某因感情不和發(fā)生矛盾涉及到房屋，為此于2004年11月1日，秦某向艾某出具爭(zhēng)議房屋仍然歸艾某所有的字條。2005年2月2日，艾某、秦某再次就爭(zhēng)議房屋簽署了《關(guān)于夢(mèng)幻家園的房產(chǎn)的補(bǔ)充說明》（下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充說明》），其主要內(nèi)容為：2004年9月，艾某的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，想到用爭(zhēng)議房屋作抵押貸款，考慮到貸款的利率較高，就用二手房交易的方式，將房屋虛假賣給秦某，由秦某取得貸款，交易過程中秦某沒有出錢；2004年11月開始分期歸還貸款，秦某并未出錢，全部由艾某自己歸還銀行的貸款，以后也不要秦某還貸；如果秦某愿意購(gòu)買爭(zhēng)議房屋，艾某同意以原價(jià)賣給秦某，如果秦某不買，等到艾某還完銀行貸款后，秦某同意無條件配合艾某將該房屋的產(chǎn)權(quán)名字重新劃回艾某。2005年5月，秦某搬離爭(zhēng)議房屋。

另，2005年11月28日，艾某與第三人萬某簽訂《房屋交易協(xié)議》，將爭(zhēng)議房屋賣給萬某，萬某于2005年11月28日支付艾某購(gòu)房款后與艾某辦理了交接手續(xù)，萬某搬入爭(zhēng)議房屋居住。2011年3月，萬某將艾某訴至法院，要求艾某履行房屋買賣合同義務(wù)，配合其辦理過戶手續(xù)。2012年7月，萬某向法院提出撤訴申請(qǐng)。因訴爭(zhēng)房屋登記在秦某名下，艾某無法協(xié)助萬某辦理房屋的過戶手續(xù)。但秦某一直拒絕將上述房屋重新過戶到艾某名下。

二、爭(zhēng)議的焦點(diǎn)

為了解決房屋糾紛，2012年12月26日，艾某訴諸爭(zhēng)議處理機(jī)構(gòu)，請(qǐng)求確認(rèn)爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人為艾某。理由是其與秦某簽訂房屋買賣合同，以買賣的方式將爭(zhēng)議房屋過戶到秦某名下不是真的買賣（另有約定），目的是獲得低息貸款。

秦某則主張自己是產(chǎn)權(quán)人，自己擁有該房屋二證，盡管與艾某訂有所謂《補(bǔ)充證明》，但此證明也非自己的真實(shí)意思表示，同時(shí)否認(rèn)先前字條上的簽名系自己親筆；自己從2009年接著向銀行償還房貸，據(jù)此可以認(rèn)定自己就是爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人。

三、分析與思考

（一）關(guān)于物權(quán)登記所涉的問題

發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系主要是合同，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立以及生效應(yīng)該依據(jù)合同來判斷。民法學(xué)將這種合同視為物權(quán)變動(dòng)的原因行為，合同表明了當(dāng)事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記是針對(duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動(dòng)的公示方法。物權(quán)的設(shè)立和變更之所以要公示，是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。物權(quán)具有排他性，物權(quán)的變動(dòng)也產(chǎn)生排他效果，發(fā)揮物權(quán)的排他作用，防止對(duì)物的爭(zhēng)奪、對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵犯，法律必須設(shè)立物權(quán)公示制度及公示方法。根據(jù)公示制度，當(dāng)事人及第三人可以直接從外部認(rèn)識(shí)物權(quán)的存在及現(xiàn)象，使物權(quán)法律關(guān)系清晰透明。物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指將已經(jīng)存在的物權(quán)在民事主體之間轉(zhuǎn)移。物權(quán)的確認(rèn)包括兩方面的內(nèi)容，一是對(duì)物權(quán)歸屬的確認(rèn)，二是對(duì)物權(quán)內(nèi)容的確認(rèn)。確認(rèn)物權(quán)的歸屬就是確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利主體，即確認(rèn)對(duì)特定的物享有直接支配和排他權(quán)利的權(quán)利人，所要確認(rèn)的權(quán)利主體，既包括所有權(quán)的權(quán)利人，也包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的權(quán)利人。確認(rèn)物權(quán)的內(nèi)容是指確認(rèn)物權(quán)的權(quán)能，即確認(rèn)對(duì)特定的物享有所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的具體權(quán)利要素和功能。本案所涉及的是確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利主體，屬于物權(quán)歸屬的確認(rèn)。

本案中，艾某購(gòu)買了位于€資衻濁訪位眉以？組團(tuán)3棟2單元706號(hào)、建筑面積為90.14m2的房屋之后，為獲銀行的低息貸款，在買受人秦某既未支付約定購(gòu)房款項(xiàng)、出賣人艾某亦未實(shí)際交付房屋的情況下，雙方通過虛假的《賣房合同》而將爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人變更為秦某，其行為表明，買賣雙方因《賣房合同》并未形成有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。另一方面，房屋產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，本身并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人是否享有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，仍取決于當(dāng)事人之間的民事實(shí)體法律關(guān)系。房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，應(yīng)根據(jù)購(gòu)房時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并結(jié)合購(gòu)房款支付、房屋是否交付、占有、使用等情況來進(jìn)行綜合考量。

