【摘要】在我國近年來房地產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃快速發(fā)展的過程中，市場上陸續(xù)出現(xiàn)了房地產(chǎn)供不應求、房價地價上漲過快、投資炒作導致行業(yè)泡沫等問題，針對這些問題政府也連續(xù)出臺了一系列的調(diào)控政策。本文首先分階段論述了近年來我國政府實施的房地產(chǎn)調(diào)控政策，進而分析了這些政策的實施效果，找出了導致這樣效果的背后原因，最后分別從長短期角度給出了具有建議性和預測性的結論。

【關鍵詞】房地產(chǎn) 政策效果 調(diào)控

一、近年來我國房地產(chǎn)政策概述

2003年以來，我國出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策：從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則，10年里國務院已先后9次常務會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。從調(diào)控的總體思路來看，從2003年至今的調(diào)控可以分為四個階段。

第一階段是2003-2004年，這一階段政府在政策意圖上是鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。2003年發(fā)布的“18號文”開啟了十年樓市調(diào)控的序幕，明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。之后，央行下發(fā)通知，對房地產(chǎn)企業(yè)和項目加大信貸支持，房地產(chǎn)市場贏得了快速發(fā)展，很快成為經(jīng)濟增長的重要引擎之一。

第二階段是2005-2008年，這一階段政府的政策意圖主要是對過熱的樓市降溫。2005年3月，國字號條文首次出現(xiàn)，“國八條”出臺后不到半年，更嚴格的“新國八條”進一步加大調(diào)控力度。2006年初國務院常務會議上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，即 “國六條”。

第三階段是2008年下半年—2009年，為應對全球性金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊，樓市成為支持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的重要助力。2008年12月，國務院常務會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！辈贿^，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價很快進入“報復性反彈”。

第四階段也就是此輪調(diào)控，持續(xù)時間之長、程度之嚴厲均是歷史之最。此間，國務院先后5次常務會議研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。2010年開始，全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺，“國十條”祭出限貸政策，當時被稱為史上最嚴厲調(diào)控政策。2011年，以限購為主要內(nèi)容的“新國八條”出臺，全國36個城市先期納入限購范圍，此后限購范圍越來越大。2013年，樓市“國五條”細則突襲市場，房地產(chǎn)市場調(diào)控再次升級，規(guī)定對于出讓二手房要按照轉讓所得差額征收20%的個人所得稅。

二、近年來我國房產(chǎn)政策調(diào)控效果及其原因分析

1、調(diào)控效果

縱觀近年來我國政府對房地產(chǎn)業(yè)出臺的各項宏觀調(diào)控措施，不難看出，國家正力圖以多種工具相結合的方式來對房地產(chǎn)業(yè)進行規(guī)范和調(diào)整。我們可以看到銀行信貸的收縮抑制了房地產(chǎn)業(yè)的過熱投資，百姓開始持幣觀望而非盲目購房，在交易環(huán)節(jié)加大征稅力度在一定程度上抑制了炒房，也有效阻止了開發(fā)商蓄意囤積土地的行為，可以說政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策在特定階段的短期內(nèi)取得了一定效果。

然而，長期看來，十年來國務院常務會議九次以房地產(chǎn)調(diào)控為主題，然而房價并沒有因為調(diào)控得到真正遏制。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2003年到2012年，全國新建商品房平均銷售價格上漲了145%；而其中，北京的新建商品房平均銷售價格更是上漲了259%。這還是將保障房以及遠郊房都計算在內(nèi)的“平均價格”。事實上，隨著城市房地產(chǎn)開發(fā)向遠郊區(qū)域推進，新房均價的漲幅并不能反映整體房價的漲幅，實際的房價漲幅將更高。最新出臺的2013年1月份70個大中城市住宅銷售數(shù)據(jù)顯示，70城環(huán)比和同比上漲的均為53城，同比上漲最高的城市達4.7%，其中一線城市上漲的速度繼續(xù)跟其他城市拉開距離。數(shù)據(jù)表明，樓市絲毫沒有降溫跡象，反而朝著更加火熱的態(tài)勢發(fā)展。

