張 鍔 鄭 寅 張 波

普洛斯物流園

地球村已不僅是個(gè)理念而是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。中國經(jīng)濟(jì)已融入了全球化的供應(yīng)鏈之中，既是最大的生產(chǎn)基地，也是最大的消費(fèi)基地，而這其中供應(yīng)鏈的保障支持服務(wù)就是物流。無怪乎全國主要經(jīng)濟(jì)圈中的物流園建設(shè)是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍與否的標(biāo)志。在這一片物流園的建設(shè)熱潮中，規(guī)劃作為前期土地利用和市政建設(shè)的主要依據(jù)。然而由于我們發(fā)展的速度太快，又缺乏這方面的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范，在這當(dāng)中難免會有遺憾和不足。結(jié)合無錫西站物流園規(guī)劃項(xiàng)目，采用研究解析式的規(guī)劃方法，通過對物流園中的倉儲用地構(gòu)成比例和倉儲用地基本單元研究，以期發(fā)掘這個(gè)行業(yè)中的一般規(guī)律，為物流園的規(guī)劃提供一個(gè)比較科學(xué)的方法和依據(jù)，同時(shí)也希望為今后的物流園規(guī)劃做一個(gè)較合理的參考案例。

1 當(dāng)下物流園區(qū)的發(fā)展趨勢及規(guī)劃中遇到的問題

隨著時(shí)代的發(fā)展，從1970年代日本的物流園開始，物流園的類型劃分也從單一的以依靠交通樞紐的大宗貨物倉儲和運(yùn)輸為主的物流園，到各種分類的特殊性物流園，如大宗生產(chǎn)資料鋼材物流園、生活資料集散為主的物流園等。而發(fā)展到1980年代，以德國為代表的，伴隨著物流中心產(chǎn)生的，以物流服務(wù)等第三方物流為標(biāo)志的多功能綜合性物流園出現(xiàn)。目前，伴隨著電子商務(wù)的興起，物流的發(fā)展分類也由傳統(tǒng)的類型，朝著圍繞B to B和B to C的業(yè)務(wù)模式為代表的方向轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的物流園開發(fā)模式都在面臨著新的挑戰(zhàn)。如何規(guī)劃建設(shè)以適應(yīng)新的模式的需要，對于前期用地布局的綜合考慮和未來發(fā)展的彈性預(yù)留，是當(dāng)前物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)著重考慮的。運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化、彈性化、組合化這“四化”為模式的規(guī)劃方法，是適應(yīng)物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的主要發(fā)展趨勢。

在無錫西站物流園規(guī)劃項(xiàng)目中，經(jīng)過前期項(xiàng)目定位策劃和功能的研究，確定5平方公里的園區(qū)為無錫西區(qū)省級綜合物流園（圖1-圖4）。其中包含有內(nèi)陸港區(qū)和鐵路的多式聯(lián)運(yùn)倉儲片區(qū)，生產(chǎn)資料、交易市場以及電子商務(wù)的綜合性物流倉儲區(qū)。在規(guī)劃項(xiàng)目的研究中，逐步發(fā)現(xiàn)物流園的發(fā)展模式也向二極發(fā)展，即綜合性和特殊性的方向。綜合性物流園，是在傳統(tǒng)物流園基本要素的基礎(chǔ)上，增加了管理平臺、商業(yè)設(shè)施、生產(chǎn)加工、交易市場以及多種輔助功能的以物流為基礎(chǔ)的多功能開發(fā)園區(qū)。特殊性物流園則是結(jié)合物流對象的特殊性而形成的，如以運(yùn)輸方式為特點(diǎn)的，以同類貨物為聚集和集散的，以特殊地理區(qū)位為主的。

在現(xiàn)代物流園用地規(guī)劃中，首先要面對的是功能布局中的倉儲用地構(gòu)成比例及其單元地塊劃分大小的問題，到底什么比例和單元尺度為適？針對這個(gè)問題，在采用了對典型樣本分析研究的基礎(chǔ)上，得出基本數(shù)據(jù)，作為解決用地規(guī)劃中土地利用的合理性和標(biāo)準(zhǔn)化的技術(shù)手段。經(jīng)過對各個(gè)樣本物流園倉儲用地的數(shù)據(jù)分析，就可以對整個(gè)物流園區(qū)的功能板塊進(jìn)行靈活彈性化的組合。通過優(yōu)化的交通組織，將各個(gè)功能單元用地，根據(jù)功能定位像安裝電腦主板一樣按比例進(jìn)行總體布局。以下將以幾個(gè)樣本為分析對象來研究，樣本的采集是基于同類或相似功能的物流園的數(shù)據(jù)，將研究范圍制定在綜合性物流園和多式聯(lián)運(yùn)物流園中。

