【摘要】房屋租賃合同是最常見的合同之一，但房屋租賃合同稍有不慎，極易引發(fā)糾紛。而證券公司通常需要大量承租他人房屋作為經(jīng)營辦公，同時證券公司營業(yè)部承租的房屋都各自有不同的情況，因此房屋租賃合同的內(nèi)容也各有不同。筆者從證券公司營業(yè)部作為承租人的角色出發(fā)，結(jié)合筆者在證券公司法律部門日常房屋租賃合同法律審查中發(fā)現(xiàn)的問題提出法律建議，以達到證券公司營業(yè)部在承租房屋時避免風(fēng)險，實現(xiàn)證券營業(yè)部的預(yù)期利益。

【關(guān)鍵詞】證券公司 房屋租賃 法律 實務(wù)

房屋租賃合同是最常見的合同之一，但房屋租賃合同稍有不慎，極易引發(fā)糾紛。筆者從證券公司營業(yè)部（以下簡稱“營業(yè)部”）作為承租人的角色出發(fā)，從房屋租賃合同中的每一個條款中來分析可能遇到的法律障礙和實務(wù)中的解決方案，以達到盡最大可能排除其中存在的法律障礙，具體分析如下：

一、出租人的主體資格

在營業(yè)部簽署房屋租賃合同前，應(yīng)當(dāng)首先重點審查房屋出租人的主體資格。出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的法律效力問題，所以必需予以高度重視。同時，出租人主體資格，主要從以下三方面來審查：

（一）出租人的主體身份

1.出租人為自然人的，營業(yè)部應(yīng)當(dāng)審查其是否具備完全民事行為能力，可查看其居民身份證或戶口簿；

2.出租人系法人或其他組織的，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢，營業(yè)部所審查的原件應(yīng)當(dāng)復(fù)印留存。

（二）出租人是否享有出租房屋的實體權(quán)利

1.出租人為房屋的所有權(quán)人：營業(yè)部應(yīng)查看出租人是否與承租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時到房屋登記機關(guān)查詢。

2.房屋產(chǎn)權(quán)證有兩人以上的，營業(yè)部應(yīng)確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)證上的其他人是否同意出租房屋，并應(yīng)當(dāng)在簽署合同前取得其他房屋產(chǎn)權(quán)人同意出租的書面材料。

3.委托第三方出租的：房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面材料。

4.房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明等材料。

（三）出租人的主體名稱

出租人系法人或其他組織的，合同中出租人的主體的名稱必須完整，并且和營業(yè)執(zhí)照上的名稱完全一致，否則很有可能因為主體的不合格而在發(fā)生糾紛時遇到起訴不能的尷尬局面。

二、房屋狀況

（一）房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致

這點主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，營業(yè)部看其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報規(guī)劃部門批準(zhǔn)。特別注意如果房屋用途在房產(chǎn)證上標(biāo)注是住宅用房時，對于此類住宅用途的房屋建議營業(yè)部盡可能不要租賃，原因在于：其一，將住宅用房轉(zhuǎn)為經(jīng)營用房的審批程序相當(dāng)麻煩。其二，一旦沒有將住宅用途轉(zhuǎn)為經(jīng)營用房而使用的，公司將會面臨法律風(fēng)險，情節(jié)嚴(yán)重的會被相關(guān)行政部門處以整改、罰款等行政處罰。根據(jù)《物權(quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”該法律條款中雖然沒有明確違法該條的后果，但是實務(wù)中法院在審理承租住宅用途的房屋作為商用的通常被法院認(rèn)定為違法，并判令解除房屋租賃合同。

如果由于特殊原因營業(yè)部確實需要租賃住宅用房用作經(jīng)營用房的，根據(jù)國家工商行政管理總局關(guān)于住所（經(jīng)營場所）登記有關(guān)問題的通知（工商企字[2007]236號）中規(guī)定“企業(yè)（公司）、個體工商戶在設(shè)立（開業(yè)）或住所（經(jīng)營場所）變更登記時，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除提交住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：一是《住所（經(jīng)營場所）登記表》；二是住所（經(jīng)營場所）所在地居民委員會或業(yè)主委員會出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件?！?/p>

