摘 要：由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有投資大、周期長、風(fēng)險高等特點，使得成本控制的難度大大增加。價值工程作為一種技術(shù)與經(jīng)濟想結(jié)合的方法正好迎合了施工企業(yè)的目標(biāo)追求，在各個階段均可發(fā)揮其作用，為房地產(chǎn)企業(yè)最大程度的降低成本提供了更為科學(xué)的方法。

關(guān)鍵詞：價值工程；房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制

中圖分類號：F234.2 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）30-0183-05

引言

對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，盈利水平的高低直接制約著企業(yè)的發(fā)展，特別是房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制已逐漸成為提升企業(yè)盈利水平的主要手段。然而，在當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，特別是項目開發(fā)的建設(shè)階段對于成本控制方面，普遍存在一個缺陷：成本控制未能有一個科學(xué)、客觀、全面的依據(jù)，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中無法進行有效的成本預(yù)計和控制，尤其是開發(fā)前的成本控制，基本只停留在理論部分，未能落實到實際工程中去，而那些理論也只是在房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束后進行經(jīng)驗總結(jié)而得來的。

價值工程中的價值是指產(chǎn)品或系統(tǒng)的“功能”和“成本”的比值，即單位成本實現(xiàn)的功能。而價值工程是指以最低的總費用，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或系統(tǒng)的必要功能，著重于功能分析的一種運用集體智慧的有組織的活動。其作為一種經(jīng)濟與技術(shù)相結(jié)合的方法，正好符合了房地產(chǎn)開發(fā)項目對于成本控制的需求，既為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約了成本增加了利潤，又改善了企業(yè)的管理水平。

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Based on the Theory of Value Engineering Cost Control of Real Estate Development Projects

ZANG Jing

（Jinling Institute of Architecture and Civil Engineering，Nanjing 221169，China）

Abstract：The development of real estate project is fetured as huge investment，long period and high risks，which increases the difficulty of cost control.Value engeineering meets the needs of target of construction entreprises for its perfect combination of technology and economy.Moreover，since value engineering functions in every period，it provides a more scientific method for real estate enterprise to decrease the cost at the most extent.

Key words：value engineering；real estate development；cost control

對于國家而言，目前價值工程在房地產(chǎn)開發(fā)中的運用還不夠普及，如果能在中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大力推廣運用價值工程，將大大地提升中國建筑行業(yè)的發(fā)展，更加有效地利用資源。

一、研究現(xiàn)狀

第二次世界大戰(zhàn)期間，美國設(shè)計工程師麥爾斯公開發(fā)表了《價值分析》一文，總結(jié)出一套在保證同樣功能的前提下降低成本的比較完整的科學(xué)方法，當(dāng)時稱為價值分析。以后價值分析內(nèi)容又逐步豐富發(fā)展與完善，直至目前統(tǒng)稱為價值工程。在美國價值工程最先被應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其主要作用是進行方案的優(yōu)化，從而降低成本。1996年2月10日，克林頓總統(tǒng)簽署了關(guān)于應(yīng)用價值工程的法令，加強成本控制，將應(yīng)用價值工程作為一項強制性條款包含在建設(shè)設(shè)計和施工合同中[1]。在英國，價值工程除了應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計施工階段，還被運用于決策和運行維護階段。而在日本，價值工程的應(yīng)用活動有70%來自建筑行業(yè)。

價值工程是在1978年引入中國的，且首先引入的是日本的價值工程，開始，中國的許多企業(yè)本著“洋為中用”的原則，積極學(xué)習(xí)、運用這一方法，取得了較好的效果。多年的不斷實踐和改善也取得了許多寶貴經(jīng)驗。目前，這一科學(xué)方法在中國學(xué)術(shù)界的研究和企業(yè)界的運用下，逐漸形成了價值工程應(yīng)用的模式。但是，價值工程在中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的應(yīng)用情況并不理想。調(diào)查表明，目前的中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)運用價值工程的水平相對較低，基本處于自發(fā)狀態(tài)，而在美國對于價值工程的使用始于項目的設(shè)計階段，并貫穿整個開發(fā)過程之中。外國企業(yè)運用價值工程進行一個項目大約可以節(jié)約20%～25%的成本，而中國企業(yè)只能節(jié)約5%～10%。究其原因，主要還是因為設(shè)計施工人員對于價值工程管理技術(shù)的不重視。一項在中國建筑行業(yè)的調(diào)查研究顯示，設(shè)計人員對價值工程完全不了解、了解一些、了解很多分別占25%、75%、0%，施工人員為35%、59%、6%。對于價值工程的應(yīng)用，只有24%認為他們曾經(jīng)在工作中用過，而且大多數(shù)人認為對價值工程的應(yīng)用是處于一種零散狀態(tài)，能系統(tǒng)持久使用的很少[2]。

