摘 要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動(dòng)作用。近年來，我國(guó)商品房售價(jià)一路攀高，為此國(guó)家和各級(jí)政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策以遏制過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。以重慶為例考察當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)運(yùn)行和調(diào)控現(xiàn)狀，實(shí)證分析近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策的政策效果及政策問題，并提出政府宏觀調(diào)控策略，促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸。

關(guān)鍵詞：重慶市；房?jī)r(jià)；調(diào)控策略

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動(dòng)作用。房?jī)r(jià)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，更關(guān)乎千家萬戶的利益，直接影響到和諧社會(huì)的建設(shè)。近10年來，我國(guó)商品房售價(jià)一路攀高，為此國(guó)家和各級(jí)政府多次出臺(tái)一系列調(diào)控政策以遏制過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。重慶是西部唯一的直轄市，同時(shí)也是首批實(shí)施房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，以重慶為例考察當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，實(shí)證分析近年來尤其是2008年以來國(guó)家及地方政府出臺(tái)的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策的政策效果及政策問題，提出政府宏觀調(diào)控策略對(duì)于促使房?jī)r(jià)理性回歸具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國(guó)房?jī)r(jià)運(yùn)行與調(diào)控現(xiàn)狀

1.房?jī)r(jià)高位運(yùn)行且漲幅大

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003年至今，除2008 年受金融危機(jī)的影響房地產(chǎn)的價(jià)格稍有回落外，十年間全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)從2381元/㎡猛漲到5791元/㎡，房?jī)r(jià)上漲143%，年均遞增10.3%。房?jī)r(jià)收入比是房?jī)r(jià)是否合理最重要的衡量指標(biāo)，世界銀行認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該是3-6。最新數(shù)據(jù)顯示，從2002—2012年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比在6-8的區(qū)間波動(dòng)，2012年達(dá)到7.3。對(duì)照世行指標(biāo)中國(guó)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超于國(guó)際合理房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)上限，處于過高的水平。

2.房?jī)r(jià)上漲區(qū)域分化加劇

通過比較大中城市房?jī)r(jià)漲幅大致可以分析房?jī)r(jià)上漲區(qū)域分化。十年房?jī)r(jià)上漲最快的是北京市，漲幅高達(dá)365%，其他一線城市漲幅排名依次是上海341%、廣州261%、深圳233%，均遠(yuǎn)超于全國(guó)平均水平；南京、天津、杭州、重慶等重點(diǎn)二線城市作為區(qū)域中心，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)較大幅度上漲，并由這些中心城市向周邊地區(qū)輻射。從目前全國(guó)樓市看，一線城市及重點(diǎn)二線城市由于過度集聚了教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，房?jī)r(jià)上漲壓力依然突出。相對(duì)而言，供應(yīng)充足的三、四線城市價(jià)格也出現(xiàn)穩(wěn)定漲幅。而其他中小城市和供應(yīng)不足的一些城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲速度趨緩。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，不同區(qū)域、城市分化不斷加劇。

3.房?jī)r(jià)調(diào)控難度加大

從2004年底年開始，國(guó)家開始把對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作為一項(xiàng)重要內(nèi)容并采取了一系列措施。2004 年8月實(shí)施了831土地政策，從源頭上規(guī)范土地市場(chǎng)；10 月央行提高商業(yè)銀行存貸款利率，首次通過經(jīng)濟(jì)手段來調(diào)控房?jī)r(jià)；2005 年3 —5月，連續(xù)出臺(tái)了“舊八條”和“新國(guó)八條”，旨在從房?jī)r(jià)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)等多方面切入穩(wěn)住房?jī)r(jià)；2006 年5 月，出臺(tái)了“以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”的“國(guó)六條”，并要求地方對(duì)其做出細(xì)化規(guī)定后實(shí)施。2007 年8月，要求“以城市低收入家庭為對(duì)象， 進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度”；2009 年12 月—2010年1月，接連提出了“國(guó)四條” 和“國(guó)十一條” 總體而言是化解供量、投資、消費(fèi)、監(jiān)管和平抑房?jī)r(jià)的矛盾；2011年實(shí)施“新國(guó)八條”，提高二套房貸首付比例、貸款利率，并啟動(dòng)房產(chǎn)稅第一批試點(diǎn)城市上海和重慶；2012年完成全國(guó)40個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，四大銀行合理定價(jià)首套房貸款利率；2013年2月出臺(tái)了“新國(guó)五條”，具體包括：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，從2003—2013年國(guó)家接連出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策達(dá)43次，房?jī)r(jià)卻隨之上漲超過10倍，陷入了一個(gè)房?jī)r(jià)邊調(diào)邊漲越調(diào)越漲的怪圈。房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，也使市場(chǎng)對(duì)不斷加碼的調(diào)控政策效果產(chǎn)生了質(zhì)疑，2013年08月5日出版的《人民日?qǐng)?bào)海外版》更是直言：“政策未中靶心”。當(dāng)前房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù)難度不斷加大，表現(xiàn)在兩方面：一是房?jī)r(jià)上漲不斷由一線城市向二、三線城市蔓延，房?jī)r(jià)漲幅不斷擴(kuò)大；二是“新國(guó)五條” 和房產(chǎn)稅調(diào)控效力漸被弱化。

