【摘 要】從總體上而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心組成部分，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，其行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r在很大程度上決定著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。而對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，影響其行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素除了市場(chǎng)變動(dòng)之外，房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)突變所帶來(lái)的負(fù)面影響也是極其嚴(yán)重的?；诜康禺a(chǎn)金融結(jié)構(gòu)突變對(duì)其行業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，本文利用遞歸估計(jì)法，對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系加以探析，并得出相關(guān)結(jié)論供同行參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；關(guān)系；研究

房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)形成于金融環(huán)境和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并依附兩者而生。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融規(guī)模的擴(kuò)張速度很快，但不可否認(rèn)的是，盡管擴(kuò)張速度達(dá)到了世界罕見(jiàn)，但在擴(kuò)張過(guò)程中所受到的金融抑制也是前所未有，極其艱難的。需要注意的是，金融抑制所造成的直接后果是房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)失衡，進(jìn)而導(dǎo)致金融后續(xù)供給和金融效率遞減，動(dòng)搖房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，甚至延緩房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。這樣看來(lái)，房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)便有極大的幾率受到影響，金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在密切的關(guān)聯(lián)性。

1、研究前景

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)，以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、銷(xiāo)售服務(wù)為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴(lài)于房地產(chǎn)建筑，用房?jī)r(jià)和地租之間的差價(jià)來(lái)表示。綜合分析，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受市場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)以及國(guó)家政策等多種因素的影響。

房地產(chǎn)金融是一種產(chǎn)業(yè)金融，存在基礎(chǔ)同樣是房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)金融的形成主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)和金融業(yè)存在著密切的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)的價(jià)值很大，在市場(chǎng)上可作為一種消費(fèi)品，同樣也可作為一種投資品。當(dāng)房地產(chǎn)作為一種投資品時(shí)，其所具有的增值保值性與金融業(yè)緊密相關(guān)，于是房地產(chǎn)金融便由此而形成。

當(dāng)前，由于在國(guó)內(nèi)，乃至國(guó)外都沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的研究事跡，更找不到相關(guān)的研究資料，所以本篇文章在實(shí)際考察和研究時(shí)將研究范圍進(jìn)行適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大，從金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系入手，深入研究國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)之間的關(guān)系。參考前期眾多的研究資料，發(fā)現(xiàn)房國(guó)內(nèi)外研究人員在研究房地產(chǎn)金融狀況時(shí)，大多將重心偏向于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，研究的內(nèi)容主要為房地產(chǎn)景氣循環(huán)、房地產(chǎn)價(jià)格等，而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的關(guān)系研究則相對(duì)較少。

2、研究方法和相關(guān)的指標(biāo)數(shù)據(jù)

本文借用VAR模型協(xié)整關(guān)系中的遞歸估計(jì)法來(lái)研究房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系，論證房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著密切的關(guān)聯(lián)性。研究的基礎(chǔ)方法和指標(biāo)數(shù)據(jù)介紹如下：

2.1計(jì)量模型

從“金融發(fā)展是金融結(jié)構(gòu)變化”這個(gè)觀點(diǎn)出發(fā)，利用遞歸估計(jì)法來(lái)觀察不同時(shí)期內(nèi)金融結(jié)構(gòu)變動(dòng)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，并將不同時(shí)期內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)數(shù)值進(jìn)行比較，作出統(tǒng)計(jì)，最后根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)找出金融結(jié)構(gòu)變動(dòng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間所存在的某種均衡關(guān)系，以便為后期研究以及相關(guān)政策的實(shí)施提供參考依據(jù)。

2.2指標(biāo)的選取和數(shù)據(jù)處理

本文選取房地產(chǎn)銷(xiāo)售額（Y）代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)，選取國(guó)內(nèi)貸款（Y1）、企業(yè)自籌（Y2）和其他來(lái)源（Y3）作為房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)指標(biāo)，指標(biāo)范圍是1999年一2006年1—4季度，數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)中國(guó)高校財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)。

考慮到以下兩個(gè)主要原因：1）房地產(chǎn)金融的來(lái)源構(gòu)成主要包括六部分（按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑分類(lèi)），即國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自籌、其他來(lái)源（包括定金和預(yù)收款）、國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)外投資、證券類(lèi)資金（債券、股票、房地產(chǎn)信托）。從歷年（1999年一2006年）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)觀察，前三項(xiàng)指標(biāo)總量一直占房地產(chǎn)金融來(lái)源的97%以上，而其他指標(biāo)由于金融規(guī)模過(guò)小，從金融的結(jié)構(gòu)的意義上缺乏作為入選樣本的研究?jī)r(jià)值，故只考慮國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自籌和其他來(lái)源三項(xiàng)指標(biāo)；2）現(xiàn)有的季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只能追朔到1999年。

