摘要：新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給會(huì)計(jì)行業(yè)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員該怎么面對(duì)這新的挑戰(zhàn)？新準(zhǔn)則認(rèn)為這些投資性房地產(chǎn)如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式。那么這些又對(duì)房地產(chǎn)上市公司影響如何呢？這一系列問(wèn)題引出在這里我們主要討論的問(wèn)題就是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，并且結(jié)合我國(guó)國(guó)情分析其影響及對(duì)策。

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則房地產(chǎn) 公允價(jià)值 計(jì)量 歷史成本

1. 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

新準(zhǔn)則的頒布對(duì)一些行業(yè)產(chǎn)生了重大的影響，在股市上可以看出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響最甚。2006年一季度，房地產(chǎn)股票在證券市場(chǎng)上表現(xiàn)出的當(dāng)仁不讓的強(qiáng)勢(shì)板塊，讓絕大多數(shù)的股票都屢創(chuàng)新高。

1.1正式確立重估凈資產(chǎn)值法作為房地產(chǎn)上市公司估值的中心地位。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（公允價(jià)值模式）的推行必將引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)方法進(jìn)一步的認(rèn)可，在更大的范圍內(nèi)使用此法，賬面價(jià)值更能真實(shí)地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。而且隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是人民幣升值和我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用后，肯定會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值法成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。即使對(duì)以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行也會(huì)導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量一個(gè)公司的價(jià)值，這無(wú)疑構(gòu)成制度的長(zhǎng)期利好。

1.2短期內(nèi)將對(duì)信息披露不充分的公司產(chǎn)生積極影響。

我們認(rèn)為相關(guān)公司采用公允價(jià)值的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則記賬取代成本模式記賬的行為應(yīng)該屬于會(huì)計(jì)政策的變更，因此在采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（公允價(jià)值模式）的首年，各相關(guān)公司將會(huì)采取追溯調(diào)整的方式，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，有利于提高相關(guān)公司的規(guī)模。由于在我國(guó)目前的市場(chǎng)環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)都是 以歷史成本計(jì)價(jià)，而旦一般情況下都存在一定程度的升值，因此我們認(rèn)為如果采用公允價(jià)值模式的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，那么會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)一些原來(lái)信息披露不夠充分公司價(jià)值的挖掘，使投資者對(duì)這類(lèi)公司價(jià)值的認(rèn)識(shí)更為全面，當(dāng)然這些公司的長(zhǎng)期投資價(jià)值依然主要由這些物業(yè)的質(zhì)量所決定。 相反對(duì)那些信息披露比較充分的短期影響要小，因?yàn)槭袌?chǎng)上已經(jīng)在一定程度上采用了重估凈資產(chǎn)值的估值方法，其價(jià)值已經(jīng)得到了比較充分的認(rèn)同，但從長(zhǎng)期看，市場(chǎng)預(yù)期的日益明朗化依然會(huì)為這些公司提供相應(yīng)的溢價(jià)。

1.3.相關(guān)公司每年凈利潤(rùn)的波動(dòng)程度會(huì)增大。

我們認(rèn)為如果相關(guān)公司采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（公允價(jià)值模式），并在實(shí)行新準(zhǔn)則的第一年采用追溯上一年的所有者權(quán)益的話(huà)，那么該公司每年凈利潤(rùn)的影響將主要取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)物業(yè)的升值程度。折舊和攤銷(xiāo)問(wèn)題不會(huì)對(duì)該公司每年的凈利潤(rùn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。因?yàn)楸M管不直接計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)，但在評(píng)估公司投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，也會(huì)考慮到折舊和攤銷(xiāo)問(wèn)題，所以我們認(rèn)為只要市場(chǎng)相對(duì)有效的話(huà)，即公允價(jià)值評(píng)估合理的話(huà)，折舊和攤銷(xiāo)問(wèn)題只是從\"顯性\"轉(zhuǎn)入\"隱性 公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。目前的會(huì)計(jì)制度下，投資性房地產(chǎn)物業(yè)以盈利穩(wěn)定為最大特點(diǎn)，但由于我國(guó)的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，不會(huì)排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能，但更多的投資性房地產(chǎn)物業(yè)升值潛力較大且預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)，那么采用新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（公允價(jià)值模式），總體上每年的重估增值額（即使考慮 相應(yīng)的折舊和攤銷(xiāo)后）應(yīng)該持續(xù)為正值，計(jì)入當(dāng)期損益后當(dāng)年的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)將會(huì)得到持續(xù)的額外提升，但如何評(píng)價(jià)這種由 于增值帶來(lái)的利潤(rùn)增加需要市場(chǎng)進(jìn)一步達(dá)成新的均衡，并且對(duì)凈利潤(rùn)的影響因素大大增多，波動(dòng)程度也會(huì)增加。

