摘要：隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，無論是大城市還是中小城市，都迎來了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期。房地產(chǎn)項目投資額大、投資周期長，使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險，因此房地產(chǎn)投資項目的可行性分析就顯得至關(guān)重要。本文主要介紹了成本法、收益法、市場比較法這三種在現(xiàn)行房地產(chǎn)評估中主要使用的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目評估；綜合評估方法

0、引言

房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場，具有價值高、不可移動、獨(dú)一無二的特點(diǎn)，房地產(chǎn)的價格既不是完全由市場調(diào)控，也不是完全由政府主導(dǎo)，具有很大的不確定性。這就需要對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行科學(xué)、客觀的評估，將房地產(chǎn)的價格導(dǎo)向正?；?， 促進(jìn)房地產(chǎn)的公平交易。

1.成本評估法

成本法的評估原理是建立在重置成本之上的，分為更新重置成本和復(fù)原重置成本，在實際的評估過程中，我們常用的是更新重置成本。更新重置成本是指以現(xiàn)時價格制造一個與待估房地產(chǎn)功能結(jié)構(gòu)基本相同的房地產(chǎn)所需的成本。

成本法適用于房地產(chǎn)市場不成熟的建筑領(lǐng)域，如學(xué)校、博物館、廟宇、教堂、紀(jì)念館、公園等特殊性的房地產(chǎn)評估中。這一類房地產(chǎn)即使是在很大的區(qū)域與時間范圍內(nèi)也沒有比較多的交易實例，無法使用市場法或收益法進(jìn)行評估。成本法的評估步驟如下：第一，計算開發(fā)商取得房地產(chǎn)開發(fā)用地需要的費(fèi)用、稅金等土地成本，一般由開發(fā)商購置土地的價款，以及在購置時需要交納的稅金組成。第二，要計算開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后，要對土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼?，然后才能進(jìn)行建筑的建設(shè)工作，而這兩者造成的直接費(fèi)用與稅金都包含在開發(fā)成本范圍內(nèi)。第三，要計算管理和組織房地產(chǎn)經(jīng)營活動所需要的所有費(fèi)用，一般情況下是土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率，包括人員工資福利、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)用等。第四，計算土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用這些費(fèi)用綜合的利息。第五，在開完完成之后，建筑開始銷售之前有一個比較長的宣傳期，對建筑進(jìn)行廣泛的宣傳以提高銷售業(yè)績，這一段時間的宣傳費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用都屬于銷售稅費(fèi)。第六，測算在房地產(chǎn)銷售時所產(chǎn)生的稅金和相應(yīng)的費(fèi)用。第七，測算開發(fā)利潤，在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配。最后，要根據(jù)之前的測算結(jié)果以及成本法的計算公式來求取待估房地產(chǎn)的價格：新建價格=地價+開發(fā)成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+投資利息+開發(fā)利潤。

在使用成本法對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行評估時，如果是舊有建筑物還要考慮建筑的磨損、折舊等因素。在成本法中，最難測算的兩個部分即開發(fā)利潤與投資利息的測算。

2.市場比較評估法

市場比較法具有直觀、適用性廣、容易掌握等特點(diǎn)，是房地產(chǎn)評估工作中最常使用的一種方法。是指將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比較，得出待估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價格。評估過程中，要依據(jù)替代原理，對交易日期、區(qū)域因素、交易情況、個別因素等進(jìn)行修正，確保估價的準(zhǔn)確性。市場比較法對于使用的地理區(qū)域、房地產(chǎn)領(lǐng)域都有一定的要求，地理區(qū)域方面適合在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)使用，房地產(chǎn)領(lǐng)域方面適合在交易比較廣泛、相似案例較多的領(lǐng)域使用，比如普通商品房、標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)、別墅、寫字樓等。交易案例越多，也就代表著與待估房地產(chǎn)相似度高的案例越多，那么對于房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性越有利。

市場比較法主要分為以下四個操作步驟：第一，搜集房地產(chǎn)交易資料，尋找一組與評估對象盡量相似的可比交易實例。需要搜集的資料主要有房地產(chǎn)買方出價、賣方出價、成交、待售等方面的信息。第二，對于第一步搜集的資料進(jìn)行驗證其準(zhǔn)確性，進(jìn)一步核查驗證案例中的交易信息能否真實反映市場條件。對搜集的所有案例分析、驗證后進(jìn)行篩選，從中選出與待估對象具有較強(qiáng)可比性的交易實例。第三，對選出來的可比實例進(jìn)行價格換算和價格修正，首先建立價格修正基礎(chǔ)，然后根據(jù)待估對象與所選案例之間的價格差異的因素進(jìn)行量化，修正價格。最后，將搜集到的多個可比實例進(jìn)行比較分析，將修正后的價格進(jìn)行技術(shù)處理，以此來估算待估房地產(chǎn)的價格。

在市場比較法中，最重要的一環(huán)就是對比案例的選擇，這直接影響著評估的結(jié)果。其次，各比較因素分析的準(zhǔn)確程度也直接影響著評估的結(jié)果，如房地產(chǎn)的交易對象，在對一手房進(jìn)行評估時應(yīng)盡量選取一手房交易對象，在對二手房進(jìn)行評估時應(yīng)盡量選取二手房交易對象，同時還要選擇時間較為接近的交易對象作為參考。同時還要注意根據(jù)不同的情況調(diào)整各因素所占的比重，確保房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性、科學(xué)性。

3.收益評估法

收益評估法適應(yīng)于收益性房地產(chǎn)，是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將待評估房地產(chǎn)的未來收益折算成評估時期的現(xiàn)值，由此得出評估對象的房地產(chǎn)價格。收益法中的收益額為租金收益扣除相應(yīng)的費(fèi)用，費(fèi)用包括租賃中介費(fèi)、房屋維修費(fèi)租金損失費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、出租房屋的稅費(fèi)、保險費(fèi)等眾多可能產(chǎn)生的費(fèi)用。收益法的計算方法分為無限年期和有限年期兩種計算方法，在計算時首先要計算類似房地產(chǎn)或待估房地產(chǎn)的年純收益，確定還原利率，確定待估房地產(chǎn)的其他因素，最后根據(jù)計算公式得出待估房地產(chǎn)的現(xiàn)值。

我國目前房地產(chǎn)收益評估法的使用還不太完善，存在著很多問題，如對收益性房地產(chǎn)的理解不夠全面，界定不夠科學(xué)，無形資產(chǎn)所帶來的收益難以從房地產(chǎn)收益中剔除，無法準(zhǔn)確量化無形資產(chǎn)的價值，只能通過簡單的比較進(jìn)行計算，信息來源匱乏也制約著收益法的利用。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及社會的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)評估工作作為一項技術(shù)性強(qiáng)、難度大的工作，對于我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，會越來越受到人們的重視。我們應(yīng)該不斷完善房地產(chǎn)評估的方法，規(guī)范評估程序，促進(jìn)房地產(chǎn)評估工作的長足發(fā)展。

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作者介紹：趙曉勇（1975.09-），男（漢族），陜西洛川人，陜西省洛川縣房產(chǎn)管理局建筑工程工程師，主要從事建筑工程施工管理及技術(shù)。