摘 要：自治消費是業(yè)主自治中除物業(yè)消費外又一重要環(huán)節(jié)。與物業(yè)消費相比，自治消費起步較晚，但已經(jīng)具備基本條件，可以通過正面激勵和反面約束處置制約自治消費發(fā)展的因素，進而推進中國自治消費的發(fā)展，更好地服務(wù)于廣大業(yè)主。

關(guān)鍵詞：自治消費；業(yè)主；業(yè)委會；選擇性激勵

中圖分類號：F014.5 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）30-0245-03

引言

自治消費，是指為了使小區(qū)業(yè)委會提供業(yè)主滿意的服務(wù)與績效，對其工作實行有償化與市場化，以激勵和幫助業(yè)委會完成自治事務(wù)。自治消費的理念萌芽于20世紀90年代末，一些地方在自治立法中規(guī)定業(yè)委會成員可享受津貼與薪酬，通過實行有償化的方式激勵業(yè)委會積極工作。到2007年之后，各地不僅普遍肯定了業(yè)委會工作有償化的做法，還進一步規(guī)定業(yè)委會可以聘請專職秘書協(xié)助處理日常事務(wù)，經(jīng)費由小區(qū)公共收益或全體業(yè)主支付。這樣，業(yè)主通過“付費”享受到了業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)公司、經(jīng)營共用部分、管理各種經(jīng)費以及處理業(yè)主間糾紛等工作成果，居家無憂。換句話說，業(yè)主消費了業(yè)委會提供的自治服務(wù)，而作為消費者的業(yè)主也得到了應(yīng)有的回報。

隨著城市住宅區(qū)的大型化與現(xiàn)代化，小區(qū)自治事務(wù)越發(fā)龐大，其中一些問題還較為復(fù)雜，牽涉到利益的平衡與專業(yè)知識，自治消費日益受到業(yè)主的關(guān)注。目前大多數(shù)住宅區(qū)丟棄了傳統(tǒng)的“無償奉獻”的觀念，對業(yè)委會工作實行有償化與市場化，自治消費已成為城市住宅區(qū)內(nèi)人們生活消費的一種必需品。自治消費不僅能維護、管理以及經(jīng)營好小區(qū)共同部分，還能協(xié)調(diào)和均衡好小區(qū)內(nèi)各種利益關(guān)系，實現(xiàn)小區(qū)生活環(huán)境的清潔、優(yōu)美、舒適、和諧。因此，自治消費作為自治中除物業(yè)消費外又一環(huán)節(jié)，是當前中國面臨“后單位制時期”社區(qū)治理的必然選擇，與轉(zhuǎn)變政府職能的目標相一致。

一、中國自治消費的現(xiàn)狀

隨著人們對居住環(huán)境要求的提高以及自治事務(wù)日漸復(fù)雜，自治消費日益受到業(yè)主的關(guān)注。但是，由于業(yè)委會實際運行中存在諸多問題，這不僅導致其功效的無法發(fā)揮，還使業(yè)主權(quán)益難以得到有效保護，進而使業(yè)主因失望而放棄對自治消費的支持，使得自治消費遠未達到應(yīng)有的規(guī)模，更與居住區(qū)物業(yè)消費規(guī)模有著相當大的差距，消費水平總體規(guī)模偏低。目前主要表現(xiàn)在以下三個問題：

（一）自治消費層次太低

目前自治消費主要依靠業(yè)委會提供規(guī)范和監(jiān)督物業(yè)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，組織業(yè)主大會的年度會議、臨時會議，代表全體業(yè)主和使用人行使權(quán)利，依據(jù)業(yè)主委員會章程和管理規(guī)約來協(xié)調(diào)和處理業(yè)主內(nèi)部、業(yè)主和物業(yè)使用人之間的關(guān)系等基礎(chǔ)性服務(wù)。對于共用部分開發(fā)與利用的經(jīng)營性服務(wù)，以及小區(qū)文化建設(shè)的文化性服務(wù)尚無涉及或者說無法完成，目前共用部分的經(jīng)營由物業(yè)公司把控，如電梯廣告、墻面廣告等，社區(qū)文化建設(shè)則是由政府部門完成，如開展聯(lián)誼活動等。而小區(qū)共同部分的經(jīng)營和文化建設(shè)作為自治服務(wù)的重要組成部分，對于業(yè)主生活來說是十分重要的，它的缺失充分說明，目前自治消費仍處于較低的生存型。

