【摘要】根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的新變化，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)重新審視房地產(chǎn)信貸政策，從貸款客戶選擇、貸款項(xiàng)目篩選、經(jīng)營(yíng)策略和內(nèi)部管理等方面，重新定位房地產(chǎn)信貸政策；適度控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，采取有效措施壓縮存量，優(yōu)化增量，改善貸款結(jié)構(gòu)，抵御貸款風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行；信貸；政策

（一）客戶定位及貸款選擇

目前，商業(yè)銀行所發(fā)放的房地產(chǎn)類(lèi)貸款主要有個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款。信貸產(chǎn)品不同，適用對(duì)象也不相同。商業(yè)銀行要根據(jù)各個(gè)信貸產(chǎn)品特點(diǎn)，重新定位貸款支持對(duì)象。

1、個(gè)人住房貸款

重點(diǎn)支持有一定的事業(yè)基礎(chǔ)、收入穩(wěn)定、以購(gòu)買(mǎi)自住房的個(gè)人客戶貸款需求。首先，有一定的事業(yè)基礎(chǔ)、收入穩(wěn)定，是按期償還貸款的保證。第一還款來(lái)源，是考察貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要依據(jù)，銀行發(fā)放貸款的最終目的是為了收回貸款本息，獲得收益。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款支持對(duì)象主要是預(yù)期收入能夠按時(shí)償還貸款本息的客戶群體，對(duì)于收入低、收入來(lái)源不穩(wěn)定的家庭住房需求，應(yīng)通過(guò)政府提供的保障性住房解決。貸款擔(dān)保作為第二環(huán)款來(lái)源，只是一種貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，不能過(guò)分依賴。通過(guò)執(zhí)行擔(dān)保人或擔(dān)保物收回債權(quán)，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)并不專(zhuān)業(yè)。其次，自住房貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。舉債購(gòu)房用來(lái)自住，借款人會(huì)更加珍惜個(gè)人信用，非迫不得已，借款人一般不會(huì)冒住房被強(qiáng)制執(zhí)行的后果而賴債不還。第三、支持合理的消費(fèi)型住房需求，符合房地產(chǎn)調(diào)控政策要求。本輪房地產(chǎn)調(diào)控的目的是遏止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)、抑制不合理的住房需求，而對(duì)居民合理的消費(fèi)型住房需求，商業(yè)銀行仍可給予優(yōu)惠的信貸政策予以支持。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

重點(diǎn)支持資金實(shí)力強(qiáng)、資信良好、開(kāi)發(fā)資質(zhì)高、具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)的全國(guó)性大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和具有明顯區(qū)域優(yōu)勢(shì)的本土開(kāi)發(fā)公司。要高度重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、業(yè)績(jī)和信用度，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資本充足率和自有資金的審查，在全行實(shí)行開(kāi)發(fā)商企業(yè)名單式管理，對(duì)存在土地閑置超一年以上的，商業(yè)銀行應(yīng)暫停發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款；對(duì)土地閑置超兩年和有炒地行為的，商業(yè)銀行對(duì)已發(fā)放的貸款應(yīng)當(dāng)調(diào)減并采取保全措施，并在全行客戶名單中反映。

3、土地儲(chǔ)備貸款

審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，土地儲(chǔ)備貸款要重點(diǎn)支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定、區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)較小的大中城市的土地儲(chǔ)備中心。貸款主體應(yīng)為市級(jí)（含）以上人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。要重點(diǎn)支持法人組織機(jī)構(gòu)完善，資本金充足、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、處于壟斷經(jīng)營(yíng)的直轄市、省會(huì)城市及中心城市行所在地的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，要結(jié)合地方政府融資平臺(tái)貸款情況，合理測(cè)算本級(jí)政府債務(wù)負(fù)擔(dān)能力，根據(jù)本級(jí)政府信用和財(cái)政收支狀況，采取區(qū)別對(duì)待政策，合理確定授信額度。

4、個(gè)人住房貸款

商業(yè)銀行要選擇資質(zhì)良好、位置優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)普通商品房項(xiàng)目開(kāi)展個(gè)人住房貸款合作，重點(diǎn)支持購(gòu)買(mǎi)首套自住普通商品房的家庭貸款需求。積極開(kāi)拓保障性住房市場(chǎng)，可聯(lián)合當(dāng)?shù)毓e金中心，支持中低收入階層購(gòu)買(mǎi)中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房、“雙限”商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房等的貸款需求。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

要重點(diǎn)支持普通商品房和保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。住宅類(lèi)項(xiàng)目原則上投向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為平穩(wěn)、房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低、潛在需求較大的大中城市、地級(jí)市，對(duì)縣及縣級(jí)市審慎發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。對(duì)非住宅類(lèi)項(xiàng)目重點(diǎn)投向經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市及其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。對(duì)列入國(guó)家《限制用地項(xiàng)目目錄》的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)審慎發(fā)放貸款。嚴(yán)禁對(duì)列入國(guó)家《禁止用地項(xiàng)目目錄》的房地產(chǎn)項(xiàng)目、特別是別墅類(lèi)項(xiàng)目，發(fā)放貸款。