此外，對于承租境外機構(gòu)、個人購買的房屋作為經(jīng)營用地的，根據(jù)建設(shè)部等部門制定的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，該境外機構(gòu)、個人應(yīng)當(dāng)按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，設(shè)立外商投資企業(yè)，通過外商投資企業(yè)開展出租等相關(guān)業(yè)務(wù)。因此營業(yè)部在租賃境外機構(gòu)和個人購買的房屋時要特別審核對方是否具備相應(yīng)的資質(zhì)。

（二）房屋的基本情況

營業(yè)部在承租房屋時不僅僅是形式上對房產(chǎn)證進行審核，而且盡可能的要實地去考察租賃房屋的情況，核對房屋地址、面積、房屋內(nèi)的裝飾和配套的設(shè)施。時間中，由于歷史原因等情況會出現(xiàn)有房產(chǎn)證但沒有實際的房屋地址、或者有實際地址，但與房產(chǎn)證上的內(nèi)容有出入、或者房屋結(jié)構(gòu)與房產(chǎn)證有差別等情況，因此有必要在租賃前實地考察房屋的基本情況，避免合同簽約后的糾紛。

（三）房屋是否存在禁止出租的情形

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”以及《商品房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”

為了避免上述情形的發(fā)生，營業(yè)部應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定，出租人應(yīng)當(dāng)保證租賃的房屋不存在法律禁止出租的情形，否則因為以上條款而產(chǎn)生的一切責(zé)任由出租人承擔(dān)。

（四）營業(yè)部承租的房屋存在抵押

租賃的房屋存在抵押要分兩種情況進行法律分析，營業(yè)部房屋租賃期間房屋出現(xiàn)抵押的情況或者租賃合同簽訂前租賃的房屋已經(jīng)存在抵押情況。

1.營業(yè)部承租期間出租人抵押房屋的情況。根據(jù)《物權(quán)法》第190條“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！币约白罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第65條對此作了明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！币虼?，營業(yè)部在租賃房屋期間即使出租人將房屋抵押給債權(quán)人且房屋被法院強制拍賣，也不影響營業(yè)部繼續(xù)在合同租賃期間的租賃使用權(quán)。

2.營業(yè)部在合同簽訂前出租人已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的情況。根據(jù)《物權(quán)法》第190條“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！币约白罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第66條規(guī)定，“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！庇纱丝芍?，營業(yè)部要承租已經(jīng)抵押的房屋時，若出租人的房屋被法院拍賣則營業(yè)部將面臨無法繼續(xù)承租的尷尬局面，因此，建議營業(yè)部慎重考慮承租已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋。同時，在房屋租賃合同簽署前營業(yè)部也應(yīng)當(dāng)做盡職調(diào)查，如通過去當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)交易中心查詢房屋的抵押情況。

三、租賃期限條款

（一）最長期限

根據(jù)《合同法》第21條規(guī)定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

（二）轉(zhuǎn)租

如果出租人為轉(zhuǎn)租人（俗稱二房東）且有權(quán)利轉(zhuǎn)租房屋，則租賃期限不得超過房屋產(chǎn)權(quán)人與轉(zhuǎn)租人之間剩余的合同租賃期限，超過部分的租賃期限無效。

（三）免租期

營業(yè)部應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定以及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。特別是很多營業(yè)部由于新設(shè)原因，在租賃房屋后必然會有一段時間的裝修，可以主動與出租人協(xié)商裝修期間的免租期，如果沒有協(xié)商的話默認(rèn)沒有免租期，建議對于租賃期限較長的營業(yè)部可以考慮與出租人協(xié)商一定的裝修免租期，爭取營業(yè)部的最大利益。

（四）簽訂書面合同

《合同法》第215條規(guī)定：“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。由于營業(yè)部簽署的房屋租賃合同都大于1年以上，因此應(yīng)當(dāng)采取書面形式簽訂租賃合同。

四、租金與支付方式條款

租金與支付方式條款是房屋租賃合同的重點中的重點，直接影響合同雙方的經(jīng)濟利益，因此需要在合同中盡可能的明確。應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下內(nèi)容：

一是租金是否包含水電費、空調(diào)費、物業(yè)管理費等。

二是租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理（合同中沒有專門約定則營業(yè)部不需要支付保證金）。

