“官方公布第一年重慶共征收個人住房房產(chǎn)稅近1億元，實(shí)際征收額比這個數(shù)據(jù)還要小。”接近重慶市地稅部門的知情人士對《財經(jīng)》記者表示。

即使按照1億元來計算，這筆收入占重慶地方財政收入的比例也只有0.3‰。 2012年，按照官方的說法重慶征稅1.4億元，比2011年略有增加。

房產(chǎn)稅被外界賦予了多重意義，但如此小規(guī)模的稅收收入，除了制度建設(shè)上的意義外，其他諸如調(diào)整房價等功用還無從談起。政策實(shí)行最初的2011年重慶市房價同比呈下降趨勢，然而2012年開始上漲，今年漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

同時，推行房產(chǎn)稅為地方尋找新的主體稅種的目標(biāo)，目前來看也難以如愿。

在方案設(shè)計方面，重慶市個人住房房產(chǎn)稅政策面臨著修訂。與房產(chǎn)稅征收相適應(yīng)的稅收征管模式也亟待建立。

直接稅考驗(yàn)

按照規(guī)定，重慶的個人住房房產(chǎn)稅征收對象為個人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個人新購高檔住房以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房。其中，高檔住房是指建筑面積、交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含）以上的住房。

按照規(guī)定，重慶市獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價，達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的，稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。

重慶市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人對《財經(jīng)》記者表示，該市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)運(yùn)行平穩(wěn)，政策和操作沒有太大變化，只是征稅標(biāo)準(zhǔn)有所提高。

“上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍”這一標(biāo)準(zhǔn)，兩年多來已經(jīng)兩次調(diào)高。2011年執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為9941元/平方米，2012年調(diào)整為12152元/平方米，今年則漲到12779元/平方米，即高檔住房建筑面積交易單價達(dá)到12779元/平方米以上今年才需繳稅，征稅范圍實(shí)際上有所縮小。

重慶中原地產(chǎn)市場研究部副總監(jiān)孫剛對《財經(jīng)》記者表示，前兩年的政策影響本來就不大，今年的影響則更小。存量房產(chǎn)即lOI6K2apKEurju4D0VZjDrU8JEWYK3kDnuXwX0BRLd4=獨(dú)棟別墅的數(shù)量每年都不會有太大變化，只有三四千套，今年又調(diào)高了新增高檔住宅的征收標(biāo)準(zhǔn)，征稅稅基有所減少。

此前，孫剛曾兩次參加重慶市稅務(wù)部門組織的房產(chǎn)稅政策座談會。他認(rèn)為，重慶出臺房產(chǎn)稅政策的主要目的是抑制高端消費(fèi)，由此政府還提出“低端有保障，中端有市場，高端有抑制”，不過對于重慶來說，高端房產(chǎn)占比很小。

前述接近重慶市地稅部門的知情人士對《財經(jīng)》記者表示，在重慶，地稅部門一直將征收房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)政治任務(wù)來抓，十個局領(lǐng)導(dǎo)都進(jìn)行了區(qū)域包干。重慶主城九個區(qū)征稅，差不多一個局領(lǐng)導(dǎo)包一個區(qū)，一把手主抓最大的區(qū)，也是獨(dú)棟別墅占比最高的區(qū)。

在交易環(huán)節(jié)，對于新購和二手房交易中的高檔住宅征稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以與國土、房管部門攜手在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控，通過將繳納稅款與辦理產(chǎn)權(quán)證書形成統(tǒng)一鏈條的方式進(jìn)行控管。不繳稅，拿不到房產(chǎn)證。

相比之下，對存量獨(dú)棟別墅征稅的難度更大，別墅又是房產(chǎn)稅的征收主體，征收成本相當(dāng)高。獨(dú)棟別墅的房產(chǎn)稅征期是每年10月，繳稅方式分為兩種，一是別墅主人到納稅服務(wù)廳繳稅，二是稅務(wù)部門將流動服務(wù)車開到別墅區(qū)附近現(xiàn)場繳稅。由于一些業(yè)主根本不在重慶，又不能網(wǎng)上繳稅，繳納稅款很不方便。據(jù)了解，為爭取納稅人繳稅，一位稅務(wù)所所長曾專門到機(jī)場接機(jī)。

