【摘要】隨著我國(guó)改革開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)也在以迅猛的速度蓬勃發(fā)展，可是作為一個(gè)新興發(fā)展的事物，房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題同樣不容忽視，泡沫成分收縮，房?jī)r(jià)偏高，成交量下降，空置率上升等問(wèn)題在阻礙房地產(chǎn)的健康發(fā)展，因此，我國(guó)必須要加快發(fā)展完善房地產(chǎn)的金融體制，推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，加強(qiáng)政策性金融服務(wù)，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。本文就是對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的這些問(wèn)題進(jìn)行探討以及對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行探究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；金融體系；發(fā)展趨勢(shì)

0.引言

自20世紀(jì)70、80年代中國(guó)重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展以來(lái)，房地產(chǎn)也以同樣的速度發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)形成了以北京為代表的北方，上海為代表的中部，廣州、深圳為代表的南方三足鼎立的局面。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要房地產(chǎn)金融的支持，可是近年來(lái)我國(guó)金融對(duì)房地產(chǎn)的力度卻有所下降。房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的問(wèn)題亟待解決。因此，我們必須著力于對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行分析，提出解決措施，才能更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問(wèn)題和解決措施

1.1問(wèn)題

1.1.1泡沫成分收縮，市場(chǎng)價(jià)格面臨較大的下降壓力

房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者的情況[1]。國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查表明，2013年5月份，全國(guó)有70多個(gè)城市的新房房?jī)r(jià)漲幅回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，而二手房回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。而一些著名的地產(chǎn)商比如說(shuō)萬(wàn)科、和記黃埔為加快資金的周轉(zhuǎn)也在調(diào)低價(jià)格，還有一些炒家為了盡快脫手也在大幅度地降低房?jī)r(jià)從而進(jìn)行拋售。

1.1.2成交量下降，空置率上升

由于房?jī)r(jià)的下調(diào)，購(gòu)房者在等待購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)，因此，導(dǎo)致房市成交量的下降，房產(chǎn)的空置率在上升。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2007年上海的月成交面積是174萬(wàn)平方米，而2010年卻只有83萬(wàn)平方米，同比下降了52%。與此同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢等許多城市的成交量也在萎縮，空置率在不斷地上升。

1.1.3開(kāi)發(fā)成本增加，房?jī)r(jià)依然偏高

當(dāng)今市場(chǎng)建筑材料價(jià)格不斷上漲，企業(yè)在開(kāi)發(fā)的時(shí)候建筑材料成本、土地成本、經(jīng)費(fèi)運(yùn)算也有所增加，銷售業(yè)績(jī)的不佳導(dǎo)致房子的存量在增加，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和市場(chǎng)銷售價(jià)格的矛盾，而為了解決這個(gè)矛盾，新的開(kāi)發(fā)商只能提高房?jī)r(jià)，又導(dǎo)致房?jī)r(jià)偏高的格局，這就是所謂的越買不起房?jī)r(jià)格越高的房地產(chǎn)怪圈。而房地產(chǎn)對(duì)土地這一稀缺資源的依賴性，加上房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)的增加使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)告別高增長(zhǎng)時(shí)代成為不可阻擋的趨勢(shì)。

1.2措施

1.2.1發(fā)展多層次的房地產(chǎn)金融體系

我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展還處于初級(jí)階段，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還存在很多問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅需要提供直接融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也需要分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，發(fā)展房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、房產(chǎn)評(píng)估等金融市場(chǎng)服務(wù)體系以解決住房貸款流動(dòng)性的問(wèn)題。

1.2.2促進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新

要注意細(xì)分市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)不同的社會(huì)群體的產(chǎn)品，比如說(shuō)針對(duì)剛工作的社會(huì)青年，或低收入家庭，要有相應(yīng)的住房金融產(chǎn)品讓其更有能力購(gòu)買。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)信托、投資基金、資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新，信托作為一種靈活的融資工具，可以滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金需求，有利于優(yōu)化資金配置效率。推動(dòng)納稅評(píng)估向稅務(wù)代理轉(zhuǎn)變，稅務(wù)機(jī)關(guān)委托代理機(jī)構(gòu)代理納稅評(píng)估，能避免由于稅務(wù)管理員的業(yè)務(wù)水平低的問(wèn)題造成評(píng)估不準(zhǔn)確的問(wèn)題，從而提高工作效率。

