摘要：隨著小康社會建設(shè)工作逐步推進，我國進入了新型城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，為房地產(chǎn)業(yè)帶來了不小影響。本文基于新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢進行了科學(xué)合理的分析與推測，以期預(yù)測房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展趨勢；分析；預(yù)測

2011年以來，不少學(xué)界和業(yè)界人士認(rèn)為我國房地產(chǎn)發(fā)黃金期已經(jīng)結(jié)束。其實不然，房地產(chǎn)規(guī)模、房價和利潤的超常規(guī)增長可能漸告尾聲，并不是房地產(chǎn)業(yè)進入了衰退期，其仍然有著很高的利潤空間和長遠的發(fā)展前景。尤其，我國步入新型城鎮(zhèn)化后，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新的機遇，房地產(chǎn)發(fā)展最大“剛需”有望被喚醒。在這種環(huán)境下，有必要基于新型城鎮(zhèn)化科學(xué)分析與預(yù)測房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向和趨勢。

新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進的城鎮(zhèn)化。其核心在于不以犧牲農(nóng)業(yè)和糧食、生態(tài)和環(huán)境為代價，著眼農(nóng)民，涵蓋農(nóng)村，實現(xiàn)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化和公共服務(wù)均等化，促進經(jīng)濟社會發(fā)展，實現(xiàn)共同富裕。自2003年提出新型城鎮(zhèn)化概念以來，我國就進入了新型城鎮(zhèn)化全面建設(shè)時期。一方面以人為本，重質(zhì)量輕速度，促進粗放型擴張想集約型增長轉(zhuǎn)變，另一方面堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，把推進城鎮(zhèn)化和工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化緊密結(jié)合，以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化發(fā)展，消除舊城鎮(zhèn)化“不均衡”詬病。同時提出了“把城市群作為推進城市化的主體形態(tài)”政策方針，倡導(dǎo)的是“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展?！庇纱瞬浑y看出，新型城鎮(zhèn)化旨在促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，打破行政區(qū)域限制，使各類生產(chǎn)要素自由流動、優(yōu)化配置。這一發(fā)展路線為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了新的機遇。

1.新型城鎮(zhèn)化建設(shè)“以人文本”，將“人”放在了一切建設(shè)工作的首位。隨著建設(shè)工作逐步推進，我國逐漸進入了“人”的城市化階段，農(nóng)村剩余勞動力“市民化”，說白了就是農(nóng)村人口能夠在城市長久居住下來。一方面，政府為農(nóng)村剩余勞動力提供了教育、醫(yī)療、救濟、養(yǎng)老等公共服務(wù)保障，釋放了農(nóng)民在城市購房的需求；另一方面，“人”的城市化保證了農(nóng)村剩余勞動力在公平交易下的土地權(quán)益，為了創(chuàng)造了購房能力。農(nóng)村剩余勞動力購房需求的釋放及其足夠的購房能力將轉(zhuǎn)化為最大住房“剛需”，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來第二次高潮。

2.新型城鎮(zhèn)化下，大中心城市合理布局，一定程度上緩解了人口、資源向大城市集中的趨勢，有力分流了大城市多年來較高的購房需求。在這樣的形勢下，大城市房價上漲壓力將會得到緩解，解決了長期高房價對大城市集聚和輻射能力的桎梏，優(yōu)化了大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，驅(qū)動房地產(chǎn)市場進入高級化發(fā)展階段。與此同時，在大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展下，中小城市產(chǎn)業(yè)分區(qū)與區(qū)域中心城市相得益彰，在大城市輻射和擴散效應(yīng)作用下，中小城市人口逐年遞增，必然衍生出大量購房需求。

3.目前，城市中心與周邊實現(xiàn)了現(xiàn)代信息技術(shù)、職能技術(shù)、建筑藝術(shù)等所構(gòu)建的公共服務(wù)設(shè)施共享，一定程度上緩解了公共設(shè)施服務(wù)跟不上城市擴張速度的窘狀，使城市中心區(qū)域房價上漲壓力得到緩解，為房地產(chǎn)建筑建設(shè)騰出了更多空間。同時，由于城市周邊經(jīng)濟的發(fā)展和公共服務(wù)設(shè)施的完善，降低了政府對土地財政的依賴，由此消弱了地方政府推高地價的內(nèi)生激勵作用，房價上漲壓力也會得到一定遏制，這樣一來中低收入群體的購房能力將會大大提升。

4.城鎮(zhèn)化與工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的緊密結(jié)合，協(xié)同發(fā)展，將徹底解決舊城鎮(zhèn)化與工業(yè)發(fā)展“兩張皮”的問題，有效解決二三線、三四線城市房地產(chǎn)脫離城市工商業(yè)而過度發(fā)展的問題，遏制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象。

5.新型城鎮(zhèn)化倡導(dǎo)節(jié)約資源、保護環(huán)境，環(huán)保、節(jié)能的綠色建筑必然成為今后房地產(chǎn)建筑建設(shè)的主流方向，過去千篇一律的建筑風(fēng)格有可能被改變，人們對多樣化、智能化和信息化建筑區(qū)的需求將會更加高漲，為房地產(chǎn)業(yè)帶來革命性變化。

在新型城市化背景下，對我國未來十年新增住房需求進行了科學(xué)預(yù)測：第一，新增住房需求規(guī)?？赡苓_120億平方米；第二，保障住房和商品住房套數(shù)結(jié)構(gòu)為1∶4；第三，保障住房預(yù)計需求為3000萬套，按套均65平方米算，約20億平方米；第四，商品住房預(yù)計需求為8500萬套，約為100億平方米?？偠灾滦统擎?zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇，同時也帶來了風(fēng)險。為此，要對此進行深入分析以抓住機遇并規(guī)避風(fēng)險，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商有較高的洞察觀察力和戰(zhàn)略執(zhí)行力，準(zhǔn)確識別外界環(huán)境和政策及其變化對房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響，制定科學(xué)、可行的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略并有效貫徹執(zhí)行，有效規(guī)避各種風(fēng)險，為自己創(chuàng)造更多的利潤空間。

參考文獻：

[1]武康平 胡 諜：房地產(chǎn)市場價格在宏觀經(jīng)濟中的加速器作用研究[J].中國管理科學(xué)，2011，（1）.

[2]張占錄 張遠索：中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與可持續(xù)發(fā)展研究[J].經(jīng)濟問題探索，2011，（8）.

[3]魏 巍 崔立麗 魏 瑋：中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟互動關(guān)系實證研究[J].企業(yè)經(jīng)濟，2012，（3）.