摘要：建筑房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營風險的產(chǎn)生有很多種原因，但是其發(fā)生的特點卻可以歸納出幾點，通過對其發(fā)生的特點的了解，采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，建立起有效的監(jiān)督部門，保證整個風險防范的順利實施。同時也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在風險的管理上必須時刻保持警惕，做到實時分析、識別、應(yīng)對每一個可能發(fā)生或是已經(jīng)發(fā)生的風險。

關(guān)鍵詞：建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、風險分析、特點、應(yīng)對

前言

隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市基礎(chǔ)建設(shè)也步入了發(fā)展的高峰期，城鎮(zhèn)化更是得到了前所未有的發(fā)展，這一切無不造就了我國的房地產(chǎn)業(yè)的興盛，甚至發(fā)展成為了我國的一大支柱產(chǎn)業(yè)。而這一發(fā)展速度每年仍然在以超過10%的增長率不斷提高，但是，由于我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來也不過是短短的幾十年，特別是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)，僅僅是十多年的經(jīng)驗，很多投資者過于盲目的投資，使得風險的發(fā)生更加的具有不確定性和多發(fā)性。同時由于國家近些年來一直致力于房地產(chǎn)的管控，也使得政府政策在很大程度上影響著我國的房地產(chǎn)業(yè)走向，加深了我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風險，等等，這一切無不在告訴我們，加強房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營風險管理已經(jīng)是迫在眉睫的事了。

1.建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險管理的定義及特點

1.1風險管理是指對企業(yè)（包括人、物、盈虧等）的一切開發(fā)、生產(chǎn)生活中存在的一些潛在危害進行全程有效地跟蹤、識別、評估、處理的一種管理模式。因此，建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險管理指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有目的、有計劃、有意識的對房地產(chǎn)企業(yè)活動進行有組織、有計劃的管理，實現(xiàn)對風險的識別、衡量、處理，有效的減小甚至規(guī)避風險給企業(yè)所造成的損失，實現(xiàn)利益的最大化。

1.2建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有其獨有的特點：（1）建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一項高風險、極度不確定，但同時也是高回報的行業(yè)，高度的風險性、不確定性表現(xiàn)為風險事故的發(fā)生與否，發(fā)生期間所造成的損失大小都具有很大的不確定性。這一切都使得該行業(yè)的運行必須建立在有效的風險管理制度下，它是企業(yè)減少盲目投資，有效識別風險，規(guī)避風險的關(guān)鍵。

（2）建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還是受市場環(huán)境影響極為敏感的行業(yè)，而同時我國乃至全球的政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、人文理念等都在不斷的變化中，每時每刻都在產(chǎn)生不可預(yù)測的環(huán)境變化，使得市場的自動調(diào)節(jié)這個價值杠桿也一直在做著不規(guī)律的運動，再者由于目前我國的房地產(chǎn)業(yè)流入過多的熱錢，以及政府相關(guān)控制政策正在逐步的發(fā)力，這一切都給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營帶來了人力所不能改變的巨大影響。

（3）其風險具有一定的可預(yù)測性，雖然建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風險有著很大的不確定性，但是其發(fā)生確有著一定的可預(yù)測性和規(guī)律性。通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，數(shù)學(xué)概率預(yù)測、環(huán)境調(diào)查、歷史分析等，可以大致的知道其發(fā)生的可能性和損失的嚴重性。

（4）其激勵性表現(xiàn)在企業(yè)由于風險的諸多不確定性和損失的嚴重性，使得企業(yè)在重壓之下，更加的小心謹慎，嚴格管理目標，改善投資環(huán)境，提升競爭力，間接地提升了市場的經(jīng)濟效益，避免了浪費的發(fā)生。

由于建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著種種的不利因素，這些因素的發(fā)生及其所帶來的影響都至關(guān)著這個企業(yè)的生死存忙，因此，如何有效的規(guī)避和減小這些不利因素所帶來的損失，是我們房地企業(yè)必須慎重思考的問題，當前，最有效的管理風險的措施就是實施建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險管理。通過風險管理，對企業(yè)的一切內(nèi)部和外部活動實施有效的跟蹤、分析、評估、處理，使得企業(yè)在規(guī)避和減小風險的發(fā)生以及發(fā)生后的處理措施是否正確上具有更強的適應(yīng)性和靈活性。

