房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化，幾乎成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的共識(shí)。用中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)苗樂(lè)如的話說(shuō)，兩極分化，是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)最大的“行市”、最基本的“業(yè)情”。

簡(jiǎn)單概括這種“兩極分化”，就是在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了類似城鄉(xiāng)差別的二元格局：一線城市發(fā)展為“成熟型市場(chǎng)”，存量房銷售占比漸漸超過(guò)新建房；二三四線城市則還是處于大干快上的“生長(zhǎng)期市場(chǎng)”。形象地說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了日漸拉大的“貧富差距”。

這與中國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情和當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的某些特征契合。但過(guò)去一些房地產(chǎn)調(diào)控手段沒(méi)有充分意識(shí)到這一區(qū)域差別和發(fā)展階段的不平衡性，有時(shí)失之全國(guó)一刀切、南北一副藥。

增加供應(yīng)被認(rèn)為是救贖當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵手段，且這種調(diào)控方式是“市場(chǎng)的”而“非行政的”，但如果不因時(shí)、因地照顧到區(qū)域市場(chǎng)的差異化特征，簡(jiǎn)單“增供”也會(huì)無(wú)濟(jì)于事。

現(xiàn)實(shí)情況已經(jīng)表明，北京、上海喊了多少年增加供應(yīng)尚未奏效，眾多的三四線城市依照北京的規(guī)模圈地、開(kāi)盤，最終導(dǎo)致需求透支、爛尾增多。這些城市中，超量供應(yīng)的土地甚至需要未來(lái)7年到10年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程去慢慢消化。

過(guò)去十年，房地產(chǎn)越調(diào)越漲的原因，很大程度上在于對(duì)市場(chǎng)“行市”認(rèn)識(shí)不清?？偠⒅鄙蠌V深的樓市地圖，進(jìn)行全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的線路設(shè)計(jì)。雖然“國(guó)N條”在執(zhí)行程序上賦予地方“出臺(tái)細(xì)則”的自主裁量權(quán)，但地方細(xì)則總是帶著某種“跟風(fēng)”的世故味兒。博弈，也總是半遮半掩、陽(yáng)奉陰違地表達(dá)，致使調(diào)控失效于微觀執(zhí)行、落實(shí)層面。

此外，一個(gè)誤導(dǎo)調(diào)控的工具是統(tǒng)計(jì)方法。它就好比是醫(yī)生看病所用的聽(tīng)診器。遺憾的是這也出了問(wèn)題。過(guò)去，房地產(chǎn)指標(biāo)性數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)大都盯著“全國(guó)70個(gè)大中城市”。雖然這70個(gè)大中城市包含了一二三線城市的代表性樣本，但70個(gè)大中城市只占到全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積的39%，銷售收入的二分之一。

在70個(gè)大中城市以外，還有廣闊的樓市天地，全國(guó)累計(jì)約有2700個(gè)縣市。近年來(lái)，受益于大城市以房致富的示范效應(yīng)、限購(gòu)導(dǎo)致的投資分流、地方土地財(cái)政的賣地沖動(dòng)以及地方債的“下鄉(xiāng)”，這些縣市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也漸呈村村點(diǎn)火、戶戶冒煙之勢(shì)。彼處隱患已然深重，但仍是調(diào)控的盲區(qū)。如何兼顧這個(gè)隱形的、“表外”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是決策層下一步所要面對(duì)的新課題。

房地產(chǎn)調(diào)控要做到上下齊心也并非完全不可能。關(guān)鍵在于要兼顧宏觀和微觀，看清“表內(nèi)”和“表外”，同時(shí)協(xié)調(diào)中央和地方兩個(gè)層面的目標(biāo)訴求。這就需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征、真實(shí)狀況有清醒的認(rèn)知和統(tǒng)籌的安排。