摘 要：在中國，房屋登記制度尚在起步和完善階段，保護權(quán)利人的合法權(quán)益是房屋登記的根本目的和出發(fā)點。房屋登記目的在于將房屋的權(quán)利對外公開，保證房屋交易的安全和便捷。房屋登記工作中，最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是登記審查。要做好登記審查工作，房屋登記機構(gòu)應(yīng)按照法定流程完善登記標(biāo)準(zhǔn)，借助信息平臺，加強登記質(zhì)檢，盡量做到合理、審慎的審查。

關(guān)鍵詞：房屋；房屋登記；登記審查

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）30-0243-02

房屋作為價值量大、交易風(fēng)險高的不動產(chǎn)，其登記能在法律上及時、準(zhǔn)確地確定房屋權(quán)屬，使房屋權(quán)利人的合法權(quán)益受到法律保護，減少交易成本。中國的房屋登記制度尚在起步和完善階段，保護權(quán)利人的合法利益是房屋登記的根本目的和出發(fā)點。房屋登記不僅保證了交易安全，降低交易成本，而且為房地產(chǎn)管理奠定了基礎(chǔ)，同時也為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供了科學(xué)依據(jù)。不僅如此，房屋登記的目的在于將房屋權(quán)利狀況對外公開，保證房屋交易的安全和便捷。因此，在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)交易法律關(guān)系和權(quán)屬變化復(fù)雜的情況下，房屋登記制度的完善對于維護當(dāng)事人合法權(quán)益，具有重要的作用。

因此，如何做好房屋登記審查工作對安全、高效地開展房屋登記工作有著重要的意義。房屋登記審查如何進行，是應(yīng)該形式審查還是實質(zhì)審查，學(xué)術(shù)界對此爭論不休。《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》也回避了實質(zhì)審查和形式審查的框架定義，只是強調(diào)登記機構(gòu)在登記審查時哪些是必須審查的內(nèi)容，哪些是重點審查的內(nèi)容。中國大部分的房屋登記機構(gòu)都秉承《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的精神要旨，將形式審查和實質(zhì)審查相結(jié)合，盡量做到合理、審慎的審查。

一、實質(zhì)審查和形式審查

實質(zhì)審查和形式審查是根據(jù)登記機構(gòu)審核的深度不同而提出的。實質(zhì)審查，就是登記機構(gòu)對當(dāng)事申請人提交的申請材料進行形式和內(nèi)容的審核，對申請材料內(nèi)容的真實性負責(zé)，理清申請材料中的基礎(chǔ)法律關(guān)系。這種審查方式對登記人員的業(yè)務(wù)水平要求很高，不僅要掌握房屋登記知識，還必須要有法律、房地產(chǎn)、測繪、建筑和經(jīng)濟等專業(yè)的扎實理論基礎(chǔ)，是一種近乎苛刻的登記標(biāo)準(zhǔn)。形式審查相對就簡單得多，登記機構(gòu)對登記申請只進行形式上的審查，對申請材料內(nèi)容的真?zhèn)?，法律關(guān)系是否明確等方面都不予審查。這種審查方式對登記機構(gòu)來說比較簡單和輕松，但是基于對物權(quán)公信力的信賴，對登記機構(gòu)權(quán)利的賦予，則要求登記機構(gòu)對登記審查采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。

二、合理、審慎的審查

首先，根據(jù)《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》和《房屋登記技術(shù)規(guī)程》的相關(guān)要求，是否收取了所有的申請材料？登記流程是否合法？這是登記審查的基本要求，只有按照法律規(guī)定程序受理、審查，才能保證登記的合法性。

其次，合理、審慎的審查依據(jù)是審查標(biāo)準(zhǔn)的明確。對于像“房屋登記證明”這樣的資料，登記機構(gòu)能清楚地知道應(yīng)當(dāng)驗證真?zhèn)?，對記載事項進行實質(zhì)審查，但是公證書、戶籍證明、婚姻證明等申請資料，是否也應(yīng)對其真?zhèn)魏蛢?nèi)容進行實質(zhì)審查呢？

再次，合理、審慎的審查不僅是通過事后檢查予以肯定，更重要的是通過登記過程中的制度檢查手段予以判定。登記審查的合法、合理，不僅僅是看登記結(jié)果是否侵害了權(quán)利人的合法權(quán)益，是否導(dǎo)致了法律訴訟和經(jīng)濟賠償，還應(yīng)該從登記過程中及時發(fā)現(xiàn)登記審查的違法違規(guī)行為，避免登記錯誤帶來的損失。