2.建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風險管理的具體做法

2.1風險分析與識別

建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的整個過程可以簡單概括為投資決策階段、土地獲取階段、項目建設(shè)階段、項目租售階段。這幾個階段的風險具有風險的發(fā)生概率逐漸減小和發(fā)生后的損失逐漸增大的特點。投資階段的風險來自于政府的政策、投資方法是否得當、物業(yè)的類型等這些有著極大的不可預(yù)測性和發(fā)生概率的影響因素，同時這一階段的決策是否正確事關(guān)整個項目今后的成敗。而土地獲取階段的風險則主要來自于地塊的選擇是否利于開發(fā)、開發(fā)的價值是否匹配、對客戶的分析了解是否有誤等一系列的因素，這一階段的分析失誤將使得資金的投入完全進入了一個失敗的項目。建設(shè)階段主要的風險就是施工的技術(shù)管理不當、交付的時間延誤、建設(shè)中的安全事故等一系列建設(shè)中的技術(shù)、管理、領(lǐng)導(dǎo)決策的得當與否的問題。這一階段帶來的影響是建設(shè)成本的增加和工期的延誤使得資本無法及時轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。項目租售階段由于資金的大量進入，使得風險發(fā)生后的損失是最為嚴重的，雖然風險在這個階段發(fā)生的概率相對較小。只有正確的分析和認識清楚投資過程中的風險，盡可能的找出影響風險管理目標實現(xiàn)的因素，并分析各個產(chǎn)生的根源，才能做到知己知彼百戰(zhàn)百勝。所以，我們在對各個階段的風險分析、識別、處理的時候，必須是貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)全過程的，絕對不能有一絲一毫的馬虎大意，甚至是決斷的延誤都會帶來嚴重的損失。

2.2對風險進行可行性的評估

風險評估即是將風險通過具體的量化分析來實現(xiàn)對風險的可行性研究。由于房地產(chǎn)一旦進入開發(fā)階段，將面臨很多不確定的風險因素，投資者需要做的便是在諸多的風險因素中確定出投資項目的用途、規(guī)模、類型。房地產(chǎn)開發(fā)商通過采用盈虧平衡法、蒙特洛法、損失估計法等方法評估、測定開發(fā)活動中各類風險的發(fā)生概率以及風險發(fā)生后所帶來的損失程度。

2.3風險的應(yīng)對方法

風險一旦被分析和認知之后，就給了我們應(yīng)對、處理的機會，但在進行風險處理的時候，首先要做的是建立起風險應(yīng)對手段的管理機制，使得風險的發(fā)生能夠在規(guī)范化的制度管理下得到防范。應(yīng)對風險的方法手段很多，風險回避是應(yīng)對風險最簡單有效的手段，也是解決風險最徹底的手段，但是該方法也是只能針對一些特定的風險。因此，對于其他的一些風險，在避無可避之下，可以采取風險分散或是風險分攤的手段來減小風險帶來的損失，前者是將企業(yè)的經(jīng)營領(lǐng)域擴大到多領(lǐng)域，避免所有雞蛋都放在一個籃子里的經(jīng)營模式。后者則是采取對其合作，資源優(yōu)勢互補的方式，將風險分攤到每個企業(yè)身上，減小個體所承受的風險。

2.4風險的監(jiān)控

房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營是一個動態(tài)的過程，風險的產(chǎn)生伴隨著整個房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動，因此，對于風險的分析、評估、應(yīng)對也應(yīng)該是一個動態(tài)的過程，在這個過程中，就需要我們擁有一套完善的管理制度，而制度的實施是否符合要求，還需要一套嚴格的實時監(jiān)控措施。通過風險管理監(jiān)控措施，實現(xiàn)對風險管理的整個過程正確有效的監(jiān)督。保證企業(yè)的風險管理政策制度能夠達到預(yù)期的效果。該監(jiān)督的設(shè)立要求是由不參與風險管理的團體或是個人組成，是獨立于風險管理部門以外的自主管理部門，主要的任務(wù)就是對風險管理的執(zhí)行情況進行監(jiān)督，并將發(fā)現(xiàn)的問題及時反饋到上級部門，保證風險管理的順利實施。

結(jié)語

建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資過程是建立在對未知的供求需要進行產(chǎn)品生產(chǎn)的一種投資行為，因此，房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的風險行業(yè)。它的開發(fā)始終伴隨著大量的風險存在。同時由于其投資的數(shù)額巨大，周轉(zhuǎn)時間長，應(yīng)變能力差的特點，也使得其在發(fā)生風險后，所遭受到的損失極為嚴重。因此，對于風險的分析、識別、應(yīng)對是房地產(chǎn)業(yè)管理工作的重中之重。

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