[摘 要] 文章針對出讓工業(yè)用地土地使用權(quán)后存在的問題進行了探討。通過分析以出讓方式供應(yīng)工業(yè)土地使用權(quán)容易引發(fā)的問題及其原因，提出了供應(yīng)工業(yè)用地應(yīng)以租賃方式為主，以出讓方式為輔的建議。

[關(guān)鍵詞] 出讓，工業(yè)用地，土地使用權(quán)，供應(yīng)，租賃

一、目前工業(yè)用地供地模式

我國目前新供應(yīng)的工業(yè)用地，基本上都是通過以招標、拍賣、掛牌方式（以下簡稱為招拍掛）將工業(yè)用地50年使用權(quán)一次性出讓，該模式供應(yīng)的工業(yè)用地占全部工業(yè)用地供應(yīng)量的比例估計在95%以上，以租賃方式供應(yīng)的工業(yè)用地相應(yīng)占的比例估計在5%以下。

以出讓方式供地，可在短時間內(nèi)收取巨額的土地出讓金，對促進地方財政收入及地方經(jīng)濟發(fā)展起到了積極的作用，但該供地模式弊端也是明顯的。

二、目前工業(yè)用地供地模式容易出現(xiàn)的問題

1、以出讓方式供地，土地出讓金的征收，增大企業(yè)資金門檻，容易造成企業(yè)資金緊張。

以出讓方式供地，受讓方必須在規(guī)定時間內(nèi)繳納完土地出讓金。工業(yè)企業(yè)因生產(chǎn)流程、安全生產(chǎn)等需要，其用地規(guī)模一般而言，不會太小，動則要繳納逾百萬的出讓金還是讓企業(yè)頭痛。相當(dāng)部分企業(yè)資金并不寬裕，企業(yè)在開始生產(chǎn)前支付大筆出讓金后，用于購買原材料、科研生產(chǎn)的資金必然隨之減少，容易會造成資金周轉(zhuǎn)困難，使得企業(yè)的建設(shè)與生產(chǎn)活動就會大受影響。

2、容易導(dǎo)致工業(yè)用地?zé)o序流轉(zhuǎn)。

部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營一段時間后，原產(chǎn)業(yè)可能變成了夕陽產(chǎn)業(yè)，但又無力轉(zhuǎn)型；或者生產(chǎn)規(guī)模小、工藝技術(shù)欠先進，受國家宏觀調(diào)控特別 是產(chǎn)能調(diào)控影響，可能會被勒令關(guān)停；或者可能因不善經(jīng)營，導(dǎo)致負債多，不愿繼續(xù)經(jīng)營；也有部分業(yè)主經(jīng)營企業(yè)一段時間后，感覺收益未達到起初的預(yù)期，而產(chǎn)生轉(zhuǎn)行的想法。

上述情形發(fā)生后，部分土地使用權(quán)人可能就會將原通過出讓方式取得的工業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。市場上對工業(yè)用地的需求遠比對商住用地的需求少得多。工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)人極有可能將之轉(zhuǎn)給不同的產(chǎn)業(yè)類型、不同的投資強度的企業(yè)，從而導(dǎo)致工業(yè)用地?zé)o序流轉(zhuǎn)。

3、取得出讓土地使用權(quán)后，企業(yè)工業(yè)用地出現(xiàn)空閑或閑置時，政府要對其進行處置存在難度。

目前，全國各地都存在一定數(shù)量的企業(yè)，在取得工業(yè)土地使用權(quán)、經(jīng)營一段時間后，由于資金短缺、技術(shù)落后、產(chǎn)能低下等種種原因，后續(xù)無法開工生產(chǎn)，導(dǎo)致土地及廠房空閑或閑置。因出讓土地使用權(quán)的存在，導(dǎo)致難以收回土地使用權(quán)重新處置。同時，部分新的企業(yè)卻因用地指標受限制，無地可用。

三、目前供地模式問題出現(xiàn)的原因分析

1、工業(yè)企業(yè)盈利具有不穩(wěn)定性， 中小企業(yè)，特別是小微企業(yè)融資能力弱。

工業(yè)生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)受國內(nèi)、國際兩方面影響。人工和材料價格、運輸成本、能源價格、金融及產(chǎn)業(yè)政策的變動、國際貿(mào)易保護主義等，都會對其生產(chǎn)經(jīng)營造成較大的影響，企業(yè)的盈利空間具有不穩(wěn)定性。因民營中小企業(yè)、小微企業(yè)，靠自身的力量，抗風(fēng)險的能力明顯低弱，金融機構(gòu)對其融資支持力度比大中型要小得多。一旦資金鏈出問題，缺少救濟機制，企業(yè)必然無法生存。

