【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)稅稅制設(shè)置是否合理對(duì)房地產(chǎn)是否能健康發(fā)展有重要影響。然而，房產(chǎn)稅制度已經(jīng)多年未變，房產(chǎn)稅稅收體系不完善，稅收要素不科學(xué)，尤其是房產(chǎn)稅保有階段的稅收不足等問題引發(fā)了人們對(duì)房產(chǎn)稅制改革的思考。物業(yè)稅作為房產(chǎn)稅改革的重要組成部分，是針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)所征收的具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅種，其開征對(duì)完善房地產(chǎn)稅收體系有著重要的影響和意義。

本文主要對(duì)物業(yè)稅開征最重要的部分——稅率進(jìn)行研究，選取和參考了適合我國(guó)國(guó)情的稅率模型，并針對(duì)上海市的實(shí)際情況進(jìn)行了實(shí)證分析，得到一定的稅率范圍。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅 稅制研究 稅率

一、物業(yè)稅稅率的提出

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅主要有六個(gè)稅種分別是耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅和契稅。此外，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收有5種，分別是營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和印花稅，分別在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)進(jìn)行征收。對(duì)該些稅率的逐一研究，可分析現(xiàn)行稅制的不足之處：一、稅費(fèi)科目繁多混雜，稅輕費(fèi)重；二、稅制設(shè)計(jì)上“重流通，輕保有”；三、稅基狹窄，計(jì)稅依據(jù)不合理。因此在這基礎(chǔ)上，稅制改革呼之欲出，主要設(shè)想為規(guī)范稅、費(fèi)、租體系，秉持“正稅、明租、少費(fèi)”的原則，并減少開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅，開征物業(yè)稅來改變“輕保有，重流通”的現(xiàn)象。

在物業(yè)稅開征的各項(xiàng)要素中，稅率是最為重要又最為困難的。微小的稅率差別都將影響到千家萬戶，因此物業(yè)稅稅率的合理范圍是將來開征物業(yè)稅的關(guān)鍵。

二、稅率模型的研究

（一）稅率形式的選擇

稅率形式基本可分為比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三種。具體如下表所示：

通過對(duì)三種稅率形式的比較分析，首先可將定額稅率排除，因?yàn)槎~稅率對(duì)財(cái)富調(diào)節(jié)和資源配置的作用比較局限，而物業(yè)稅的要求是與物業(yè)增值收益建立起動(dòng)態(tài)相關(guān)關(guān)系，因此，定額稅率因其公平性、效率性較弱不符合物業(yè)稅的基本要求。

累進(jìn)稅率能夠很好的體現(xiàn)量能負(fù)稅的原則，公平性較強(qiáng)，但其計(jì)算比較復(fù)雜，征收管理成本較高且累進(jìn)級(jí)距過大容易打擊納稅人的積極性，所以執(zhí)行結(jié)果會(huì)不理想，在新稅開征初期，會(huì)影響物業(yè)稅的推進(jìn)，因此也不符合現(xiàn)階段我國(guó)的國(guó)情。因此，物業(yè)稅開征應(yīng)采用比例稅率來征收，在成本控制、簡(jiǎn)單易操作的基礎(chǔ)上追求效率與公平的較優(yōu)結(jié)合。

（二）稅率模型的選擇及說明

物業(yè)稅的稅率模型是根據(jù)財(cái)政收入及稅收負(fù)擔(dān)理論來進(jìn)行考慮的。

首先，從財(cái)政收入角度，在開征物業(yè)稅后，政府在物業(yè)稅收收入的總額上必然要大于原先房產(chǎn)稅加上城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入總額，即TP >TR 。根據(jù)稅率的基本計(jì)算公式：稅率=稅額/稅基，則三者滿足的關(guān)系為，物業(yè)稅率>改革前保有階段稅收收入總額/應(yīng)納稅物業(yè)總價(jià)值，即物業(yè)稅稅率的下限：

■≤r （1）

其中，TR為開征物業(yè)稅前保有階段稅收收入總額；VR為住宅類物業(yè)總價(jià)值；VE為住宅類物業(yè)免征額；VNR為非住宅類物業(yè)總價(jià)值（其中包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房）。

再次，從稅收負(fù)擔(dān)角度考慮，本模型運(yùn)用宏觀和微觀兩個(gè)衡量稅收負(fù)擔(dān)的指標(biāo)，因?yàn)槲⒂^指標(biāo)的個(gè)體差異比較分散和明顯，一般不用微觀指標(biāo)確定稅率的范圍，因此本模型用宏觀指標(biāo)計(jì)算物業(yè)稅稅率上限，用微觀指標(biāo)進(jìn)一步檢驗(yàn)稅率的范圍合理性。

宏觀稅收負(fù)擔(dān)指標(biāo)是從全社會(huì)考慮的，一般采用稅收收入占社會(huì)總產(chǎn)出的比值作為衡量依據(jù)。在國(guó)際上，一般選用GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值），因此，物業(yè)稅的宏觀稅負(fù)公式如下：

物業(yè)稅宏觀稅負(fù)=■ （2）

其中，TP=r×（VR-VE+VNR），因此，可得出物業(yè)稅稅率的上限：

r≤■ （3）

其中，k為物業(yè)稅宏觀稅負(fù)的上限。

微觀稅收負(fù)擔(dān)指標(biāo)是從個(gè)體和企業(yè)來考慮的，本模型選用的是家庭微觀稅收負(fù)擔(dān)指標(biāo)，因?yàn)殚_征物業(yè)稅后，個(gè)人住宅由原來的免征范圍脫離開來，選取個(gè)體稅收負(fù)擔(dān)而非企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)更有檢驗(yàn)意義。