（二）關(guān)于否認(rèn)字條上簽名該由誰舉證的問題

依據(jù)是否由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人提出及其所證明的事實(shí)為其所主張的事實(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，證據(jù)學(xué)將證據(jù)分為本證和反證。本證是指由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人提出，用以證明所主張的事實(shí)存在的證據(jù)。反證是指一方當(dāng)事人為了推翻對(duì)方當(dāng)事人所主張而提出相反的事實(shí)存在的證據(jù)。根據(jù)（下轉(zhuǎn)第84頁）（上接第23頁）《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條第一款“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明”、第二款“沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，艾某提交字條的原件擬證明由秦某書寫并簽名的事實(shí)，屬于證據(jù)學(xué)上的本證。秦某對(duì)字條上的簽名予以否認(rèn)，應(yīng)當(dāng)負(fù)有反駁對(duì)方所依據(jù)的事實(shí)而提出反證的舉證責(zé)任。由于秦某未就此提出反證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果。

（三）關(guān)于字條和《補(bǔ)充說明》法律性質(zhì)的問題

從先前字條中表述的內(nèi)容分析，屬于秦某對(duì)爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的自認(rèn)行為。其后簽訂的《補(bǔ)充說明》，則為雙方對(duì)爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的合意行為，屬于雙方設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同。

秦某書寫的字條及其與艾某所訂《補(bǔ)充說明》的實(shí)質(zhì)，既是對(duì)《賣房合同》簽訂目的真實(shí)反映，也是對(duì)爭(zhēng)議房屋物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為的否定，更是對(duì)爭(zhēng)議房屋物權(quán)歸屬的明確約定。字條及《補(bǔ)充說明》，是雙方真實(shí)的意思表示，其內(nèi)容不違反國(guó)家法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，物權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記，具有排他性的公示效力，是一種行政行為，但并不影響引起物權(quán)變動(dòng)的效力。雖然當(dāng)事人雙方未依字條及《補(bǔ)充說明》履行將爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人再次轉(zhuǎn)讓登記為艾某，但并不影響字條及《補(bǔ)充說明》的效力。

（四）關(guān)于購(gòu)買權(quán)行使的問題

《補(bǔ)充說明》中約定秦某享有原價(jià)購(gòu)買爭(zhēng)議房屋的權(quán)利，其約定本身足以表明爭(zhēng)議房屋的權(quán)利人并非秦某?！堆a(bǔ)充說明》雖約定秦某對(duì)爭(zhēng)議房屋的購(gòu)買享有價(jià)款的優(yōu)惠條件，但秦某并未按合同約定支付房款。從2004年11月在獲得銀行的貸款后，艾某便向銀行償還貸款的舉動(dòng)來看，尤其是艾某后又對(duì)爭(zhēng)議房屋作出處分行為且第三人萬某占有使用至今，艾某本來無意將該房屋賣與秦某。艾某、秦某對(duì)向銀行償還房屋貸款的時(shí)間及各自已經(jīng)償還的金額產(chǎn)生異議，秦某可就其已經(jīng)償還的款項(xiàng)金額另行向艾某主張權(quán)利。

綜上分析，2002年，爭(zhēng)議房屋由艾某全額出資購(gòu)買；2005年，艾某將爭(zhēng)議房屋過戶至秦某的名下，目的是為了得到銀行的低息貸款，雖然雙方之間簽訂了房屋買賣合同，但是秦某并未按合同約定實(shí)際支付買房?jī)r(jià)款；從2004年11月在獲得銀行貸款后，艾某旋即開始分期向銀行償還該房屋貸款的行為動(dòng)因解析，艾某本也無意將爭(zhēng)議房屋賣給秦某。換言之，2004年10月的房屋買賣行為并非出自雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，即艾某無意出售本案爭(zhēng)議房屋給秦某，秦某亦無購(gòu)買該房屋之意愿。

故此，筆者認(rèn)為案中爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)為艾某。至于第三人萬某則屬另一法律關(guān)系，不在此贅述。

一、問題的由來

2001年，單身的艾某與秦某確立同性戀關(guān)系。2002年12月8日，艾某以按揭的方式，購(gòu)買了位于€資衻濁訪位眉以？組團(tuán)3棟2單元706號(hào)、建筑面積為90.14m2的房屋（下簡(jiǎn)稱爭(zhēng)議房屋），購(gòu)房總價(jià)款為124，742元，供其與秦某共同居住和生活之用。2003年9月2日，艾某向銀行結(jié)清房屋貸款。