最后，是否可以借助一些輔助工具和信息平臺，減少登記風(fēng)險，規(guī)避原本不屬于登記機構(gòu)承擔(dān)的法律責(zé)任？

合理、審慎的登記審查要求是在合法的登記流程，合理的審查標(biāo)準(zhǔn)下進行的審查。利用完善的GIS系統(tǒng)，借助信息檢測工具，在尊重事實，不違背法律精神的情況下完成高效、安全的房屋登記審查工作

三、實踐中的矛盾

在房屋登記的各個環(huán)節(jié)中，登記標(biāo)準(zhǔn)是房屋登記的依據(jù)。由于國家在制定相關(guān)政策法規(guī)時不可能窮盡制定出各種細化標(biāo)準(zhǔn)，只能是提出框架式的指導(dǎo)意見，登記機構(gòu)制定的登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就成了唯一的、具有可操作性的準(zhǔn)則。在房屋登記過程中，因受到不同時期各種政策的影響，房屋登記機構(gòu)不可能制定出一層不變的登記標(biāo)準(zhǔn)，這使得登記工作人員在實際工作中難以選擇。由于登記人員從業(yè)水平的不斷提高以及登記機構(gòu)對法律的日益重視，加之各房屋登記機構(gòu)作為政府的行政部門，都必須牢固樹立“為群眾服務(wù)，以人為本”思想意識，對于以前制定的登記標(biāo)準(zhǔn)多有改動、完善或簡化，這種方式是有益于房屋登記工作的開展。但是在標(biāo)準(zhǔn)的改變、完善或簡化過程中，登記工作人員為了規(guī)避自身的登記責(zé)任，并未嚴(yán)格按照新的登記標(biāo)準(zhǔn)受理業(yè)務(wù)。此外，一些登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的改變并不是以政府部門的名義制定，僅僅是某個業(yè)務(wù)部門的內(nèi)部規(guī)定，使得工作人員抱有“趨利避害”思想，選擇不同的登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

例如，申請人在辦理登記業(yè)務(wù)時提交了公證委托書，由受托人到場申請辦理并領(lǐng)取房屋登記證書。領(lǐng)證時受托人沒有到場而是申請人自己到場申請領(lǐng)取。對于這種情況，登記機構(gòu)登記為了規(guī)避申請人和受托人之間可能產(chǎn)生的民事糾紛導(dǎo)致登記機構(gòu)承擔(dān)登記風(fēng)險，要求受托人到場領(lǐng)證。隨著登記機構(gòu)對《房屋登記辦法》、《房屋登記技術(shù)規(guī)程》等法律、規(guī)章的研讀及對相關(guān)民事法律委托關(guān)系的學(xué)習(xí)和理解，登記機構(gòu)之前的登記標(biāo)準(zhǔn)有悖于相關(guān)民事委托中所提倡的法律精神，當(dāng)事申請人到場領(lǐng)證已經(jīng)用事實行為推翻了委托行為，登記機構(gòu)是完全可以為產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)登記證書，無需擔(dān)心承擔(dān)法律責(zé)任。這種標(biāo)準(zhǔn)的改變是有益于登記工作的開展，但是這種改變僅僅是通過登記機構(gòu)一個科室內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)來確定，并沒有進入登記機構(gòu)的登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)流程。登記工作人員出于對登記風(fēng)險的考慮，寧愿犧牲當(dāng)事人的利益，也要讓受托人到場辦理。

