摘 要：最近幾年以來，房地產(chǎn)價(jià)格一直都是人們議論的熱門話題之一，基于2003—2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)月度數(shù)據(jù)建立多元線性回歸模型，研究了居民收入水平、貨幣供應(yīng)量M2、資產(chǎn)價(jià)格和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并修正了回歸結(jié)果及多重共線性。結(jié)果表明，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和貨幣供應(yīng)量M2 、居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)和資產(chǎn)價(jià)格這四個(gè)因素對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大，對(duì)此提出相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；宏觀影響因素；多元線性回歸

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）30-0241-02

引言

近幾年來，快速繁榮發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，雖然隨著土地供給有限，居民收入的不斷增加，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)成了必然的趨勢(shì)，但是中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度和幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民可支配收入增長(zhǎng)的速度，為此現(xiàn)在各界都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效控制十分關(guān)注。在房地產(chǎn)價(jià)格的眾多影響因素中，宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)和政府政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生很大影響。

一、文獻(xiàn)綜述

早在1996 年時(shí)，美國(guó)著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹尼斯·迪帕斯奎爾和威廉·C.惠頓曾經(jīng)在其著作《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng)》一書中提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的四象限模型這一經(jīng)典模型，并利用這一模型分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)與一個(gè)城市發(fā)展之間的關(guān)聯(lián)性。Del和Otrok 運(yùn)用VAR 模型分析了房?jī)r(jià)和貨幣政策的關(guān)系。Lok Sang H.和Gary Wai- chung Wong 采用分布滯后模型、協(xié)整檢驗(yàn)與誤差修正模型研究發(fā)現(xiàn)香港房地產(chǎn)價(jià)格受出口、利率及通貨膨脹的長(zhǎng)期影響。

中國(guó)學(xué)者對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素研究也成為熱點(diǎn)。張瑩、林勇在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究（2012）中利用分位回歸方法分析了股票價(jià)格、銀行利率、貨幣供應(yīng)量和居民消費(fèi)價(jià)格水平四項(xiàng)因素在不同增長(zhǎng)率變化下對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響。閆金秋在基于多變量協(xié)整的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析（2012）文中通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平與銀行信貸、GDP 增長(zhǎng)速度、通貨膨脹率、城市化水平等諸因素之間的關(guān)系進(jìn)行分析，研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)格水平與銀行信貸、GDP 增長(zhǎng)速度、通貨膨脹率、城市化水平等諸因素之間均具有較強(qiáng)的正相關(guān)性。

二、實(shí)證研究

（一）變量選擇及模型設(shè)立

本文的變量選擇很多，本文把被解釋變量房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)用全國(guó)七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)作為代表，考慮到數(shù)據(jù)的處理和計(jì)算方便，我們用七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)的增長(zhǎng)率來表示房地產(chǎn)價(jià)格的變化情況。

解釋變量中，將上證A 股綜合指數(shù)作為股票價(jià)格的代表，考慮到數(shù)據(jù)處理，把上證A股綜合指數(shù)進(jìn)行對(duì)數(shù)處理。消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)CPI 同比增長(zhǎng)率作為居民消費(fèi)價(jià)格水平的代表，廣義貨幣供應(yīng)量M2 的同比增速作為貨幣供應(yīng)量的代表。用城鎮(zhèn)人口人均可支配收入作為中國(guó)居民收入水平的衡量指標(biāo)。

構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格變化的宏觀多因素模型：

HOUSE = α0 +α1LNSZZZ+α2CPI+α3M2+α4PE+b

其中，HOUSE 為房屋銷售價(jià)格指數(shù)的同比增長(zhǎng)率，LNSZZZ 為上證A 股綜合指數(shù)的對(duì)數(shù)、PE為城鎮(zhèn)人均可支配收入的對(duì)數(shù)、M2 為廣義貨幣供應(yīng)量M2 的同比增速、CPI 為消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)CPI 的同比增長(zhǎng)率。

（二）實(shí)證分析

1.數(shù)據(jù)來源。本文研究的樣本為2009—2012年季度數(shù)據(jù)，考慮到金融危機(jī)之后中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度受到一定影響，國(guó)家開始對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，因此本文主要選取了金融危機(jī)后的一些宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。本文數(shù)據(jù)主要來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、中國(guó)人民銀行和大智慧股票軟件，由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等宏觀經(jīng)濟(jì)變量，因此本文選取了居民收入、貨幣供給、物價(jià)指數(shù)和資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行解釋房地產(chǎn)價(jià)格，本文采用軟件Excel 和Eviews對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

