抱團拿地令大房企們瞬間找到掙脫“政策緊身衣”的快感，但卻可能是新麻煩的開始

鎖定地塊，抱團拿地——這種匪夷所思的地產(chǎn)新模式會不會顛覆中國房地產(chǎn)行業(yè)？太有可能了。

典型的模式是地產(chǎn)央企加上市房企的合作。最近的一個案例是中國水電地產(chǎn)與上市公司金地集團的強強聯(lián)手，以40.3億元拿下北京門頭溝兩個地塊。如今在火爆的一線城市和部分二線城市，大房企聯(lián)合的模式正被大規(guī)模復(fù)制。占比已經(jīng)由2013年一季度的69.4%，增加到了二季度的78.7%。

毫無疑問，地產(chǎn)行業(yè)已追不及待地邁入大房企的竟合時代——通常位于國內(nèi)前十的兩大地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來拿地開發(fā)。這種趨勢勢不可擋。在過去的兩三年里，萬科和五礦、住總聯(lián)合開發(fā)的如園、金域華府，還有融創(chuàng)和中化方興聯(lián)合開發(fā)的金茂府，這些均成為經(jīng)典的樣本。事實上，早在2004年，萬通集團與天津泰達集團達成的戰(zhàn)略合作協(xié)議開啟了新模式。此后，企業(yè)間合作拿地開發(fā)也以各種形式出現(xiàn)，直到市場蕭條的2008年才逐漸沉寂。

房企之間聯(lián)合的動機并不需要太多的闡釋。正如萬通與天津泰達的聯(lián)合，資源共享和優(yōu)勢互補是二者的企圖，而弱弱聯(lián)合以抗擊外來的競爭者也是很多房企的陽謀。在2006年，杭州本土的兩個優(yōu)勢房企綠城和濱江，為了對抗華潤置地，就聯(lián)手以36.3億元的總價拿下杭汽發(fā)項目，并刷新了當(dāng)年杭州地王紀錄。

但眼下大房企強強聯(lián)合的背景則切換成了-二線城市拾階而上的地價和日益膨脹的地塊體量。在今年上半年，上海土地出讓金同比去年大漲373%，北京則直接以660億元的數(shù)額逾越了2012年度的收入，二線城市也同比大增48%。分解資金壓力，加速擴張規(guī)模成了房企聯(lián)合的直接動力。例如招商地產(chǎn)從2010年起就分別聯(lián)手萬科、保利和香港會德豐在各地拿地。即便企業(yè)資金吃緊，這樣做也依然能穩(wěn)步發(fā)展。

值得關(guān)注的是，分擔(dān)資金壓力并不能完全詮釋聯(lián)合的意義。實際上，對于一些實力雄厚的大房企來說，單獨拿地并不是一件困難的事情，類似于萬科這樣的企業(yè)，賬面上動輒擁有五六百億元現(xiàn)金，但依然是聯(lián)合體的熱衷參與者。北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長朱仝對《環(huán)球企業(yè)家》說：“對于一些傾向和央企聯(lián)合的大企業(yè)，這樣做能極大程度地減少政策變動風(fēng)險對企業(yè)的傷害?！?/p>

換句話說，在國內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控最關(guān)鍵的時期，各種利益群體正在玩著一場此消彼長的博弈游戲，而大房企的聯(lián)合無疑增加了他們的籌碼。尤為重要的是，這種聯(lián)合方式正在改變行業(yè)生態(tài)。中小房企將面臨更多不確定性。

博弈

在史上最嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場齊升共漲的時代正在遠去。一線及部分重點二線城市的房價漲幅與三四線城市的距離越來越大。7月，北上廣等十大城市的房價環(huán)比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%，這是近三年來同比漲幅首次超10%。與之相對應(yīng)的是，環(huán)比下跌的城市增至39座，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領(lǐng)跌。

顯而易見，爭奪一線和重點二線城市的土地成了眾多房企的生命線，但高企的土地價格依然是巨大的門檻。只有那些強勢的企業(yè)才能跨越——這似乎在促成一個閉環(huán)——只有大企業(yè)才能拿到升值空間大的土地，這些企業(yè)會越來越強大?！皬妱萜髽I(yè)聯(lián)合拿地并不是一個健康的方式，土地的集中度越來越高會導(dǎo)致壟斷的現(xiàn)象，幾家大企業(yè)會主導(dǎo)房價的走勢”朱仝說。

在香港，四大家族壟斷市場并推高房價已經(jīng)是一個事實。北京一家大型房企的銷售總監(jiān)表示，與幾家房企聯(lián)合拿地，目的就是控制地價。在同一區(qū)域內(nèi)，幾個大型房企通過聯(lián)合拿地形成默契，控制整個區(qū)域的定價和促銷策略。

這似乎并不是一個輕易就能達成的局面。一位泰禾集團地產(chǎn)部門的地區(qū)銷售總監(jiān)向《環(huán)球企業(yè)家》表示，目前房價都有政府限價，并不能由幾個房企來確定。一般房地產(chǎn)企業(yè)在確定房價時，會對周邊的項目進行調(diào)研，在減掉交給政府的部分和包括后期推廣的開發(fā)成本之后，再結(jié)合拿地的成本來確定房價。最后的定價基本都會和周邊的項目差不多。事實上，一項關(guān)于土地招拍掛的實驗正在北京朝陽區(qū)試點。在這個試點中，政府在收取應(yīng)得的土地收入后，由多家房企來競標(biāo)，最后竟得者是來自未來定價最低的企業(yè)。

但開發(fā)商會通過各種形式的變相漲價來規(guī)避政府價格管控。在北京，幾乎與2013年房價限價同時開始的是，很多在售項目通過“陰陽合同”來達到變相漲價的目的，直到今天仍然大行其道。“大地產(chǎn)商的聯(lián)合會在與政府博弈中增加籌碼。”朱仝說。目前的地產(chǎn)調(diào)控方向受制于經(jīng)濟的穩(wěn)定增長仍不十分明確，大房企的聯(lián)合將為未來的調(diào)控帶來新的不確定因素。

“中小房企終將會淪為這場盛宴的旁觀者?！北贝蠓康禺a(chǎn)研究所所長陳國強對《環(huán)球企業(yè)家》說。他表示，在盈利豐厚的地區(qū)拿地的門檻越來越高，中小房企的機會將越來越少。擺在他們面前的只有兩條路，一是轉(zhuǎn)型或自生自滅，一是被收購。今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速，僅萬科一家便收購了19家地產(chǎn)公司。但“只有那些帶著項目的中小房企才有被收購的可能性，沒有項目便沒有收購的價值?！敝熨谡f。

這是新的現(xiàn)實。但常識是，風(fēng)險從不曾消失。它只是從一種形式轉(zhuǎn)化到了另一種形式，然后持續(xù)累積。