二、當(dāng)前重慶市房?jī)r(jià)運(yùn)行特征及趨勢(shì)分析

重慶地處長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶核心地區(qū)，腹地遼闊，資源豐富，擁有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，科技教育力量雄厚，工業(yè)體系完備，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。在過去十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的熱潮中，重慶市兼有二線城市普遍的市場(chǎng)特征，伴隨著西部大開發(fā)的推進(jìn)、三峽工程的建設(shè)和城鄉(xiāng)綜合改革試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立，同時(shí)作為首批實(shí)施房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，重慶房?jī)r(jià)市場(chǎng)也形成了鮮明的城市特征。

1.從長(zhǎng)期看（2003—2013年），十年間重慶房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。官方公布的數(shù)據(jù)顯示，重慶房?jī)r(jià)從2099元/㎡上漲到6682元/㎡，十年瘋漲了223%，房?jī)r(jià)逐年漲幅詳見表1，從圖1可以看出重慶房?jī)r(jià)在全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)中有較為明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)；

2.從短期看（2008—2013年），一方面是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及房?jī)r(jià)持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，重慶房?jī)r(jià)仍實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。（如圖2所示）；另一方面是一定程度上存在房?jī)r(jià)不合理增長(zhǎng)和泡沫化隱患。關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的界定，按照國(guó)際上常用銷售收入比例模型分析，根據(jù)這一計(jì)算公式，銷售價(jià)格與收入的比值應(yīng)該處于百分之0.81-6.63之間，才是樓市價(jià)格與消費(fèi)者收入相協(xié)調(diào)的水準(zhǔn)。從表2可以看出，重慶2008—2012年的銷售收入比都遠(yuǎn)高于0.81-6.63這一合理區(qū)間，近年來樓市售價(jià)更是遠(yuǎn)高于這一模型表明的2646元/㎡的合理區(qū)間。另圖2也顯示，2008年7月—2013年7月重慶房地產(chǎn)需求量走勢(shì)高于供給量走勢(shì)，反映出重慶房地產(chǎn)供量大于需求；再據(jù)圖3分析，在全國(guó)主要大中城市對(duì)比中，重慶的房?jī)r(jià)與成交量均處于中等發(fā)展階段，但是其房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度較為顯著。由此可見，樓市的定價(jià)在重慶已經(jīng)超出合理定價(jià)水平，逐漸顯現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的一些特征。但應(yīng)該看到：首先，這種泡沫化特征很大程度上和當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)高端住宅投放量過大，而造成的投資結(jié)構(gòu)不合理有關(guān)；其次，目前重慶的城市化程度是47%，按照重慶市十二五規(guī)劃到2015年城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，尚有13%的增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供巨大的市場(chǎng)需求；第三，資料顯示2012年12月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為9715元//㎡，而重慶新建住宅平均價(jià)格為7202元/㎡低于全國(guó)平均值，這也反映出持續(xù)到2012年上半年重慶房?jī)r(jià)仍是處于一個(gè)相對(duì)低位，可以預(yù)見重慶房?jī)r(jià)格增速明顯的趨勢(shì)會(huì)持續(xù)保持一段時(shí)間。總體上，目前重慶房地產(chǎn)處于一個(gè)新的活躍上升周期初始階段。

三、當(dāng)前政府宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)的主要困境

政府宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)，核心目的在于合理控制房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)及供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步降低房?jī)r(jià)。當(dāng)前政府調(diào)控房?jī)r(jià)面臨的主要困境主要存在以下五個(gè)方面：