3、實(shí)證分析

3.1實(shí)證結(jié)果描述

利用協(xié)整技術(shù)分析變量間是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，這是利用向量自回歸模型進(jìn)行動(dòng)態(tài)響應(yīng)分析的基礎(chǔ)。協(xié)整向量的遞歸估計(jì)結(jié)果分析如下表所示。

（表）協(xié)整向量的遞歸估計(jì)

鑒于樣本的大小，本文選擇2000年第4季度作為遞歸估計(jì)的開(kāi)始期，得到的結(jié)果見(jiàn)表。由于跡統(tǒng)計(jì)量和最大特征值統(tǒng)計(jì)量得到的結(jié)果完全一致，所以只列出了跡統(tǒng)計(jì)量。表中的最后一列就是在原假設(shè)為全樣本協(xié)整的秩與遞歸子樣本的秩相同條件下的LR統(tǒng)計(jì)量。拒絕原假設(shè)就表明協(xié)整關(guān)系在樣本范圍內(nèi)存在結(jié)構(gòu)突變點(diǎn)，一旦出現(xiàn)結(jié)構(gòu)突變，我們將在協(xié)整估計(jì)時(shí)加入適當(dāng)?shù)囊苿?dòng)啞變量重新進(jìn)行估計(jì)。從表中我們看到2003年第4季度到2004年第4季度存在協(xié)整關(guān)系的結(jié)構(gòu)突變，因此，在此期間加入了0—1啞變量。

3.2結(jié)果分析

從表中我們看到，房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的協(xié)整關(guān)系在2003年第4季度到2004年第4季度之間發(fā)生了結(jié)構(gòu)突變。從1999年到2002年第三季度以前國(guó)家一直在出臺(tái)積極政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。在2002年8月央行認(rèn)為局部投資增幅過(guò)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。恢復(fù)征收土地增值稅。提高第二套住房的首付比例。2003年7月提出“出售的房屋開(kāi)始征收房產(chǎn)稅”。2002年的土地調(diào)控政策是1999年積極政策以來(lái)的首次緊縮政策，但在從結(jié)構(gòu)突變的檢驗(yàn)中未有明顯體現(xiàn)，說(shuō)明此項(xiàng)政策效應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總體增長(zhǎng)效果很弱。

原因在于：由于城市土地資源的稀缺性、城鎮(zhèn)居民人均收入的提高和城鎮(zhèn)化水平持續(xù)穩(wěn)定提高等因素，在目前的房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境下開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者均持有商品房?jī)r(jià)格會(huì)持續(xù)上漲預(yù)期，而此時(shí)消費(fèi)者只能是價(jià)格接受者，所以，征收土地增值稅政策最終只能將新增成本由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，而消費(fèi)者（包括真實(shí)住房需求者和投機(jī)者）又必須盡早地買(mǎi)房以避免將來(lái)更大的支出。此時(shí)，該項(xiàng)政策對(duì)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的行為影響較弱。2003年2季度的121號(hào)文件從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，同時(shí)放慢了開(kāi)發(fā)商的供給速度，3季度的征收房產(chǎn)銷(xiāo)售稅政策極大的打擊了短期投機(jī)購(gòu)房行為。因此，由于2003年政策消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商行為的影響所以導(dǎo)致結(jié)構(gòu)突變產(chǎn)生。從結(jié)構(gòu)突變的時(shí)間看出2003年信貸管理和征收房產(chǎn)銷(xiāo)售稅政策滯后效應(yīng)為1個(gè)季度。

4、結(jié)束語(yǔ)

鑒于國(guó)內(nèi)外目前并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)研究地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的試驗(yàn)，也找不到相關(guān)的，可供參考的文獻(xiàn)資料，所以本文將研究范圍進(jìn)行了擴(kuò)大，從研究金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系入手，利用遞歸估計(jì)法分析出相關(guān)結(jié)論，并其基礎(chǔ)上推論出房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在著密切的關(guān)聯(lián)性。金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系會(huì)受到國(guó)家調(diào)控政策的影響，且在短時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)不關(guān)系結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象，但這種現(xiàn)象并不會(huì)長(zhǎng)久，短期之內(nèi)會(huì)有所回復(fù)。

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