【摘要】房地產(chǎn)登記部門有義務(wù)和職責(zé)對于對房地產(chǎn)抵押中的知識與風(fēng)險進(jìn)行宣傳和普及，要強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)抵押是銀行對債務(wù)人償還能力缺乏信心的表現(xiàn)，使抵押權(quán)人增強(qiáng)風(fēng)險意識。使其及時了解情況，做好對抵押風(fēng)險的規(guī)避。具體表現(xiàn)在讓債權(quán)人了解房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的流程和業(yè)務(wù)規(guī)范；使其能自我排除房屋二次抵押，評估失真等諸多問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)； 抵押登記； 風(fēng)險

引言

在房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)已經(jīng)成為影響我國金融市場穩(wěn)定的重要因素的今天，國家對房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的行業(yè)規(guī)范也越來越重視。然而房地產(chǎn)抵押畢竟存在著眾多風(fēng)險。諸如：近年來房地產(chǎn)市場的連環(huán)波動；法律程序無法實(shí)現(xiàn)對債權(quán)人與其他應(yīng)得利益集體或個人雙重保護(hù)的兼得；抵押權(quán)人對法律與抵押登記業(yè)務(wù)過程的生疏導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中的風(fēng)險越來越大。于是，如何防范房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中的風(fēng)險也成為了一些部門的的重要課題。本文主要從有關(guān)部門的角度對這一課題做出相應(yīng)的分析與提出解決思路。

一.風(fēng)險的產(chǎn)生

1.個人操作風(fēng)險

一般情況下抵押權(quán)人即債權(quán)人都對房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)不是十分的了解，表現(xiàn)在對辦理房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的國家有關(guān)部門以及部門內(nèi)的具體業(yè)務(wù)和辦理流程的不甚了解，這導(dǎo)致了其在房產(chǎn)抵押中操作的風(fēng)險，在這種情況下很可能造成有備而來的債務(wù)人趁機(jī)渾水摸魚，進(jìn)行非法的操作，例如房地產(chǎn)的二次抵押就是其中之一，雖然在國家金融系統(tǒng)中這類事件鮮有發(fā)生，但在民間就很多見了 。另一方面，債權(quán)人中的多數(shù)債權(quán)人容易陷進(jìn)一個誤區(qū)。過分相信銀行的擔(dān)保能力，以為以房產(chǎn)做抵押就可以萬無一失了，而忽略了債務(wù)人本人的償款能力的問題，這就造成了在債務(wù)人無法還款的情況下，債權(quán)人往往也不能得到用于抵押的房產(chǎn)。

2.部門風(fēng)險

房產(chǎn)局與土地管理局的分設(shè)，就導(dǎo)致了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體的不一致 。出現(xiàn)問題后債務(wù)雙方需要到兩個部門出示證明，另外也給兩個部門帶來了一定的不便。對于很多的民間借貸業(yè)務(wù)，抵押人正是利用這一點(diǎn)，到房產(chǎn)局與土地管理局分開兩個證明，以此來實(shí)現(xiàn)房屋與土地的分開抵押，而造成債權(quán)人的不同。

3.抵押物風(fēng)險

連年來，我國房地產(chǎn)市場急劇變化，雖然國家盡力穩(wěn)定，但是仍無法保證其在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險，一般而言，房屋作為固定資產(chǎn)，具有一定的保值、增值租用，但是當(dāng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，房地產(chǎn)企業(yè)將大幅資金撤離房地產(chǎn)行業(yè)時，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的大幅下跌，此外，由于購房人住房貸款的償還周期長，抵押物市值出現(xiàn)下跌，也會對銀行抵押業(yè)務(wù)帶來一定風(fēng)險。另外，對于房產(chǎn)的所處位置的差異，造成了房產(chǎn)評估的困難，從而使債權(quán)人多了一道潛在的風(fēng)險。

4.法律風(fēng)險

按照《城市房產(chǎn)抵押管理辦法》的說明，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)將抵押的房地產(chǎn)拍賣取得優(yōu)先受償。但是，就對運(yùn)營的廠房、公司的抵押而言，所欠職工工資、拖欠國家稅務(wù)需要優(yōu)先償還，所以針對這種情況，即對于廠房公司等的抵押，債權(quán)人應(yīng)事先考慮得當(dāng)，再予以登記抵押。

二.房地產(chǎn)抵押登記部門的原則

1.合法性原則。即房地產(chǎn)抵押登記部門要依據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《城市房產(chǎn)抵押管理辦法》等的有關(guān)法律規(guī)定實(shí)施登記。

2.審慎性原則。房地產(chǎn)抵押登記部門要時刻保持審慎，防止當(dāng)事人對法律未做詳盡說明的情況進(jìn)行渾水摸魚。銀行也該避免在法律未詳盡說明的地方犯錯誤。房產(chǎn)抵押登記部門應(yīng)以維護(hù)國家利益為前提進(jìn)行風(fēng)險的規(guī)避與情況的查清。

3.易變現(xiàn)原則。銀行部門應(yīng)注意抵押物是否能及時變現(xiàn)，對一些由于位置和新舊度而難以拍賣折舊的抵押物應(yīng)慎重考慮，防止抵押物的無法變現(xiàn)，從而給國家或個人造成損失。

4.控制成本原則。登記部門還應(yīng)注意，抵押物的房產(chǎn)地理位置與歸屬，防止由于異地?zé)o法辦理，或難辦理登記等情況，從而導(dǎo)致成本無法控制。