按照重慶市地稅局的要求，10月征期內(nèi)每天都要延長工作時間，星期六和星期日有專人負(fù)責(zé)征收工作。對部分長期生活在國外專程回國辦理個人住房房產(chǎn)稅事宜的納稅人，稅務(wù)部門安排車輛接送并指定專人陪同辦理。

此前中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院曾組織到重慶進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研人員發(fā)現(xiàn)，2011年全市未繳納房產(chǎn)稅稅款的21戶中，9戶是因?yàn)闊o法取得聯(lián)系；2012年重慶北部新區(qū)未繳稅款的40戶中，三分之一的戶數(shù)是由于聯(lián)系不上。

這也暴露出目前稅收征管模式的尷尬。中國稅收征管模式的特點(diǎn)是自行申報，集中征收，這種模式比較適合以間接稅為主體稅種的稅制結(jié)構(gòu)和以企業(yè)為納稅主體的管理狀況，而對于直接從居民手中征稅則顯得困難重重。

前述知情人士表示，目前房產(chǎn)稅的征收率還比較高，第一年99%，第二年96%，這些別墅的主人絕大多數(shù)是企業(yè)主，“跑得了和尚跑不了廟”，他們總要和稅務(wù)部門搞好關(guān)系。將來一旦拓寬稅基，稅務(wù)部門依靠人海戰(zhàn)術(shù)進(jìn)行管理必將面臨更大的挑戰(zhàn)。

方案設(shè)計缺陷

從法律上講，由于地方的“下位法”違反了國務(wù)院的“上位法”，稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅有時只能“連哄帶騙”。納稅人如果拒不繳稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有辦法進(jìn)行制約。2012年北部新區(qū)沒有繳稅的40戶中，就有三分之一的住戶拒絕納稅。

對拒繳納稅人強(qiáng)制執(zhí)行是保障稅收應(yīng)收盡收的關(guān)鍵?，F(xiàn)行《稅收征管法》規(guī)定對不履行納稅義務(wù)的納稅人，可以采取保全措施和強(qiáng)制執(zhí)行措施，然而其客體僅限于從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人，不包括個人納稅人。由于缺少法律支撐，對這些居民不能從個人存款中扣繳稅款、滯納金及罰款，更不能像西方國家那樣對應(yīng)稅房產(chǎn)進(jìn)行拍賣和變現(xiàn)。

同時，在方案設(shè)計方面，也存在亟待修正的問題。

房產(chǎn)稅的征收特點(diǎn)應(yīng)該是寬稅基、低稅率，但目前重慶方案卻是窄稅基。與窄稅基相匹配的應(yīng)該是高稅率，目前的政策卻是窄稅基，低稅率。

前述知情人士表示，計稅依據(jù)也存在不合理之處。存量獨(dú)棟別墅的計稅依據(jù)是原始交易價格而非評估價格。舉例來說，如果一棟別墅購于2001年，當(dāng)時別墅均價只有2000元/平方米，加上180平方米的面積扣除，應(yīng)繳稅款極少。相對來說，這對2011年之后新購的高檔住房不公平，由于房價高企，且減免面積只有100平方米，高檔房業(yè)主繳稅還要高于獨(dú)棟別墅，而它對土地的占用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及別墅。

中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院房產(chǎn)稅調(diào)研組發(fā)現(xiàn)，重慶市70%的獨(dú)棟別墅交易時間多在2009年重慶市房價普漲之前，交易單價不高。

另外，按戶減免產(chǎn)生的人均稅負(fù)差異也很大。試點(diǎn)政策規(guī)定，獨(dú)棟別墅和高檔住房都是按戶減免面積，這使得價格和結(jié)構(gòu)相同的住宅，成員多的家庭與成員少的家庭人均稅負(fù)很不均衡。比如同價同房型的兩個應(yīng)稅家庭，一戶六口人，另一戶三口人，同樣按照高檔住宅的扣除標(biāo)準(zhǔn)100平方米的面積扣除，雖然兩戶承擔(dān)的稅負(fù)完全相同，但人均稅負(fù)后者卻是前者的2倍。

