摘要：文章從人口自然結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)兩方面考慮，以我國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)與教育結(jié)構(gòu)變化為切入點(diǎn)，研究人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅細(xì)分市場(chǎng)房?jī)r(jià)的影響。實(shí)證結(jié)果表明：（1）人口撫養(yǎng)比與房?jī)r(jià)具有顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，且對(duì)普通商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)的影響最大，對(duì)別墅市場(chǎng)的房?jī)r(jià)影響最小。驗(yàn)證了我國(guó)老年人通常會(huì)幫助子女買房的現(xiàn)象，并且這種現(xiàn)象集中體現(xiàn)在普通商品房市場(chǎng)。（2）高等教育的普及推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，高等教育對(duì)普通商品房房?jī)r(jià)的影響系數(shù)是別墅價(jià)格的2倍左右，且受教育程度確實(shí)影響了居民在住房需求方面的消費(fèi)偏好。（3）人口增長(zhǎng)率對(duì)我國(guó)的普通商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)存在顯著的積極影響，只有在經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)才表現(xiàn)出不明確的影響。

關(guān)鍵詞：住宅細(xì)分市場(chǎng)；房?jī)r(jià)；撫養(yǎng)比例；受教育程度

一、 引言

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了全國(guó)性上漲，幅度大、范圍廣，在我國(guó)房地產(chǎn)歷史上是少有的。房屋是百姓生活的必需品，“高房?jī)r(jià)”已經(jīng)成為非常嚴(yán)峻的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，“買房難”成為人們生活面對(duì)最主要的困難之一。對(duì)此，政府推出“新國(guó)五條”——抑制投機(jī)性需求，滿足合理住房需求，卻未有顯著的效果。

本文將受教育程度結(jié)構(gòu)作為考察人口社會(huì)結(jié)構(gòu)的因素，同時(shí)結(jié)合人口年齡結(jié)構(gòu)，以我國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)與教育結(jié)構(gòu)變化為切入點(diǎn)，研究我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅細(xì)分市場(chǎng)房?jī)r(jià)的影響。

二、 數(shù)據(jù)描述與房市細(xì)分市場(chǎng)變化情況

房地產(chǎn)價(jià)格可以細(xì)分為很多種類，例如：住宅價(jià)格、商業(yè)用房?jī)r(jià)格、工業(yè)用房?jī)r(jià)格等等。本文的研究對(duì)象為我國(guó)的住宅市場(chǎng)，細(xì)分為別墅、經(jīng)濟(jì)適用房以及普通商品房市場(chǎng)，所以研究變量為三個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的房屋價(jià)格。本文所指的人口結(jié)構(gòu)包括人口年齡結(jié)構(gòu)（也即人口撫養(yǎng)比例）與受教育程度的比例結(jié)構(gòu)，人口撫養(yǎng)比例是指15歲以下和64歲以上人群占15歲～64歲人群的比重，具體又分為少年人口撫養(yǎng)比例（15歲以下人口占工作人口的比重）和老年撫養(yǎng)比例（64歲以上人口占工作人口比重）；受教育程度比例是指學(xué)歷為大專及其以上的人口和高中人口占6歲及6歲以上人口的比例（選擇高中級(jí)大專以上學(xué)歷比例作為受教育程度比例是因?yàn)?，我?guó)從1986年開始推行九年義務(wù)教育，到2000年，我國(guó)總體上實(shí)現(xiàn)了九年義務(wù)教育的普及）。

圖1 分別為經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)、普通商品房房?jī)r(jià)、別墅房?jī)r(jià)與撫養(yǎng)比例的描述統(tǒng)計(jì)圖?？梢悦黠@觀察出撫養(yǎng)比例對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房與別墅的影響效果差異不是很大，而圖中的普通商品房卻表現(xiàn)得較為突出，隨著撫養(yǎng)比例的降低，普通商品房房?jī)r(jià)上升的速度越來(lái)越快。所以，在分析住宅價(jià)格的時(shí)候不應(yīng)該一概而論，不同的市場(chǎng)有著不同的特征表現(xiàn)。