1.以抑制需求為代價(jià)降低房?jī)r(jià)的合理性不足

經(jīng)過對(duì)表1相關(guān)政策的梳理，可以看出2010-2013年最新的房地產(chǎn)調(diào)控政策都存在顯著的以抑制需求為主的調(diào)控手段，這對(duì)于真正改變由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)生的供求失衡和價(jià)格增長(zhǎng)問題效果并不大。同時(shí)，單純的抑制需求實(shí)際上是不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，反而可能給一些中低收入的購(gòu)房者帶來新的購(gòu)房壓力，其效果可能適得其反。

2.以調(diào)整土地供應(yīng)政策為主的樓市新政在執(zhí)行中存在困難

土地供應(yīng)是2013年之前房地產(chǎn)調(diào)控的重要策略，在2013年的最新調(diào)控方案中對(duì)其也有一定的提及。但是，土地銷售收入是地方政府最主要的收入之一，在此情況下嚴(yán)格控制土地供應(yīng)的調(diào)控政策往往較難得到地方政府的支持，其效果也就相對(duì)有限。

3.當(dāng)前政策難以迅速發(fā)揮作用引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸到合理水平

首先，國(guó)家調(diào)控政策在宏觀上把握房地產(chǎn)政策的方向，地方版的調(diào)控措施還需要融入各城市的實(shí)際情況，關(guān)鍵性政策應(yīng)更具有實(shí)際操作力；其次，房產(chǎn)新政的內(nèi)容中主要從合理增加投資性購(gòu)房和房地產(chǎn)企業(yè)不正常開發(fā)完工等情況的收稅和加強(qiáng)財(cái)政向保障性住房?jī)A斜，則需要財(cái)政收入支持和極強(qiáng)的財(cái)政控制能力，不可避免地存在一定的難題，而財(cái)政資金也未必能充分保障對(duì)保障性住房等方面的投入需求；第三，房產(chǎn)新政更側(cè)重于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的關(guān)系，而相對(duì)在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的調(diào)控內(nèi)容不足的情況下房?jī)r(jià)并不能因此出現(xiàn)大幅度回落，新政的短期效應(yīng)就相對(duì)有限。

4.剛性需求的影響下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)持續(xù)時(shí)間較短

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在著較為旺盛的剛性需求，尤其受來自于的土地所屬觀念和“先買房后結(jié)婚”這些傳統(tǒng)觀念影響，大多數(shù)具備穩(wěn)定收入的城鎮(zhèn)居民還是傾向于選購(gòu)房地產(chǎn)而不是租賃房子等獲得需求滿足?？梢灶A(yù)見的是隨著80后青年人對(duì)婚房需求旺盛，這個(gè)剛性需求還將會(huì)逐步釋放。在此情況下，居民很可能因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等因房產(chǎn)稅而增加等進(jìn)行提前消費(fèi)，促使房?jī)r(jià)短期內(nèi)增長(zhǎng)。實(shí)際上，在2013年3月房產(chǎn)稅政策剛剛出臺(tái)后，國(guó)內(nèi)主要城市的房?jī)r(jià)迅速上漲和二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向火爆，這也說明在旺盛的需求剛性下房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果持續(xù)時(shí)間可能較短甚至可能引發(fā)短期的價(jià)格增長(zhǎng)。

5.依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式難以長(zhǎng)期遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為

目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資在我國(guó)整體投資中占據(jù)40%以上的比重，大量的銀行信貸及居民資產(chǎn)等主要集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管經(jīng)濟(jì)增速對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴度開始下降，但房地產(chǎn)仍然是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)市場(chǎng)在較高的經(jīng)濟(jì)地位基礎(chǔ)上依然會(huì)是投資投機(jī)行為的首選市場(chǎng)，因投機(jī)行為引發(fā)的價(jià)格上漲問題在相關(guān)政策調(diào)控下不會(huì)得到有效解決。當(dāng)前我國(guó)正處于城市化快速推進(jìn)的進(jìn)程中，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)未來一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)下行的壓力逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)上對(duì)于政府可能放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期有所增強(qiáng)，預(yù)示著政府未來重碼調(diào)控房地產(chǎn)的可能性不大。在主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均回落的大背景下，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)一派漲勢(shì)。這種過度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式短期內(nèi)難以遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為。