2012年，重慶市在房產(chǎn)稅征管過程中還遇到了“類獨(dú)棟別墅”的問題。調(diào)研組發(fā)現(xiàn)，對2011年稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有征稅的部分聯(lián)排別墅，2012年國土房管部門根據(jù)房產(chǎn)性質(zhì)將部分房產(chǎn)重新鑒別為“類獨(dú)棟別墅”，稅務(wù)部門把它們納入了應(yīng)稅房產(chǎn)的范圍，而本區(qū)域存在的同類房產(chǎn)，由于國土房管部門尚未鑒別，沒有納入征稅范圍。這種政策執(zhí)行中的滯后現(xiàn)象，也存在爭議。

制度破冰之后

根據(jù)調(diào)研情況，中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院的安體富、葛靜和陳宇三位學(xué)者建議，房產(chǎn)稅改革應(yīng)該分為三個階段。第一階段，選擇特別有代表性的地區(qū)按照幾種模式進(jìn)行試點(diǎn)；第二階段，選擇三個到四個城市進(jìn)行試點(diǎn)后，盡快總結(jié)經(jīng)驗(yàn)推動房產(chǎn)稅的人大立法，規(guī)范房產(chǎn)稅的法律制度；第三階段，給地方充分的稅權(quán)空間。

由于房產(chǎn)稅有潛力成為地方的主體稅種，所以在中央政策布局下，具體的實(shí)施細(xì)則可以由地方政府設(shè)計。比如中央決定房產(chǎn)稅稅率范圍，地方根據(jù)實(shí)際情況確定具體稅率和減免政策。

另外，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的同時，要營造納稅人直接繳納稅款的文化環(huán)境，逐步完善適合房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)代稅收征管模式。對于納稅人拒不申報納稅的問題，建議盡快啟動《稅收征管法》的修訂，增加對拒絕納稅的居民納稅人強(qiáng)制執(zhí)行措施的相應(yīng)條款。

從目前正在向社會公開征求意見的《稅收征收管理法修正案（征求意見稿）》來看，稅收征管將由目前的主要面向企業(yè)納稅人，開始擴(kuò)展到個人納稅人。意見稿新增了“個人納稅人應(yīng)當(dāng)在居住地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記”和“稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)建立納稅人識別號制度”的規(guī)定。對此中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文表示，增加針對個人納稅人的條款，主要考慮是接下來加強(qiáng)對個人住房房產(chǎn)稅、個人所得稅和遺產(chǎn)稅等直接稅的征管。增加上述條款后，稅務(wù)部門強(qiáng)制執(zhí)行的范圍就擴(kuò)大到個人納稅人。

接近財政部的相關(guān)人士表示，重慶、上海兩地的改革試點(diǎn)已進(jìn)行了兩年多，由于既沒有使兩地房價急速下跌，也沒有帶來大量的財政收入，社會上出現(xiàn)了房產(chǎn)稅試點(diǎn)成效不大的質(zhì)疑。其實(shí)，房產(chǎn)稅的效果要結(jié)合政策出臺的初衷及具體設(shè)計情況來評判。兩地房產(chǎn)稅政策設(shè)計的著眼點(diǎn)并非在于稅收收入，而在于健全財產(chǎn)稅體系和遏制住房投機(jī)炒作。

而今在征收范圍較狹窄、稅率較低的情況下，寄希望房產(chǎn)稅對增加財政收入和降低房價起到立竿見影的顯著作用，是不切實(shí)際的。

實(shí)際上，重慶、上海兩地試點(diǎn)的最大成效在于“制度破冰”。將個人非經(jīng)營用房產(chǎn)納入征收范圍，意味著構(gòu)建合理的房產(chǎn)稅體系邁出實(shí)質(zhì)性的一步。雖然短期內(nèi)房產(chǎn)稅改革增加收入、降低房價等方面的效果不是很明顯，但在制度建構(gòu)方面，兩地試點(diǎn)所體現(xiàn)出來的制度導(dǎo)向影響深遠(yuǎn)。隨著試點(diǎn)方案的不斷完善和后續(xù)改革的推進(jìn)，其在增加地方財政收入、保障房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行、調(diào)節(jié)收入分配等方面，將不斷發(fā)揮作用。

盡管房產(chǎn)稅改革已經(jīng)邁出實(shí)質(zhì)性一步，但未來的路，仍然很長。