三.房地產(chǎn)登記部門的風(fēng)險防范

1.普及宣傳工作

房地產(chǎn)登記部門有義務(wù)和職責(zé)對于對房地產(chǎn)抵押中的知識與風(fēng)險進(jìn)行宣傳和普及，要向債權(quán)人公示，房產(chǎn)抵押是銀行對債務(wù)人償還能力缺乏信心的表現(xiàn)，使抵押權(quán)人增強(qiáng)風(fēng)險意識，走出抵押保證的誤區(qū)。使其及時了解情況，做好對抵押風(fēng)險的規(guī)避。具體表現(xiàn)在讓債權(quán)人了解房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的流程和業(yè)務(wù)規(guī)范；使其能自我排除房屋二次抵押，評估失真等諸多問題，并對債務(wù)人的各項情況進(jìn)行認(rèn)真的分析。

2.對當(dāng)事人的審查

房屋抵押登記部門應(yīng)及時審查當(dāng)事人是否具備抵押清償以及求償?shù)臋?quán)利，以及當(dāng)事人本人身份的合法性。排除證件簽字不一致的情況。對于一些由于事先沒能掌握當(dāng)事人資料而造成的另一方損失，房屋登記部門雖然不負(fù)有主要責(zé)任但也在某種程度上也難辭其咎。

3.對抵押物的審查

房產(chǎn)登記部門應(yīng)對抵押物進(jìn)行審查，做到三步走，第一步是對抵押物的合法性的審查，避免不合法房產(chǎn)進(jìn)入我國金融市場。第二步，對抵押物的歸屬資料進(jìn)行審查，尤其可以對原始資料進(jìn)行審查，保證與檔案資料的一致性 。第三步，對無法審查考證的的房產(chǎn)抵押，登記部門可以選擇到實(shí)地進(jìn)行調(diào)查，這一步必不可少，登記部門應(yīng)及時負(fù)責(zé)，不可掉以輕心從而造成不必要的損失。

4.抵押合同證書的審查

對于《擔(dān)保法》與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》所做的雙抵押合同要采用統(tǒng)一的文本格式，同時防范合同中是否存在漏項與錯項。具體表現(xiàn)在，抵押人與借款人的姓名簽字是否一致；評估標(biāo)的與抵押物是否一致；費(fèi)用發(fā)票憑證是否一致；土地使用者和房屋占有者的權(quán)利主體是否一致等。此間的一個細(xì)節(jié)都有可能導(dǎo)致合同訂立的失敗或債務(wù)人遭受不必要的損失。

5.部門內(nèi)部的規(guī)范

對于房地產(chǎn)抵押部門的行業(yè)規(guī)范，應(yīng)作為一項可以長期培養(yǎng)的工作任務(wù)。部門內(nèi)要與時俱進(jìn)，因時制宜。由此保證部門內(nèi)部有條不紊地進(jìn)行工作，保證高效地處理問題。除健全一些部門機(jī)制以外，應(yīng)時常對工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，提升工作人員的職業(yè)道德，規(guī)范其行為，使其能設(shè)身處地地為當(dāng)事人服務(wù)并處理問題，時刻保持一顆謹(jǐn)慎的內(nèi)心，細(xì)心地工作。建立健全部門內(nèi)部的內(nèi)審制度。具體措施有：為內(nèi)審人員制定任務(wù)，使之做好內(nèi)審的準(zhǔn)備工作。然后要完善內(nèi)部控制制度，通過內(nèi)審對內(nèi)部控制制度進(jìn)行綜合評價并給與建議，以此完善綜合內(nèi)控。之后從原有資料中獲取內(nèi)審證據(jù)，保證內(nèi)審的精確，結(jié)束后可以相繼分工開展對底稿等前后審核項目的審核，在管理機(jī)關(guān)與監(jiān)督機(jī)關(guān)的監(jiān)督機(jī)制下有序進(jìn)行。

6.法律法規(guī)的完善

在房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)評估占有舉足輕重的地位，如何保證評估的準(zhǔn)確性需要評估人員調(diào)研多方面的資料，進(jìn)行行之有效的數(shù)據(jù)分析然后才能得出較精確的評估結(jié)果。但是也有些評估結(jié)果失真是由于評估人員的職業(yè)道德問題導(dǎo)致的。近幾年來，這類現(xiàn)象屢禁不止，所以從法律角度講，加強(qiáng)法律對評估員有意或無意的評估及對失真情況的追究定是一項不錯的預(yù)防手段。

總結(jié)

房地產(chǎn)建設(shè)極大的推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，多年來作為熱門行業(yè)存在于我國市場經(jīng)濟(jì)的前沿，勢頭不可阻擋。在這不能阻擋的勢頭之下，房地產(chǎn)抵押的規(guī)范需要不斷地發(fā)展和完善，除了有關(guān)部門的各自調(diào)整以外，加強(qiáng)眾有關(guān)部門的合作與溝通也是不可忽略的問題，房產(chǎn)局與土地管理局網(wǎng)站的合并就是一項經(jīng)長期探討而確立的行之有效的創(chuàng)舉?？偟脕碇v，部門職能的分別設(shè)立有助于更高效地行政，而統(tǒng)一有助于資源的交流與管理，各有利弊。所以，對于房地產(chǎn)抵押登記中的風(fēng)險防范措施的進(jìn)步需要不斷地嘗試與改進(jìn)，為了給公民個人與企業(yè)集體帶來便利與保證，相關(guān)部門定會不斷改進(jìn)學(xué)習(xí)。

【參考文獻(xiàn)】

①李延榮 周柯《房地產(chǎn)法》人民出版社 2012-7

②張海星《中國地方政府債務(wù)風(fēng)險評估及預(yù)警系統(tǒng)研究 》【J】2004

③《中華人民共和國擔(dān)保法》2013