2004年10月，因艾某、秦某共同經(jīng)營(yíng)需要資金周轉(zhuǎn)，為獲取低息貸款，艾某將爭(zhēng)議房屋以買賣方式過戶到秦某名下，雙方簽訂了《€資寫媼糠柯蚵艉賢罰ㄏ錄虺啤堵舴亢賢罰┰級(jí)ǎ嗇騁淮渦災(zāi)Ц棟撤靠？56，900元（但秦某未予支付相關(guān)房款）。艾某以秦某的名義獲得銀行房屋貸款100，000元用于經(jīng)營(yíng)。艾某出錢辦理了爭(zhēng)議房屋的《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》。2004年11月，艾某開始向銀行償還房屋貸款。期間艾某、秦某因感情不和發(fā)生矛盾涉及到房屋，為此于2004年11月1日，秦某向艾某出具爭(zhēng)議房屋仍然歸艾某所有的字條。2005年2月2日，艾某、秦某再次就爭(zhēng)議房屋簽署了《關(guān)于夢(mèng)幻家園的房產(chǎn)的補(bǔ)充說明》（下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充說明》），其主要內(nèi)容為：2004年9月，艾某的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，想到用爭(zhēng)議房屋作抵押貸款，考慮到貸款的利率較高，就用二手房交易的方式，將房屋虛假賣給秦某，由秦某取得貸款，交易過程中秦某沒有出錢；2004年11月開始分期歸還貸款，秦某并未出錢，全部由艾某自己歸還銀行的貸款，以后也不要秦某還貸；如果秦某愿意購(gòu)買爭(zhēng)議房屋，艾某同意以原價(jià)賣給秦某，如果秦某不買，等到艾某還完銀行貸款后，秦某同意無條件配合艾某將該房屋的產(chǎn)權(quán)名字重新劃回艾某。2005年5月，秦某搬離爭(zhēng)議房屋。

另，2005年11月28日，艾某與第三人萬某簽訂《房屋交易協(xié)議》，將爭(zhēng)議房屋賣給萬某，萬某于2005年11月28日支付艾某購(gòu)房款后與艾某辦理了交接手續(xù)，萬某搬入爭(zhēng)議房屋居住。2011年3月，萬某將艾某訴至法院，要求艾某履行房屋買賣合同義務(wù)，配合其辦理過戶手續(xù)。2012年7月，萬某向法院提出撤訴申請(qǐng)。因訴爭(zhēng)房屋登記在秦某名下，艾某無法協(xié)助萬某辦理房屋的過戶手續(xù)。但秦某一直拒絕將上述房屋重新過戶到艾某名下。

二、爭(zhēng)議的焦點(diǎn)

為了解決房屋糾紛，2012年12月26日，艾某訴諸爭(zhēng)議處理機(jī)構(gòu)，請(qǐng)求確認(rèn)爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人為艾某。理由是其與秦某簽訂房屋買賣合同，以買賣的方式將爭(zhēng)議房屋過戶到秦某名下不是真的買賣（另有約定），目的是獲得低息貸款。

秦某則主張自己是產(chǎn)權(quán)人，自己擁有該房屋二證，盡管與艾某訂有所謂《補(bǔ)充證明》，但此證明也非自己的真實(shí)意思表示，同時(shí)否認(rèn)先前字條上的簽名系自己親筆；自己從2009年接著向銀行償還房貸，據(jù)此可以認(rèn)定自己就是爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人。

三、分析與思考

（一）關(guān)于物權(quán)登記所涉的問題

發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系主要是合同，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立以及生效應(yīng)該依據(jù)合同來判斷。民法學(xué)將這種合同視為物權(quán)變動(dòng)的原因行為，合同表明了當(dāng)事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記是針對(duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動(dòng)的公示方法。物權(quán)的設(shè)立和變更之所以要公示，是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。物權(quán)具有排他性，物權(quán)的變動(dòng)也產(chǎn)生排他效果，發(fā)揮物權(quán)的排他作用，防止對(duì)物的爭(zhēng)奪、對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵犯，法律必須設(shè)立物權(quán)公示制度及公示方法。根據(jù)公示制度，當(dāng)事人及第三人可以直接從外部認(rèn)識(shí)物權(quán)的存在及現(xiàn)象，使物權(quán)法律關(guān)系清晰透明。物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指將已經(jīng)存在的物權(quán)在民事主體之間轉(zhuǎn)移。物權(quán)的確認(rèn)包括兩方面的內(nèi)容，一是對(duì)物權(quán)歸屬的確認(rèn)，二是對(duì)物權(quán)內(nèi)容的確認(rèn)。確認(rèn)物權(quán)的歸屬就是確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利主體，即確認(rèn)對(duì)特定的物享有直接支配和排他權(quán)利的權(quán)利人，所要確認(rèn)的權(quán)利主體，既包括所有權(quán)的權(quán)利人，也包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的權(quán)利人。確認(rèn)物權(quán)的內(nèi)容是指確認(rèn)物權(quán)的權(quán)能，即確認(rèn)對(duì)特定的物享有所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的具體權(quán)利要素和功能。本案所涉及的是確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利主體，屬于物權(quán)歸屬的確認(rèn)。

