【摘要】文本綜合常年的實際工作經(jīng)驗，通過建筑房地產(chǎn)工程施工項目管理過程里出現(xiàn)的一些問題，提出一些看法，強調(diào)了施工質(zhì)量的控制、協(xié)調(diào)各部門工作。

【關鍵詞】建筑房地產(chǎn)；工程項目；管理；策略

建筑房地產(chǎn)項目屬于一個非常復雜的系統(tǒng)工程，它的周期較長、投資金額較大、面對的風險比較多。我國建筑房地產(chǎn)商的項目管理策略時間比較短、經(jīng)驗比較缺乏，還沒有構(gòu)成一個科學合理的管理策略形式。

一、注意施工階段的過程控制及管理

建筑房地產(chǎn)工程監(jiān)理管理建設工程，都要管理些什么呢？哪些是一定要監(jiān)理來管理的，哪些又可以透過監(jiān)理、施工單位本身來進行管理的呢？只有通過細致的劃分管理權限，監(jiān)理的工程管理才可以有的放矢，而不是毫無目的地執(zhí)行“帝王”式的監(jiān)理管理?！暗弁酢笔降墓芾硎鞘┕挝蛔顬榉锤械墓芾硇问健９こ坦芾淼暮侠硇问绞牵汗こ藤|(zhì)量到達甚至超出預期值，施工的工期控制充足的時間之內(nèi)，讓施工單位獲取合理的經(jīng)濟效益。這樣監(jiān)理和施工單位就不會成為對立方，而是成為真正的合作關系。因此，監(jiān)理通過以下幾點進行管理。

1、嚴格控制工程質(zhì)量

強化質(zhì)量管理，嚴控返工率。在施工的過程里，要嚴格控制工程的質(zhì)量，充分意識到“細節(jié)決定一切”的意義，所有的質(zhì)量管理人員要將加強施工的工序質(zhì)量檢查以及管理工作真正執(zhí)行到整個過程里，使用防范措施，避免質(zhì)量問題的發(fā)生，不要讓人、財、物的浪費增加工程投資的負擔。

（1）要管理好施工質(zhì)量，首先要按圖紙進行施工

監(jiān)理代表應當及時檢查施工方有沒有嚴格遵照設計的圖紙進行施工。如果出現(xiàn)問題，應當及時進行處理，需要返工的就返工，因此形成的損失要通過施工方負責。可是需要注意的是，不可以不顧監(jiān)理單位而直接同施工方進行交涉。然后應當檢查是不是具有偷工減料、以次充好的現(xiàn)象。建筑施工單位在施工時出現(xiàn)偷工減料、使用了不符合標準的建筑材料、建筑配件以及設備等，應當嚴肅處理，情節(jié)嚴重者；構(gòu)成建設工程質(zhì)量不達標準的，施工方應當立刻進行返工、修理，而且要賠償因此形成的損失，達到犯罪的，必須依法追究其刑事責任。

（2）增加對隱蔽工程的檢查和驗收

建筑房地產(chǎn)工程的覆蓋、掩蓋條件以及達到協(xié)議條款約定的中間驗收位置，施工方要采取自檢的形式，并且要在48小時前通知監(jiān)理代表。通知內(nèi)容包含了施工方的自檢記錄，隱蔽工程以及中間部位的驗收內(nèi)容、時間及地點，而且要讓監(jiān)理進行驗收。如果驗收合格，監(jiān)理代表要在驗收記錄上簽字后才可以繼續(xù)施工，如果監(jiān)理代表查驗后發(fā)現(xiàn)不符合標準，施工方要在規(guī)定的時間里進行修整并重新驗收。隱蔽工程沒有通過驗收的，監(jiān)理代表有權對已經(jīng)隱蔽的工程進行驗收。施工方要通過具體要求進行剝露，并配合檢查。檢查不達標的，監(jiān)理代表不可以在隱蔽工程記錄單上簽字，而且要求其立刻拆除并返工。

2、保證工程可以按期完成

在施工的進度上，監(jiān)理代表要關注查看施工單位有沒有依照合同的工期進行施工?，F(xiàn)場施工有沒有依照施工組織設計進行，出現(xiàn)問題要及時提出，對于依照施工組織設計進行的，如果在合同約定的工期內(nèi)無法完成，要合理的進行工期的延長或者監(jiān)督施工單位通過加班加點的方式按期完成。