（二）消費水平總體規(guī)模偏低

近幾年來，全國各地城市化進程不斷推進，集居住、服務(wù)、經(jīng)濟功能為一體的商品房住宅小區(qū)（俗稱物業(yè)小區(qū)）大量涌現(xiàn)?？刹粩嘣黾拥淖≌瑓^(qū)并沒有帶來自治消費廣闊的空間。截至2010年，中國已實施專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)中成立業(yè)主自治機構(gòu)的不足總量的30%；由此可見，自治消費遠未達到應(yīng)有的規(guī)模，更與居住區(qū)物業(yè)消費規(guī)模有著相當大的差距，消費水平總體規(guī)模偏低。

（三）消費需求偏低

中國自治消費所占的比重與不斷增長的物業(yè)消費相比，是相當?shù)男?，并正在不斷降低。近年來，由于物價水平的上漲，物業(yè)服務(wù)的收費基數(shù)在物業(yè)公司的呼吁和政府的指導下得到了提高，而業(yè)委會委員和專職秘書的薪酬則需要由業(yè)主大會決議，但是目前大多數(shù)業(yè)主的普遍參與不足，直接導致了業(yè)委會委員和專職秘書的薪酬難以得到確立與調(diào)整，而這一結(jié)果的存在又反面激勵了業(yè)委會消極行為，使得一些委員履職不到位、不作為、假作為，不制定相應(yīng)的“成本收益分配規(guī)則”、“監(jiān)督評價規(guī)則”以及“信息公開規(guī)則”等基本工作規(guī)則，最終導致業(yè)委會工作績效不高，這反過來又加大了業(yè)主的不滿與失望，進而退出公共事務(wù)而轉(zhuǎn)向私人事務(wù)，形成惡性循環(huán)?？梢姡贾袊丝谳^大部分的城市居民并未能創(chuàng)造與之相匹配的消費需求。

二、中國自治消費發(fā)展的制約因素

目前，業(yè)委會的實際運行存在諸多問題，這不僅導致其功效的無法發(fā)揮，還使業(yè)主權(quán)益難以得到有效保護，影響業(yè)主對自治消費需要。這種與立法預(yù)期偏離的“形存實亡”狀態(tài)，主要受如下三方面影響：

（一）業(yè)委會委員的工作成本高

業(yè)委會的工作必然牽涉成本，需要必要的工作時間和組織能力，哪怕業(yè)主會工作更多是委員間的交流也從來也不是免費的，其中一些人必須承擔組織成本，因為委員會至少要投入時間和精力以創(chuàng)造面對面交流機會。事實上，業(yè)委會的工作主要包含監(jiān)督物業(yè)公司的管理服務(wù)、各種經(jīng)費管理、備案以及更新等事務(wù)，這些事務(wù)涉及到房屋產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理、城市規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)政策法規(guī)以及房屋維修、公用設(shè)備保養(yǎng)乃至會計等專業(yè)知識。除此之外，業(yè)委會還要與開發(fā)商、物業(yè)公司、政府機構(gòu)和業(yè)主等打交道，這些日趨繁雜的管理事務(wù)對參與者的知識儲備和管理能力提出了越來越高的要求。要做到有效參與，必須通曉相關(guān)的、層出不窮的新政策和新知識，這對業(yè)委會成員的時間和精力消耗是巨大的，具備此種素質(zhì)又甘于奉獻的業(yè)主不會太多，畢竟時間對于現(xiàn)代專業(yè)人士而言極其寶貴，很難有人會為此大量犧牲自己的工作與休息時間，如此極大弱化了業(yè)委會委員參與工作的誘因。

（二）業(yè)委會委員個人收益低

目前絕大多數(shù)住宅區(qū)居住著成百上千業(yè)主，這決定了每位業(yè)主對公共部分持有的份額不可能很大，因此，即使業(yè)委會運行能夠獲得一定量的收益，業(yè)委會委員和其他業(yè)主一樣僅能獲得集體總收益中很小的份額；而且，業(yè)委會委員參與自治的未來收益的貼現(xiàn)還取決于若干因素，如他是否因調(diào)動工作而更換住所，或因子女就學而更換住所等，但他現(xiàn)在的付出（成本）卻是實實在在的（如需要花費不少時間研究相關(guān)文件、決議等）。目前雖然法律制度規(guī)定、實踐中雖給予業(yè)委會委員一些補貼或薪酬，但尚不足以彌補其損耗，故進入業(yè)委會的精英往往面臨著成本大于收益的局面；即使有勇于貢獻的人，也容易因其成本支出長期高于收益而放棄。如此，降低了業(yè)委會工作的積極性與可作為性。