本案中，艾某購(gòu)買了位于€資衻濁訪位眉以？組團(tuán)3棟2單元706號(hào)、建筑面積為90.14m2的房屋之后，為獲銀行的低息貸款，在買受人秦某既未支付約定購(gòu)房款項(xiàng)、出賣人艾某亦未實(shí)際交付房屋的情況下，雙方通過虛假的《賣房合同》而將爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人變更為秦某，其行為表明，買賣雙方因《賣房合同》并未形成有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。另一方面，房屋產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，本身并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人是否享有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，仍取決于當(dāng)事人之間的民事實(shí)體法律關(guān)系。房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，應(yīng)根據(jù)購(gòu)房時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并結(jié)合購(gòu)房款支付、房屋是否交付、占有、使用等情況來進(jìn)行綜合考量。

（二）關(guān)于否認(rèn)字條上簽名該由誰舉證的問題

依據(jù)是否由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人提出及其所證明的事實(shí)為其所主張的事實(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，證據(jù)學(xué)將證據(jù)分為本證和反證。本證是指由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人提出，用以證明所主張的事實(shí)存在的證據(jù)。反證是指一方當(dāng)事人為了推翻對(duì)方當(dāng)事人所主張而提出相反的事實(shí)存在的證據(jù)。根據(jù)（下轉(zhuǎn)第84頁）（上接第23頁）《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條第一款“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明”、第二款“沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，艾某提交字條的原件擬證明由秦某書寫并簽名的事實(shí)，屬于證據(jù)學(xué)上的本證。秦某對(duì)字條上的簽名予以否認(rèn)，應(yīng)當(dāng)負(fù)有反駁對(duì)方所依據(jù)的事實(shí)而提出反證的舉證責(zé)任。由于秦某未就此提出反證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果。

（三）關(guān)于字條和《補(bǔ)充說明》法律性質(zhì)的問題

從先前字條中表述的內(nèi)容分析，屬于秦某對(duì)爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的自認(rèn)行為。其后簽訂的《補(bǔ)充說明》，則為雙方對(duì)爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的合意行為，屬于雙方設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同。

秦某書寫的字條及其與艾某所訂《補(bǔ)充說明》的實(shí)質(zhì)，既是對(duì)《賣房合同》簽訂目的真實(shí)反映，也是對(duì)爭(zhēng)議房屋物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為的否定，更是對(duì)爭(zhēng)議房屋物權(quán)歸屬的明確約定。字條及《補(bǔ)充說明》，是雙方真實(shí)的意思表示，其內(nèi)容不違反國(guó)家法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，物權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記，具有排他性的公示效力，是一種行政行為，但并不影響引起物權(quán)變動(dòng)的效力。雖然當(dāng)事人雙方未依字條及《補(bǔ)充說明》履行將爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人再次轉(zhuǎn)讓登記為艾某，但并不影響字條及《補(bǔ)充說明》的效力。

（四）關(guān)于購(gòu)買權(quán)行使的問題

《補(bǔ)充說明》中約定秦某享有原價(jià)購(gòu)買爭(zhēng)議房屋的權(quán)利，其約定本身足以表明爭(zhēng)議房屋的權(quán)利人并非秦某?！堆a(bǔ)充說明》雖約定秦某對(duì)爭(zhēng)議房屋的購(gòu)買享有價(jià)款的優(yōu)惠條件，但秦某并未按合同約定支付房款。從2004年11月在獲得銀行的貸款后，艾某便向銀行償還貸款的舉動(dòng)來看，尤其是艾某后又對(duì)爭(zhēng)議房屋作出處分行為且第三人萬某占有使用至今，艾某本來無意將該房屋賣與秦某。艾某、秦某對(duì)向銀行償還房屋貸款的時(shí)間及各自已經(jīng)償還的金額產(chǎn)生異議，秦某可就其已經(jīng)償還的款項(xiàng)金額另行向艾某主張權(quán)利。

綜上分析，2002年，爭(zhēng)議房屋由艾某全額出資購(gòu)買；2005年，艾某將爭(zhēng)議房屋過戶至秦某的名下，目的是為了得到銀行的低息貸款，雖然雙方之間簽訂了房屋買賣合同，但是秦某并未按合同約定實(shí)際支付買房?jī)r(jià)款；從2004年11月在獲得銀行貸款后，艾某旋即開始分期向銀行償還該房屋貸款的行為動(dòng)因解析，艾某本也無意將爭(zhēng)議房屋賣給秦某。換言之，2004年10月的房屋買賣行為并非出自雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，即艾某無意出售本案爭(zhēng)議房屋給秦某，秦某亦無購(gòu)買該房屋之意愿。

故此，筆者認(rèn)為案中爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)為艾某。至于第三人萬某則屬另一法律關(guān)系，不在此贅述。

一、問題的由來

2001年，單身的艾某與秦某確立同性戀關(guān)系。2002年12月8日，艾某以按揭的方式，購(gòu)買了位于€資衻濁訪位眉以？組團(tuán)3棟2單元706號(hào)、建筑面積為90.14m2的房屋（下簡(jiǎn)稱爭(zhēng)議房屋），購(gòu)房總價(jià)款為124，742元，供其與秦某共同居住和生活之用。2003年9月2日，艾某向銀行結(jié)清房屋貸款。