1.4.稅收問(wèn)題存在一定的不確定性因素。

新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著地產(chǎn)公司可以對(duì)兩種模式進(jìn)行選擇。本輪房地產(chǎn)已經(jīng)持續(xù)景氣了6年多，所以一般情況下，投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值都高于成本價(jià)。如果采用公允計(jì)價(jià)，擁有投資性房產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)會(huì)有較大程度的提高，在沒(méi)有相關(guān)該項(xiàng)利潤(rùn)減稅豁免的前提下，一般企業(yè)不會(huì)選擇該種方式計(jì)價(jià)，即以寶貴的現(xiàn)金流出獲取紙上的富貴。

1.5.對(duì)房地產(chǎn)公司借款費(fèi)用資本化影響較大。

新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：借款費(fèi)用只有同時(shí)滿(mǎn)足以下條件時(shí)，才應(yīng)當(dāng)開(kāi)始資本化：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。如果嚴(yán)格按照這一規(guī)定執(zhí)行那么地產(chǎn)公司長(zhǎng)期未開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備所包含的借款費(fèi)用將不能再資本化，這樣如果這部分支出計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)。但是所謂的\"為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始\"對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)極其不容易確定，這樣新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響將大大減弱，該項(xiàng)規(guī)定同樣可以成為地產(chǎn)公司調(diào)節(jié)利潤(rùn)的手段。

2. 應(yīng)對(duì)新準(zhǔn)則的對(duì)策分析面對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)以及社會(huì)公眾該如何面對(duì)，需要采取什么樣的措施來(lái)避免負(fù)面因素的發(fā)生，是我們應(yīng)該要著重討論的問(wèn)題。

2.1借鑒香港聘請(qǐng)獨(dú)立評(píng)估師的做法

如每年度公司均聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，作為公允價(jià)值的確定依據(jù)，并在年報(bào)中具體披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。

2.2把握時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

從近幾年來(lái)國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控措施及新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，適當(dāng)?shù)膶㈤L(zhǎng)期自用房產(chǎn)或作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，多持有中低擋的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)，利潤(rùn)空間還會(huì)加大，使得被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場(chǎng)價(jià)值，從而擴(kuò)大企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模，這樣可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的借貸規(guī)模也會(huì)隨之上升。

2.3執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)及財(cái)務(wù)方面要進(jìn)行改進(jìn)

其一，要提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)、順利實(shí)施新準(zhǔn)則，其關(guān)鍵因素在人。因?yàn)樵谛聹?zhǔn)則中非常強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)判斷能力，對(duì)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。其二，財(cái)務(wù)方面的改革將不斷加重公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的工作量，意昧著各大公司花費(fèi)在會(huì)計(jì)和審計(jì)上的成本也將大大提高，并且這還不是一次性的結(jié)果。因此公司就應(yīng)該隨時(shí)準(zhǔn)備付出額外成本為會(huì)計(jì)部門(mén)的員工提供培訓(xùn)，讓他們盡快熟悉新制度的運(yùn)作。越領(lǐng)先做好各項(xiàng)培訓(xùn)工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應(yīng)各個(gè)時(shí)期的制度并找到解決問(wèn)題的對(duì)策。

2.4加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督力

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的管制和文化帶來(lái)的影響無(wú)疑是正面的，但同時(shí)也為已具有成熟經(jīng)濟(jì)體系的企業(yè)帶來(lái)了無(wú)謂的成本。這就決定著在實(shí)施時(shí)很多方面還有賴(lài)于參考外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，比如為了讓新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不致過(guò)分嚴(yán)格而影響企業(yè)的生存空間，政府應(yīng)該提供個(gè)監(jiān)管框架，并由專(zhuān)業(yè)團(tuán)體和法院執(zhí)行相關(guān)的監(jiān)管程序。

以上所述僅是新準(zhǔn)則體系中與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的一些規(guī)定，它的實(shí)施既有助于會(huì)計(jì)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程能力的提升，又進(jìn)一步保證了會(huì)計(jì)信息公開(kāi)透明、高質(zhì)量的要求，使房地產(chǎn)行業(yè)擁有接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)規(guī)范來(lái)反映經(jīng)營(yíng)及投融資活動(dòng)。本文通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)處理的理解、分析預(yù)測(cè)新準(zhǔn)則對(duì)地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)、融資能力及涉稅項(xiàng)目可能帶來(lái)的影響，為更好的實(shí)施新準(zhǔn)則體系，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡做好相應(yīng)準(zhǔn)備。

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