1.2.3加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)

中低收入住房保障是房地產(chǎn)發(fā)展的重要組成部分，我們需要借鑒新加坡的“住房公積金”制度，美國(guó)的“居者有其屋”的計(jì)劃，為中低收入的家庭提供住房貸款補(bǔ)貼和住房公積金[2]。從而一方面解決了房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)不佳的問(wèn)題，一方面也有利于我國(guó)的社會(huì)保障制度的更好實(shí)施。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫也要進(jìn)行相應(yīng)的打擊，有以下措施：（1）對(duì)房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進(jìn)住房供給的釋放。（2）盡快征收物業(yè)稅，即不動(dòng)產(chǎn)稅，從而抑制住房的盲目增長(zhǎng)。（3）征收遺產(chǎn)稅，改變居民的心理預(yù)期。（4）提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率。（5）對(duì)居民購(gòu)買第二套以上的住房采取抑制性的金融措施。（6）取消期房銷售制度，改成現(xiàn)房銷售制度[3]。

1.2.4加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理

要加強(qiáng)境外機(jī)構(gòu)或者個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，完善境內(nèi)外資開(kāi)發(fā)，登記制度，購(gòu)房統(tǒng)計(jì)。加大對(duì)投機(jī)行為的查處力度。只有加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)或者個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，才能防微杜漸，為我國(guó)創(chuàng)造一個(gè)良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

2.發(fā)展趨勢(shì)

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)有較大的發(fā)展空間，正處于一個(gè)特殊的發(fā)展階段，在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)仍將處于總量增長(zhǎng)型發(fā)展時(shí)期。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)正在實(shí)現(xiàn)商品化的發(fā)展，與融資、投資與再生產(chǎn)之間有著良性的循環(huán)。但是與此同時(shí)，房地產(chǎn)商品化有著其很大的弊端。

首先房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)成為一件不可能的事，房地產(chǎn)的發(fā)展有著它自身的發(fā)展規(guī)律[4]。目前房地產(chǎn)的畸形發(fā)展導(dǎo)致的不合理現(xiàn)象需要解決，而這一問(wèn)題的解決會(huì)導(dǎo)致目前住房困難和低收入人群的住房條件得到很大的改善，這是一個(gè)很好的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。而由于土地資源的稀缺性和住房發(fā)展的矛盾的不可調(diào)和性導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展必須要走資源節(jié)約型的發(fā)展道路，在我國(guó)，由于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的發(fā)展，很多農(nóng)村居民需要到城鎮(zhèn)居住，對(duì)土地資源的要求非常大，因此，房地產(chǎn)要想能更好地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，必須解決好資源來(lái)源這一問(wèn)題。，而對(duì)城鄉(xiāng)土地進(jìn)行合理的規(guī)劃配置能很好地解決這一問(wèn)題的發(fā)展瓶頸，包括現(xiàn)在正在實(shí)施的高樓建設(shè)，即土地縱向發(fā)展，都是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向。另外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅僅是表面上的房地產(chǎn)的銷售數(shù)字問(wèn)題，更是涉及到一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定狀況，只有國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好了，才能為房地產(chǎn)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括開(kāi)發(fā)，設(shè)計(jì)，銷售提供一個(gè)良好的平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)鏈，因此，房地產(chǎn)要想有更好的發(fā)展，必須要首先保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。保護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定是未來(lái)房地產(chǎn)良好發(fā)展的一個(gè)堅(jiān)定不移的目標(biāo)。

3.結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)改革開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)的發(fā)展階段，居民的生活水平和消費(fèi)水平提高了，對(duì)住房條件的改革當(dāng)然就相應(yīng)地有了更高的要求，這也刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍發(fā)展?？墒?，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還處于一個(gè)不完善的地位，出現(xiàn)的問(wèn)題有很多，而針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)的問(wèn)題，我們要善于分析原因，了解背景，提出相應(yīng)的解決措施和解決方案，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向著一個(gè)更加持續(xù)健康的方向發(fā)展?？梢哉f(shuō)，目前一個(gè)規(guī)范有序的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的建立任重而道遠(yuǎn)。但是，我們有理由相信，隨著我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和相關(guān)的制度的不斷完善，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)往一個(gè)更加成熟的方向發(fā)展的。

【參考文獻(xiàn)】

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