胡立男

【摘 要】本文闡述了房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位，通過對遼寧省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析，研究了房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些供應結構不合理、發(fā)展不均衡等問題，提出遼寧省房地產(chǎn)業(yè)相應的發(fā)展對策 ，來促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；發(fā)展對策；健康有序

一、前言

自2000年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)有著突飛猛進的發(fā)展，速度驚人。遼寧省作為東北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的省份，更是逐步以房地產(chǎn)業(yè)作為全省經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)作為全省經(jīng)濟的重要來源，在整個經(jīng)濟體系中具有舉足輕重的地位，對經(jīng)濟發(fā)展起著重要作用。

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展能夠促進全省城市化進程，推動城市基礎設施建設，為我省新增城市人口的安置問題提供有力保障。房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)相互關聯(lián)度大的特點，其直接相關和間接相關的產(chǎn)業(yè)多達50多個。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠實現(xiàn)居者有其屋，為人們提供數(shù)量更多、品質(zhì)更高的住房，充分滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住要求，對于促進全省經(jīng)濟增長起著至關重要的作用。

二、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

遼寧省房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額，從2003年到2012年，只有2004年同比增長45%以及2008年增長37.6%增幅較大之外，其余各年份增長態(tài)勢相對溫和。到2012年，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)國有總承包以及專業(yè)承包企業(yè)已達到301個，開發(fā)投資額已經(jīng)達到將近5000億元，新增開發(fā)面積達到了12444.3萬平方米。從總體情況來看，住宅房地產(chǎn)投資的發(fā)展狀況是相對最穩(wěn)定的。然而，房地產(chǎn)年竣工面積的增長同時帶動了房地產(chǎn)行業(yè)供給的不斷增加，土地等原材料的價格上漲導致竣工房屋造價一路上漲，目前每平方米造價成本達到2713元。作為商品房最重要組成部分的住宅，在2004年以后銷售面積比例占總數(shù)的90%，銷售金額占總金額的85%。這種情況表明，居住需求是購房需求最主要的因素。遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于自籌和其他相關渠道，貸款只占20%的比例，外商對遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額也在逐步上漲。2000年，外商投資在我省房地產(chǎn)投資金額占57%，到了2012年，這一比例上漲到90%。

（二）遼寧省與全國發(fā)展比較分析

作為東三省中的經(jīng)濟大省，遼寧省在2000年、2004年及2008年的房地產(chǎn)業(yè)投資額遠遠高于全國整體水平。金融危機的來臨，對全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都造成了一定程度的沖擊，使得全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度有所下降。但是遼寧省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然呈現(xiàn)增長的趨勢，遼寧省每年的房地產(chǎn)新開發(fā)面積在全國新開發(fā)總面積中占5%—6%的比重，而且每年都有所增加，呈穩(wěn)步增長的趨勢。由此看來，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平要優(yōu)于全國整體水平。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積在全國增長大環(huán)境中優(yōu)勢明顯，增長幅度高于全國平均水平32個百分點。到了2011年，遼寧省土地購置面積及購置費用增長趨勢跟全國平均水平基本持平。

遼寧省的商品房銷售量增長趨勢只有在2002年和2003年比全國增長速度稍緩慢， 其余各年份基本與全國發(fā)展態(tài)勢保持一致。即便是在金融危機后的2008年，遼寧省商品房銷售增長速度也沒有出現(xiàn)急劇下降的局面，依然實現(xiàn)了6.8%的增長。在辦公樓的銷售方面，遼寧省的銷售面積增速與全國整體水平相比存在一定差異，特別是在2008年全國辦公樓銷售面積急劇下滑的狀態(tài)下，遼寧省卻出現(xiàn)了87.6%的大比例增長，這在全國范圍內(nèi)都是少見的現(xiàn)象。遼寧省的商業(yè)營業(yè)性用房銷售情況與全國整體趨勢相比基本一致，但其波動較大。

開發(fā)資金來源方面，直到2011年，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自于國內(nèi)貸款和自籌資金兩部分，跟全國情況基本一致。

三、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)存在問題

房地產(chǎn)業(yè)屬于集投資、開發(fā)、經(jīng)營為一體的特殊產(chǎn)業(yè)，具有基礎性、風險性等一系列特點。近年遼寧省房地產(chǎn)業(yè)成績突出。不利的一面就是，如此快的發(fā)展速度，難免會出現(xiàn)一些問題。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)近十年發(fā)展過程中市場處于快速發(fā)展階段，商品房價格一路飆升，一直處于上漲趨勢。2012年，全省商品房平均價格為4929元每平方米。此價格對于中低收入家庭來說無疑在購房面前產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟壓力，大部分人只能望房興嘆。伴隨著房地產(chǎn)市場的不斷壯大，其也存在一些如開發(fā)結構大同小異，開發(fā)結構單一，很難同時滿足不同消費者的不同需求以及供應不合理、保障房進展不均衡等問題。

遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，暴露出政府對其項目審批不嚴格以及管理不規(guī)范的問題。其主要問題有如下兩點：第一，個別企業(yè)在政府監(jiān)管不嚴個的情況下擅自修改規(guī)劃；第二，遼寧省房地產(chǎn)市場開發(fā)過程中存在短期行為，對開發(fā)樓盤的周邊環(huán)境造成了很大的破壞。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個特殊行業(yè)在投資上存在很大的風險，隨時會出現(xiàn)開發(fā)商與消費者中間違約的狀況。這些隱患的存在時常會導致銀行不良貸款得發(fā)生，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)金融風險。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊行業(yè)，具有其特定的壟斷特征，其結果直接危及到消費者的利益。一些房地產(chǎn)企業(yè)憑借自己的手段和地位取得了國家資源的占有權和使用權，在市場競爭過程中占有絕對優(yōu)勢。伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理服務質(zhì)量越來越受到消費者的重視，然而，遼寧省目前的整體物業(yè)管理水平還有待進一步提高，物業(yè)管理問題不但沒有得到及時有效的解決，而且一直呈現(xiàn)上升趨勢，出現(xiàn)了糾紛多樣化、復雜化、處理難度大等特點。

四、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策研究

（一）完善土地供應制度，加大土地價格調(diào)控

土地供需結構的協(xié)調(diào)發(fā)展是保證土地市場正常發(fā)展的首要條件，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起著至關重要的作用。目前遼寧省個別城市出現(xiàn)了地價、房價大幅上漲的情況，土地儲備機構應該根據(jù)房地產(chǎn)市場的實際發(fā)展狀況及時規(guī)范土地出讓制度，及時準確的掌握土地投放總量。從市場細分角度著手，適當?shù)恼{(diào)整各類用地的儲備量和供給量，以便化解土地市場供需失衡的問題。一方面，緊縮城市中心房地產(chǎn)開發(fā)用地以及高檔住宅建設用地，對開發(fā)建設高檔住宅從根源上進行控制；另一方面，響應國家號召，堅決落實保障性住房政策，對于建設保障性住房的土地放寬要求，滿足中低收入水平人群的住房要求。

根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，政府應加大對土地價格的調(diào)控力度。著重建設科學合理的價格調(diào)控體系，增加土地交易的透明度和公開性。遼寧省可以根據(jù)國家相關政策進行地價的調(diào)控，比如建立基準地價、出讓底價以及標定地價等。條件允許的情況下，可以參照國外相關成功經(jīng)驗，結合遼寧省的相匹配情況進行進一步的價格體系完善。比如，日本政府每年都在特定的時間里公布官方地價，使得全國人民對當前土地價格一目了然。這種做法有利于政府對土地價格的調(diào)控和管理，同時為土地交易的公平公正提供可靠依據(jù)。

（二）建立房地產(chǎn)價格預警機制

建立完整科學的基準地價體系，是宏觀調(diào)控土地價格的首要任務。政府部門要根據(jù)當?shù)赝恋厥袌霭l(fā)展狀況，適當?shù)恼{(diào)控土地價格和拆遷補償費用等，尤其是高檔住宅的用地規(guī)模。只有以科學的地價體系為支撐，遼寧省房地產(chǎn)土地市場才能健康發(fā)展，土地才能達到高效利用的目標。遼寧省房地產(chǎn)市場存在哄抬價格的現(xiàn)象，針對此問題，政府部門更要加強相關管理。嚴格審查房地產(chǎn)項目價格申報，物價、工商、稅務等部門均應嚴格按章辦事。面對社會經(jīng)濟預期問題，需要政府正確引導消費者的消費理念，形成健康的房地產(chǎn)市場氛圍，引導老百姓樹立正確的購房觀念以及投資理念。

（三）規(guī)范財稅政策及金融市場

完善不同的稅收政策，堅決打擊投機性購房行為，引導居民進行合理的住房消費。財稅手段要保證抑制投資、打擊投機的原則，嚴格控制過度投機行為的發(fā)生。稅收部門要積極研究相關稅收減免政策，根據(jù)實際情況積極調(diào)整，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。政府相關部門要嚴格規(guī)范銀行信貸行為，嚴把信貸門檻。第一，政府要加快完善房地產(chǎn)金融體制，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源渠道。整頓當前房地產(chǎn)金融體制，打破傳統(tǒng)的開發(fā)商過度依靠銀行貸款的格局，鼓勵房產(chǎn)開發(fā)商金融創(chuàng)新，自主融資，給予一定的資金支持。第二，改變目前銀行過度依賴房地產(chǎn)貸款的盈利模式，加強房地產(chǎn)信貸風險管理，避免由于爭相貸款而出現(xiàn)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的過度支持。第三，實行區(qū)別性信貸政策。相關部門可以從房地產(chǎn)開發(fā)商準入條件著手，嘗試實行區(qū)別貸款。第四，積極開展個人首套住房貸款，以便保障二手房市場的穩(wěn)健發(fā)展。遼寧稅務應依托信息管稅新思路，以項目管理為主線，以行業(yè)風險監(jiān)控分析為核心，以重點風險點為抓手，對該行業(yè)進行稅收一體化的規(guī)范化綜合管理和服務，公平行業(yè)納稅環(huán)境。

五、結語

遼寧省房地產(chǎn)業(yè)從2002年以來的整個發(fā)展過程中一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢，即便是在2007年全球金融危機的沖擊下，全省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢也未受到太大影響，依然保持穩(wěn)步上漲狀態(tài)。但是遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在發(fā)展不均衡等問題，在今后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，遼寧省應該著重從土地供應、價格調(diào)控、財稅政策等對策方面認真研究，出臺系列政策舉措，引導我省房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，成為遼寧省經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)增長的中流砥柱。