圖1 無錫西站物流園鳥瞰圖

圖2 無錫西站物流園建成圖

圖3 無錫西站物流園總平面圖

圖4 無錫西站物流園用地圖

2 易于彈性化和組合化的倉儲用地構(gòu)成比例分析

首先，綜合性物流園區(qū)倉儲用地構(gòu)成比例采用4個(gè)樣本分析。（1）上海臨港普洛斯國際物流園。物流園包含倉庫用地、堆場用地、保稅區(qū)用地、發(fā)展預(yù)留用地及其他用地面積。其中，倉儲用地面積約占總用地面積的38%，而倉庫用地面積與堆場用地面積比值約為4∶1。（2）上海西北綜合物流園槎浦物流基地。其性質(zhì)屬陸路口岸型物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集其他多種物流服務(wù)于一體的集散型綜合性物流基地。物流園主要包含生活區(qū)用地、倉庫用地、工業(yè)用地。基地倉儲用地面積約占總用地面積的55%。其中，倉庫用地面積與堆場面積比值約為9∶1。（3）法國圖盧茲物流集中區(qū)。主要包含倉庫用地、堆場用地及部分發(fā)展預(yù)留用地。園區(qū)倉儲用地面積約占總用地面積的43%。其中，倉庫用地面積與堆場面積比值約為9∶1。（4）加拿大多倫多機(jī)場物流園主要片區(qū)。主要包含倉庫用地、堆場用地、工業(yè)用地。園區(qū)倉儲用地面積約占總用地面積的45%（圖5）。其中，倉庫用地面積與堆場面積比值約為9∶1（圖6）。通過上述各項(xiàng)綜合性物流園的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出表1。

雖然，國內(nèi)外物流效率、物流網(wǎng)絡(luò)體系不盡相同，但通過對比分析，依舊能從中發(fā)現(xiàn)共同點(diǎn)。綜合上述4個(gè)樣本統(tǒng)計(jì)分析，表明倉儲用地占總用地的較為合理的比例在38%—55%范圍內(nèi)，倉庫用地與堆場用地面積比值較為合理的范圍為9∶1到4∶1之間。

其次，多式聯(lián)運(yùn)物流園區(qū)倉儲用地構(gòu)成比例采用了5個(gè)樣本分析。（1）上海北郊站中鐵物流。主要包含倉庫用地、堆場用地及火車站交通用地。其中，上海北郊站中鐵物流倉儲用地面積約占總用地面積的39%，倉庫用地面積與堆場用地面積比值約為3∶2。（2）上港集箱浦東物流園區(qū)。主要包含倉庫用地、堆場用地。其中，倉儲用地面積約占總用地面積的46%。倉庫用地面積與堆場用地面積比值約為1∶1。（3）上海集裝箱軍工路碼頭。主要包含倉庫用地、堆場用地、工業(yè)用地。其中，倉儲用地面積約占總用地面積的37%，倉庫用地面積與堆場用地面積比值約為3∶7。（4）德國不來梅物流東區(qū)。主要包含倉庫用地、堆場用地、火車站交通用地。其中，倉儲用地面積約占總用地面積的35%（圖7），倉庫用地面積與堆場用地面積比值范圍約為2∶1（圖8）。（5）日本大阪南港東南貨運(yùn)區(qū)。主要包含倉庫用地、堆場用地。其中，倉儲用地面積約占總用地面積的43%，倉庫用地面積與堆場用地面積比值約為2∶1。通過上述各項(xiàng)多式聯(lián)運(yùn)物流園區(qū)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出表2。

分析表明多式聯(lián)運(yùn)物流園區(qū)倉儲用地構(gòu)成比例占總用地較為合理的比例范圍控制在35%—46%。通過5個(gè)樣本統(tǒng)計(jì)，倉庫用地與堆場用地面積比值浮動性較大，表明各園區(qū)主要發(fā)展側(cè)重點(diǎn)都有所區(qū)別，平均范圍約為1∶1至2∶1左右。

經(jīng)過對綜合性物流園區(qū)與多式聯(lián)運(yùn)物流園區(qū)統(tǒng)計(jì)分析，倉儲用地占總用地的比例約為35%—55%范圍，采取截尾均值算法得出，倉儲用地占總用地的比例約為40%較合適，亦可根據(jù)實(shí)際情況在一定范圍內(nèi)作彈性調(diào)整。相對兩類物流園區(qū)倉庫用地與堆場用地比值的浮動性，每個(gè)物流園區(qū)功能側(cè)重點(diǎn)都有所不同，園區(qū)應(yīng)針對相關(guān)實(shí)際情況組合布局。