2.相關(guān)數(shù)據(jù)處理。

（1）ADF單位根檢驗(yàn)。本文利用ADF 單位根檢驗(yàn)方程對(duì)所有變量水平值的穩(wěn)定性進(jìn)行檢驗(yàn)。其檢驗(yàn)結(jié)果（如表1所示）：

通過比較各序列ADF 檢驗(yàn)的t 統(tǒng)計(jì)量值與其相應(yīng)的臨界值，可以發(fā)現(xiàn)，原序列PE、HOUSE、CPI、LNSZZZ、M2 的t 統(tǒng)計(jì)量值均比顯著性水平為1%時(shí)的臨界值大。所以，這些序列均為非平穩(wěn)序列。而一階差分序列D（CPI）和D（M2）的t 統(tǒng)計(jì)量值均比顯著性水平為1%時(shí)的臨界值小。所以，這些序列均為平穩(wěn)序列。

（2）Granger 因果檢驗(yàn)。格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果：

Granger 因果檢驗(yàn)結(jié)果表明，在5% 或10% 的顯著性水平下，CPI、LNSZZZ和M2均是影響HOUSE的因素（見表2），而PE對(duì)HOUSE的影響并沒有通過格蘭杰因果檢驗(yàn)，說明并不是對(duì)HOUSE具有顯著影響作用的影響因素。

（3）OSL估計(jì)處理。從OLS估計(jì)結(jié)果中可以看出，解釋變量CPI、LNSZZZ、M2和PE對(duì)被解釋變量HOUSE的影響都是很顯著的并且都是正相關(guān)，它們的解釋系數(shù)分別是1.972247、2.830614、75.65168和2.976035。也就是說明通過利用多因素回歸方法對(duì)HOUSE進(jìn)行研究，它的解釋變量CPI、LNSZZZ、M2 和PE 指標(biāo)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格影響是合理的。

（三）實(shí)證結(jié)果分析

1.貨幣供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。貨幣供應(yīng)量M2代表著中國(guó)的貨幣政策導(dǎo)向，它對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著性影響，并且廣義貨幣供應(yīng)量增速的影響系數(shù)較大。這種關(guān)系表明，廣義貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控起著十分重要的影響作用，短期內(nèi)市場(chǎng)上的流動(dòng)資金快速膨脹對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)起著一個(gè)推波助瀾的作用。

2.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。整體來說，居民消費(fèi)價(jià)格的增長(zhǎng)率變化對(duì)房屋價(jià)格增長(zhǎng)率變化的影響效應(yīng)是顯著的，二者之間呈現(xiàn)出正向相關(guān)性關(guān)系，并且影響系數(shù)的絕對(duì)值較小。表明隨著人們生活水平的提高，中國(guó)居民有較強(qiáng)意愿投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3.資產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率的影響。資產(chǎn)價(jià)格本文使用中國(guó)上市公司A股指數(shù)來代表的，從實(shí)證結(jié)果看它對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響具有正向的顯著性影響，且絕對(duì)值較小。說明中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格的上升對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲具有推動(dòng)作用，股市的繁榮會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

4.居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。本文的居民收入水平是用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入代表的，從實(shí)證結(jié)果看，居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是顯著的，其系數(shù)的絕對(duì)值是正的且絕對(duì)值較小，這說明收入水平的上升必然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，但是通過格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果可以看到，收入水平并不是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰因素。

三、政策建議

1.采取適度收緊的貨幣政策。從模型中可以看出，貨幣供應(yīng)量的膨脹促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，同時(shí)也是催生中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要原因，而采取適度收緊貨幣政策可以減少貨幣供應(yīng)量，從而降低房地產(chǎn)需求和供給能力。

2.增加居民收入水平和穩(wěn)定房?jī)r(jià)并舉。中國(guó)目前的住房?jī)r(jià)格體系存在明顯的缺陷，對(duì)于城市大多數(shù)低收入家庭來說，住房的問題始終嚴(yán)峻。總之穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格一方面要通過宏觀調(diào)控政策控制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，另一方面也要努力提高居民收入水平。

3.發(fā)展資本市場(chǎng)完善居民投資渠道和完善制度建設(shè)并舉。當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，主要還是因?yàn)橛写罅康馁Y金不斷的投向房地產(chǎn)市場(chǎng)使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，這就需要中國(guó)政府一方面要不斷完善中國(guó)的投資渠道，為投資者提供更多的投資方式。另一方面中國(guó)政府也要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的投融資制度，防止大量投資資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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