（三）監(jiān)督業(yè)委會的收益很小

從委托人角度分析，業(yè)主積極監(jiān)督代理人行為必須滿足兩個條件：一是代理人（業(yè)委會）的不同行為選擇對自身成本收益構(gòu)成直接影響，并且這種影響由其他行為主體分擔的部分較小；二是委托人收集代理人信息并對其行為進行有效監(jiān)督和制約的收益明顯高于由此產(chǎn)生的成本?？蓪τ诒姸嗟臉I(yè)主來說，監(jiān)督所帶來的管理和經(jīng)營業(yè)績改善是一種公共物品，對致力于業(yè)委會監(jiān)督的任何一個業(yè)主來說，他要獨立承擔監(jiān)督業(yè)委會所帶來的成本，如收集信息、說服其他業(yè)主等，而監(jiān)督業(yè)委會所帶來的收益卻由全部（或一部分）業(yè)主享受，監(jiān)督者只能按他所持有的份額享受很少的收益（收益耗散）。這對于他本人來說得不償失，其他業(yè)主卻可坐享其成，免費“搭便車”。如此一來，業(yè)主不會以符合他們公共利益的水平來安排其行動，即監(jiān)督業(yè)委會。同時，其他人免費得到集體物品會進一步降低積極監(jiān)督業(yè)委會業(yè)主本來提供支持的動力。因此，業(yè)主會理性的選擇不監(jiān)督業(yè)委會，畢竟為獲得這些微小的利益而花費時間是失大于得的。是故，業(yè)主像潛在集團的任何成員一樣，不容易對區(qū)域內(nèi)的業(yè)委會成員發(fā)難。

（四）監(jiān)督業(yè)委會成本過高

目前委托人對代理人的監(jiān)督與制約主要是通過“一人一票”的投票方式進行，根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第44條和《物業(yè)管理條例》第11條和12條的規(guī)定，需要20%投票權(quán)數(shù)業(yè)主提議，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參與和同意才能實現(xiàn)，這是一種典型的集體行動過程。而對于城市住宅區(qū)來說，20%和“雙二分之一”的業(yè)主人數(shù)是如此眾多，業(yè)主不得不花費許多資源聯(lián)系其他業(yè)主并說服他們接受觀點，并且由于業(yè)主間結(jié)構(gòu)松散，還普遍存在著搭便車的心理和行為，想要成功啟動業(yè)主大會且順利罷免委員以便杜絕消極行為，所要花費的時間、精力和錢財（監(jiān)督成本）是巨大的；而且，還不能保證新委員就一定比現(xiàn)任有效率與正直，共用部分收益也一定比現(xiàn)在高。與此相應(yīng)的好處似乎很少（收益耗散），以致于這么做即便不是不可能，也是非常不明智的和不理性的。因此，在大量業(yè)主中任何一員缺乏強烈承擔組織責任的動機，或者不知道其他業(yè)主將如何行動之時，業(yè)主們會接受和堅持通常面臨的困境，即放棄對業(yè)委會的監(jiān)控。

三、中國發(fā)展自治消費的對策

（一）建立業(yè)委會工作激勵機制

首先，較為可取的做法是決策權(quán)策略。賦予業(yè)委會一些決策權(quán)或更大的發(fā)言權(quán)，如此委員們可以在決策范圍內(nèi)從個人偏好角度對小區(qū)公共事務(wù)（如綠化、衛(wèi)生等）給予更多的支持或關(guān)注。這可通過管理規(guī)約——業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間劃分權(quán)利的依據(jù)——來完成。這就是說，可以由私命令而不是公命令決定。

其次，獎勵策略（reward）。將業(yè)委會的薪酬與成功達到業(yè)主的目標聯(lián)系在一起，既刺激業(yè)委會的誠信與勤勉，也促進小區(qū)共同利益增長。如業(yè)委會按一定比例分享小區(qū)共同部分收益。原則上，該策略的潛力是巨大的，并且也不需要精巧的法律構(gòu)架，僅需寫入管理規(guī)約，讓業(yè)委會在取得收入后扣除必要的開支和上交業(yè)主大會部分，其余全部收歸自己（剩余索取權(quán)），實現(xiàn)“多勞多得，少勞少得”。在這種情況下，業(yè)主大會用轉(zhuǎn)讓少部分剩余索取權(quán)的代價換取了業(yè)委會更加努力地工作。同理，對積極行使監(jiān)督的業(yè)主也給予一定比例的獎勵。

