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        又見土地盛宴

        2013-12-29 00:00:00翁仕友李茹君
        財經(jīng) 2013年25期

        截至今年 8 月底,北京、上海等城市土地出讓收入已突破千億元,土地市場旺盛需求可見一斑。

        8月,北京亦莊新城的地價再創(chuàng)新高,每平方米突破2萬元,這意味著3年-5年后,每平方米的房價將達到4萬元。

        以北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心區(qū)的亦莊新城,是北京東部發(fā)展帶的重要節(jié)點和重點發(fā)展的新城之一。由于位處開發(fā)相對滯后的東南五環(huán)外,對于在市中心的上班族而言,這座新城似乎并非理想的選擇,但是這并不影響房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情。

        8月14日,北京市國土局集中出讓四宗地塊,其中包括亦莊新城的兩塊地。十多家知名房地產(chǎn)企業(yè)參與競拍,前后數(shù)十次舉牌,近50%的溢價率,證明了房地產(chǎn)企業(yè)對亦莊新城的信心,以及對北京房價繼續(xù)看漲的判斷。

        此次拍賣的地塊均屬“六通一平”的熟地,已有一定配套設(shè)施,后期開發(fā)成本相對較低。在亦莊新城Ⅱ-1街區(qū)兩地塊的現(xiàn)場競價環(huán)節(jié),競拍相當激烈,最終融創(chuàng)與葛洲壩聯(lián)合體以20.4億元加配建8.25萬平方米限價房的出價,將B01R1-1地塊收入囊中,溢價率49.45%。

        隨后,該聯(lián)合體又以20.8億元配建9.15萬平方米限價房奪得毗鄰的B02R1地塊,溢價率為49.1%。

        賣地成為地方政府的“第二財政”,僅次于稅收收入,因此,地方各級政府樂見地價的飆升。截至今年8月底,北京、上海等城市土地出讓收入已突破千億元,土地市場旺盛需求可見一斑。

        8月14日,北京市國土局出讓的四宗地塊實現(xiàn)土地出讓收入67.2億元。8月27日,房山區(qū)三宗地塊遭遇房地產(chǎn)企業(yè)哄搶,一日土地出讓收入53.65億元。截止8月底,北京市土地出讓金已經(jīng)過千億元,達1036.92億元。

        2013年上半年,土地市場已不同于一年前的冷清局面。當時房地產(chǎn)企業(yè)拿地謹慎,觀望情緒濃厚,這直接導致各地土地出讓金收入銳減。但到了2012年末土地市場開始升溫。

        全國城市地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù),證明了土地市場過熱的結(jié)論。截至2013年二季度,全國綜合地價環(huán)比增長率連續(xù)五個季度加速上升,同比增長率也連續(xù)三個季度加速上漲。

        最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,除工業(yè)用地,各類用地價格同比增幅已超過5%。中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松認為,如果以近十年來的地價變化曲線為參考進行判斷,當前地價整體漲勢再次步入了較高位運行區(qū)。

        據(jù)報道,隨著土地征收成本提高,近期多個地方政府醞釀上調(diào)基準地價。此舉可能抬高未來土地出讓底價,進而為地價乃至房價的上漲提供動力。

        “雙熱”局面

        “現(xiàn)在來看,‘國五條’的實施效果并未達到預(yù)期?!北本┦幸晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理告訴《財經(jīng)》記者。

        2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定調(diào)控房地產(chǎn)市場的五項政策措施(即“國五條”),會議重申了堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策,堅決打擊投資投機性購房,同時要求各地公布年度房價控制目標。北京市被認為是執(zhí)行“國五條”最嚴格的省市,頗有諷刺意味的是,北京恰恰又是房價同比上漲最快的城市。

        國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,2013年7月北京市新建住宅價格同比上漲18.3%,漲幅居全國之首。

        房價上漲并非北京一地之現(xiàn)象。

        和去年同期相比,今年7月全國70個大中城市新建商品住宅價格上漲的有69個,下降的城市僅1個;二手住宅價格上漲的有67個,下降的城市只有3個。

        “這十年房地產(chǎn)調(diào)控,越調(diào)控房價越高,最根本原因是方向錯了,就是政府只在需求端調(diào)控?!鄙鲜龇康禺a(chǎn)企業(yè)負責人介紹說,現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控采取了很多極端做法,比如限購、限價、限開盤等,但實際上是控制不住房價的,因為不可能永遠限制,一旦稍有放松房價就會反彈。

        在他看來,供給端沒有做好才是問題的根源。土地是政府財政收入的一大重要支柱,政府壟斷了土地一級市場開發(fā),同時限制土地供給。由此帶來住宅供給沒有增加,旺盛的需求特別是剛性需求得不到滿足也就在所難免。

        和樓市一樣熱的是國內(nèi)土地市場。

        2013年二季度,全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3226元/平方米,商服、住宅、工業(yè)地價分別為6044元/平方米、4799元/平方米和684元/平方米。在對數(shù)據(jù)進行比較后會發(fā)現(xiàn),全國綜合地價環(huán)比增長率已經(jīng)連續(xù)五個季度加速上升,同比增長率也連續(xù)三個季度加速上漲。

