7月以來，十余家涉房上市公司積極停牌，宣布再融資等各種方案。

按市場反應(yīng)，目前房企再融資政策似乎“明緊暗松”。

自2009年8月金地集團(tuán)實施42億元再融資方案，2009年11月南國置業(yè)IPO成功上市后，涉房企業(yè)在A股市場上至今未有任何融資或再融資方案獲批。

2013年8月9日，在證監(jiān)會召開的例行通氣會上，新聞發(fā)言人江向陽第四次重申，證監(jiān)會對房地產(chǎn)再融資政策口徑不變：涉房企業(yè)上市公司以及非涉房企業(yè)上市公司涉及融資募集投向為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的情況，都依據(jù)國土資源部以及相關(guān)部門的認(rèn)定。凡融資募集投向在“國五條”限制范圍的普通商品房住宅類項目，政策均未發(fā)生任何變化。

但超出這一范圍，情況便或有不同。一位中資投行高管向記者表示，監(jiān)管層對房企融資政策態(tài)度的轉(zhuǎn)變始于2012年年底，華僑城A股的“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃”的正式獲批，此后亦有海印股份等多家房企的資產(chǎn)證券化項目上報。大量的房地產(chǎn)企業(yè)再融資方案都是從2013年3月份開始著手準(zhǔn)備的。

不過，房地產(chǎn)企業(yè)再融資多大程度的放開以及多大口徑的放開仍存懸念。

據(jù)《財經(jīng)國家周刊》記者了解，房地產(chǎn)企業(yè)再融資可能放開的方向主要是兩類：一類是有大量商業(yè)物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)可進(jìn)行資產(chǎn)證券化商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)公司；另一類是受到政策支持的“非住宅類”項目，包括舊城改造、棚戶區(qū)改造、保障性住房、小戶型住宅等。

政策松動，房企搶位

“這事現(xiàn)在還沒有定論，要等監(jiān)管部門松口。但至少允許停牌了，先占個地兒，成不成再說吧?！?月下旬，一家正在停牌的上市房企內(nèi)部人士透露，公司停牌是為了籌劃與房地產(chǎn)有關(guān)的重組融資事宜。

自7月1日金豐投資（600606.SH）率先宣布停牌后，陸續(xù)十余家房企及非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)因“策劃重大事項”而停牌。

其中，新湖中寶（600208.SH）在8月1日晚間發(fā)布了非公開發(fā)行預(yù)案，擬定向增發(fā)募資不超過55億元，投向“上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段”和“上海新湖青藍(lán)國際”兩個棚戶區(qū)改造項目。

緊隨其后，宋都股份（600077.SH）于8月6日晚間公告，擬非公開定向募集資金總額不超過15億元，投入南京南郡國際花園項目、杭州東郡國際三期項目、補充流動資金。兩個項目均為普通商品住房項目。

同日晚間，招商地產(chǎn)（000024.SZ）發(fā)布停牌公告，表示正在籌劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項；冠城大通（600067.SH）也加入再融資大潮，推出了18億元的可轉(zhuǎn)債融資預(yù)案，但并未停牌。

緊接著，北京城建（600266.SH）8月9日發(fā)布公告，擬向控股股東城建集團(tuán)在內(nèi)的特定對象定向增發(fā)募資不超過39億元，全部投入北京世華龍樾項目、北京海梓府項目、北京上河灣項目、北京平各莊土地一級開發(fā)項目以及補充流動資金。除北京上河灣項目為純商品房外，其余均含有一定量的保障房。

市場消息同時顯示，還有一些房企諸如天房發(fā)展（600322.SH）等，也可能即將籌劃再融資事項。

《財經(jīng)國家周刊》記者了解到，某房企上市公司通過與證監(jiān)會溝通后，獲得證監(jiān)會的反饋意見顯示：目前，對于上市房企再融資申請審批，只需與國土資源部溝通協(xié)商，并與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部達(dá)成一致后，由融資企業(yè)出具自查報告，然后由保薦機構(gòu)出具核查意見即可，無需國土資源部的會簽意見。

這一步驟與2010年4月17日“國十條”出臺后，證監(jiān)會對房企上市公司再融資申報的程序已經(jīng)大大簡化。

當(dāng)時，由于證監(jiān)會暫緩受理房企重組的申請，對已受理的房地產(chǎn)類重組申請，一并需要征求國土部的會簽意見，該會簽意見要求上市房企的所有地方子公司所在的地方國土局的認(rèn)定批文。而國土部過去三年并沒有對任何一家涉房上市公司給出相關(guān)的會簽批文。