圖2分別為細(xì)分市場(chǎng)價(jià)格與高等教育比例的描述圖。通過(guò)擬合曲線可以粗略看出受高等教育的群體對(duì)每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的影響差別較大，高等教育比例的提高對(duì)別墅價(jià)格影響近似一條直線，且影響系數(shù)較大，對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格的影響系數(shù)呈現(xiàn)出緩慢增加的趨勢(shì)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格的影響系數(shù)卻緩慢降低。

本文利用我國(guó)1999年～2011年31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的數(shù)據(jù)研究人口撫養(yǎng)比例、受教育程度比例與住宅各細(xì)分市場(chǎng)房?jī)r(jià)的關(guān)系。之所以選擇的數(shù)據(jù)從1999年開始，是因?yàn)槲覈?guó)的房改制度從1998年開始，在之前的福利分房制度不是本文考慮的范圍。

三、 人口結(jié)構(gòu)與房市細(xì)分市場(chǎng)：實(shí)證方法與結(jié)果

1. 實(shí)證模型與結(jié)果。簡(jiǎn)單的描述統(tǒng)計(jì)分析尚不足以識(shí)別人口年齡結(jié)構(gòu)和教育結(jié)構(gòu)與房屋細(xì)分市場(chǎng)價(jià)格之間的因果關(guān)系。除了受到人口因素和教育因素以外，房屋價(jià)格上漲還與城市化率、經(jīng)濟(jì)等因素有關(guān)，必須在控制這些因素以后進(jìn)行研究分析。本文采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法，具體的模型設(shè)定如下：

logHp=α+β*Ags+γX+υ （1）

logHp=α+β*Edu+γX+υ （2）

其中，Hp是房屋價(jià)格，Ags是人口撫養(yǎng)比例，Edu為受教育結(jié)構(gòu)比例，X是一系列控制變量，包括（1）城市化率（%），用城市人口占總?cè)丝诘谋壤饬?；?）人均GDP（元）；（3）人口自然增長(zhǎng)率（%）；式（1）是研究年齡結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)的關(guān)系模型，式（2）是研究教育結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)關(guān)系的模型。

別墅的計(jì)量回歸結(jié)果如表1所示，模型（1）、（2）用人口撫養(yǎng)比例作為解釋變量，結(jié)論表明，如果我國(guó)的人口撫養(yǎng)比例下降1%，別墅價(jià)格會(huì)上升1.8%左右。模型（2）是添加控制變量以后的回歸結(jié)果，結(jié)論沒(méi)有太大的變化。模型（3）、（4）是進(jìn)一步采用少年撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比例作為解釋變量，結(jié)果表明少年撫養(yǎng)比例上升會(huì)顯著降低別墅價(jià)格，老年撫養(yǎng)比例的上升卻會(huì)使別墅價(jià)格上升，而且，少年撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比對(duì)別墅價(jià)格影響的程度大致一樣。模型（5）、（6）是以受教育程度的比例（高中比例與大專以上比例）作為解釋變量，結(jié)論表明，大專以上比例增加會(huì)顯著的提高別墅價(jià)格3.7%左右，而高中比例的上升會(huì)使別墅價(jià)格下降，但不顯著。模型（6）是添加控制變量以后的回歸結(jié)果，結(jié)論沒(méi)有太大變化，然而，高中學(xué)歷比例的回歸系數(shù)變得顯著。以模型（3）、（5）為例，其他條件不變的情況下，少年撫養(yǎng)比例降低1%，老年撫養(yǎng)比例降低1%，則別墅價(jià)格不變，但從1999年到2011年，老年撫養(yǎng)比例上升2.1%，少年撫養(yǎng)比例則下降15.4%，那么兩因素共同推高了別墅價(jià)格；由于高中比例對(duì)別墅的影響較小，且不顯著，不予考慮，如果大專以上比例增加1%，則別墅價(jià)格增加4%左右，從1999到2011年我國(guó)的大專以上的比例從3%增加到10%，別墅價(jià)格在其作用下被推高，也即普及高等教育將促進(jìn)別墅房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用房的回歸結(jié)果如表3所示，模型（1）表明，如果我國(guó)人口撫養(yǎng)比例每下降1%，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格會(huì)顯著降低2.7%左右。模型（2）添加控制變量后，結(jié)論沒(méi)有太大變化，但回歸系數(shù)不再顯著。模型（3）的解釋變量為少年撫養(yǎng)比例和老年撫養(yǎng)比例，回歸結(jié)論表明，少年撫養(yǎng)比例降低將顯著提高經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，而老年撫養(yǎng)比例上升會(huì)增加經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，且兩種撫養(yǎng)比例的影響程度相同。模型（4）添加控制變量后，結(jié)論不變，但老年撫養(yǎng)比例對(duì)房?jī)r(jià)的影響大于少年撫養(yǎng)比例對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)的影響。模型（5）的結(jié)論是大專以上的比例及高中比例的增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)有促進(jìn)作用，但高中比例的影響不顯著。模型（6）添加控制變量以后的結(jié)論發(fā)生了變化，大專以上比例的提高將使得經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)上升，但不顯著；而高中比例降低顯著地提高了經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)。若以模型（3）、（5）為例，將得到與別墅價(jià)格大致相同的結(jié)論。