        房地產(chǎn)企業(yè)拿地愿望強烈,直接導致了土地市場高溢價率攀升。

        中國城市地價監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至2013年6月30日,二季度上報異常交易地塊115宗,而去年同期為50宗;溢價率方面,2013年二季度上報異常交易地塊平均溢價率142%,比上一季度上升了22個百分點,比去年同期下降了20個百分點。

        國內(nèi)經(jīng)濟增長不斷下行,而土地市場和樓市卻異?;馃?,這種反差成為中國經(jīng)濟一道特別的景色。

        一位資深研究人員介紹說,今年前五個月,國內(nèi)商業(yè)銀行信貸增長過快,市場上流動性寬裕,這使得房地產(chǎn)企業(yè)有更多資金拿地。同時,今年上半年外資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金增加也是重要原因之一。

        此外,業(yè)界對國家著力推行的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略看好,認為它將促使土地需求增加,因而提前儲備土地。

        趙松認為,今年三季度預(yù)計地價仍將呈向上趨勢。因為經(jīng)濟雖有放緩,但仍處于平穩(wěn)區(qū)間,而土地等不動產(chǎn)本身具有一定的價值穩(wěn)定性、連續(xù)性,除非宏觀經(jīng)濟環(huán)境遇強烈的變動,否則其價格走勢不會即刻轉(zhuǎn)向,這也是很多人把房、地等不動產(chǎn)看作最穩(wěn)定的投資產(chǎn)品的原因之一。

        同時,各地落實“國五條”的意愿并不強烈,導致政策與預(yù)期效果相差甚遠。加上近年來,各地不斷加大投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),區(qū)域地塊地價上升在所難免。

        多位受訪的業(yè)內(nèi)人士認為,目前中央和地方受困于10多萬億元的地方債,在財政收入減少的情況下,土地出讓收益是地方償還債務(wù)的最重要來源。因而,土地市場短期難以降溫。

        價格之謎

        根據(jù)國土資源部安排,2013年全國住房用地計劃供應(yīng)15.08萬公頃,其中保障安居工程用地4.15萬公頃,商品住房用地10.92萬公頃。這比2012年的用地計劃供應(yīng)量減少了2.18萬公頃,同比降幅為12.6%。用地供應(yīng)量的減少在一定程度上推高了地價的上漲,進而形成了房價的上漲壓力。

        根據(jù)中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)數(shù)據(jù),2013年二季度,一線城市北京、上海、廣州、深圳住宅類地價平均水平分別為1.4124萬元/平方米、2.5335萬元/平方米、1.9661萬元/平方米、2.9132萬元/平方米。那么,地價占房價的比重究竟有多大?

        關(guān)于地價房價比,趙松供職的機構(gòu)每年開展一次基于當年銷售的樓盤的具體調(diào)查。

        “這幾年這一數(shù)值變化不大,一直在百分之二十幾左右波動,去年略有提高,因為我們調(diào)查的樓盤售價是上半年的,而去年上半年房價總體漲幅是降的,下半年才開始明顯上漲,但也沒達到30%?!壁w松告訴《財經(jīng)》記者。

        基于實際成本調(diào)查測算地價房價比,由于其對應(yīng)的價格時點不同,其變化原因復(fù)雜,不宜簡單評論高低,且并非越低越好,比如,地價是項目取得土地時的價格,為固定不變的,但現(xiàn)時市場房價降了,則地價房價比會上升。

        由于房產(chǎn)項目開發(fā)需要3年-5年,因而當期地價就成了三五年后新建商品住宅銷售價的成本。

        北京市一家房地產(chǎn)企業(yè)負責人介紹說,該公司曾在北京市中心開發(fā)一個公建項目,地價約為3.8萬元/平方米,由于具有產(chǎn)業(yè)引導性質(zhì),因而銷售價格低于同類商業(yè)開發(fā)項目水平,最后銷售價格約6萬元/平方米。

        據(jù)其介紹,6萬元/平方米的價格中,拆遷成本占40%左右,政府的土地出讓金和稅費占30%,建安成本和銀行利息占15%-16%,企業(yè)利潤在12%-15%之間。

        “這還不是一個市場化的項目,如果是,政府收入這塊會更高?!痹谶@位地產(chǎn)界人士看來,政府所收的稅費收入遠遠超過企業(yè)所賺,政府是這個項目的最大受益人。

        擁有土地一級市場開發(fā)壟斷權(quán)的地方政府,集“裁判員”與“運動員”于一身,通過土地儲備,按照計劃和自我設(shè)定的節(jié)奏供應(yīng)土地。和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比,政府對地價漲跌的影響更大。

        目前,各地城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金主要來自征收土地的“招拍掛”,2012年全國土地出讓收入2.69萬億元,凈收益預(yù)計超過8000億元。而這已成為地方政府,尤其是東部地區(qū)地方政府一個非常重要的收入渠道。

        進入2013年,各地土地出讓金收入不斷攀高。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,上半年前十名城市的土地出讓金近4618億元,同比去年同期1754億元增長近263%,部分城市半年土地出讓收入超過2012年全年。

        “地方政府賣地生財?shù)捏w制機制不破除,地價和土地出讓收入上漲這些問題是無解的。”中國土地學會一位專家說。

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