三是支付方式通常為轉(zhuǎn)賬支付，因為根據(jù)《現(xiàn)金管理暫行條例實施細(xì)則》（銀發(fā)[1988]288號）第6條的規(guī)定：“開戶單位之間的經(jīng)濟往來，必須通過銀行進行轉(zhuǎn)賬結(jié)算?！?/p>

四是支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。

五是如果租賃期限比較長，一定要在租賃合同的支付價款中約定租金的總額，或者約定每年固定漲幅，切不可有租金開口現(xiàn)象的出現(xiàn)，防止出租人肆意增加租金導(dǎo)致租賃合同無法履行下去，對營業(yè)部的日常經(jīng)營帶來極大的困擾。

五、交付條款

出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的條件向營業(yè)部交付租賃房屋，否則將影響營業(yè)部對租賃房屋的合理利用，嚴(yán)重的有可能導(dǎo)致營業(yè)部無法對租賃房屋進行利用。因此如有條件，證券公司可以成立專門的交房小組，由工程、采購、法務(wù)、財務(wù)等專業(yè)人員組成。

特別提示一點，在營業(yè)部新租房屋時，應(yīng)當(dāng)查看承租的房屋是通過消防驗收。根據(jù)我國《消防法》的規(guī)定，消防未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得使用。若租賃房屋在消防驗收不合格的情形下簽訂租賃合同，則違反《消防法》的強制性規(guī)定，導(dǎo)致租賃合同無效。

因此建議營業(yè)部在租賃合同中可明確約定：出租人辦理消防報批的義務(wù)。如果由營業(yè)部辦理，應(yīng)當(dāng)明確手續(xù)流程。由于過程比較繁瑣，審報難度大，所需要資料多，最好找一家消防報審公司。相關(guān)內(nèi)容闡述如下：

（一）消防辦理一般流程

有資質(zhì)的設(shè)計單位出圖——報消防部門審批（3～15天）——出審核意見——按審核意見修改圖紙——重新報審——出同意施工意見——把施工圖原件及審校意見復(fù)印件報物管公司存檔——施工——調(diào)試——專業(yè)單位檢測——出檢測報告（2～7天）——報原審核單位驗收——現(xiàn)場驗收——出合格意見——開業(yè)前消防檢查——出同意開業(yè)意見——開業(yè)。

（二）消防報審時應(yīng)提供的資料

裝修平面圖及施工圖；照明、用電平面圖及施工圖；裝修材料清單，防火材料合格證；裝修單位資質(zhì)證明書等。

六、權(quán)利與義務(wù)條款

營業(yè)部重點關(guān)注房屋租賃合同條款的權(quán)利、義務(wù)是否對等。通常，營業(yè)部的權(quán)利在承租期內(nèi)占有、使用房屋。租期屆滿后，營業(yè)部優(yōu)先繼租。營業(yè)部的義務(wù)按合同規(guī)定交付租金，在租期屆滿時將原房完好返還出租人等。

出租人的權(quán)利是監(jiān)督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期屆滿后收回出租的房屋。其義務(wù)是將出租的房屋按合同規(guī)定交付承租人使用，并定期對房屋及設(shè)施進行檢查、維修，保證承租人使用。

七、保險條款

有些強勢的出租人如城市中心的高端商務(wù)辦公大廈，會要求營業(yè)部購買保險，在合同中應(yīng)當(dāng)明確具體的險種。通常會要求承保盜搶、火災(zāi)等，影響到第三方財產(chǎn)和人身安全的險種。如果出租人在合同中未要求增加保險條款，營業(yè)部也不必主動提出。

八、修繕條款

在房屋租賃合同中，出租人的主要義務(wù)之一就是對租賃物進行維修，在租賃合同中具有極其重要的意義。租賃合同的核心在于出租人提供租賃物的使用、收益權(quán)，承租方提供租金，一旦租賃物出現(xiàn)故障必將使得營業(yè)部不能正常使用、收益，承租方的合同利益就不能實現(xiàn)。《合同法》第220條明確了將租賃物的維修責(zé)任交由出租人承擔(dān)，同時賦予合同當(dāng)事人另行協(xié)商的權(quán)利。