普通商品房的回歸結(jié)果如表4所示。模型（1）結(jié)果表明，撫養(yǎng)比例每降低1%，則普通商品房房?jī)r(jià)提高3.3%左右。模型（2）添加控制變量后，回歸結(jié)果發(fā)生了變化，撫養(yǎng)比例的上升將顯著地提高房?jī)r(jià)。模型（3）的解釋變量為少年撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比，結(jié)果顯示少年撫養(yǎng)比的降低及老年撫養(yǎng)比的上升都會(huì)提高普通商品房的房?jī)r(jià)。模型（4）添加控制變量后結(jié)論不變，但少年撫養(yǎng)比的系數(shù)不再顯著；且老年撫養(yǎng)比對(duì)普通商品房的影響程度更大。模型（5）的解釋變量為受教育程度比，結(jié)果表明大專以上學(xué)歷的比例上升會(huì)顯著地提高普通商品房的房?jī)r(jià)，而高中比例則相反且不顯著。模型（6）添加控制變量后，結(jié)論沒(méi)有太大變化，但高中比例對(duì)房?jī)r(jià)的影響顯著，且影響程度超過(guò)了大專以上比例。若以模型（3）、（5）為例，則得到的結(jié)論與別墅價(jià)格一致。

2. 模型結(jié)果的縱向比較分析。

（1）撫養(yǎng)比例對(duì)細(xì)分市場(chǎng)房?jī)r(jià)的影響程度從大到小依次為：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅，且撫養(yǎng)比例對(duì)它們的影響方向是一致的，數(shù)據(jù)支持撫養(yǎng)比例與我國(guó)房?jī)r(jià)之間的負(fù)相關(guān)關(guān)系。少年不是住房的主要消費(fèi)群體，所以比較容易理解少年撫養(yǎng)比例越高，房屋價(jià)格越低。然而，老年撫養(yǎng)比例增加會(huì)顯著提高房?jī)r(jià)，可以解釋為我國(guó)老年人通常會(huì)幫助子女買房，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢？個(gè)人在20歲以后住房需求快速上升，50歲以后開始逐步下降 ，而我國(guó)最近一次“嬰兒潮”出現(xiàn)在1980年～1990年，也即現(xiàn)在的80后，從1998年我國(guó)取消福利分房制度后，年輕人開始面臨買房壓力，特別是目前正處于20歲～30歲準(zhǔn)備“成家立業(yè)”的80后，增加了住房需求，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，而其父母曾享有福利分房制度，不存在住房問(wèn)題，因此會(huì)選擇為孩子減輕壓力，幫助買房，所以 “老年人推高房?jī)r(jià)”在我國(guó)是成立的。另外，老年撫養(yǎng)比例與少年撫養(yǎng)比例分別在別墅和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度相同，方向相反；在普通商品房市場(chǎng)，老年撫養(yǎng)比例的影響力強(qiáng)于少年撫養(yǎng)比例，說(shuō)明老年人的“助購(gòu)行為”主要針對(duì)普通的商品房市場(chǎng)。

