摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和我國宏觀經(jīng)濟的增長起著不可替代的作用。我國現(xiàn)在非常重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但是房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展也會給居民的消費帶來消極的影響。目前，二者的矛盾是我國所面臨的主要問題。

關(guān)鍵詞：房價，財富效應，擠出效應

一、房價變動影響消費的作用機制

1.持久收入理論

在房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟的國家，從長遠來看，房產(chǎn)收益比股市收益穩(wěn)定性強。但是房產(chǎn)價格反轉(zhuǎn)的可能性與價格都明顯小于股市，價格波動幅度也比股市較小。排除房地產(chǎn)市場泡沫的影響，房價一般是普遍上漲，由于人口不斷增加和土地的有限性特點，住房供給的彈性遠遠小于需求的彈性。所以，當房地產(chǎn)價格上升時，居民通過房地產(chǎn)市場獲取的收入，例如：出租住房獲取的收入，出售住房獲取的收入等。從分析Friedman的持久收入假說來看，持久性的收益增長可能使經(jīng)濟體系中θ值較高，MPC擴大，收入、消費者信心和消費需求也不斷增大。同時，由于月供還貸款或者房屋租金的增加，使貸款抵押房或租賃房的消費者的持久收入相對減少，促使MPC減小，導致消費者信心不足和居民消費相對減少。

2.生命周期理論

銀行為居民住房提供的信貸為消費市場和住宅市場提供了便利，也促進了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。居民在銀行中的儲蓄減少，而把更多的資金用于消費，從而直接或間接的促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展。在居民的家庭中，房地產(chǎn)收入占據(jù)很大的比例。不論在發(fā)達國家還是在發(fā)展中國家，房產(chǎn)財富在家庭財富中都占有很大比重，尤其是在股票市場發(fā)展不成熟、不完善、參與程度較低的國家，而且大多數(shù)普通家庭比高收入家庭更重視房產(chǎn)程。生命周期理論為我們分析房產(chǎn)財富效應和擠出效應提供了理論基礎(chǔ)。

二、房價對消費影響的傳導渠道

擠出效應和財富效應對房地產(chǎn)市場的影響具有投資于消費雙重的影響。下面分別闡述各種效應來分析我國房地產(chǎn)價格變動對居民消費的影響。

1.房價財富效應的傳導渠道

（1）財富效應

房地產(chǎn)一般為家庭的主要財產(chǎn)，在家庭的財產(chǎn)中所占的比重較大。房地產(chǎn)價格的上升會使得居民所擁有的財富增加，從而居民會有更多的資金用于消費或投資于股市，債券等金融市場。也會直接或間接的影響我國金融市場的發(fā)展。投資者可以通過出售房地產(chǎn)或在銀行抵押房地產(chǎn)來實現(xiàn)收益。同時也會使投資者的購買力增加，從而增加當前的消費，促進經(jīng)濟的發(fā)展。

（2）未實現(xiàn)的財富效應

當房地產(chǎn)價格上升時，投資者預期所擁有的財富增加。但由于某些原因（例如，投資者預期房地產(chǎn)價格還會增加等）而沒有賣出或者未抵押給銀行，則形成尚未實現(xiàn)的財富效應。而此時，投資者認為自己的財富增加了，也會增加當前的消費，促進經(jīng)濟的發(fā)展。

（3）消費者信心效應

房地產(chǎn)價格上漲對不同消費者的信心影響差異較大，屬于主觀性的因素。對于準備購買房子的人或房屋租賃者來說，房價上漲會使準備購房者的首付增加，使房屋租賃者的房租增加。加重了購房者和租賃者的負擔，把更多的錢用于購房或租賃房屋中，使其信心降低，消費較少。而對于擁有房地產(chǎn)的人來說，其財富會增加，對未來的收入和經(jīng)濟發(fā)展狀況更加樂觀，消費信心增加。

（4）流動性約束效應

房價上漲導致房產(chǎn)擁有者的資產(chǎn)組合價值增加，從而減少流動性約束。如果房地產(chǎn)價格上漲，房產(chǎn)持有者可以用上漲的房產(chǎn)申請更多的貸款，獲得流動性；但是，如果房地產(chǎn)價格下降，銀行對于風險控制的角度考慮，對房價進行重新估值，同時要求房產(chǎn)擁有者提供更多的信貸保障，進而增加對消費者流動性的約束。

2.擠出效應的傳導渠道

房地產(chǎn)擠出效應，指由于房產(chǎn)價格上漲，使得房屋租賃者需要將收入中的大部分用于交付房租，準備購房者為了將來購房而抑制其它消費以增加存款，很多居民的消費會更加謹慎，以至于消費減少，抑制經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)的擠出效應通過以下的方式來影響消費。

（1）預算約束效應

房地產(chǎn)價格上升對房屋租賃者來說會產(chǎn)生消極的影響。也就是說，房價上升，房租會增加，從而增加了房屋租賃者的經(jīng)濟負擔，預算約束更加緊張，會使個人消費減少。

（2）預防性儲蓄

房地產(chǎn)市場存在著一定的風險，消費者會更多的儲蓄，也會減少一些個人消費。當房價上升時，投資者更加看重房地產(chǎn)市場的價值，從而會增加購房。具體來說，投資者會減少個人消費，把更多的錢用來購買房屋或者交付房屋的首付和支付月供款。從而會使消費減少。

（3）財富重新分配效應

房價上升導致的財富重新分配效應會使房地產(chǎn)商，政府和富人的財富增加。一個國家的消費者主要是中低收入階層，房價上升顯然不利于中低收入階層。因此財富重新分配效應會使中低消費階層的積極性不高，導致消費減少，不利于經(jīng)濟的發(fā)展。

三、結(jié)論

房價的變動與人們的生活息息相關(guān)，也是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)。本文采用的是一元回歸分析實證分析方法，它不受經(jīng)濟理論的限制，所以變量選擇了城鎮(zhèn)居民每人平均消費支出，平均每人可支配的收入以及商品房的平均價格來進行分析。房價上漲對于居民的消費確實存在擠出效應，但這種由房價變動引起的居民消費的波動具有很大的不確定性，從以上分析我們可以得出，房價上漲對居民消費的影響具有波動性。當房地產(chǎn)價格上升一個幅度時，會使居民的消費增加2.801829個幅度。也就是說，當房地產(chǎn)價格上升時，會引起居民消費的增加。從而會導致財富效應，即房地產(chǎn)價格上漲，會使得擁有房地產(chǎn)的居民財富和資產(chǎn)等價值的不斷增多，從而使居民的消費逐漸增加，促進經(jīng)濟快速增長。但是，過高的房地產(chǎn)價格也必然會引起財富的重新分配，對于沒有住房的家庭來說房地產(chǎn)價格的上升意味著用于未來買房的支出會增加。因此，對于需要購買房產(chǎn)的家庭來說，則需要儲備更多的資金用來支出高額的房價，這必然會導致家庭居民消費的減少。因此，我國政府及有關(guān)部門應當不斷規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場，并通過政策手段調(diào)控房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定房價，逐步使房地產(chǎn)業(yè)成為促進消費增長的一個重要渠道，真正發(fā)揮財富效應的作用，以促進居民消費，拉動經(jīng)濟增長。

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