摘 要：房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來的投資風險也在日益增大，而要避免房地產(chǎn)投資的風險，必須對房地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的種種風險和不確定性因素作出較為精確的定性和定量分析。針對房地產(chǎn)開發(fā)的特點，對其風險進行全面的分析，并提出防范策略。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資風險；防范對策

中圖分類號：F270 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）30-0006-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)存在的投資風險

1.政策風險。政策風險是由于國家政策的未預期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國最主要的固定資產(chǎn)投資，與國家的宏觀經(jīng)濟政策聯(lián)系緊密，國家會通過與房地產(chǎn)有關的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的運行，這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如，在產(chǎn)業(yè)政策方面，近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經(jīng)濟適用房和廉租房的建設，這勢必會改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構的變化，大量的資金會投向國家政策扶持的經(jīng)濟適用房和廉租房的建設，在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.市場供求風險。商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現(xiàn)為以下兩個方面，一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多，供過于求導致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，利益的驅(qū)動使得社會上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)的建設規(guī)模迅速增加，并且超過了社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及居民的消費水平。另一方面，已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目不能滿足市場的要求，市場的結(jié)構性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構等方面與商家的需求不一致，不能滿足商家的經(jīng)營的要求，造成這一風險的原因在于開發(fā)商沒有實現(xiàn)進行完善的商業(yè)規(guī)劃，不是根據(jù)市場的需求進行項目的開發(fā)，而是非理性地先開發(fā)后招商，這必然會造成市場的結(jié)構性矛盾突出，嚴重的市場供求風險直接導致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。

3.融資風險。房地產(chǎn)項目開發(fā)期較長，房地產(chǎn)投資規(guī)模與資金投入成正比，資金變現(xiàn)速度與投資額大小成反比，開發(fā)周期越長，資金周轉(zhuǎn)也就越慢，流動性越差，房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成后，才能實現(xiàn)銷售，因此變現(xiàn)性較差，房地產(chǎn)開發(fā)商要面臨能否按期籌措開發(fā)項目所需資金，到期歸還貸款的風險。商業(yè)房地產(chǎn)的融資風險主要是利率風險，即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風險。由于中國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響，房地產(chǎn)企業(yè)運用股票、債券等直接融資方式受到限制，只能大量地向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，在中國的房地產(chǎn)企業(yè)中，大多數(shù)企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%～80%左右，對于商業(yè)房地產(chǎn)項目，其項目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長，因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的重要指標，這對于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來說，會大大增加其融資成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風險主要分析方法

1.頭腦風暴法。頭腦風暴法是以一個5～10人的專家小組以會議的方式進行，參加會議的人可以暢所欲言，鼓勵不受任何約束發(fā)表不同意見。通過專家之間的信息交流和相互啟發(fā)，從而誘發(fā)專家們產(chǎn)生“思維共振”，以達到互相補充并產(chǎn)生“組合效應”，獲取更多的未來信息，使預測和識別的結(jié)果更準確。頭腦風暴法可以在很短的時間內(nèi)得出風險管理需要的結(jié)論，在項目管理實施的過程中，也可以經(jīng)常采用這種方法，對以后實施階段可能出現(xiàn)的風險進行預見性的分析。該方法是建筑企業(yè)進行工程項目風險管理最直接最有效的方法之一。

2.德爾菲法。德爾菲法是由美國著名咨詢機構蘭德公司于五十年代初發(fā)明，經(jīng)過多年的使用和理論上的完善已日趨成熟。該方法的主要特點表現(xiàn)在：能夠讓專家自由地發(fā)表個人觀點，能夠使分析人員與專家意見相互反饋。在進行專家調(diào)查過程中，可以采用數(shù)理統(tǒng)計的方法對專家的意見進行處理，使定性分析與定量分析有機地結(jié)合起來。一般經(jīng)過兩至三輪問卷調(diào)查，即可使專家的意見逐步取得一致，從而得到比較符合實際的結(jié)論判斷。

3.故障樹分析法。故障樹法也叫風險樹法，也叫魚刺圖法，是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進行分解、細化。該法可以將企業(yè)面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產(chǎn)生風險的原因一層又一層的分析，排除無關的因素，從而準確地找到對企業(yè)真正產(chǎn)生影響的風險因子。