2004年10月，因艾某、秦某共同經(jīng)營(yíng)需要資金周轉(zhuǎn)，為獲取低息貸款，艾某將爭(zhēng)議房屋以買賣方式過戶到秦某名下，雙方簽訂了《€資寫媼糠柯蚵艉賢罰ㄏ錄虺啤堵舴亢賢罰┰級(jí)ǎ嗇騁淮渦災(zāi)Ц棟撤靠？56，900元（但秦某未予支付相關(guān)房款）。艾某以秦某的名義獲得銀行房屋貸款100，000元用于經(jīng)營(yíng)。艾某出錢辦理了爭(zhēng)議房屋的《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》。2004年11月，艾某開始向銀行償還房屋貸款。期間艾某、秦某因感情不和發(fā)生矛盾涉及到房屋，為此于2004年11月1日，秦某向艾某出具爭(zhēng)議房屋仍然歸艾某所有的字條。2005年2月2日，艾某、秦某再次就爭(zhēng)議房屋簽署了《關(guān)于夢(mèng)幻家園的房產(chǎn)的補(bǔ)充說明》（下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充說明》），其主要內(nèi)容為：2004年9月，艾某的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，想到用爭(zhēng)議房屋作抵押貸款，考慮到貸款的利率較高，就用二手房交易的方式，將房屋虛假賣給秦某，由秦某取得貸款，交易過程中秦某沒有出錢；2004年11月開始分期歸還貸款，秦某并未出錢，全部由艾某自己歸還銀行的貸款，以后也不要秦某還貸；如果秦某愿意購(gòu)買爭(zhēng)議房屋，艾某同意以原價(jià)賣給秦某，如果秦某不買，等到艾某還完銀行貸款后，秦某同意無條件配合艾某將該房屋的產(chǎn)權(quán)名字重新劃回艾某。2005年5月，秦某搬離爭(zhēng)議房屋。

另，2005年11月28日，艾某與第三人萬某簽訂《房屋交易協(xié)議》，將爭(zhēng)議房屋賣給萬某，萬某于2005年11月28日支付艾某購(gòu)房款后與艾某辦理了交接手續(xù)，萬某搬入爭(zhēng)議房屋居住。2011年3月，萬某將艾某訴至法院，要求艾某履行房屋買賣合同義務(wù)，配合其辦理過戶手續(xù)。2012年7月，萬某向法院提出撤訴申請(qǐng)。因訴爭(zhēng)房屋登記在秦某名下，艾某無法協(xié)助萬某辦理房屋的過戶手續(xù)。但秦某一直拒絕將上述房屋重新過戶到艾某名下。

二、爭(zhēng)議的焦點(diǎn)

為了解決房屋糾紛，2012年12月26日，艾某訴諸爭(zhēng)議處理機(jī)構(gòu)，請(qǐng)求確認(rèn)爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人為艾某。理由是其與秦某簽訂房屋買賣合同，以買賣的方式將爭(zhēng)議房屋過戶到秦某名下不是真的買賣（另有約定），目的是獲得低息貸款。

秦某則主張自己是產(chǎn)權(quán)人，自己擁有該房屋二證，盡管與艾某訂有所謂《補(bǔ)充證明》，但此證明也非自己的真實(shí)意思表示，同時(shí)否認(rèn)先前字條上的簽名系自己親筆；自己從2009年接著向銀行償還房貸，據(jù)此可以認(rèn)定自己就是爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人。

三、分析與思考

（一）關(guān)于物權(quán)登記所涉的問題

發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系主要是合同，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立以及生效應(yīng)該依據(jù)合同來判斷。民法學(xué)將這種合同視為物權(quán)變動(dòng)的原因行為，合同表明了當(dāng)事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記是針對(duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動(dòng)的公示方法。物權(quán)的設(shè)立和變更之所以要公示，是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。物權(quán)具有排他性，物權(quán)的變動(dòng)也產(chǎn)生排他效果，發(fā)揮物權(quán)的排他作用，防止對(duì)物的爭(zhēng)奪、對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵犯，法律必須設(shè)立物權(quán)公示制度及公示方法。根據(jù)公示制度，當(dāng)事人及第三人可以直接從外部認(rèn)識(shí)物權(quán)的存在及現(xiàn)象，使物權(quán)法律關(guān)系清晰透明。物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指將已經(jīng)存在的物權(quán)在民事主體之間轉(zhuǎn)移。物權(quán)的確認(rèn)包括兩方面的內(nèi)容，一是對(duì)物權(quán)歸屬的確認(rèn)，二是對(duì)物權(quán)內(nèi)容的確認(rèn)。確認(rèn)物權(quán)的歸屬就是確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利主體，即確認(rèn)對(duì)特定的物享有直接支配和排他權(quán)利的權(quán)利人，所要確認(rèn)的權(quán)利主體，既包括所有權(quán)的權(quán)利人，也包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的權(quán)利人。確認(rèn)物權(quán)的內(nèi)容是指確認(rèn)物權(quán)的權(quán)能，即確認(rèn)對(duì)特定的物享有所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的具體權(quán)利要素和功能。本案所涉及的是確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利主體，屬于物權(quán)歸屬的確認(rèn)。