又比如，在受理時登記工作人員會依照相關(guān)登記程序詢問申請人“是否有共有人”，工作人員根據(jù)申請人的回答予以審查資料。在登記審查中，工作人員的重要職責(zé)之一就是要比對申請資料查看檔案影像。部分房屋來源是單位房改房或經(jīng)濟適用房，檔案中的合同會記載“夫妻工齡和”。倘若一名50歲的申請人在接受登記工作人員詢問時回答“沒有共有人”，但檔案中的合同又寫明“夫妻工齡和50年”（按申請人的實際年齡計算，合同中認(rèn)定的“夫妻工齡和”應(yīng)該是包含夫和妻兩人的工作年限），詢問的結(jié)果與檔案資料明顯不一致。房屋登記工作人員按照登記審查標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)讓申請人提交相應(yīng)的婚姻關(guān)系證明予以佐證詢問的真實性。現(xiàn)實中，房屋登記機構(gòu)往往會遇到申請人的不理解與責(zé)難：申請人認(rèn)為登記機構(gòu)不應(yīng)通過計算“夫妻工齡和”作為有無配偶的依據(jù)；部分申請人提出單位在福利分房時是包含了參軍時間，或有些單位將一年工齡按三年來計算，這樣才產(chǎn)生了按合同記載的“夫妻工齡和”是計算夫妻工齡總和的假象。為了緩和群眾矛盾，登記機構(gòu)將原有的審查標(biāo)準(zhǔn)改變?yōu)椤安辉賹彶楹贤械姆蚱薰g和”。這種登記審查標(biāo)準(zhǔn)的改變雖方便了群眾，但給登記工作人員帶來了一定的登記風(fēng)險。有些工作人員為了規(guī)避登記風(fēng)險，擅自提高審查標(biāo)準(zhǔn)，從而降低了登記工作的效率，造成了群眾矛盾。

由于房地產(chǎn)市場受到國家調(diào)控政策的干預(yù)，大多數(shù)城市實行限制購買房屋的政策。政策的頒布使得各地房屋登記機構(gòu)調(diào)整了登記標(biāo)準(zhǔn)，增加了審查要件。如外地人購買房屋就必須提交社保證明或納稅證明。在成都，部分外地人為了躲避政策造假納稅證明，而房屋登記人員面對各級縣市的納稅證明，如何去核實真?zhèn)危坑捎跊]有核實資料真?zhèn)无k理了登記，房屋登記工作人員會承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任嗎？面對這樣尷尬的處境，登記機構(gòu)又該怎樣把握審查標(biāo)準(zhǔn)呢？

四、建議

1.針對房屋登記的相關(guān)法律中未予以明確的登記標(biāo)準(zhǔn)，通過各地地方政府的行政法規(guī)予以完善。如深圳頒布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》，上海出臺的《上海市房地產(chǎn)登記條例》。其他各地房屋登記機構(gòu)可借鑒這些政府的做法，制定出符合當(dāng)?shù)胤课莸怯泴嶋H的登記細則。對于一些較細微的登記標(biāo)準(zhǔn)，建議以登記機構(gòu)內(nèi)部文件或業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的形式來確定。

2.合理、審慎的審查標(biāo)準(zhǔn)是建立在對不動產(chǎn)登記立法精神的理解上予以提出的。做好房屋登記審查工作，充分把握立法精髓，在登記中應(yīng)當(dāng)做好幾個審查：真實性審查（例如：權(quán)屬證書或登記證明）、完整性審查（例如申請材料）、關(guān)聯(lián)性審查（例如申請材料與申請內(nèi)容是否一致）、一致性審查（例如申請人簽名是否與檔案中的一致）、合法性審查（例如申請事項是否按照法律法規(guī)要求予以申請）和有效性審查（例如提供的資料是否在有效期內(nèi)使用）。

3.按照“事前防范、事中完善、事后彌補“的原則，建立有效的登記質(zhì)量檢查制度。通過質(zhì)檢制度發(fā)現(xiàn)登記審查中的問題，利用問題的解決不斷完善登記標(biāo)準(zhǔn)。

4.構(gòu)建信息共享平臺，保證房屋登記審查的準(zhǔn)確、高效。借鑒中國銀行與公安部聯(lián)合建立的“聯(lián)網(wǎng)核查公民身份信息系統(tǒng)”的做法，參照上海市政府打造政府信息共享平臺模式，房屋登記機構(gòu)與地方國土、規(guī)劃、建委、銀行、民政、法院等部門建立溝通協(xié)調(diào)機制，以聯(lián)合建立信息共享平臺為目的，在房屋登記過程中做到審慎、合理的審查，保證登記工作的準(zhǔn)確性。

5.各種審查標(biāo)準(zhǔn)的相互補充。除了常用的登記審查標(biāo)準(zhǔn)外，對于疑難問題或歷史遺留問題，登記機構(gòu)應(yīng)通過建立疑難會審制度、遺留問題處理制度、部門協(xié)調(diào)會議制度等方式確定審查的原則和標(biāo)準(zhǔn)，以此減少登記矛盾與風(fēng)險。

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