（2）大專以上學(xué)歷比例的上升會(huì)顯著提高房?jī)r(jià)，而高中學(xué)歷比例的下降會(huì)推動(dòng)別墅和普通商品房房?jī)r(jià)上升，表明受教育程度的提高促使人們對(duì)住房更偏重于“質(zhì)”的需求，也是人們?cè)谙M(fèi)和生活觀念上發(fā)生轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)。同時(shí)，高中學(xué)歷比例上升卻對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)有積極影響，可以理解為教育程度相對(duì)較低的群體對(duì)住房的要求也較低，會(huì)更多地選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用的房屋，或許是相應(yīng)的收入水平?jīng)Q定的，也可能是消費(fèi)習(xí)慣決定的，反應(yīng)出不同的教育程度有著不同的住房需求層次。整體的回歸結(jié)果也說(shuō)明接受高等教育后的年輕人開始進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)、婚姻市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然帶來(lái)住房的大量需求，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。且從回歸系數(shù)上來(lái)看，高等教育比例單位變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度大于撫養(yǎng)比例單位變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，因此，高等教育程度也是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一。

（3）從別墅與經(jīng)濟(jì)適用房的回歸結(jié)果可以得到人口自然增長(zhǎng)率對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有明確的影響，然而人口增長(zhǎng)率的提高對(duì)普通商品房房?jī)r(jià)存在顯著的積極影響。城市化率與人均GDP對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲存在顯著的積極作用。

（4）從三個(gè)市場(chǎng)回歸結(jié)果的R2顯示，我國(guó)約30%的房屋價(jià)格差異可以由撫養(yǎng)比例的差異來(lái)解釋。而受教育程度的比例變化可以解釋45%～50%左右的房屋價(jià)格變化。

四、 結(jié)論

本文最大的貢獻(xiàn)：從人口自然結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)兩方面考查人口結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)住宅細(xì)分市場(chǎng)房?jī)r(jià)的影響，也即：人口年齡結(jié)構(gòu)、受教育程度結(jié)構(gòu)變化對(duì)我國(guó)別墅、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房三個(gè)細(xì)分市場(chǎng)房?jī)r(jià)的影響。

人口撫養(yǎng)比與每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)房?jī)r(jià)均有顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，且對(duì)普通商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)的影響最大，對(duì)別墅市場(chǎng)的房?jī)r(jià)影響最小。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，少年撫養(yǎng)比例的下降會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格的上升，因?yàn)樯倌瓴皇欠课莸南M(fèi)主體，所以這不難理解；而老年撫養(yǎng)比例的上升會(huì)引起房屋價(jià)格的上漲，實(shí)證結(jié)果驗(yàn)證了我國(guó)“老年人通常會(huì)幫助子女買房”的現(xiàn)象，并且這種現(xiàn)象集中體現(xiàn)在普通商品房市場(chǎng)。

另外，研究顯示，接受高等教育后的年輕人開始進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)、婚姻市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，高等教育的普及推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，且高等教育對(duì)普通商品房房?jī)r(jià)的影響系數(shù)是別墅價(jià)格的2倍左右。同時(shí)，教育程度相對(duì)較低的群體對(duì)住房的要求也較低，會(huì)更多地選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用的房屋，表明受教育程度影響了居民在住房需求方面的消費(fèi)偏好。

與已有的研究結(jié)論有所不同的是：人口增長(zhǎng)率對(duì)我國(guó)的普通商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)存在顯著的積極影響，只有在經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)才表現(xiàn)出不明確的影響。

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作者簡(jiǎn)介：肖智，重慶大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師；胥芹，重慶大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院碩士生。