[摘 要]對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管是建立在一定的目標(biāo)定位基礎(chǔ)之上的，這些目標(biāo)包括促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展、維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行秩序和維持合理的房?jī)r(jià)區(qū)間等。根據(jù)這些監(jiān)管目標(biāo)提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)有效監(jiān)管的建議，希望能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)管起到積極的作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；市場(chǎng)監(jiān)管；建議

一、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制

面對(duì)形形色色的房地產(chǎn)交易，我國(guó)還沒(méi)有建立完整的法律法規(guī)體系，例如現(xiàn)在還沒(méi)有房地產(chǎn)抵押法、房地產(chǎn)拍賣(mài)法等重要法律。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革是一場(chǎng)深刻的社會(huì)革命。這一變革必然會(huì)給社會(huì)帶來(lái)一定的震蕩。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的住房分配實(shí)行“低租金、無(wú)償分配”的分配原則，土地分配更是以行政指令代替市場(chǎng)需要，這種體制的長(zhǎng)期存在，已經(jīng)形成了一種歷史的慣性。這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的法制約束、平等競(jìng)爭(zhēng)是相悖的。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不完善的條件下，新舊體制交替過(guò)程中的間隙必然造成經(jīng)濟(jì)生活的失控。這就給投機(jī)行為的滋生和蔓延提供了土壤，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和宏觀調(diào)控帶來(lái)了難度。例如，土地的長(zhǎng)期無(wú)償使用，土地國(guó)家所有觀念的長(zhǎng)期淡化使相當(dāng)一部分土地使用者認(rèn)為自己就是土地所有者。這樣，在新體制中實(shí)行土地有償使用的情況下，這些人便可以利用手中擁有的土地使用權(quán)與他人甚至與國(guó)家作交易。經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌變形過(guò)程中，一部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)仍按傳統(tǒng)方式運(yùn)行（如土地?zé)o償使用）；一部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)遵循市場(chǎng)原則運(yùn)行（如土地使用權(quán)的招標(biāo)和拍賣(mài)）；一部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)既受傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制的制約又受新經(jīng)濟(jì)體制的作用（如土地使用權(quán)的有償出讓?zhuān)灰灿幸徊糠纸?jīng)濟(jì)活動(dòng)游離于兩種體制之間或兩種體制之外。這樣，新舊體制之間的碰撞和摩擦，直接導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)生活中信號(hào)的紊亂，相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體的投機(jī)行為也就不可避免。

因此，要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向著健康、穩(wěn)定、有序的方向發(fā)展必然要建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制，建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)體系。政府房地產(chǎn)管理要在市場(chǎng)框架下運(yùn)作，政府房地產(chǎn)管理的范圍、權(quán)利、程序等必須符合市場(chǎng)化改革取向。

二、建立健全房地產(chǎn)管理權(quán)責(zé)機(jī)制

權(quán)力始終是與責(zé)任相伴的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，地方政府具有很大的管理權(quán)限，中央政府只實(shí)行總量控制。在土地的規(guī)劃、使用上一般都由地方政府掌握，在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，地方政府都占有主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，地方政府在房地產(chǎn)管理中的權(quán)力已經(jīng)大大超過(guò)了其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，其權(quán)力明顯大于其責(zé)任，權(quán)責(zé)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不對(duì)等現(xiàn)象。在根本上，就是要引入房地產(chǎn)管理責(zé)任機(jī)制，明確責(zé)任與義務(wù)，形成房地產(chǎn)管理權(quán)力和責(zé)任相互制約、相互平衡的權(quán)責(zé)統(tǒng)一機(jī)制。另外，由于房地產(chǎn)本身的復(fù)雜特點(diǎn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的作用機(jī)制出現(xiàn)具有滯后性和長(zhǎng)期性，而地方政府官員的任期又具有時(shí)限性，因此，要完全實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)等的權(quán)力運(yùn)行機(jī)制還必須實(shí)施責(zé)任的追蹤機(jī)制，即行政責(zé)任不會(huì)因?yàn)樾姓组L(zhǎng)的變動(dòng)而模糊甚至消逝，只有這兩種機(jī)制相互結(jié)合才能真正保證權(quán)力實(shí)施的公正性和有效性，行政權(quán)力才不會(huì)被濫用。

