摘要：當(dāng)前住房公積金貸款對我國住宅價(jià)格的影響明顯加強(qiáng)，調(diào)整住房公積金貸款政策已成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種較為有效的手段。文章對影響住宅價(jià)格進(jìn)行了理論的分析，提給出了影響住宅價(jià)格的計(jì)量模型，計(jì)量實(shí)證分析了住房公積金貸款對住宅價(jià)格影響機(jī)制，為提高居民住房消費(fèi)能力，提出了調(diào)整現(xiàn)行住房公積金相關(guān)政策的政策建議。

關(guān)鍵詞：公積金貸款；住宅價(jià)格；地區(qū)差異性

住房公積金制度是我國20世紀(jì)90年代的一項(xiàng)制度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了住房從實(shí)物分配快速向貨幣化分配轉(zhuǎn)變、完善我國住房供應(yīng)體系、提高中低收入家庭居住條件等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。目前，住房公積金制度覆蓋面、社會關(guān)注度和影響面越來越高。截至2011年底全國實(shí)繳人數(shù)達(dá)9 650.8萬人，繳存總額40 577.15億元，繳存余額21 891.69億元，個人提取總額達(dá)18 685.45億元，個人累計(jì)發(fā)放貸款總額22 403.3億元。國內(nèi)對公積金制度的研究主要以定性研究為主，定量分析較少。對影響房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制的研究，很少將住房公積金貸款作為研究影響房地產(chǎn)價(jià)格的變量因素。因此，研究住房公積金貸款如何對住宅價(jià)格產(chǎn)生影響機(jī)制，可以豐富和完善影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的內(nèi)容。對于住房公積金貸款能否促進(jìn)住房需求因而影響住宅價(jià)格？這種影響程度是否顯著？以及住房公積金貸款政策能否向市場發(fā)送有效信號影響房價(jià)預(yù)期？在公積金制度發(fā)展水平不同的地區(qū)作用大小和方式是否都相同？研究上述問題，對探索公積金制度影響房地產(chǎn)住宅價(jià)格的理論和現(xiàn)實(shí)具有重要意義。

一、 相關(guān)文獻(xiàn)述評

從現(xiàn)有的文獻(xiàn)看，學(xué)術(shù)界認(rèn)為顯著影響住宅價(jià)格的主要因素是住房融資體制運(yùn)轉(zhuǎn)的效率以及相關(guān)的信貸政策。一些學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格與住房貸款呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)特征，提高住房貸款利率能有效抑制住房價(jià)格上漲（張濤，2006），消費(fèi)者收入提高、政府通過金融支持提高貸款規(guī)模能夠持續(xù)推動住房價(jià)格上漲（余壯雄，2010）。部分學(xué)者指出，信貸政策影響住房消費(fèi)者的貸款決策十分顯著，不同貸款期限之間的利差幅度明顯影響貸款者決定貸款期限的長短，并且利差越大，選擇短期商業(yè)性貸款就越多，而上述情況在住房公積金貸款利率差的影響程度卻較?。ㄈ~光亮，2011）。同時，利率對房價(jià)具有顯著的負(fù)相關(guān)性，而且不同住宅類型的影響程度也不同，其對普通住宅價(jià)格的敏感度要高于經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住宅（沈悅等，2011）。另外，還有一些學(xué)者研究了住房公積金制度與住宅消費(fèi)之間的關(guān)系，周京奎（2012）指出住房公積金繳存額度對職工家庭住房支付能力呈現(xiàn)正向影響特征，住房公積金政策已逐漸顯示向中高收入群體傾斜，呈現(xiàn)出收入二次分配的社會不公平性，其對改善型住宅需求的影響程度要高于剛需型住宅需求。上述研究主要從房地產(chǎn)信貸政策對住房價(jià)格著影響出發(fā)，研究對象主要集中于商業(yè)銀行，以住房公積金貸款為研究對象不僅較少，而且研究注重定性分析。本文基于實(shí)證的方法來分析研究公積金貸款如何影響住宅價(jià)格，給出調(diào)整住房公積金貸款政策、提高居民住房消費(fèi)能力的政策建議。

二、 公積金貸款對住宅價(jià)格影響的理論分析

通過為購房者提供公積金貸款這種低成本金融產(chǎn)品，刺激居民的住房消費(fèi)需求，推動市場改變住宅供需關(guān)系，影響住宅價(jià)格；另外通過調(diào)整貸款政策向市場發(fā)出信號，改變購房者對住宅價(jià)格的預(yù)期，影響市場房價(jià)。居民住宅主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、商品房和高檔住房。下文分析公積金貸款對不同類型住宅價(jià)格的影響機(jī)制。