四、政府調(diào)控房?jī)r(jià)的策略選擇

1.合理推進(jìn)房產(chǎn)稅改革發(fā)展

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格理性回歸，首要考慮的是利用房產(chǎn)稅引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。作為房產(chǎn)稅實(shí)施首批城市重慶，于2011年1月頒布并實(shí)施《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》，面向獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購(gòu)二套房征收房產(chǎn)稅，并將把征得稅收全部投入公租房建設(shè)。開征房產(chǎn)稅雖然有效地遏制了重慶房?jī)r(jià)尤其是高檔商品房?jī)r(jià)格的快速上揚(yáng)和投機(jī)行為，但由于重慶商品房的剛性需求依然很大，“重慶版”房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較為溫和，房?jī)r(jià)也沒有因此出現(xiàn)大幅下降。事實(shí)上，房產(chǎn)稅更重要的意義在于完善財(cái)稅體制、調(diào)節(jié)居民收入分配，為地方政府創(chuàng)造重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。房?jī)r(jià)漲跌終歸是由市場(chǎng)決定的，從抑制房?jī)r(jià)的角度講房產(chǎn)稅的作用將不會(huì)是長(zhǎng)期的。

開征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)較為復(fù)雜而全面的系統(tǒng)工程，尚需破解諸多難題和政策瓶頸。就重慶而言，首先是征收范圍問題，其房產(chǎn)稅僅限于在主城九區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)征收，而非所轄的全部40個(gè)區(qū)縣，極有可能在不遠(yuǎn)的將來將問題轉(zhuǎn)嫁到其他非征收的區(qū)縣上；其次是征收對(duì)象問題，重慶的房產(chǎn)稅先對(duì)別墅、200平方米以上的“大房子”和評(píng)估價(jià)值超過主城區(qū)平均售價(jià)3倍以上的住房開征，存在著高檔商品住房認(rèn)定的爭(zhēng)議；第三是房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問題，重慶不同區(qū)位、不同時(shí)段房屋的房產(chǎn)價(jià)值差異較大。如何動(dòng)態(tài)、科學(xué)、公平的評(píng)估房屋價(jià)值將是一項(xiàng)繁瑣復(fù)雜的工作；第四稅率本身就是雙刃劍，如果房?jī)r(jià)上漲幅度高過稅率，則該稅率對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無實(shí)質(zhì)意義，如果稅率過高又會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)造成新的壓力，制約房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。從全國(guó)范圍看，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)、統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大試點(diǎn)城市，對(duì)不同“分而治之”，對(duì)不同房地產(chǎn)所有者進(jìn)行差異征收，待條件成熟時(shí)逐步在全國(guó)推開乃是大勢(shì)所趨。

2.有序引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)合理轉(zhuǎn)變

政府必須加強(qiáng)政策引導(dǎo)抑制房地產(chǎn)方面的投資需求，調(diào)整供求關(guān)系的過分失衡。首先，解決房地產(chǎn)過熱就要求盡量地釋放有效供給，滿足剛性需求，政府必須允許并支持以商業(yè)銀行為主的其他金融機(jī)構(gòu)推出符合消費(fèi)者需求的住房貸款業(yè)務(wù)，以有效需求帶動(dòng)供給的釋放。其次，各級(jí)政府需要為住房抵押貸款提高相應(yīng)擔(dān)保以及保險(xiǎn)保證，減輕消費(fèi)者的后顧之憂。第三，政策必須向中低收入者傾斜，尤其是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，推動(dòng)商品房市場(chǎng)向適用房方向發(fā)展。第四，必須通過嚴(yán)格的法律法規(guī)，監(jiān)督協(xié)調(diào)地產(chǎn)商行為，規(guī)范地產(chǎn)商行為，杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的虛假繁榮現(xiàn)象。

3.大力提升普通住房、福利性房地產(chǎn)項(xiàng)目的健康發(fā)展

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一系列問題，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理是問題的關(guān)鍵。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有分不同檔次的多元產(chǎn)品供應(yīng)，就能滿足不同購(gòu)買力階層的需求，這樣的市場(chǎng)才是健康的市場(chǎng)。為此，應(yīng)把調(diào)控工作重心轉(zhuǎn)移到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加普通商品住房供應(yīng)。各級(jí)政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)普通住房以一定的政策傾斜和優(yōu)惠，如減免地方稅費(fèi)等，降低普通住宅開發(fā)成本，為普通住房銷售提供更大的利潤(rùn)空間，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)普通住宅的積極性。同時(shí)加快保障性用房、廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等福利性房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，科學(xué)制訂福利性房地產(chǎn)項(xiàng)目的推出體系、分配標(biāo)準(zhǔn)、審查機(jī)制、公示機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制，同時(shí)還應(yīng)該完善退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住房的循環(huán)分配，間接調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力，更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定有序發(fā)展。