據(jù)了解，對于房地產(chǎn)公司權(quán)益類再融資的審核，需要國土資源部對募集資金投資項目所涉用地的核查環(huán)節(jié)。核查內(nèi)容包括，項目涉及土地的國有土地使用證取得、動工和開發(fā)建設(shè)及轉(zhuǎn)讓等情況，若項目用地非法、違規(guī)囤地或者相關(guān)房企在三年內(nèi)曾受到用地處罰等情況，權(quán)益類再融資的申請將不能通過審核。

國土資源部土地利用司司長廖永林接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示，“證監(jiān)會遞過啥資料，國土部就審查啥資料，審查標(biāo)準(zhǔn)與兩三年前無異”。廖表示，國土部僅向證監(jiān)會提供涉及公司是否有土地違規(guī)等行為的文件，不提供任何取向性建議。

一位房地產(chǎn)信托公司的負(fù)責(zé)人分析，目前來看，雖然審批程序有所簡化，但申請再融資的房企上市公司很多，誰能最終獲批尚無定論。證監(jiān)會在放行房企再融資時，規(guī)模應(yīng)該不會很大。

喜與憂

在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)再融資的松動跡象，與國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路不無關(guān)系。

國家發(fā)改委主任徐紹史在8月初接受媒體采訪，就房地產(chǎn)調(diào)控政策公開表示“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控各項政策。加大對保障性安居工程建設(shè)的推進(jìn)力度，加快普通商品住房開工建設(shè)，支持居民家庭首套自住購房需求”。

在業(yè)界看來，這與之前“抑制房價過快增長”等表述有區(qū)別。新一屆中央政府有意通過建立“長效機制”來調(diào)控房地產(chǎn)，與此前主要依靠行政干預(yù)式調(diào)控方式相比，出現(xiàn)了微妙變化。

“大環(huán)境變化，迫使房地產(chǎn)融資政策極有可能進(jìn)一步放開，房企融資方式的市場化也將是遲早的事。”某總部位于重慶的房地產(chǎn)開發(fā)商向記者表示。

“中央很明白，房地產(chǎn)上市企業(yè)不能通過資本市場再融資是金融改革滯后的表現(xiàn)，制約了信貸市場和資本市場金融杠桿作用的發(fā)揮?！比A東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉說。

上海財經(jīng)大學(xué)商學(xué)院黨委書記、副院長戴國強接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示，當(dāng)前其他行業(yè)產(chǎn)能過剩嚴(yán)重，能有效拉動經(jīng)濟增長的就是房地產(chǎn)市場。

“但是政府不能再公開支持房地產(chǎn)市場，否則會給社會一個錯誤的信息，政府又在支持房地產(chǎn)商。實際上不是這樣，是改善民生的同時拉動經(jīng)濟?！贝鲊鴱姳硎荆@也是證監(jiān)會之所以不明確公開重啟房地產(chǎn)再融資的原因所在。

眾多投資機構(gòu)人士分析，放開房地產(chǎn)再融資也有助于防控金融系統(tǒng)風(fēng)險。高登資本（中國）首席經(jīng)濟學(xué)家付立春接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示，放開房企再融資可降低房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行資金的依存度，降低銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款壞賬的壓力。

“房企將表外的影子銀行、民間借貸等高息融資轉(zhuǎn)向表內(nèi)低成本信貸和股權(quán)融資，讓房地產(chǎn)行業(yè)貸款走向正規(guī)化渠道，對整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展都是有幫助的，對于整個金融體系風(fēng)險防控來講也是有利的?！备读⒋罕硎?，當(dāng)前各銀行對于棚戶區(qū)改造、小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的信貸也顯示出鼓勵的姿態(tài)。

瑞銀證券認(rèn)為，把地產(chǎn)融資需求從表外轉(zhuǎn)向表內(nèi)，可促使真實利率顯著回落，緩解當(dāng)前貨幣資金與實體經(jīng)濟脫節(jié)的現(xiàn)象。

雖然放開房地產(chǎn)再融資有勢在必行之態(tài)，但也有業(yè)內(nèi)人士表示了擔(dān)憂。

“房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，截至今年6月底，房地產(chǎn)長期開發(fā)貸款新增2萬多億，同比增長12%多。貨幣、信貸都不應(yīng)該對房地產(chǎn)窗口過大，資本市場這塊更不應(yīng)該過大。我們現(xiàn)在應(yīng)該通過卡住流動性，卡死社會融資，讓房地產(chǎn)商消除存量房，改變房價上漲預(yù)期，穩(wěn)定房價。”財經(jīng)評論家余豐慧認(rèn)為，擠出存量也可增加供給，現(xiàn)階段關(guān)鍵是改變房地產(chǎn)上漲預(yù)期，“再融資還得憋著”。

“放開房企再融資，房企大量拿地，雖然可充實地方財政，緩解地方融資平臺債務(wù)危機，但要警惕房企在拿地后有可能囤地、捂盤惜售，未必會及時形成市場供應(yīng)，有可能反作用于調(diào)控?！庇啾硎?。