再次，薪酬策略。目前一些小區(qū)已對業(yè)委會執(zhí)行每月一千元以上的薪酬，主要用于彌補委員工作所必要的花費，并聘請專職行政秘書處理日常文件歸檔、來訪紀錄、公示發(fā)布、詢問備案等?！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第42條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，其可由業(yè)主分攤，也可從共用部分收益列支，因此，業(yè)主自獲得產(chǎn)權(quán)、非業(yè)主的物業(yè)使用人自入住起，需向業(yè)主自治機構(gòu)定期繳納自治基金，用于對內(nèi)維持機構(gòu)運作、召開會議、薪酬、參與訴訟等，業(yè)主規(guī)約必須明確設(shè)置分擔的前提、方式、比例。

第四，主觀義務(wù)策略。與一些專業(yè)人士的義務(wù)相比，此策略要求業(yè)委會委員在處理小區(qū)事務(wù)時，表現(xiàn)出他們自己能夠達到的能力。這樣，一個天生不能勝任職務(wù)的委員，如果他盡了最大的（但是有限的）努力，那么就沒有違反義務(wù)不能被追責。業(yè)主可通過行使他們的事前任命權(quán)或事后辭退權(quán)，來篩選不勝任的委員以保護自己的利益，而不是通過事后追訴。與此相應(yīng)，法院在審查時，焦點在于委員作出涉案決策之前是否采取合理措施獲知信息，而非只考察作出決策是否合理。

（二）完善業(yè)委會工作約束機制

首先，應(yīng)當建立完善的信息披露制度。關(guān)于工作規(guī)則、收益規(guī)則、工作記錄、會議記錄、財務(wù)記錄、處罰決議等必須做好詳細記錄并向業(yè)主公開與公示，公示方式完全可以大力依靠現(xiàn)代信息技術(shù)（內(nèi)部論壇、短信群發(fā)）發(fā)送（每周通訊），這不僅解決了信息傳遞成本和保存成本的問題，也便于同步與非同步查看以及事后舉證，保證了業(yè)主檢查的權(quán)利。若沒有定時披露，無論是故意還是過失，業(yè)委會期間以及之后一切決議無效。若超過一定時間還沒披露定期信息，業(yè)委會將自行終止并舉行臨時業(yè)主大會選舉新的業(yè)委會。

委會委員的有關(guān)權(quán)利，當業(yè)委會成員表現(xiàn)低于他們的預(yù)期時能將其辭退。因此，需要規(guī)范任命和重新任命程序的細節(jié)，建議將原來20%以上投票權(quán)業(yè)主的比例降低為10%，以方便相關(guān)任命程序的啟動。任命程序啟動時，應(yīng)提供一份召開臨時會議的函件，內(nèi)容應(yīng)涉及召開的原因、事實等；若經(jīng)二分之一業(yè)主同意可強制解散業(yè)委會，解散決議應(yīng)通過書面、網(wǎng)絡(luò)、短信馬上通知全體業(yè)主并知會各主管和指導部門；之后，進行新的業(yè)主委員會選舉，若第一次選舉沒有通過，那么在第二次選擇中應(yīng)降低通過比例（1/3），若不過還可以降低，但不應(yīng)過低以致失去代表性。

再次，制定收益分配規(guī)則。業(yè)委會高效運作后必然會產(chǎn)生集體收益，也就是說會有分配問題。而資源單位具有異質(zhì)性，也就會有異質(zhì)分配性問題，易言之，小區(qū)內(nèi)不同棟甚至不同單元之間所產(chǎn)生的收益可能有巨大差異。例如，鄰近主干道的墻體廣告非常貴，而鄰近小街道的情況則恰恰相反。在這些情況下，業(yè)委會不僅要確定誰從共同部分中獲益，還要解決利益位置和不利位置上，受益者之間資源分配的問題。即使沒有集體收益，仍涉及公共資源分配使用問題，如停車場地安排、保衛(wèi)巡邏、監(jiān)控點設(shè)立等。因此，業(yè)委會要就分配問題，開發(fā)出各種能夠提供明確行為規(guī)范的規(guī)則，其中必須對積極行使監(jiān)督權(quán)的業(yè)主給予利益傾斜。

最后，確立年度審核制度。年度屆滿前三個月內(nèi)，業(yè)委會應(yīng)在主管部門的指導下，接受有資質(zhì)的中介機構(gòu)對專項維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費進行財務(wù)審計。審查報告應(yīng)在小區(qū)內(nèi)公示，并與換屆選舉報告一起報送相關(guān)機構(gòu)，在新舊委員會辦理移交事務(wù)時，連同檔案資料、印章等財物時一起轉(zhuǎn)交。

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