【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本管控是房地產(chǎn)項目成本控制的重中之重。本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的構(gòu)成及其風險點進行分析：從房地產(chǎn)項目前期開發(fā)決策階段﹑規(guī)劃設(shè)計階段入手，論述房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的方法和措施。通過對項目前期成本的管控，進而為整體成本控制打下良好的基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目 前期成本管控

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近年來的高速發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也日趨激烈。在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴峻的考驗。特別是政府相關(guān)部門房產(chǎn)限購、抑制房價增長等政策的出臺，制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入增長的空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在新形勢下立于不敗之地，成本控制成為首要任務(wù)。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)將項目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點，未重視項目前期成本管控。而作為前期成本構(gòu)成的前期投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制對土地成本及工程造價成本的影響可達75%～90%。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將項目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達到降低成本，提高利潤的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本構(gòu)成及其風險關(guān)鍵控制點的分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的具體內(nèi)容根據(jù)所在地區(qū)的不同有所區(qū)別，但一般而言由以下成本構(gòu)成：

1.支付的土地出讓金。即當?shù)赝恋夭块T掛牌出讓或拍賣出讓土地所收取的費用。

2.土地拆遷及安置補償費。包含青苗補償費、耕地占用稅、征地管理費、拆遷安置費等。

3.前期工程費。包含規(guī)劃設(shè)計費、勘察費、“三通一平”費或“七通一平”費。

4.其他前期費用。包含前期相關(guān)人員工資、福利費、資金利息等。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的風險關(guān)鍵控制點

1.面臨風險：土地購買風險、土地拆遷安置風險。

對應(yīng)的風險關(guān)鍵控制點：前期投資決策階段。

土地成本支出約占到項目總成本的30%，對地塊的開發(fā)風險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此，前期投資決策是項目開發(fā)中最重要的階段，也是前期成本最重要的風險關(guān)鍵控制點。

2.面臨風險：設(shè)計質(zhì)量風險、設(shè)計技術(shù)風險。

對應(yīng)的風險關(guān)鍵控制點：規(guī)劃設(shè)計階段。

規(guī)劃設(shè)計費雖然開發(fā)項目總成本的不到1%，但在項目決策后對項目總成本的影響達75%以上，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制才能有效抓好工程造價，進而達到降低造價，節(jié)約成本的成本管理目標。規(guī)劃設(shè)計階段也成為開發(fā)項目前期成本的風險關(guān)鍵控制點。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管控的方法和措施

（一）開發(fā)項目前期投資決策階段的成本管控方法和措施

前期投資決策是對開發(fā)項目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個項目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：

1.組建專業(yè)的投資決策團隊。前期投資決策是一個專業(yè)而系統(tǒng)的工作。企業(yè)需在投資決策階段組建一個既具有豐富專業(yè)知識又有深厚行業(yè)管理經(jīng)驗的團隊，調(diào)動企業(yè)的相關(guān)資源，作出正確的投資決策。

2.重視市場調(diào)研，進行項目定位策劃。企業(yè)通過對市場的深入分析研究，根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略，整合資源，對建設(shè)地塊購置、開發(fā)產(chǎn)品定位、銷售對象選擇、定價策略等進行一系列的定位策劃。開發(fā)項目準確地進行定位策劃能控制開發(fā)成本，降低土地購買及安置風險。在市場經(jīng)濟條件下可聘請專業(yè)的市場調(diào)研機構(gòu)進行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。

3.切實做好開發(fā)項目的可行性研究工作、編制投資估算。

（1）企業(yè)必須研究國家經(jīng)濟政策根據(jù)需拍得地塊的用途，結(jié)合地塊地理位置、環(huán)境、交通狀況及市政規(guī)劃等因素對項目產(chǎn)品定位可行性，銷售定價的可行性，工程方案的技術(shù)可行性，經(jīng)濟成本的可行性等進行論證?？尚行匝芯康哪康氖墙档惋L險，爭取利潤最大化，同時合理確定工程規(guī)模、開發(fā)進度。

（2）進行開發(fā)項目的效益分析，編制投資估算。

編制投資估算必須具有全面性、準確性及彈性。

投資估算的編制應(yīng)該盡可能細致全面，投資估算也是成本目標必須保證其準確性。在此基礎(chǔ)上投資估算還要考慮到實施過程中內(nèi)外部因素的變化，進行動態(tài)管理保持其彈性，使投資估算切實起到控制項目總投資的作用。

（二）項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本管控方法和措施

加強規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理是工程成本控制的關(guān)鍵點，其成本管控應(yīng)從以下方面著手：

1.進行專題調(diào)研，牽頭設(shè)計過程。開發(fā)企業(yè)對工程成本控制的積極性要遠遠高于設(shè)計單位，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)有開發(fā)企業(yè)牽頭通過設(shè)計單位實施成本控制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)深入市場調(diào)查，查找該階段成本管控的可控點進行專題調(diào)研，通過收集最新技術(shù)資料，組織專家專題會等方式主動關(guān)注設(shè)計過程，完成成本管控。

2.進行設(shè)計招標控制，優(yōu)化設(shè)計方案。目前市場條件下設(shè)計單位的競爭也很激烈，開發(fā)企業(yè)可以利用這一有利條件，在符合招投標法的條件下，通過公開招標確定規(guī)劃設(shè)計單位，迫使設(shè)計競爭者重視成本管控，用經(jīng)濟合理性最高的方案參與競標。通過設(shè)計招標優(yōu)選技術(shù)先進且經(jīng)濟合理的方案，最大限度降低工程造價成本，提高綜合效益。

3.實施限額設(shè)計，降低設(shè)計費用。限額設(shè)計是指按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計概算，按照批準的初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計。各專業(yè)在保證功能和技術(shù)指標的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設(shè)計，并且嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以保證總投資不被突破。

限額設(shè)計是按照投資或造價的限額進行滿足技術(shù)要求的設(shè)計，從節(jié)約的角度出發(fā)，把技術(shù)同經(jīng)濟有機的結(jié)合起來，是建設(shè)項目投資控制系統(tǒng)中的一項關(guān)鍵措施。在整個設(shè)計過程中，設(shè)計人員與經(jīng)濟管理人員應(yīng)密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本管控是項目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實施有效控制才能真正實現(xiàn)開發(fā)項目成本控制，為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

參考文獻

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