【摘 要】文章根據(jù)作者多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)就房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制進(jìn)行了簡(jiǎn)單的闡述。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪面積；質(zhì)量控制

一、房產(chǎn)測(cè)繪問(wèn)題概述

由于房產(chǎn)測(cè)繪關(guān)系著業(yè)主自身的利益，因此測(cè)繪過(guò)程、測(cè)量精度以及面積計(jì)算等，都必須有非常嚴(yán)密的規(guī)范和要求，同時(shí)它也是我國(guó)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)為產(chǎn)權(quán)人提供的一項(xiàng)重要的法律保護(hù)依據(jù)，在房屋產(chǎn)權(quán)法律糾紛與違章建筑審核過(guò)程中，起到了憑據(jù)的作用。房屋面積的規(guī)格是當(dāng)前國(guó)內(nèi)建筑與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)重要指標(biāo)，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)測(cè)量工作中一個(gè)基本測(cè)定要素；建筑面積指標(biāo)也是城市規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)登記以及稅費(fèi)征收和產(chǎn)籍管理的重要參考數(shù)據(jù)，同時(shí)也是城市地價(jià)核算、房屋拆遷安置、買(mǎi)賣(mài)交易以及房屋面積統(tǒng)計(jì)工作中的重要計(jì)量單位。實(shí)踐中，因房屋面積種類(lèi)非常的多，非專(zhuān)業(yè)人員會(huì)感到高深莫測(cè)、無(wú)從下手，尤其是商品房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，部分不良開(kāi)發(fā)商會(huì)在建筑面積上“下功夫”，甚至有些中介在此過(guò)程中還偷換概念，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行誤導(dǎo)?；诖?，通過(guò)對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行測(cè)繪，可有效減少買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中的各種糾紛問(wèn)題，對(duì)于維護(hù)消費(fèi)者的利益和房產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，具有非常重要的作用。

然而，房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中會(huì)遇到很多的問(wèn)題，如果不及時(shí)采取有效的措施予以防治，則很可能會(huì)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量造成嚴(yán)重的影響。房產(chǎn)測(cè)繪工程專(zhuān)業(yè)性與技術(shù)性都非常的強(qiáng)，但現(xiàn)行的房嚴(yán)測(cè)繪規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，很多規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)和簡(jiǎn)單，沒(méi)有詳細(xì)、具體的解釋?zhuān)虼艘埠茈y跟上瞬息萬(wàn)變的建筑發(fā)展形式，表現(xiàn)出一定的滯后性。實(shí)際操作過(guò)程，遇到爭(zhēng)議問(wèn)題很難及時(shí)的處理，房產(chǎn)測(cè)繪單位和相關(guān)人員只能根據(jù)自己的理解進(jìn)行實(shí)際操作，因此房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量很難控制。同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪尤其是復(fù)雜建筑面積測(cè)繪過(guò)程中，數(shù)據(jù)比較繁多、實(shí)際情況也比較復(fù)雜，加之計(jì)算量非常的大，使得測(cè)繪工作難以得到有效的保證。

二、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的影響原因

房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)性、專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，但是卻沒(méi)有完善的房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，對(duì)有些問(wèn)題過(guò)于簡(jiǎn)單的規(guī)定，跟不上設(shè)計(jì)人員理念的不斷發(fā)展和建筑形式的千變?nèi)f化，許多新問(wèn)題都無(wú)法進(jìn)行界定，在實(shí)際操作中常常由于無(wú)據(jù)可查而難以處理，很容易引起爭(zhēng)議。因此，有的大城市現(xiàn)在已經(jīng)制定了本地的房產(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則，使其測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比較完善，但是這方面的細(xì)則絕多達(dá)數(shù)地方均沒(méi)有，從業(yè)人員及房產(chǎn)測(cè)繪單位在實(shí)際工作中的操作只能依靠自己對(duì)規(guī)范的理解而進(jìn)行，這就使得測(cè)繪質(zhì)量存在很大的爭(zhēng)議。

在房產(chǎn)測(cè)繪中，尤其是比較復(fù)雜的建筑測(cè)繪中，數(shù)據(jù)繁多，情況復(fù)雜，計(jì)算量巨大，難以保證測(cè)繪計(jì)算人員完全不會(huì)出錯(cuò)，如果不健全測(cè)繪單位的質(zhì)量保證體系，就會(huì)使質(zhì)量差錯(cuò)很容易產(chǎn)生。測(cè)繪單位的管理水平、資質(zhì)等級(jí)、從業(yè)人員的技術(shù)水平，均會(huì)對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量造成一定的影響。