1. 對經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的影響。經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡稱“保障房”）是面向中低收入者的自住型住房，其申購和買賣具有嚴(yán)格的限制。由于中低收入者可支配收入較低，購房能力低，它的需求曲線價(jià)格彈性很大，價(jià)格的微小變動將引起需求的較大波動。圖1中，D1為未使用公積金貸款的中低收入者的需求曲線。

政府提供土地、稅收享受優(yōu)惠政策組織開發(fā)，其銷售價(jià)格嚴(yán)格管制，開發(fā)商不能根據(jù)市場決定供給量和自主定價(jià)，政府“微利保本”政策管控。因此，供給對價(jià)格的彈性較小。S1為保障房的初始供給曲線，當(dāng)中低收入者不使用住房公積金貸款時，保障房的市場均衡點(diǎn)為E1點(diǎn)；當(dāng)他們使用住房公積金貸款時，購房能力相對提高，購房成本相對降低，他們可承受更高的住宅價(jià)格。由于住房公積金繳存額是其月工資收入的一定比例額，該群體公積金繳存額很低，他們的購房消費(fèi)需求增長十分有限。因此，需求曲線D1移至D2位置。D2表示用住房公積金貸款購買保障房時的需求曲線。此時，住宅均衡價(jià)格和消費(fèi)量上升，市場均衡點(diǎn)為E2。

假設(shè)保障房開發(fā)商能自主供給，當(dāng)其市場價(jià)格上漲，將會刺激開發(fā)商增量供給，則供給曲線由S1移至S2，保障房的市場均衡點(diǎn)位E3。此時，中低收入者使用住房公積金貸款，提升保障房的有效需求，刺激市場增加供給量，改善市場均衡價(jià)格。由于中低收入者的購房支付能力較弱，保障房主要是自住性住房而非投資性住房。因此，公積金貸款政策的調(diào)整對保障房者市場價(jià)格的預(yù)期影響小。

2. 對普通商品房價(jià)格的影響。普通住宅的主要消費(fèi)者是中高收入階層，他們對商品房主要有自住性和投資性兩種需求，對住房價(jià)格的敏感度相對較低，與保障房的供求曲線相比，它的價(jià)格彈性要小。D1是中高收入者在沒有使用住房公積金貸款時的供求曲線（圖2）。

影響普通住宅供給的因素除了開發(fā)資金、土地供應(yīng)以及房屋戶型等外，最主要的是價(jià)格因素。價(jià)格上漲，供給量增加。普通商品房的市場機(jī)制相對較為完善，因此其供求價(jià)格彈性相對較高。S表示普通商品房供給曲線，D1與S的交點(diǎn)E1表是中高收入者未使用公積金貸款時的保障房市場均衡點(diǎn)。

普通住宅市場總價(jià)較高，住房貸款有效緩解購房者的資金壓力。公積金相對于商業(yè)性貸款成本低，中高收入者會優(yōu)先使用公積金貸款或組合性貸款。由于中高收入者繳存較高的住房公積金以及本身的購房消費(fèi)能力較強(qiáng)，公積金貸款在中高收入階層體現(xiàn)了顯著的住房保障作用。供需曲線D1右移至D2且移動幅度更大，如圖2中，E2為普通住宅市場均衡點(diǎn)。中高收入者使用公積金貸款時，刺激了普通住宅的有效需求，從而推動市場均衡價(jià)格上漲。

普通住宅投資性比保障房大，調(diào)整住房公積金貸款政策對購房者的市場價(jià)格預(yù)期影響大。影響途徑表現(xiàn)為，一是通過對住房消費(fèi)者的信貸成本來影響住宅需求；對自住性需求為主、住宅價(jià)格水平較低的房地產(chǎn)市場，住房公積金相對降低購房成本從而推動住房消費(fèi)；二是通過調(diào)整貸款政策向市場發(fā)送信號，促使住房消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場形成價(jià)格預(yù)期，從而影響住房價(jià)格；對房價(jià)較高水平城市，房屋投資需求旺，調(diào)整公積金貸款政策所向市場發(fā)送的預(yù)期信號對房價(jià)的影響作用較強(qiáng)。