4.注重發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣政策及其他宏觀政策的協(xié)同作用

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期依賴銀行提供的貨幣貸款，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行的依賴程度也不斷加深，客觀上也為國(guó)家通過貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了便利。在“十二五”期間，維護(hù)房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定應(yīng)作為政府貨幣政策的主要目標(biāo)之一。完善貨幣政策調(diào)控體系首先要對(duì)央行在利率、匯率、存款準(zhǔn)備金政策的變動(dòng)情況進(jìn)行梳理，并聯(lián)系這期間與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的重大金融貨幣政策，深入研究其在房產(chǎn)價(jià)格過熱、房產(chǎn)投資中所起發(fā)揮的作用和方式，找到影響貨幣政策在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮作用的因素；其次增強(qiáng)貨幣政策的連續(xù)性、一致性和透明度，防止市場(chǎng)信息不對(duì)稱所帶來的心理預(yù)期的變化從而引起房?jī)r(jià)的震蕩；其次，要加強(qiáng)一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合以及貨幣政策與能對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控的宏觀政策措施的疊加使用，比如包括貨幣政策、稅收政策、財(cái)政政策土地政策和行政化限購(gòu)令等，設(shè)計(jì)更具可行性的政策組合，加強(qiáng)整體調(diào)控效果。

5.嚴(yán)格開展地方政府房產(chǎn)稅費(fèi)征收

目前，商品房的成本構(gòu)成主要由土地、建安費(fèi)用、政府的各項(xiàng)稅費(fèi)這三部分產(chǎn)生。目前房?jī)r(jià)過高，既與房地產(chǎn)行業(yè)存在的暴利原因息息相關(guān)，也與土地成本價(jià)格過高直接推高，還有地方政府名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目間接轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上有關(guān)，包括有：土地收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、建委收費(fèi)、房管收費(fèi)、定界收費(fèi)、質(zhì)量收費(fèi)、消防收費(fèi)、人防收費(fèi)、安全收費(fèi)等主要的收費(fèi)和稅收項(xiàng)目，還有諸如建筑垃圾管理費(fèi)、道路開口費(fèi)、印花稅、城建稅、增值稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅等小額費(fèi)用，有的是正規(guī)收費(fèi)，有的是巧立名目的收費(fèi)，有的則屬于重復(fù)收費(fèi)。即便是合理收費(fèi)部分也已經(jīng)占到房?jī)r(jià)的20%，20%如果和其他國(guó)家的2%稅費(fèi)相比也高出很多。房地產(chǎn)調(diào)控還嚴(yán)格清理地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合理費(fèi)用部分，最大程度降低地方政府征收收費(fèi)等而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲的影響?？梢钥紤]將變費(fèi)為稅，確保其符合征稅原則并且不會(huì)損壞社會(huì)公眾利益的情況下，轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)稅的一部分，取消地方政府直接征收房產(chǎn)稅費(fèi)等難以控制的行為對(duì)于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)造成的直接影響。這一過程中，需要完善相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管機(jī)制。從長(zhǎng)遠(yuǎn)講，應(yīng)該探討一種新的跟土地收益又密切相關(guān)，同時(shí)又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展有推動(dòng)的稅種結(jié)構(gòu)和制度設(shè)計(jì)。

6.積極引導(dǎo)居民科學(xué)消費(fèi)與投資理念

房地產(chǎn)消費(fèi)觀念的傳統(tǒng)觀念，使得我國(guó)房地產(chǎn)使得的需求剛性難以下降，對(duì)房地產(chǎn)政策的影響較大。在房地產(chǎn)政策調(diào)控中，應(yīng)該注重提升居民的科學(xué)消費(fèi)觀念，引導(dǎo)居民正確地理解房地產(chǎn)消費(fèi)與投資關(guān)系，降低居民的投資性購(gòu)房需求，并由此降低因投資需求增長(zhǎng)引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲的問題。應(yīng)通過社會(huì)輿論及媒體等，宣傳房地產(chǎn)的科學(xué)消費(fèi)理念，引導(dǎo)國(guó)內(nèi)居民明白房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，明確合理消費(fèi)及購(gòu)房是對(duì)自身財(cái)產(chǎn)的最優(yōu)管理方案，并解決引導(dǎo)居民形成更好的理財(cái)觀念，選擇其他資本渠道等實(shí)現(xiàn)投資需求滿足。

注釋：

資料來源：《中企資本周刊》

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站及房地產(chǎn)交易網(wǎng)

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