本案中，艾某購(gòu)買了位于€資衻濁訪位眉以？組團(tuán)3棟2單元706號(hào)、建筑面積為90.14m2的房屋之后，為獲銀行的低息貸款，在買受人秦某既未支付約定購(gòu)房款項(xiàng)、出賣人艾某亦未實(shí)際交付房屋的情況下，雙方通過虛假的《賣房合同》而將爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人變更為秦某，其行為表明，買賣雙方因《賣房合同》并未形成有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。另一方面，房屋產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，本身并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人是否享有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，仍取決于當(dāng)事人之間的民事實(shí)體法律關(guān)系。房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，應(yīng)根據(jù)購(gòu)房時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并結(jié)合購(gòu)房款支付、房屋是否交付、占有、使用等情況來進(jìn)行綜合考量。

（二）關(guān)于否認(rèn)字條上簽名該由誰舉證的問題

依據(jù)是否由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人提出及其所證明的事實(shí)為其所主張的事實(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，證據(jù)學(xué)將證據(jù)分為本證和反證。本證是指由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人提出，用以證明所主張的事實(shí)存在的證據(jù)。反證是指一方當(dāng)事人為了推翻對(duì)方當(dāng)事人所主張而提出相反的事實(shí)存在的證據(jù)。根據(jù)（下轉(zhuǎn)第84頁）（上接第23頁）《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條第一款“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明”、第二款“沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，艾某提交字條的原件擬證明由秦某書寫并簽名的事實(shí)，屬于證據(jù)學(xué)上的本證。秦某對(duì)字條上的簽名予以否認(rèn)，應(yīng)當(dāng)負(fù)有反駁對(duì)方所依據(jù)的事實(shí)而提出反證的舉證責(zé)任。由于秦某未就此提出反證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果。

（三）關(guān)于字條和《補(bǔ)充說明》法律性質(zhì)的問題

從先前字條中表述的內(nèi)容分析，屬于秦某對(duì)爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的自認(rèn)行為。其后簽訂的《補(bǔ)充說明》，則為雙方對(duì)爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的合意行為，屬于雙方設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同。

秦某書寫的字條及其與艾某所訂《補(bǔ)充說明》的實(shí)質(zhì)，既是對(duì)《賣房合同》簽訂目的真實(shí)反映，也是對(duì)爭(zhēng)議房屋物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為的否定，更是對(duì)爭(zhēng)議房屋物權(quán)歸屬的明確約定。字條及《補(bǔ)充說明》，是雙方真實(shí)的意思表示，其內(nèi)容不違反國(guó)家法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，物權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記，具有排他性的公示效力，是一種行政行為，但并不影響引起物權(quán)變動(dòng)的效力。雖然當(dāng)事人雙方未依字條及《補(bǔ)充說明》履行將爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人再次轉(zhuǎn)讓登記為艾某，但并不影響字條及《補(bǔ)充說明》的效力。

（四）關(guān)于購(gòu)買權(quán)行使的問題

《補(bǔ)充說明》中約定秦某享有原價(jià)購(gòu)買爭(zhēng)議房屋的權(quán)利，其約定本身足以表明爭(zhēng)議房屋的權(quán)利人并非秦某?！堆a(bǔ)充說明》雖約定秦某對(duì)爭(zhēng)議房屋的購(gòu)買享有價(jià)款的優(yōu)惠條件，但秦某并未按合同約定支付房款。從2004年11月在獲得銀行的貸款后，艾某便向銀行償還貸款的舉動(dòng)來看，尤其是艾某后又對(duì)爭(zhēng)議房屋作出處分行為且第三人萬某占有使用至今，艾某本來無意將該房屋賣與秦某。艾某、秦某對(duì)向銀行償還房屋貸款的時(shí)間及各自已經(jīng)償還的金額產(chǎn)生異議，秦某可就其已經(jīng)償還的款項(xiàng)金額另行向艾某主張權(quán)利。

綜上分析，2002年，爭(zhēng)議房屋由艾某全額出資購(gòu)買；2005年，艾某將爭(zhēng)議房屋過戶至秦某的名下，目的是為了得到銀行的低息貸款，雖然雙方之間簽訂了房屋買賣合同，但是秦某并未按合同約定實(shí)際支付買房?jī)r(jià)款；從2004年11月在獲得銀行貸款后，艾某旋即開始分期向銀行償還該房屋貸款的行為動(dòng)因解析，艾某本也無意將爭(zhēng)議房屋賣給秦某。換言之，2004年10月的房屋買賣行為并非出自雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，即艾某無意出售本案爭(zhēng)議房屋給秦某，秦某亦無購(gòu)買該房屋之意愿。

故此，筆者認(rèn)為案中爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)為艾某。至于第三人萬某則屬另一法律關(guān)系，不在此贅述。

一、問題的由來

2001年，單身的艾某與秦某確立同性戀關(guān)系。2002年12月8日，艾某以按揭的方式，購(gòu)買了位于€資衻濁訪位眉以？組團(tuán)3棟2單元706號(hào)、建筑面積為90.14m2的房屋（下簡(jiǎn)稱爭(zhēng)議房屋），購(gòu)房總價(jià)款為124，742元，供其與秦某共同居住和生活之用。2003年9月2日，艾某向銀行結(jié)清房屋貸款。