三、提高房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制

1、遵守一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查制度

在全面互檢、自查的基礎(chǔ)上，由公司測(cè)繪作業(yè)組的兼職或?qū)Ｂ殭z查人員進(jìn)行產(chǎn)品的過(guò)程檢查，然后參照相關(guān)資料，由專(zhuān)職檢查人員和質(zhì)量檢查小組對(duì)測(cè)繪成果實(shí)行最終檢查，委托單位組織在檢查無(wú)誤之后進(jìn)行最終驗(yàn)收。在檢查過(guò)程中，主要的相關(guān)規(guī)定有：①各級(jí)驗(yàn)收檢查工作必須獨(dú)立進(jìn)行，不能夠替代和省略。②檢查過(guò)程中如果發(fā)現(xiàn)分?jǐn)偡桨富蛎娣e計(jì)算口徑等特殊問(wèn)題沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明或與相關(guān)規(guī)定有不符合的情形時(shí)，要及時(shí)提出處理意見(jiàn)，會(huì)辦簽字進(jìn)行確認(rèn)之后才能夠進(jìn)行重新辦理。③公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要全面審查提交的圖紙、成果、質(zhì)檢單等，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)予以改正。④公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中出現(xiàn)的典型案例，要定期進(jìn)行分析、討論、總結(jié)，以提高測(cè)繪成果的質(zhì)量和測(cè)繪人員業(yè)務(wù)水平。⑤如果對(duì)處理質(zhì)量問(wèn)題的意見(jiàn)存在分歧時(shí)，由專(zhuān)職質(zhì)量檢查人員認(rèn)定一級(jí)檢查的問(wèn)題，由總工辦裁定或提交隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)辦解決二級(jí)檢查之后的問(wèn)題。⑥對(duì)測(cè)繪單項(xiàng)產(chǎn)品質(zhì)量等級(jí)進(jìn)行確定，并附于測(cè)繪檔案中。各個(gè)作業(yè)組之間應(yīng)在每個(gè)項(xiàng)目野外作業(yè)結(jié)束之前進(jìn)行野外互檢，確保無(wú)誤之后方可結(jié)束野外作業(yè)，需要不定期的由技術(shù)部門(mén)組織對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行野外抽查，并做好記錄。

2、控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量

在預(yù)測(cè)算房產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積的時(shí)候，建筑施工圖必須由委托方提供經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審核通過(guò)的圖紙，在實(shí)測(cè)房產(chǎn)面積時(shí)，房屋竣工圖應(yīng)由委托方提供，如果有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)聯(lián)系單或變更圖紙。所提供的圖紙必須包括建筑立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、飄窗及陽(yáng)臺(tái)大樣圖等一整套完整的建筑圖紙，應(yīng)盡可能詳細(xì)，在測(cè)繪過(guò)程中以便進(jìn)行相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)的查閱。收件資料中必須包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地出讓合同、政府批文、建筑總平面圖、分層平面圖、建設(shè)工程施工許可證、設(shè)計(jì)部門(mén)出具的用房功能部位及房屋配套設(shè)施、民政部門(mén)出具的幢號(hào)及樓牌、門(mén)牌號(hào)批準(zhǔn)文件等。

3、房產(chǎn)面積測(cè)繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制

對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)面積測(cè)繪在增加經(jīng)濟(jì)收入的同時(shí)，也增加了所承擔(dān)的責(zé)任。工作如果發(fā)生了疏忽錯(cuò)誤，對(duì)于日益高漲的房?jī)r(jià)，其造成的損失是巨大的。在房屋面積測(cè)繪各環(huán)節(jié)中，應(yīng)做到四個(gè)準(zhǔn)確：房屋套型邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確；房屋計(jì)算面積部位認(rèn)定要準(zhǔn)確；房屋面積計(jì)算分?jǐn)傄獪?zhǔn)確；房產(chǎn)要素要準(zhǔn)確。

4、控制測(cè)量的精度

在我國(guó)末級(jí)控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差一般規(guī)定為不超過(guò)±0.05m，當(dāng)相鄰點(diǎn)為獨(dú)立觀測(cè)量時(shí)可計(jì)算出其相鄰點(diǎn)間的間距中誤差為±0.05m。

為了保證房產(chǎn)界址點(diǎn)、房角點(diǎn)的測(cè)量精確度，同時(shí)為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)提供一個(gè)高精度的、穩(wěn)定標(biāo)準(zhǔn)的定位控制網(wǎng)，首先要建立一個(gè)高精度的、有一定密度的、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，《房產(chǎn)測(cè)盆規(guī)范》規(guī)定二末級(jí)相鄰的房產(chǎn)平面控制點(diǎn)間的相對(duì)點(diǎn)位中誤差不超過(guò)±0.025m 可以算出其相應(yīng)的相鄰點(diǎn)間的間距中誤差為±0.018m，因此這一標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)到和超過(guò)了世界發(fā)達(dá)國(guó)家的同類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5、生產(chǎn)過(guò)程控制采用工作流程技術(shù)而實(shí)現(xiàn)

管理系統(tǒng)中該技術(shù)是核心技術(shù)，其控制、監(jiān)督、協(xié)調(diào)整個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程的完成和規(guī)范，并跟蹤信息流。為適應(yīng)房產(chǎn)測(cè)繪工作的規(guī)范化、制度化和流程化，為了更好地控制過(guò)程，采用流程化管理軟件，根據(jù)崗位職責(zé)進(jìn)行角色賬號(hào)密碼登陸、權(quán)限設(shè)置，保證在系統(tǒng)監(jiān)控之下進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作，各環(huán)節(jié)均會(huì)記錄下操作時(shí)間、人員姓名、機(jī)器號(hào)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)生產(chǎn)的圖形數(shù)據(jù)安全和過(guò)程控制。

結(jié) 語(yǔ)

總而言之，房產(chǎn)面積測(cè)算問(wèn)題逐漸受到社會(huì)廣大消費(fèi)者的更多關(guān)注，不管是外業(yè)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量操作還是內(nèi)業(yè)面積計(jì)算分?jǐn)?，所以，我們必須從技術(shù)層面探討和總結(jié)房產(chǎn)測(cè)繪中面積計(jì)算與分?jǐn)傊幸呻y問(wèn)題。只有對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量控制，才能保證我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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