家庭微觀稅收負(fù)擔(dān)指標(biāo)=■ （4）

綜上所述，物業(yè)稅稅率的范圍為：

■≤r≤■ （5）

其中，r為物業(yè)稅稅率；TR為開征物業(yè)稅前保有階段稅收收入總額；VR為住宅類物業(yè)總價(jià)值；VE為住宅類物業(yè)免征額；VNR為非住宅類物業(yè)總價(jià)值；k為物業(yè)稅宏觀稅負(fù)的上限；GDP為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。

本文決定選取此模型作稅率設(shè)計(jì)并結(jié)合上海2005年～2009年的情況對(duì)上述模型進(jìn)行實(shí)證分析。

三、稅率設(shè)計(jì)的實(shí)證分析

（一）參數(shù)的選擇和計(jì)算

1.VR住宅類物業(yè)總價(jià)值。VR的計(jì)算公式為：住宅類物業(yè)總價(jià)值=住宅平均價(jià)格×年末住宅總面積。通過查找《上海市統(tǒng)計(jì)年鑒2006～2010年》，住房平均價(jià)格無統(tǒng)計(jì)資料，選取每年平均銷售價(jià)格作為參考依據(jù)，得數(shù)據(jù)如下：

表1 2005年～2009年上海市住宅類物業(yè)總價(jià)值 （單位：萬元）

資料來源：《上海市統(tǒng)計(jì)年鑒》

2.VNR非住宅類物業(yè)總價(jià)值。非住宅類物業(yè)總價(jià)值計(jì)算與VR相似，數(shù)據(jù)如下：

表2 2005年～2009年上海市非住宅類物業(yè)總價(jià)值（單位：萬元）

資料來源：《上海市統(tǒng)計(jì)年鑒》

3.VE住宅類物業(yè)免征額。根據(jù)上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法，人均居住面積在14平方米以下的為申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)之一，因此本文選擇人均14平方米為免征面積，由此計(jì)算住宅類物業(yè)免征額：

住宅類物業(yè)免征額=人均免征面積×戶數(shù)×每戶人數(shù)×年均住宅銷售價(jià)格 （6）

表3 2005年～2009年上海市住宅類物業(yè)免征額（單位：萬元）

資料來源：《上海市統(tǒng)計(jì)年鑒》

4.TR開征物業(yè)稅前保有階段稅收收入總額及上海市GDP。根據(jù)上海市財(cái)稅局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及上海市統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅稅收收入總額、上海市各年GDP如下表所示：

表4 2005年～2009年上海市房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收收入總額及上海市GDP

5.k物業(yè)稅宏觀稅負(fù)。根據(jù)資料查閱，OECD經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織在2010年對(duì)組織成員國(guó)30個(gè)國(guó)家進(jìn)行物業(yè)稅占各國(guó)宏觀GDP的百分比的統(tǒng)計(jì)。在組織成員國(guó)中包含了發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家，也包括了各大洲的國(guó)家，作者認(rèn)為選取各組織成員國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的平均數(shù)比較貼近我國(guó)的實(shí)際水平，經(jīng)計(jì)算后的各年宏觀稅負(fù)值k如下表所示：

表5 2005年～2009年OECD成員國(guó)宏觀稅負(fù)均值（單位：百分比）

資料來源：2010年OECD稅收統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫

6.稅率的計(jì)算結(jié)果。根據(jù)上述參數(shù)以及稅率計(jì)算模型，經(jīng)計(jì)算后可得我國(guó)物業(yè)稅稅率的范圍：

表6 2005年～2009年物業(yè)稅稅率范圍

（二）微觀稅負(fù)的檢驗(yàn)

在此檢驗(yàn)中，作者選取上海市某一家庭作為對(duì)象，此家庭的各指標(biāo)都為上海市年平均值，則計(jì)算公式如下：

家庭微觀稅收負(fù)擔(dān)指標(biāo)=

■（7）

則有，

稅率=■ （8）

在《美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制度變革及啟示》一文中，曾統(tǒng)計(jì)了2008年全美平均財(cái)產(chǎn)稅與收入之比為2.9%，但即使是在美國(guó)這樣經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)國(guó)家，人們都面對(duì)2.9%左右的稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)感到了財(cái)產(chǎn)稅的壓力。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的經(jīng)濟(jì)條件下，過高的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)也會(huì)讓廣大的納稅人失去對(duì)持有物業(yè)的信心，所以作者認(rèn)為，我國(guó)的物業(yè)稅稅負(fù)應(yīng)該在保障政府稅收的基礎(chǔ)上從低取值，通過參考其他文獻(xiàn)，作者認(rèn)為2.5%是比較合理的上限數(shù)值。

通過上述公式，計(jì)算得微觀稅負(fù)下物業(yè)稅稅率的上限值如下表：

表7 上海市家庭在微觀稅負(fù)上限為2.5%時(shí)的稅率上限

數(shù)據(jù)來源：《上海市統(tǒng)計(jì)年鑒》

（三）稅率確定

綜合上述表6和表7后，可得各年物業(yè)稅稅率范圍并求其平均值：

表8 物業(yè)稅稅率范圍最終確定

通過各方面的計(jì)算和測(cè)試，作者認(rèn)為將物業(yè)稅率應(yīng)該定在0.12%～0.43%。

作者簡(jiǎn)介：虞晗（1989-），女，漢族，浙江人，畢業(yè)于上海交通大學(xué)，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。