2004年10月，因艾某、秦某共同經(jīng)營(yíng)需要資金周轉(zhuǎn)，為獲取低息貸款，艾某將爭(zhēng)議房屋以買賣方式過戶到秦某名下，雙方簽訂了《€資寫媼糠柯蚵艉賢罰ㄏ錄虺啤堵舴亢賢罰┰級(jí)ǎ嗇騁淮渦災(zāi)Ц棟撤靠？56，900元（但秦某未予支付相關(guān)房款）。艾某以秦某的名義獲得銀行房屋貸款100，000元用于經(jīng)營(yíng)。艾某出錢辦理了爭(zhēng)議房屋的《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》。2004年11月，艾某開始向銀行償還房屋貸款。期間艾某、秦某因感情不和發(fā)生矛盾涉及到房屋，為此于2004年11月1日，秦某向艾某出具爭(zhēng)議房屋仍然歸艾某所有的字條。2005年2月2日，艾某、秦某再次就爭(zhēng)議房屋簽署了《關(guān)于夢(mèng)幻家園的房產(chǎn)的補(bǔ)充說明》（下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充說明》），其主要內(nèi)容為：2004年9月，艾某的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，想到用爭(zhēng)議房屋作抵押貸款，考慮到貸款的利率較高，就用二手房交易的方式，將房屋虛假賣給秦某，由秦某取得貸款，交易過程中秦某沒有出錢；2004年11月開始分期歸還貸款，秦某并未出錢，全部由艾某自己歸還銀行的貸款，以后也不要秦某還貸；如果秦某愿意購(gòu)買爭(zhēng)議房屋，艾某同意以原價(jià)賣給秦某，如果秦某不買，等到艾某還完銀行貸款后，秦某同意無條件配合艾某將該房屋的產(chǎn)權(quán)名字重新劃回艾某。2005年5月，秦某搬離爭(zhēng)議房屋。

另，2005年11月28日，艾某與第三人萬某簽訂《房屋交易協(xié)議》，將爭(zhēng)議房屋賣給萬某，萬某于2005年11月28日支付艾某購(gòu)房款后與艾某辦理了交接手續(xù)，萬某搬入爭(zhēng)議房屋居住。2011年3月，萬某將艾某訴至法院，要求艾某履行房屋買賣合同義務(wù)，配合其辦理過戶手續(xù)。2012年7月，萬某向法院提出撤訴申請(qǐng)。因訴爭(zhēng)房屋登記在秦某名下，艾某無法協(xié)助萬某辦理房屋的過戶手續(xù)。但秦某一直拒絕將上述房屋重新過戶到艾某名下。

二、爭(zhēng)議的焦點(diǎn)

為了解決房屋糾紛，2012年12月26日，艾某訴諸爭(zhēng)議處理機(jī)構(gòu)，請(qǐng)求確認(rèn)爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人為艾某。理由是其與秦某簽訂房屋買賣合同，以買賣的方式將爭(zhēng)議房屋過戶到秦某名下不是真的買賣（另有約定），目的是獲得低息貸款。

秦某則主張自己是產(chǎn)權(quán)人，自己擁有該房屋二證，盡管與艾某訂有所謂《補(bǔ)充證明》，但此證明也非自己的真實(shí)意思表示，同時(shí)否認(rèn)先前字條上的簽名系自己親筆；自己從2009年接著向銀行償還房貸，據(jù)此可以認(rèn)定自己就是爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人。

三、分析與思考

（一）關(guān)于物權(quán)登記所涉的問題

發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系主要是合同，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立以及生效應(yīng)該依據(jù)合同來判斷。民法學(xué)將這種合同視為物權(quán)變動(dòng)的原因行為，合同表明了當(dāng)事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記是針對(duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動(dòng)的公示方法。物權(quán)的設(shè)立和變更之所以要公示，是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。物權(quán)具有排他性，物權(quán)的變動(dòng)也產(chǎn)生排他效果，發(fā)揮物權(quán)的排他作用，防止對(duì)物的爭(zhēng)奪、對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵犯，法律必須設(shè)立物權(quán)公示制度及公示方法。根據(jù)公示制度，當(dāng)事人及第三人可以直接從外部認(rèn)識(shí)物權(quán)的存在及現(xiàn)象，使物權(quán)法律關(guān)系清晰透明。物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指將已經(jīng)存在的物權(quán)在民事主體之間轉(zhuǎn)移。物權(quán)的確認(rèn)包括兩方面的內(nèi)容，一是對(duì)物權(quán)歸屬的確認(rèn)，二是對(duì)物權(quán)內(nèi)容的確認(rèn)。確認(rèn)物權(quán)的歸屬就是確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利主體，即確認(rèn)對(duì)特定的物享有直接支配和排他權(quán)利的權(quán)利人，所要確認(rèn)的權(quán)利主體，既包括所有權(quán)的權(quán)利人，也包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的權(quán)利人。確認(rèn)物權(quán)的內(nèi)容是指確認(rèn)物權(quán)的權(quán)能，即確認(rèn)對(duì)特定的物享有所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的具體權(quán)利要素和功能。本案所涉及的是確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利主體，屬于物權(quán)歸屬的確認(rèn)。