實務(wù)中，營業(yè)部與出租人協(xié)商維修責(zé)任時，通常無特殊情況不需要約定由誰來承擔(dān)維修，法定維修責(zé)任由出租人承擔(dān)。但要約定維修的具體時間，即房屋出現(xiàn)問題后，出租人必須在規(guī)定的日期內(nèi)予以修復(fù)，如果不在規(guī)定時間內(nèi)修復(fù)的，營業(yè)部有權(quán)利自行維修且費用由出租人承擔(dān)。實踐中，不少營業(yè)部對外簽訂的租賃合同都缺少維修條款，建議營業(yè)部應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中體現(xiàn)出房屋修繕的責(zé)任，最大程度減少因房屋維修問題而給經(jīng)營造成影響的可能。

九、解除條款

房屋租賃合同通常都明確約定了租賃期限，但由于各種原因而提前終止或者解除的屢見不鮮。出租人在簽訂房屋租賃合同時往往設(shè)定對自己有利的條件，以便在出現(xiàn)對自己不利的情況時得以提前解除或者終止合同。常見的如租金上漲過快，出租人按原合同履行將面對租金損失的事實時，出租人會不惜代價尋找借口甚至寧愿通過支付違約金來達到解除合同的目的，以便和第三方簽訂租金更可觀的新合同。實務(wù)中作為營業(yè)部，要想在租賃期間避免合同被隨時解除或者終止，除了要嚴(yán)格按照合同約定支付租金外，在合同的簽訂上要盡可能細(xì)化解除或者終止合同的條款，最大限度的限制出租人設(shè)定提前解除或者終止合同的條件，并約定解除或者終止合同的程序性條款，如設(shè)定必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，或者提前多少時間、以什么方式通知作為解除合同的前提條件等。只有這樣，才能更有效的保護自己的合法權(quán)益。

同時，解除租賃合同后，裝修損失的認(rèn)定也是合同解除當(dāng)中的難點。營業(yè)部在合同中可以約定合同到期裝修的殘值如何處理，比如可以約定能拆卸部分歸營業(yè)部所有，不能拆卸的部分協(xié)商一致折價給出租人（實踐中也有合同到期不能拆除部分約定歸出租人的情況）；遇到對方違約導(dǎo)致合同解除的情形時，可以約定出租人賠償剩余租賃期限裝修殘值損失，至于裝修殘值損失的計算方法也可進一步約定。例如：可以約定營業(yè)部將裝修合同及發(fā)票、收據(jù)等證明裝修價值的文件復(fù)印件提供給出租人備份，作為確定裝修殘值的依據(jù)（在實踐中雙方也可要求請第三方進行評估確定），在合同提前終止的情況下，除本合同其他條款另有約定外，本合同項下裝修損失的計算標(biāo)準(zhǔn)為，裝修損失=裝修原值÷租賃期限總月份×剩余租賃期限（按月計，不足一個月按一個月計）。

十、通知與送達條款

該條款常見于租賃、購銷等常用的合同。通知的具體送達方式以合同中約定的為準(zhǔn)。通知包括口頭通知和書面通知，如果約定的是口頭通知，那么在合同中就需要約定聯(lián)系人、聯(lián)系方式等。如果是書面通知，則需要約定聯(lián)系人、地址、電郵等。故建議營業(yè)部在合同中明確相關(guān)信息，包括但不限于聯(lián)系人、聯(lián)系地址、郵編、電話、傳真、電子郵件。一旦合同中存在“通知”義務(wù)，則有利于義務(wù)方舉證是否履行了合同項下通知義務(wù)，以一個書面通知為例，通知義務(wù)人只要舉證其曾經(jīng)通過某郵遞公司向約定的地址寄送過此文件（無論對方是否實際查收），那么其就已經(jīng)盡到了通知的義務(wù)；反之，如果其不能進行相應(yīng)的舉證，則將承擔(dān)一定的違約風(fēng)險。所以，應(yīng)該在合同中約定相對方的相關(guān)信息，加強合同的風(fēng)險防范，保證營業(yè)部的合法權(quán)益。