4.幕景分析法。幕景分析法是一種能夠分析引起風險的關鍵及影響程度的方法，一個幕景就是對項目未來某種狀態(tài)的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當影響項目的各種因素發(fā)生某種變化時，整個項目情況的變化及其后果。其描述方法可分為兩類：一類是某種狀態(tài)的描述，一類是發(fā)展過程的描述，即未來若干年某種情況的變化鏈，可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，并且詳細描繪出不同情況下可能發(fā)生的時間和風險。當各種目標相互沖突排斥時，幕景分析就顯得特別有用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強投資風險控制對策

1.建立合理的企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構。中國企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構大多為塔型的職能式結(jié)構。從董事會到總經(jīng)理，然后下設職能部門。對企業(yè)來說，長期股權投資絕不只是企業(yè)高層拿決策、項目部門跑執(zhí)行這么簡單，他往往需要各部門各層級的協(xié)調(diào)配合，是一項系統(tǒng)工程。打破僵化的組織機構，進行結(jié)構再設計，可以根據(jù)長期股權投資的業(yè)務流程把現(xiàn)有的職能部門整合成幾大系統(tǒng)，靈活調(diào)用。比如將企業(yè)的決策與計劃部門整合成股權投資決策系統(tǒng)；將財務部、審計部等整合成股權投資核算監(jiān)督系統(tǒng)。在投資前和投資決策階段，重點是把制度框架建立起來并使其正常運轉(zhuǎn)，以將投資決策納入框架的規(guī)范。在投資營運管理階段和投資清理階段，重點是通過對重大事件的動態(tài)管理，加強長期股權投資的過程管理，并保證退出渠道暢通。由于房地產(chǎn)投資一旦進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，通過房地產(chǎn)市場的供求狀祝和趨勢變化，進行全面的調(diào)查預測分析，選擇社會最需要、能夠取得較大收益的投資項目。在開發(fā)地產(chǎn)項目過程中，房地產(chǎn)商要認真簽訂施工合同，約定好有關工期、價款的指標，減少變更合約的次數(shù)，聘請工程監(jiān)理對項目施工進行全面的質(zhì)量監(jiān)管，避免因工期、質(zhì)量、成本所引致的風險。

2.做好投資項目的可行性分析。房地產(chǎn)投資項目的金額大，資金占用時間長，企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風險。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學的投資決策程序，認真進行投資項目的可行性分析，財務可行性分析是投資項目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對收入、費用和利潤等經(jīng)營指標的預測和分析；對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運行過程的預測和分析；對資產(chǎn)、負債、所有者權益的預測和分析；預測和分析項目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率等指標和項目收益與風險平衡關系的預測和分析。對投資項目技術上的可行性進行論證，運用各種方法計算出有關指標，以便合理確定不同項目的優(yōu)劣。影響企業(yè)投資項目收入的不確定因素較多，如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、意外事故等，因此，收入預測比任何其他的經(jīng)濟分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準確將給投資企業(yè)帶來更大的風險。對各項費用估計不足，如投資項目初始投資和日常經(jīng)營費用較預算增加，市場利率的波動，建設期的延長。此外，投資項目風險的來源還有社會、政治、經(jīng)濟的穩(wěn)定程度，項目的經(jīng)營管理水平，技術進步與經(jīng)濟發(fā)展的狀況，國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策，投資決策部門的預測能力，通貨膨脹和匯率等因素，應針對可能出現(xiàn)的風險制定風險控制預案。在風險控制預案中可制定后備措施，如設定預算應急費，即項目管理組織為了補償差錯、疏漏和其他不確定性，對項目費用估計精確性的影響事先準備好資金，?？顚Ｓ?。

3.做好投資風險預防。風險預防的主要措施有：第一，采用系統(tǒng)的項目管理方法；第二，向施工方人員灌輸安全意識，做好現(xiàn)場容易出現(xiàn)危險情形的預案工作；第三，及時協(xié)調(diào)處理設計監(jiān)理施工材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾；第四，合理布置施工現(xiàn)場；第五，盡快完成開發(fā)項目，縮短建設周期。在銷售管理階段，為預防風險，開發(fā)商應做好如下幾點：房地產(chǎn)租賃合同應由專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確詳盡合法定期檢查發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患；定期組織建筑物及附屬設備維修，將隱患消滅在萌芽狀態(tài)。

4.投資分散策略與投資組合策略。房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣對投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。共同投資也是一種常用的風險分散方式。共同投資開發(fā)要求合作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資，利益共享，風險同擔，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)捻椖窟x擇、搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等。其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的高收益去彌補低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產(chǎn)的合理的資金比例。

參考文獻：

[1] 財政部CPA考試委員會.公司戰(zhàn)略與風險管理[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2013.