2、專門針對工業(yè)用地流轉(zhuǎn)方面的法律法規(guī)尚還欠缺。

土地管理法未對工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓條件進行明確規(guī)定。出讓合同中對工業(yè)用地首次轉(zhuǎn)讓的約定，基本是挪用城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定（但至今尚未有法律條文對相關(guān)條款中的內(nèi)涵進行解釋）。目前絕大部分用地都是完成三通一平的基礎(chǔ)設(shè)施后再出讓的，對已交完土地出讓金并按正常價格轉(zhuǎn)讓的工業(yè)地而言，上述對有關(guān)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定對制止工業(yè)土地?zé)o序流轉(zhuǎn)并無多大約束力。與商住用地相比，工業(yè)用地的供應(yīng)條件更為苛刻。完全以房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓的標準來規(guī)定工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓，顯然是不夠的。

3、收回或無償收回出讓國有土地使用權(quán)必須具備一定的條件才能操作。

通常情況下，收回未到出讓年期的出讓土地，必須符合特定的目的，即因公共利益需要。無償收回閑置滿2年的國有建設(shè)用地，法律針對的是城市規(guī)劃區(qū)外的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地及以出讓方式取得土地使用權(quán)且進行房地產(chǎn)開發(fā)這兩種情況，除此之外，其余情況并不適用。

四、建議和措施

1、改革目前工業(yè)用地供應(yīng)模式，降低企業(yè)用地資金門檻。

將之前以出讓為主的供地模式改為以租賃為主的供地模式。用地者以繳納相對較短時間的租金來取代繳納50年的出讓金，從而會極大地降低企業(yè)對資金的需求。以租賃來供地符合土地管理法實施條例規(guī)定。具體而言：

①按照一般的經(jīng)濟周期、產(chǎn)業(yè)特點、轉(zhuǎn)型升級的快慢，將工業(yè)按產(chǎn)業(yè)類型分類，不同的產(chǎn)業(yè)類型對應(yīng)不同的工業(yè)用地使用權(quán)租賃年限。其中夕陽產(chǎn)業(yè)、國家重點扶持的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，租賃期可按20年；屬技術(shù)成熟型產(chǎn)業(yè)，租賃期可按15年；技術(shù)含量低、受市場影響大的產(chǎn)業(yè)，租賃期可按5年-10年，配套出臺土地使用權(quán)租賃的有關(guān)規(guī)定，允許租賃人將租賃權(quán)進行抵押融資。

企業(yè)由之前繳納50年土地出讓金轉(zhuǎn)為繳納租賃期內(nèi)的租金。由于只有租賃權(quán)，且是短年期的，企業(yè)花費在用地方面的成本顯然低得多。

同時，為穩(wěn)定工業(yè)投資人對租賃土地使用權(quán)到期后能否續(xù)租的顧慮，應(yīng)配套出臺有關(guān)土地租賃權(quán)到期后續(xù)租的規(guī)定。

②、嚴格限制以出讓方式供應(yīng)工業(yè)用地。采取出讓土地方式供應(yīng)工業(yè)用地，應(yīng)限于關(guān)系到國計民生行業(yè)、國家重大工業(yè)項目、國有獨資企業(yè)等的工業(yè)用地。

2、進一步完善工業(yè)用地流轉(zhuǎn)方面的法律條文。

工業(yè)用地出讓批準使用面積的大小，與其工業(yè)類型、投資強度相關(guān)。已辦理土地登記的工業(yè)用地，轉(zhuǎn)讓后可能會出現(xiàn)新受讓人在原地新上的工業(yè)項目投入不同，導(dǎo)致用地超標準等的情況。建議根據(jù)工業(yè)用地的特點，出臺工業(yè)用地流轉(zhuǎn)等法律條文、司法解釋或規(guī)范性文件。

3、將工業(yè)用地者的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U使用權(quán)，從而牢牢掌握工業(yè)用地流轉(zhuǎn)的源頭，把握工業(yè)用地流向的主動權(quán)，并從根本上杜絕工業(yè)用地閑置與空閑的發(fā)生。

通過采用租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地，與用地者簽訂租賃合同后。對依法、依規(guī)、按租賃合同使用的租賃人，在租賃期到后，優(yōu)先安排其繼續(xù)原地續(xù)租（甚至免招拍掛出租程序，給予協(xié)議出租）；需增加用地的，如符合用地指標規(guī)定，可安排。

反之，對企業(yè)不景氣，有多余空地、廠房，以及難以繳納租金或難以維持的企業(yè)，容易收回租賃權(quán)再行租賃，既能控制工業(yè)用地租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也能達到集約節(jié)約用地的目的。