3、對施工單位要獎罰分明

在施工合同上，可以標注對施工質(zhì)量和工期狀況相應的獎罰制度。這樣監(jiān)理就可以將施工方的積極性調(diào)動起來，不要讓施工單位在獲取相應的經(jīng)濟效益的基礎上存在“干好干壞一個樣”的想法。

二、建筑房地產(chǎn)工程項目管理策略

1、強化建筑房地產(chǎn)項目的風險管理策略

風險防范指的是通過相關的技術管理策略來避免相應的風險，用來降低建筑房地產(chǎn)有關的隱蔽損失，維系投資方的利益。風險防范的方法大致有以下幾類：

（1）風險回避法，風險回避法是指當風險超出投資方心里的底線時，一定要通過放棄投資決策的相關措施，這樣才可以真正地避免相應的風險。但是風險回避是一種消極的方式，只有在別無他法的情況下，才可以運用，因為一旦運用風險回避的方法，也就意味著建筑房地產(chǎn)無法獲取任何可能的利潤。

（2）風險轉(zhuǎn)移法，風險轉(zhuǎn)移法是指通過相應的防范措施，把一種特殊的風險用其他方式轉(zhuǎn)移到無形。在目前的建筑房地產(chǎn)工程管理策略里，這樣的方式運用的最多。通常風險轉(zhuǎn)移是通過兩種形式來完成的，一種形式是簽訂合同，也就是用合同的形式，來轉(zhuǎn)移相應的風險，當簽訂完合同后，不論產(chǎn)生任何相關的風險，都要通過施工方來進行承擔。另一種形式是購買保險，也就是透過購買保險的形式，把無法預知的相應的風險轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會加大部分成本，但是通過這樣的形式，可以有力的提升項目抵御風險的能力。比如一個建筑房地產(chǎn)的項目在過程里，遭遇了非常大的自然災害，或者當建筑房地產(chǎn)在進行施工時由于意外而發(fā)生的賠償?shù)取?/p>

2、全面充實項目的成本管理策略

當建筑房地產(chǎn)項目處于投資決策的階段，就一定要掌握成本控制的關鍵因素，通過定性及定量的方式來掌控造價成本。所謂定性的分析，就是從宏觀的角度出發(fā)，整體研究影響項目成本的有關因子。所謂定量分析，就是整體掌握效益成本，重視資金的投資和效益的比例，研究工程價值的趨向，通過可行性研究報告里的合理性給出相應的預算，對于每個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段屬于整體工程項目的成本實施階段，因此在這個階段的控制造價，最為關鍵。針對施工材料、施工方案和施工進度等，要進行層層把關，對于不達標的工程材料予以剔除，針對施工的方案一定要進行嚴格的審核，提出對施工有利的相關措施，用來掌控工程的造價。尤其是施工進度的控制，一定要加大監(jiān)管力度，讓建設單位可以按期完成施工有關的內(nèi)容，如果出現(xiàn)拖延進度的現(xiàn)象，就一定要進行相關的懲處。

3、項目質(zhì)量管理策略

建筑房地產(chǎn)公司可以透過合理的項目管理策略來確保項目建設實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不等同于其他的工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品通過流水線進行生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的原因相對較少，同批次的產(chǎn)品質(zhì)量比較穩(wěn)定，可是造成建筑產(chǎn)品質(zhì)量的原因非常多，并且，項目建設管理策略牽涉到不同學科，因此，需要同監(jiān)理等合作單位，甚至是供電、供水等社會關系進行協(xié)調(diào)處理，要培養(yǎng)對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、使用的能力。因此，對于企業(yè)應當關注的項目管理策略團隊的建設，素質(zhì)是一定要保證的，這也是決定項目管理策略成敗的基本原因。

結(jié)束語：綜上所述，當建筑房地產(chǎn)工程在施工階段，監(jiān)理的施工管理工作屬于一個系統(tǒng)的工程。它一定要同建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性及繁復性進行緊密結(jié)合的管理。針對工程里涉及到的各個專業(yè)內(nèi)容通過了解到熟悉、從認識到掌握。系統(tǒng)合理地控制施工的各項工作實施。及時和監(jiān)理、設計、施工及各專業(yè)施工隊伍進行溝通，解決在施工里出現(xiàn)的各種矛盾，監(jiān)督參與工程項目實施的各個協(xié)調(diào)工作。進而確保質(zhì)量管理、技術管理、進度管理以及合同管理的落實工作。

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