十一、違約條款

房屋租賃違約責(zé)任，重點審核營業(yè)部的違約事項以及具體的違約責(zé)任包括繳納滯納金，沒收定金等，雙方的違約責(zé)任是否對等。違約責(zé)任通常包括：（1）提前解除房屋租賃合同；（2）不按時交納房租；（3）未經(jīng)過出租人允許而轉(zhuǎn)租的。

十二、免責(zé)條款

免責(zé)條款是指當(dāng)事人約定的用以免除或限制其未來合同責(zé)任的條款。免責(zé)條款常被合同一方當(dāng)事人寫入合同或格式合同之中，作為明確或隱含的意思要約，以獲得另一方當(dāng)事人的承諾，使其發(fā)生法律效力。

營業(yè)部應(yīng)關(guān)注出租人的免責(zé)條款是否合理，如遇不可抗力事件，可適用法定解除，雙方當(dāng)事人均不需承擔(dān)違約責(zé)任。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力和不可歸責(zé)于承租人的原因?qū)е伦赓U房屋部分毀損、滅失的，根據(jù)《合同法》規(guī)定，承租人可以請求減少租金；全部毀損、滅失的，承租人可以請求不支付租金。對于不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。當(dāng)然，在不可抗力的適用上，有以下問題值得注意：

一是合同中是否約定不可抗力條款，不影響直接援用法律規(guī)定；

二是不可抗力條款是法定免責(zé)條款，約定不可抗力條款如小于法定范圍，當(dāng)事人仍可援用法律規(guī)定主張免責(zé)；如大于法定范圍，超出部分應(yīng)視為另外成立了免責(zé)條款；

三是不可抗力作為免責(zé)條款具有強制性，當(dāng)事人不得約定將不可抗力排除在免責(zé)事由之外。

十三、爭議解決方式條款

房屋租賃合同糾紛可以約定選擇向有管轄權(quán)的人民法院起訴或選擇仲裁機構(gòu)進行仲裁。需要注意的是，在約定以上兩種爭議解決方式時只能兩者選其一，不能既約定仲裁又約定訴訟的方式，或者約定仲裁或訴訟方式。

選擇訴訟的方式解決糾紛，對管轄法院可以進行約定。根據(jù)《民事訴訟法》第34條的規(guī)定：“合同或者其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭議有實際聯(lián)系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定?！币陨鲜顷P(guān)于協(xié)議管轄的規(guī)定，在實踐中，各地情況也有所差異，有些地方實行的是房屋所在地法院專屬管轄，在此種情況下合同雙方的約定的管轄法院就會被排除適用。

選擇仲裁的方式解決糾紛，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，在合同中明確發(fā)生糾紛時采取仲裁的方式解決，并且要選定具體的仲裁機構(gòu)。根據(jù)《仲裁法》第4條規(guī)定：“沒有仲裁協(xié)議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理。”以及第16條規(guī)定：“仲裁協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有下列內(nèi)容：（一）請求仲裁的意思表示；（二）仲裁事項；（三）選定的仲裁委員會?！币簿驼f，在約定仲裁條款時，必須選定一個仲裁機構(gòu)，不能同時選定兩個仲裁機構(gòu)，而且要將仲裁機構(gòu)的名稱約定準(zhǔn)確，否則有可能因為不能確定具體的仲裁機構(gòu)導(dǎo)致仲裁協(xié)議無效。

十四、租賃合同備案條款

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《商品房租賃管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，房屋租賃合同需要到房地產(chǎn)主管部門辦理登記備案手續(xù)。在租賃合同中，備案的手續(xù)由誰辦理以及稅費由誰承擔(dān)可以事先進行約定。

然而，未辦理備案登記并不影響合同的效力，租賃合同仍然有效。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達成一致合同即告成立。對房屋租賃合同進行備案，主要是便于行政機關(guān)的管理，不是一個合同成立或生效的要件?，F(xiàn)實中由于法律宣傳及管理環(huán)節(jié)薄弱，以及當(dāng)事人嫌手續(xù)麻煩及規(guī)避一些稅費，但出于交易安全的必要，建議租賃雙方應(yīng)進行登記備案，以減少合同風(fēng)險。