二、價值工程的基本內(nèi)容

（一）概念

價值工程又稱價值分析。按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)局發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)GB8223-87《價值工程基本術(shù)語和一般工作程序》的規(guī)定，價值工程（Value Engineering）是指“通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對所研究對象的功能與費用進行系統(tǒng)的分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高所研究對象價值的思想方法和管理技術(shù)。”價值工程的目的是以“對象的最低壽命周期成本，可靠地實現(xiàn)使用者所需要功能，以獲得最佳的綜合效益”。

我們需要注意的是，價值工程中所說的“價值”與政治經(jīng)濟學(xué)中所說的“價值”不同，政治學(xué)中的“價值”是指“凝結(jié)在商品中的社會必要勞動時間”；而價值工程中的“價值”是人們通常所說的“性價比”：“性”也就是性能，即商品所具有的功能；“價”就是價格，他反映商品的成本水平。因此，在價值工程中，形成了功能、成本、價值三者之間的等式關(guān)系：價值（V）=功能（F）/ 成本（C）。即價值是單位費用所實現(xiàn)的用途。

（二）價值工程特征

1.著眼于全壽命周期成本。全壽命周期成本是指產(chǎn)品在其壽命周期內(nèi)所發(fā)生的全部費用，包括生產(chǎn)成本和使用成本兩部分。生產(chǎn)成本是指發(fā)生在成產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的成本，包括開發(fā)、設(shè)計及制造過程中的成本。使用成本是指用戶在使用過程中支付的各種費用的總和。一般來說，在技術(shù)條件不變的情況下，隨著產(chǎn)本功能的提高，生產(chǎn)成本上升，使用成本下降，而壽命周期成本呈馬鞍形變化（如圖1所示[3]）：

圖中C1表示生產(chǎn)成本，隨著產(chǎn)品功能F的增加，越來越高；C2 表示使用成本，隨著產(chǎn)品功能F的增加，越來越低；C表示壽命周期成本，即C=C1+C2，而壽命周期成本有一個最低點Cmin，使得產(chǎn)品有一個最適宜的水平F0，反之只有功能適宜才能使壽命周期成本最低。

2.價值工程的核心是功能分析。功能是指研究對象能夠滿足某種需求的一種屬性，即產(chǎn)品的基本用途。具體來說，用戶購買某樣產(chǎn)品，其需要的并非是此個事物的本身，而是此事物具有的必要功能。因此，使用價值工程進行分析，首先是對其功能的分析，通過功能分析，弄清楚哪些功能是必要的，哪些功能是不必要的，從而不斷改進，去掉不必要的功能，補充不足的功能，使產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)不斷趨于合理實用。

3.價值工程是一項有組織的管理活動。價值工程研究的問題涉及整個壽命周期，涉及面廣，研究過程復(fù)雜，比如一個工程從設(shè)計、開發(fā)到施工完成，要經(jīng)過許多的環(huán)節(jié)，一個降低成本的方案提出需要經(jīng)過許多部門的配合才能最終達到理想的效果，因此，企業(yè)在開展價值工程活動時，一般需要由多個部門得以適當(dāng)?shù)男问浇M織起來，共同研究，發(fā)揮集體的智慧才能達到既定的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視開發(fā)成本控制的原因

1997年以來，中國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，尤其是近幾年以來，住宅價格快速上漲，面對中國商品房的發(fā)展形勢，國務(wù)院相繼出臺了相關(guān)政策措施，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，從央行調(diào)息，到“國八條”、“新八條”到最近剛剛出臺的“國五條”。然而實施的效果并不理想，究其原因我們不難看出，無論是何種調(diào)控方式，都是從消費者入手，利用金融、政策等手段，抑制其購買量，從而達到壓低房價的效果。但是這種一味地壓制購買數(shù)量，并不能從根本上抑制房價。據(jù)調(diào)查顯示，即使在房價如此瘋狂的今天，房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤水平仍然從以前的20%～30%縮減到了5%～10%。因此，作為第三方的開發(fā)企業(yè)夾在中間同樣面對著許多困境。