三、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為

在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，房地產(chǎn)商經(jīng)常利用信息的不對(duì)稱(chēng)來(lái)誤導(dǎo)消費(fèi)者以達(dá)到自己的目的。例如，玩弄概念，普通材料搖身變?yōu)楦呖萍疾牧?，一些?jīng)營(yíng)者利用“轟炸式”的虛假?gòu)V告宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)；故意違約，捂房不賣(mài)只為高價(jià)等等。目前，故意違約現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)明顯。部分開(kāi)發(fā)商主動(dòng)違約，并支付給消費(fèi)者一定違約金，目的是將商品房以更高價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)，賺取更多利潤(rùn)。針對(duì)這些不正當(dāng)?shù)默F(xiàn)象，房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)必須嚴(yán)格的治理，運(yùn)用行政手段和法律手段，特別是法律手段從根源上予以消除。從一定意義上講，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)。法制建設(shè)對(duì)于維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序，發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用極為必要。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管中，要運(yùn)用法律手段，通過(guò)立法和司法，運(yùn)用法律法規(guī)來(lái)規(guī)范和約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及房地產(chǎn)中介甚至是政府等主體的行為，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格依照法律的要求進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。另外各級(jí)管理部門(mén)要運(yùn)用行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，特別是運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制來(lái)有效制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為，從多方面對(duì)開(kāi)發(fā)商行為進(jìn)行監(jiān)管，并實(shí)施有效的引導(dǎo)措施。只有綜合運(yùn)用各種監(jiān)管手段和方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為才能在根本上得到規(guī)范，才能保障消費(fèi)者和其他主體的合法權(quán)益，也才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)系緊密，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且所需資金往往數(shù)額巨大，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與資金的獲取和利用密不可分，如果沒(méi)有充足資金的支持房地產(chǎn)項(xiàng)目很難完成。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到開(kāi)發(fā)完成的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金，僅憑開(kāi)發(fā)商自身的資金流量顯然無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)需求，他們需要從各個(gè)方面來(lái)籌措資金，其中金融機(jī)構(gòu)的貸款就成為了最重要的手段。在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)也樂(lè)于向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，這些貸款會(huì)成為金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資源，但是一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)的下跌和市場(chǎng)的低迷，金融機(jī)構(gòu)的大量貸款往往就會(huì)面臨回收困難，大量貸款無(wú)法收回。這一方面使金融機(jī)構(gòu)面臨極大的金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面開(kāi)發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)貸款就會(huì)變得困難，在建項(xiàng)目無(wú)法保證按時(shí)完成，購(gòu)房者無(wú)法按時(shí)收房，房地產(chǎn)供給出現(xiàn)問(wèn)題，這反過(guò)來(lái)又會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的還款計(jì)劃和還款能力。這樣一來(lái)，很容易形成一個(gè)惡性循環(huán)，金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心貸款安全不愿放貸，開(kāi)發(fā)商又因?yàn)闆](méi)有資金支持項(xiàng)目無(wú)法完成難以按時(shí)還貸，最終的結(jié)果就是金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商都陷入困境。這種情況的出現(xiàn)，受到影響的顯然不僅僅是金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商，而是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金數(shù)額特別巨大，往往占金融機(jī)構(gòu)貸款的很大比重，一旦房地產(chǎn)金融出現(xiàn)問(wèn)題，就很難保證整個(gè)金融市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

因此，政府管理部門(mén)必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管力度。一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣時(shí)要加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的放貸監(jiān)管，嚴(yán)格規(guī)范金融機(jī)構(gòu)的放貸行為。另一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，政府部門(mén)應(yīng)該制定相應(yīng)的金融政策，在制度保證的前提下鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)本著謹(jǐn)慎、適度的原則支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)。另外，對(duì)個(gè)人貸款，加強(qiáng)個(gè)人住房信貸監(jiān)管，提高個(gè)人房貸資產(chǎn)的質(zhì)量，防止風(fēng)險(xiǎn)貸款大量產(chǎn)生。

五、加強(qiáng)房地產(chǎn)外資監(jiān)管

外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)整體水平，帶動(dòng)本土企業(yè)迅速提高綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，也有利于拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，分散銀行過(guò)于集中的風(fēng)險(xiǎn)。但與此同時(shí)，由于海外資金經(jīng)常以不可預(yù)料的非正常途徑和方式進(jìn)入市場(chǎng)，外匯、金融部門(mén)很難準(zhǔn)確把握和監(jiān)控，也給宏觀調(diào)控和金融管理帶大很大難度和調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。因此，從短期看是弊大于利，應(yīng)引起高層管理部門(mén)的高度重視。

六、小結(jié)

一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系首先必須要有完備的管理體制做保證，這種管理體制必須保證房地產(chǎn)監(jiān)管體系的權(quán)力運(yùn)行合理，監(jiān)管體系內(nèi)部各部門(mén)之間能夠相互協(xié)調(diào)、相互配合，整個(gè)體系運(yùn)轉(zhuǎn)流暢；其次，建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系必須以實(shí)際需要為準(zhǔn)繩，設(shè)置精簡(jiǎn)高效的組織部門(mén)；最后，完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)應(yīng)該隨著外部環(huán)境的變化而不斷的發(fā)展，任何一個(gè)體系或者系統(tǒng)都是在與外部環(huán)境的相互作用、相互吸收中得到完善和發(fā)展的。

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