此外，對營業(yè)部來說房屋租賃合同的備案登記可以防止“一房數(shù)租”。

根據(jù)最高人民法院制定的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！?/p>

房屋備案登記的手續(xù)：

第一，出租人與營業(yè)部簽訂書面租賃合同。

第二，雙方在合同簽訂后30日內(nèi)，到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記備案。申請登記備案時應(yīng)提交以下相關(guān)文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、經(jīng)辦人的證明文件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。

第三，市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是租賃行為合法有效的憑證。

十五、合同簽署部分

合同簽署部分一般包括簽約單位蓋章及簽約單位授權(quán)代表簽字、簽約時間、簽約地點等。審查合同簽署部分，營業(yè)部應(yīng)重點關(guān)注簽名是否是簽名人所簽；簽名人不是法定代表人或負(fù)責(zé)人的，其授權(quán)書是否真實有效；蓋章是否完整清晰，印章與合同當(dāng)事人名稱是否一致；分頁合同各頁是否都有蓋章簽名，在整個合同的結(jié)尾處是否簽名蓋章，附件是否簽名蓋章；簽約時間、簽約地點是否填寫完整。

十六、其他條款

如果合同使用不同語言文本擬定，應(yīng)確保每個當(dāng)事人都能夠取得不同語言文本的合同各一份，同時應(yīng)以中文文本為準(zhǔn)。簽約份數(shù)主要根據(jù)當(dāng)事人的數(shù)量和報備需要決定，至少能夠保證每個當(dāng)事人一份。

另外，公司一些營業(yè)部的房屋租賃合同的內(nèi)容可能不完備或者可能租賃的房屋有新情況、新變化。因此有必要增加一個補充條款，當(dāng)發(fā)生新情況、新變化時可以雙方進行補充協(xié)商。筆者在此提供一個示范條款：其他約定事項可訂立補充協(xié)議或在附件欄內(nèi)填寫，補充協(xié)議、附件與本合同具有同等的法律效力。但當(dāng)補充協(xié)議的內(nèi)容與主合同的內(nèi)容不一致的，以補充協(xié)議為準(zhǔn)。本合同生效后，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以對合同內(nèi)容作書面變更。

十七、營業(yè)部的特殊條款

營業(yè)部租賃的房屋不同于普通企業(yè)的要求，對衛(wèi)星設(shè)備、廣告牌的安裝都有特別的要求，因此建議營業(yè)部在合同中約定出租人同意營業(yè)部安裝衛(wèi)星設(shè)備、廣告牌，并協(xié)助營業(yè)部安裝上述設(shè)備供使用。特別營業(yè)部在承租商住兩用的房屋時必須要有出租人出具業(yè)主委員會同意安裝衛(wèi)星設(shè)備的書面證明，否則容易引發(fā)法律風(fēng)險。實踐中曾發(fā)生過某營業(yè)部承租商住兩用的房屋，因衛(wèi)星設(shè)備安裝導(dǎo)致相鄰權(quán)糾紛的訴訟案件。

若營業(yè)部因業(yè)務(wù)發(fā)展確需租賃商住兩用的大樓作為辦公用地，而一時又不能取得業(yè)主委員會的許可，則應(yīng)當(dāng)與出租人簽訂的房屋租賃協(xié)議里約定由出租人同意并負(fù)責(zé)營業(yè)部的衛(wèi)星安裝事宜，這樣即便發(fā)生糾紛，營業(yè)部可以向出租人追責(zé)，盡最大可能維護公司的合法權(quán)益。而營業(yè)部若租賃的是商業(yè)用途大廈，頂樓的使用權(quán)通常歸產(chǎn)權(quán)人所有，只要物業(yè)公司或者大廈的所有權(quán)人同意營業(yè)部安裝衛(wèi)星設(shè)備即可規(guī)避法律風(fēng)險。

參考文獻

[1]向少山，王興興.《論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護》[J].法制與社會，2011（22）.

[2]徐疆.《論城市房屋租賃管理的法律問題——基于維護社會穩(wěn)定的視角》[J].新疆財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2011（4）.

作者簡介：鄧義君（1986-），男，上海人，申銀萬國證券股份有限公司，合規(guī)與風(fēng)險管理總部法律顧問。