6、土地儲(chǔ)備貸款

土地儲(chǔ)備貸款要重點(diǎn)支持地理位置優(yōu)越、增值潛力較大的商品住宅、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地儲(chǔ)備項(xiàng)目，原則上不得對(duì)工業(yè)用地項(xiàng)目發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。儲(chǔ)備項(xiàng)目應(yīng)符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃，并列入年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，要提供當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)的貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件及同級(jí)人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案等書(shū)面材料。

（二）經(jīng)營(yíng)策略

要適度放慢房地產(chǎn)信貸增速，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長(zhǎng)；提高房地產(chǎn)貸款價(jià)格，增強(qiáng)貸款收益覆蓋風(fēng)險(xiǎn)能力；降低貸款成數(shù)，提高貸款第二環(huán)款來(lái)源的安全性。

要適度放慢房地產(chǎn)信貸增速，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模增長(zhǎng)。加強(qiáng)對(duì)客戶和市場(chǎng)分析，細(xì)分市場(chǎng)和客戶，根據(jù)客戶抗風(fēng)險(xiǎn)能力的強(qiáng)弱，把客戶分為優(yōu)先支持、審慎支持和壓縮退出三類(lèi)，分別適用不同的信貸政策。新增貸款投向優(yōu)質(zhì)客戶和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，保證新增貸款質(zhì)量。對(duì)審慎支持類(lèi)客戶維持或適度壓縮存量貸款規(guī)模，嚴(yán)格控制增量。對(duì)壓縮退出類(lèi)客戶，嚴(yán)格執(zhí)行借款合同約定還款期限，確保到期收回。通過(guò)控制增量、壓縮存量，優(yōu)化貸款客戶結(jié)構(gòu)，提高貸款抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部管理

不斷加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高規(guī)范操作水平，以規(guī)范防風(fēng)險(xiǎn)，以規(guī)范促發(fā)展，是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理工作的永恒主題。商業(yè)銀行要通過(guò)持續(xù)強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高內(nèi)外部政策、制度執(zhí)行水平，有效抵御和防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

1、認(rèn)真貫徹各項(xiàng)監(jiān)管規(guī)定，切實(shí)落實(shí)差別化的房地產(chǎn)信貸政策

認(rèn)真貫徹落實(shí)“國(guó)十條”規(guī)定，以房為限、以家庭為單位，對(duì)首付款比例審慎管理。商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款。此外，對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款應(yīng)實(shí)行更高的首付款比例和利率要求。

要認(rèn)真徹落實(shí)銀監(jiān)會(huì)“三個(gè)辦法”“一個(gè)指引”，做到了解客戶、了解客戶交易背景、了解貸款用途，做好貸前調(diào)查、貸中審查和貸后檢查工作，從嚴(yán)審定借款人信用狀況，落實(shí)和完善抵押手續(xù)，真正防患于未然。

2、進(jìn)一步完善內(nèi)部各項(xiàng)操作制度，從制度上堵塞管理漏洞

認(rèn)真梳理現(xiàn)行各項(xiàng)制度，查找制度缺陷，填補(bǔ)管理真空。進(jìn)一步完善貸前、貸中和貸后等各項(xiàng)制度，堵塞管理漏洞。通過(guò)制度梳理，完善制度，形成管理有制度、操作有規(guī)范、業(yè)務(wù)全覆蓋的制度體系，建立用制度管理人、用制度約束人、以規(guī)范方風(fēng)險(xiǎn)、以規(guī)范促發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制。

3、加強(qiáng)員工合規(guī)教育，提高規(guī)范化操作水平

加強(qiáng)員工合規(guī)教育，強(qiáng)化員工合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，增強(qiáng)員工遵章守紀(jì)的自覺(jué)性，提高員工規(guī)范化操作水平。嚴(yán)格按照制度規(guī)定受理和審批各類(lèi)房地產(chǎn)貸款，認(rèn)真落實(shí)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)貸款資金的監(jiān)管，防止借款人擅自改變貸款資金用途。做好貸后檢查工作，定期檢查客戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，及時(shí)更新客戶基礎(chǔ)信息；認(rèn)真分析客戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況變化，發(fā)現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)苗頭，及時(shí)采取有效措施消除風(fēng)險(xiǎn)隱患；定期重估抵押物價(jià)值，抵押物價(jià)值發(fā)生變化，及時(shí)要求債務(wù)人補(bǔ)足缺口。督促員工認(rèn)真履行崗位職責(zé)，嚴(yán)防“假按揭”等各種形式的騙貸行為。加強(qiáng)監(jiān)督檢查，防范各種形式的違規(guī)操作性行為，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。