一方面，由于國家限制商品土地的供應(yīng)量，不斷地提升土地拍賣價格。而開發(fā)商們?yōu)榱双@得有限的土地，也在一定程度上促使了地價的不斷升高。據(jù)報道，2013年2月28日，北京一天之內(nèi)出讓了13宗地塊，成交額超100億，土地溢價率達到37%。這使得房地產(chǎn)開發(fā)商需要一筆自身無法控制的費用。這是影響和促使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不重視開發(fā)成本控制的關(guān)鍵因素之一。另一方面，由于通貨膨脹，使得建材成本一路走高，在未來的幾年內(nèi)，在國際和國內(nèi)的雙重通貨膨脹情況下，建材市場的價格將進一步增加。此外，受到國家宏觀調(diào)控的影響，銀行不斷調(diào)高存款準(zhǔn)備金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本和難度不斷增加，使得多數(shù)開發(fā)商資金緊缺。

綜合上述原因，我們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也同樣面臨著許多困難，這些困難不斷地促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重視成本控制這一問題。

四、價值工程在項目各階段的應(yīng)用

（一）初步可行性研究和土地取得階段

該階段開發(fā)商主要是根據(jù)項目所在地的房地產(chǎn)發(fā)展情況，探索投資開發(fā)的可能性，對投資費用進行估算，并通過參與政府土地競標(biāo)，獲取土地使用權(quán)。

在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過對市場的調(diào)查，意向客戶的走訪，其他開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況的了解以及項目所在地的相關(guān)政策，進一步分析市場的供求關(guān)系和價格水平，通過初步可行性研究后再進一步獲取土地的使用權(quán)。在中國取得土地的主要方式就是政府公開招標(biāo)，就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)而言，土地取得的費用大概要占整個開發(fā)項目全部成本的大約30%～50%，如此之大的比例，足以顯示出其在整個項目成本控制中的重要性。但對于項目而言，土地自身先天擁有諸如交通、大型商業(yè)等區(qū)域性功能因素，房地產(chǎn)企業(yè)改善這些因素的難度較大，因而在本階段利用價值工程進行成本控制和項目功能優(yōu)化改善的空間不大[4]。

（二）項目設(shè)計階段

項目設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)，而房地產(chǎn)設(shè)計階段的成本控制是從設(shè)計階段考慮房地產(chǎn)的成本組成，它有機的將成本管理和房地產(chǎn)設(shè)計有機的結(jié)合起來，避免了設(shè)計過程中的盲目性，不僅降低了設(shè)計的風(fēng)險，同時也節(jié)約了成本。據(jù)有關(guān)資料顯示，在項目的設(shè)計階段，對于整個工程成本的影響約為30%～70%，而在施工階段，對于整個項目成本的影響可能性只有5%～25%[5]；如果將價值工程分析運用于設(shè)計階段，對于總成本來說，設(shè)計階段所耗費的成本僅占總成本的0.1%～0.5%，是原工程總成本的20%～35%[6]。

但在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段使用價值工程原理進行成本控制時還應(yīng)注意以下幾個方面：

1.重點關(guān)注功能分析。功能分析作為價值工程的核心，其目的是以業(yè)主的功能需要為出發(fā)，對項目的進行功能分析，在滿足必要功能的情況下降低成本。在設(shè)計階段，設(shè)計師需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行溝通，充分了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需要，通過對項目的功能分析，弄清楚哪些功能是項目的必要功能，哪些是不必要的功能，并且在項目的設(shè)計過程中，盡量舍棄不必要的功能，補充必要功能，以項目達到預(yù)期目標(biāo)。

2.強調(diào)項目各方的共同參與。由于價值工程是一項集體的、有組織的管理活動，因此，設(shè)計階段不僅僅需要設(shè)計師和開發(fā)商的“加盟”，更需要承包商和各種專業(yè)技術(shù)人員的共同參與。各參與者可以根據(jù)所占角度的不同，對方案提出修改，對資源配置進行優(yōu)化改進，使項目最終達到價值最大化的目標(biāo)。