3. 對高檔住宅住宅價(jià)格的影響。高等收入者的住房消費(fèi)能力很強(qiáng)，他們是高檔住宅的主要消費(fèi)者。住房公積金制度主要為解決中低收入者的住房消費(fèi)金融保障設(shè)計(jì)，目前絕大部分城市對使用住房公積金貸款購買高檔住房有嚴(yán)格的限制，高檔住房價(jià)格較高，即使使用住房公積金貸款來消費(fèi)該類住房，住房公積金貸款所占房屋總價(jià)比相對較低，住房公積金貸款對高檔住房市場的直接影響程度較小。但是普通住房市場價(jià)格波動能直接傳導(dǎo)給高檔住房市場，所以公積金貸款的金融支持直接影響了普通住宅市場的價(jià)格，通過市場傳到影響高檔住宅的價(jià)格波動；同時，住房公積金貸款政策的變動也將影響高等收入者對住房價(jià)格預(yù)期，從而影響高檔住宅價(jià)格。

因此，住房公積金貸款對住宅價(jià)格具有兩方面的影響，一是住房公積金貸款提供了低成本的融資渠道，居民的相對購買力水平提升，從而促進(jìn)了保障房和普通商品房市場需求，進(jìn)而推動住宅價(jià)格的上漲。但這也受城市住房價(jià)格水平、住房公積金貸款額度等政策因素影響。二是對房地產(chǎn)市場較熱的城市，住房公積金貸款政策的調(diào)整能夠向市場發(fā)出有效信號，調(diào)整住房消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的價(jià)格預(yù)期而影響房價(jià)。

三、 住房公積金貸款對住宅價(jià)格影響的實(shí)證分析

1. 數(shù)據(jù)選取與來源。根據(jù)相關(guān)理論，影響住宅價(jià)格的可測量變量為：人口、可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)、銀行和公積金貸款利率、銀行和公積金貸款額、住宅平均成本。公積金貸款對普通商品房價(jià)格產(chǎn)生影響，從而波及整體住宅市場的價(jià)格變動。普通住宅是房地產(chǎn)市場的最主要組成部分?？紤]到變量之間的動態(tài)聯(lián)系和數(shù)據(jù)可獲得性，本文把銀行貸款利率和公積金貸款額分別作為銀行與公積金貸款影響住宅價(jià)格的代表變量。

本文使用的數(shù)據(jù)來自我國26個大中城市自2003年～2011年的年度數(shù)據(jù)，其中13個東部地區(qū)城市，13個中西部地區(qū)城市。數(shù)據(jù)表示如下：P：表示住宅平均銷售價(jià)格；L：表示住房公積金貸款額，r：表示長期貸款年利率，Y：表示人均可支配收入，N：表示市區(qū)總?cè)丝?，M：表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)，C：表示住宅的平均成本。其中，長期貸款利率是經(jīng)按月加權(quán)處理所得到的加權(quán)平均數(shù)，以住宅平均竣工價(jià)值作為住宅的平均成本。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)、住宅的平均竣工價(jià)值和平均銷售價(jià)格等數(shù)據(jù)，通過歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》整理獲得，2004年的部分相關(guān)數(shù)據(jù)從各個相關(guān)城市2005年統(tǒng)計(jì)年鑒整理獲得；2003年～2010年人均可支配收入數(shù)據(jù)從中經(jīng)網(wǎng)獲得，各市區(qū)人口總數(shù)從中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)整理，CPI數(shù)據(jù)來自《中國價(jià)格及城鎮(zhèn)居民家庭收支調(diào)查統(tǒng)計(jì)年鑒》；住房公積金貸款額主要從各市住房公積金管理中心網(wǎng)站收集整理。

2. 統(tǒng)計(jì)性描述。由圖3和4可知，26個大中城市的住宅實(shí)際銷售價(jià)格一直保持增長態(tài)勢，從2003年為2 493元/平方米，至2011年上漲為7 371元/平方米，增長了196%，其中2004年～2007年的漲幅分別為11%、22%、15%和20%，2009年的漲幅達(dá)到最高值為24%，2010年為18%，2008年和2011年的漲幅較小，保持在4%左右。與之同步，公積金貸款額規(guī)模也保持同步提高，26個大中城市的總貸款規(guī)模從2003年的299億元至2011年增長為1 418億元，其中2005年～2008年，貸款增速較為平穩(wěn)，平均增速為15%，2009年呈現(xiàn)爆炸性增長，增速超過70%，隨后2010年出現(xiàn)-9%的負(fù)增長，2011年開始回升至13%漲幅。由此，我們可以得出，26個大中城市的住宅價(jià)格和公積金貸款規(guī)模都處于上升態(tài)勢，住房公積金貸款規(guī)模的波動性大于住宅價(jià)格，波動趨勢步調(diào)保持一致。2005年～2008年，住宅價(jià)格與住房公積金貸款的增速較為接近。2008年受金融危機(jī)影響，住宅價(jià)格增速顯著下降，而公積金的下降幅度很小。在2009年住宅價(jià)格增速回升的同時，公積金貸款呈現(xiàn)爆炸性增長，說明在2009年，住宅價(jià)格上漲與公積金貸款高度相關(guān)。此后，住宅價(jià)格快速回落，公積金貸款的增速也波動性下降，但規(guī)模仍處于較高的水平。