本案中，艾某購(gòu)買了位于€資衻濁訪位眉以？組團(tuán)3棟2單元706號(hào)、建筑面積為90.14m2的房屋之后，為獲銀行的低息貸款，在買受人秦某既未支付約定購(gòu)房款項(xiàng)、出賣人艾某亦未實(shí)際交付房屋的情況下，雙方通過虛假的《賣房合同》而將爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人變更為秦某，其行為表明，買賣雙方因《賣房合同》并未形成有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。另一方面，房屋產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，本身并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人是否享有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，仍取決于當(dāng)事人之間的民事實(shí)體法律關(guān)系。房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，應(yīng)根據(jù)購(gòu)房時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并結(jié)合購(gòu)房款支付、房屋是否交付、占有、使用等情況來進(jìn)行綜合考量。

（二）關(guān)于否認(rèn)字條上簽名該由誰舉證的問題

依據(jù)是否由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人提出及其所證明的事實(shí)為其所主張的事實(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，證據(jù)學(xué)將證據(jù)分為本證和反證。本證是指由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人提出，用以證明所主張的事實(shí)存在的證據(jù)。反證是指一方當(dāng)事人為了推翻對(duì)方當(dāng)事人所主張而提出相反的事實(shí)存在的證據(jù)。根據(jù)（下轉(zhuǎn)第84頁）（上接第23頁）《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條第一款“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明”、第二款“沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，艾某提交字條的原件擬證明由秦某書寫并簽名的事實(shí)，屬于證據(jù)學(xué)上的本證。秦某對(duì)字條上的簽名予以否認(rèn)，應(yīng)當(dāng)負(fù)有反駁對(duì)方所依據(jù)的事實(shí)而提出反證的舉證責(zé)任。由于秦某未就此提出反證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果。

（三）關(guān)于字條和《補(bǔ)充說明》法律性質(zhì)的問題

從先前字條中表述的內(nèi)容分析，屬于秦某對(duì)爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的自認(rèn)行為。其后簽訂的《補(bǔ)充說明》，則為雙方對(duì)爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的合意行為，屬于雙方設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同。

秦某書寫的字條及其與艾某所訂《補(bǔ)充說明》的實(shí)質(zhì)，既是對(duì)《賣房合同》簽訂目的真實(shí)反映，也是對(duì)爭(zhēng)議房屋物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為的否定，更是對(duì)爭(zhēng)議房屋物權(quán)歸屬的明確約定。字條及《補(bǔ)充說明》，是雙方真實(shí)的意思表示，其內(nèi)容不違反國(guó)家法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，物權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記，具有排他性的公示效力，是一種行政行為，但并不影響引起物權(quán)變動(dòng)的效力。雖然當(dāng)事人雙方未依字條及《補(bǔ)充說明》履行將爭(zhēng)議房屋所有權(quán)人再次轉(zhuǎn)讓登記為艾某，但并不影響字條及《補(bǔ)充說明》的效力。

（四）關(guān)于購(gòu)買權(quán)行使的問題

《補(bǔ)充說明》中約定秦某享有原價(jià)購(gòu)買爭(zhēng)議房屋的權(quán)利，其約定本身足以表明爭(zhēng)議房屋的權(quán)利人并非秦某。《補(bǔ)充說明》雖約定秦某對(duì)爭(zhēng)議房屋的購(gòu)買享有價(jià)款的優(yōu)惠條件，但秦某并未按合同約定支付房款。從2004年11月在獲得銀行的貸款后，艾某便向銀行償還貸款的舉動(dòng)來看，尤其是艾某后又對(duì)爭(zhēng)議房屋作出處分行為且第三人萬某占有使用至今，艾某本來無意將該房屋賣與秦某。艾某、秦某對(duì)向銀行償還房屋貸款的時(shí)間及各自已經(jīng)償還的金額產(chǎn)生異議，秦某可就其已經(jīng)償還的款項(xiàng)金額另行向艾某主張權(quán)利。

綜上分析，2002年，爭(zhēng)議房屋由艾某全額出資購(gòu)買；2005年，艾某將爭(zhēng)議房屋過戶至秦某的名下，目的是為了得到銀行的低息貸款，雖然雙方之間簽訂了房屋買賣合同，但是秦某并未按合同約定實(shí)際支付買房?jī)r(jià)款；從2004年11月在獲得銀行貸款后，艾某旋即開始分期向銀行償還該房屋貸款的行為動(dòng)因解析，艾某本也無意將爭(zhēng)議房屋賣給秦某。換言之，2004年10月的房屋買賣行為并非出自雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，即艾某無意出售本案爭(zhēng)議房屋給秦某，秦某亦無購(gòu)買該房屋之意愿。

故此，筆者認(rèn)為案中爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)為艾某。至于第三人萬某則屬另一法律關(guān)系，不在此贅述。

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[3] 卞建林主編.證據(jù)法學(xué)[M].中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002：179-80.

（作者單位：武漢軟件工程職業(yè)學(xué)院）