3.著眼于項目的全壽命周期。價值工程的研究著眼于整個項目的全壽命周期的成本，包括開發(fā)成本和使用成本。在日常的房地產(chǎn)開發(fā)中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要求設(shè)計師將成本控制的注意力集中于開發(fā)過程中，而時常忽略使用過程中的成本控制。以目前的房地產(chǎn)開發(fā)方向來看，節(jié)能環(huán)保的住宅已經(jīng)越來越多的受到消費者的青睞，使用節(jié)能環(huán)保的建筑材料不但有利于身體的健康，還可以節(jié)約一筆降溫取暖費。綜合來說，即使增加了開發(fā)成本，但節(jié)約了使用成本，而對于這樣的房屋，就算適當(dāng)?shù)奶岣叻績r，作為消費者也是可以接受的。

（三）項目實施階段

項目實施階段是指項目從報建到竣工驗收所經(jīng)過的全過程。主要包括項目招投標(biāo)和項目實施兩方面。該階段是項目本身各項功能和項目投資的具體實施階段成本投入在房地產(chǎn)項目開發(fā)總成本中比重最大的，除土地成本以外則是建筑安裝成本，約占投資總成本的35%～40%。

在項目實施階段，價值工程的實施主體不再是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（招標(biāo)人），而是變?yōu)榱隧椖砍薪ü荆ㄍ稑?biāo)人）。在項目的招投標(biāo)階段，由投標(biāo)人進行方案創(chuàng)新，這種創(chuàng)新直接影響到投標(biāo)人是否能夠中標(biāo)。而招標(biāo)人則負責(zé)對投標(biāo)人的方案進行評價，從而選擇中標(biāo)人來實施工程項目，用以獲得最大的價值，提高投資收益。在項目實施階段，項目承建公司是價值工程實施的主體，其工作內(nèi)容包括：優(yōu)化施工組織設(shè)計、優(yōu)選項目工程使用材料、合理配置資源等[7]，以較低的成本實現(xiàn)該項目所必要的功能。

在施工現(xiàn)場的管理中應(yīng)用價值工程能有效地降低施工成本，加強現(xiàn)場管理，做到功能和成本的雙重兼顧，價值工程在施工現(xiàn)場的管理中主要應(yīng)用于以下幾個方面：

1.施工隊伍的選擇。施工隊伍是工程項目的執(zhí)行者，隊伍的能力和素質(zhì)直接影響到工程項目是否可以高品質(zhì)的完成。應(yīng)用價值工程理論，可以對施工隊伍的選擇進行分析，選擇最優(yōu)的施工隊伍。

2.優(yōu)化施工組織設(shè)計。在工程項目額現(xiàn)場管理中要著眼于項目的必要功能，通過圖紙會審，去掉過剩的功能，避免無用支出。施工單位要不斷優(yōu)化施工組織設(shè)計、盡量縮短工期、降低成本。

3.優(yōu)化現(xiàn)場管理。在管理過程中明確各管理成員的具體職責(zé)，確保管理人員對于項目情況的深入了解，在日常的管理活動中能有相互配合。優(yōu)化現(xiàn)場管理可以減少可變費用的支出，現(xiàn)場管理就是使生產(chǎn)要素在建筑現(xiàn)場得以優(yōu)化配置，有效控制投入，杜絕浪費。

（四）項目交付使用階段

項目交付使用階段主要是指項目經(jīng)過相關(guān)部門驗收合格以后，開發(fā)商向業(yè)主交接項目以及后期維修。該階段主要要求開發(fā)商根據(jù)具體的情況做好房屋交接，第一時間處理好各種遺留問題，系統(tǒng)地考慮處理相關(guān)問題的費用。

五、案例分析

（一）工程概況

某工程為商住兩用樓，建筑面積約為57 698m2，框剪結(jié)構(gòu)，地下兩層，地上26層；外墻3層裝飾為花崗巖，其余為外墻涂料，內(nèi)部為乳膠漆，鋁合金吊頂，地面使用地板磚。為了降低工程成本，項目經(jīng)理將工程劃分為挖土和基礎(chǔ)工程、地下結(jié)構(gòu)工程、主題結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程，通過計算得出了初步的預(yù)算成本（見表1），為實現(xiàn)項目管理目標(biāo)責(zé)任書中降低8%的目標(biāo)，采用價值工程原理尋求降低成本的方法。