對東部、中西部地區(qū)的公積金貸款、住宅價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，我們發(fā)現(xiàn)：2003年～2011年間，東部與中西部的住宅價(jià)格比較為穩(wěn)定，保持在1.6～2.0之間，而公積金貸款額之比在不斷下降，由2003年的4.18∶1下降到2011年2.1∶1。由圖5和圖6可知，除2008年和2011年外，東部地區(qū)住宅價(jià)格的上漲幅度超過中西部地區(qū)，漲跌的波動性更大，中西部地區(qū)住宅價(jià)格增長幅度較為平穩(wěn)；住房公積金貸款增長情況則完全相反，除2008年、2011年外，中西部地區(qū)住房公積金貸款的上漲幅度要超過東部地區(qū)，波動性也更大，2005年～2007年間，中西部地區(qū)公積金貸款額增速分別為18%、51%和44%，東部地區(qū)則僅為12%、9%和6%，增速差距非常大。這表明，雖然中西部地區(qū)公積金貸款規(guī)模小于東部地區(qū)，但其對住宅價(jià)格的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東部地區(qū)。

3. 計(jì)量分析。我們采用如下計(jì)量模型：

lnPt=？茁0+？茁1lnLt+？茁2lnYt+？茁3lnct+？茁4lnrt+？茁5lnNt+？茁6lnMt+？滋t

對26個城市計(jì)量回歸分析，結(jié)果如表1。

計(jì)量結(jié)果表明，不考慮預(yù)期情況下，公積金貸款對住宅價(jià)格的影響系數(shù)均顯著。住房公積金貸款系數(shù)全國和中西部地區(qū)在1%水平上顯著，東部地區(qū)在5%水平上顯著，且為正向影響。這表明住房公積金貸款有效刺激購房需求，推動住宅價(jià)格上漲。同時，住房公積金貸款對住宅價(jià)格的影響度還具有地區(qū)差異性。全國范圍住房公積金貸款每增加1%推動住宅價(jià)格上漲0.08%，東部地區(qū)每增加1%推動住宅價(jià)格上漲0.072%；中西部地區(qū)公積金貸款每增加1%推動住宅價(jià)格上漲0.10%，說明住房公積金貸款影響中西部地區(qū)略強(qiáng)于東部地區(qū)和全國水平。

四、 政策建議

1. 完善住房公積金貸款利率政策，實(shí)行差別化的分類利率政策，鼓勵剛性需求，提高住房消費(fèi)者購房能力。根據(jù)職工的繳存額、住房條件等因素實(shí)行差別化貸款利率政策，重點(diǎn)傾斜中低收入家庭。

2. 合理制定住房公積金貸款額度，引導(dǎo)改善性和剛需性的住房消費(fèi)。各地區(qū)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場情況，確定符合本地區(qū)發(fā)展的公積金貸款額度。對公積金貸款額度所占房屋總價(jià)比例較小的城市，適當(dāng)提高公積金貸款額度，降低購房成本，保障住房消費(fèi)的購買能力。

3. 調(diào)整住房公積金繳存政策，將住房公積金單位補(bǔ)貼部分與個人收入脫鉤，改為定額制補(bǔ)貼，不論戶籍、不論收入高低，每個人均補(bǔ)貼相同的固定金額。而個人繳交部分，保持不變，依然按個人工資收入的一定比例繳交。

4. 調(diào)整住宅市場結(jié)構(gòu)，一是加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給量；二是制定差別化的自住性和投資性住宅貸款政策，抑制投資性需求住宅；三是增加中小戶型和中低價(jià)商品房的供給，限制大戶型高端商品房供給。

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作者簡介：徐曉明，南京大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，江蘇省省級機(jī)關(guān)住房資金管理中心研究員級高級工程師。