2、原因

首先，調(diào)控政策常常在穩(wěn)定房價與保增長這兩個目標之間搖擺，這種政策目標的不穩(wěn)定和不一致性是調(diào)控政策效果不顯著的主要原因。我國房地產(chǎn)歷次調(diào)控政策對于調(diào)控目標都沒有明確加以界定，在政策調(diào)控目標不夠明確的情況下，調(diào)控政策是否持續(xù)，還會持續(xù)多久就會成為當前房地產(chǎn)市場猜測和質(zhì)疑的對象。公眾對于房價下跌沒有一個明確的政策預期，往往會使調(diào)控政策目標落空。

其次，熱錢流入導致流動性過剩，加大了調(diào)控難度。金融危機以來，西方國家應對蕭條的經(jīng)濟形勢紛紛選擇低利率政策，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報的投資場所，包括中國在內(nèi)的亞洲國家成為這些資本的理想棲息地。加上美國、日本的“量化寬松”貨幣政策，進一步刺激了包括中國在內(nèi)的發(fā)展中國家的流動性過剩。因此，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤特點，熱錢蜂擁而入，提高了房地產(chǎn)價格的同時，也增加了政策調(diào)控的難度。

再次，開發(fā)商行為導致的政策失效。市場經(jīng)濟的信息不對稱，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有與中央政府進行博弈的資本，開發(fā)商可以利用成本信息和交易信息優(yōu)勢，來規(guī)避政府的宏觀調(diào)控政策。加之開發(fā)商對地方政府尋租合謀，兩者之間暗存默契，地方政府為了維持本地區(qū)房地產(chǎn)熱度，或者弱化對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，或者不重視保障房住房的建設，導致中央政策在地方上的脫節(jié)。

最后，純粹從調(diào)控政策角度來說，從政策的出臺到政策效果顯現(xiàn)是有時滯的。貨幣政策本身存在著內(nèi)部和外部時滯，加之房地產(chǎn)本身就是一個環(huán)節(jié)眾多時間周期長的產(chǎn)業(yè)，從中央政府出臺政策到地方政府具體執(zhí)行這一環(huán)節(jié)更是對政策效果有種種減損效應。

三、結論

政府十年來的調(diào)控政策日漸成熟，調(diào)控態(tài)度日益堅定，對房價的過快上漲，尤其是由投資炒房造成的上漲起到了一定的遏制作用。但同時，總結十年調(diào)控的一個共性是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。此外，諸如限購、限貸、限價之類的調(diào)控措施其實都是行政手段。雖然短期內(nèi)政策具有一定的效果，但長期來看其實是治標不治本。長期看來，我國的房地產(chǎn)調(diào)控之所以出現(xiàn)這種效果不顯的尷尬局面，最主要的原因是我們過度依賴投資增長，特別是房地產(chǎn)投資增長的經(jīng)濟發(fā)展模式所導致的。如果現(xiàn)在的經(jīng)濟增長方式不改變，我們必將難以擺脫“穩(wěn)定住房價格”與“保持投資增長”之間的矛盾與困惑。因此，加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，大力發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和高科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，逐漸適度的降低房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻比例，是走出房地產(chǎn)困境的根本方法。

短期來說，2013年下半年政府絕不會放松樓市調(diào)控，樓市調(diào)控政策勢必圍繞“穩(wěn)”字展開，為下一步的房地產(chǎn)長效機制的建立贏得時間，下半年以限購、限貸、限價為代表的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)。但事實上，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控方式已到達極限，效果卻不明顯，未來可能會對調(diào)控方向、調(diào)控方式作出改變——房地產(chǎn)問題的核心更多的是在國民經(jīng)濟高速發(fā)展中的制度性的問題，尤其是供給方面的制度，這一點在發(fā)展較快的一線城市尤為明顯，在未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系應該有穩(wěn)定且長效的機制，避免一時的政策之后導致房價反彈。房地產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的任務還十分艱巨，房地產(chǎn)市場秩序仍需進一步規(guī)范，各項政策的效果還有待時日顯現(xiàn)，政府需要提出更完善的措施。

參考文獻：

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