表1 預(yù)算成本及功能評分表

（二）計算分部工程的功能系數(shù)、成本系數(shù)和價值系數(shù)

功能系數(shù)=分部工程的分數(shù)÷施工項目總的分數(shù)

成本系數(shù)=分部工程的預(yù)算成本÷施工項目總預(yù)算成本

價值系數(shù)=功能系數(shù)÷成本系數(shù)

計算結(jié)果（見表2）。

（三）價值系數(shù)分析

從表2的價值系數(shù)一欄可以看出：

1.挖土和基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的價值系數(shù)都為1，這表明實現(xiàn)評價對象功能的預(yù)算成本與實現(xiàn)此對象功能的最低成本（即目標(biāo)成本）大致相當(dāng)，合理匹配，可以認為功能的目標(biāo)成本是比較合理的。

2.地下結(jié)構(gòu)工程價值系數(shù)1.27>1，此時，評價對象的成本比重小于其功能比重。出現(xiàn)這種結(jié)果的原因可能有兩個：第一個原因是由于目前地下結(jié)構(gòu)工程的成本偏低，不能滿足評價對象實現(xiàn)其應(yīng)具有的功能要求，致使對象功能偏低。第二個原因是對象目前具有的功能已經(jīng)超過了其應(yīng)具有的水平，即存在著功能過剩。

3.裝飾裝修工程價值系數(shù)0.93<1，此時對象的成本比重大于其功能比重。表明相對于其他分部工程而言，目前裝飾裝修工程所占的成本偏高，從而會導(dǎo)致該對象的功能過剩，應(yīng)重點考慮降低成本。

4.計算降低成本的工程對象和目標(biāo)。

目標(biāo)降低8%，即目標(biāo)成本應(yīng)為13 660*（1-8%）=12 567.2

分部工程目標(biāo)成本=總目標(biāo)成本*成本系數(shù)

成本降低額=預(yù)算成本-目標(biāo)成本

按評價系數(shù)進行分配（見表3）。

從表3可知，降低成本潛力最大的是裝飾裝修工程，降低額達到了854.5萬元，占降低總數(shù)的78.3%，其次是主體結(jié)構(gòu)工程、挖土和基礎(chǔ)工程。地下結(jié)構(gòu)工程的目標(biāo)成本比預(yù)算成本高，考慮對其稍加成本，提高其功能水平。

5.改進途徑及方法。根據(jù)價值工程中提高價值的方法，結(jié)合實際情況，采取以下途徑：（1）優(yōu)化工程的外裝飾，減少不必要的裝飾構(gòu)造。分析可見，外墻裝飾耗用成本相對較大，成本比重大于功能比重，在此部分可能出現(xiàn)了功能過剩，因此，在保證外墻美觀的基礎(chǔ)上減少不必要的裝飾是最直接有效的降低成本的方法。（2）選擇成本相對較高的分部工程和構(gòu)配件進行資源優(yōu)化，提高質(zhì)量。在地下結(jié)構(gòu)工程的分析過程中，我們不難看出，預(yù)算成本明顯低于目標(biāo)成本，這預(yù)示著該部分可能出現(xiàn)了功能偏低的情況，需要對其提高成本，加強資源優(yōu)化。確保該部分的功能能滿足需要。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)的全過程是一項極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的核心，它直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)成本費用的高低和經(jīng)濟效益。因此，成本控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重中之重。一般的成本控制都存在著局限性，片面地追求成本的降低而忽略了產(chǎn)品本身的價值。為了彌補這種控制的不足，我們引進了價值工程理論，它是指是通過有組織的活動，著重對項目的功能進行分析，使之以較低的總成本，可靠的實現(xiàn)項目的必要功能，從而提高項目價值的一套科學(xué)的經(jīng)濟分析方法。本文通過對國內(nèi)外建設(shè)工程項目應(yīng)用價值工程的情況進行分析、發(fā)現(xiàn)，與美國、英國、日本相比，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于價值工程的理論研究與應(yīng)用，仍然處于初步研究階段，發(fā)展的空間相對比較大。并通過實際案例展現(xiàn)了如何利用價值工程進行成本控制的全過程。

由于價值工程的研究還在不斷的發(fā)展中，所以價值工程在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應(yīng)用將越來越廣。在本文中，由于研究條件的限制，還存在著一些不足，仍然需要今后不斷地補充研究加以完善。