表1 綜合性物流園區(qū)倉庫用地面積與堆場用地面積配比統(tǒng)計(jì)表 hm2

圖5 多倫多機(jī)場物流園區(qū)倉儲用地面積占總用地面積比值

圖6 多倫多機(jī)場物流園區(qū)倉庫用地面積與堆場用地面積比值

圖7 不來梅物流東區(qū)倉儲用地面積占總用地面積比值

圖8 不來梅物流東區(qū)倉庫用地面積與堆場用地面積比值

3 易于標(biāo)準(zhǔn)化和模塊化的倉儲用地單元尺度的分析

首先，綜合性物流園采用了4個(gè)同樣的樣本分析。（1）法國圖盧茲物流集中區(qū)。其由眾多的物流企業(yè)集聚而成。地塊在使用中出現(xiàn)了3種情況，其一是數(shù)個(gè)小型物流企業(yè)共同使用一 塊（180—300）m×（150—180）m，面積為2.7—5.4hm2左右，平均面積為4hm2左右的小型單元。其二是一個(gè)中型企業(yè)單獨(dú)使用一塊平均面積為4hm2左右的小型單元。最后是一個(gè)大型企業(yè)單獨(dú)使用一塊300m×400m平均面積為12hm2左右的基本單元。（2）上海臨港普洛斯國際物流園。美國普洛斯集團(tuán)作為工業(yè)物流的領(lǐng)頭人，以其標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了覆蓋全球的物流網(wǎng)絡(luò)。其統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化的用地規(guī)模能成為一個(gè)有效的研究對象。在上海臨港普洛斯國際物流園中，倉儲用地為（300—400）m×（300—400）m，面積為9—16hm2左右，平均面積為13hm2左右的基本單元。（3）上海西北綜合物流園槎浦物流基地。園區(qū)內(nèi)部也是由眾多物流企業(yè)集聚而成?；剡吘壍貐^(qū)被劃分為多個(gè)200m×100m，面積為2hm2左右的小型單元?；貎?nèi)主要地塊則劃分為（300—400）m×（200—500）m，面積為6—20hm2左右，平均面積為13hm2左右的基本單元。（4）加拿大多倫多機(jī)場物流園主要片區(qū)。研究的基地位于多倫多機(jī)場物流區(qū)，由各類物流企業(yè)入住，基地沿鐵路線的一側(cè)地區(qū)被劃分為多個(gè)150m×250m，面積為4hm2左右的小型單元?；貎?nèi)主要單元塊則劃分為（350—400）m×（300—450）m，面積為11—18hm2左右，平均面積為14hm2左右的基本單元。另據(jù)對英國配送中心用地規(guī)模的研究，區(qū)域性配送中心用地約為1.1—11.5hm2，如英國的大型連鎖超市SAFEWAY，其配送中心占地一般在2.3—4.6hm2。通過上述各項(xiàng)綜合性物流園的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出表3。

表2 多式聯(lián)運(yùn)物流園區(qū)倉庫用地、堆場用地面積配比統(tǒng)計(jì)表 hm2

經(jīng)過表3數(shù)據(jù)的對比，能夠?qū)π⌒蛦卧K及基本單元模塊的尺度推測出一個(gè)可合理利用的范圍：小型單元用地面積范圍為2—3hm2；基本單元用地面積范圍為12—13hm2。

其次，多式聯(lián)運(yùn)物流園也采用了同樣4個(gè)樣本分析。（1）德國不來梅物流園。研究區(qū)域?yàn)閳@區(qū)中港區(qū)與鐵路倉儲運(yùn)輸區(qū)。港區(qū)：平均每個(gè)小型堆場為400m×100m，面積為4hm2左右的單元。每個(gè)泊位由2個(gè)小型單元組成400m×200m，面積為8hm2左右的基本單元。鐵路運(yùn)輸區(qū)：用地單元根據(jù)鐵路設(shè)計(jì)現(xiàn)狀，因地制宜地劃分為300m×100m，面積為3hm2左右的基本單元。（2）上海主要物流樞紐之一的北郊站中鐵物流園區(qū)。園區(qū)內(nèi)平均每個(gè)小型倉儲地塊為250m×100m，面積為2.5hm2左右的小型單元。鐵路沿線單側(cè)卸貨區(qū)域劃分為3個(gè)基本段，平均每段對應(yīng)2個(gè)小型單元，組成一個(gè)250m×200m，面積為5hm2左右的基本單元。（3）上海軍工路碼頭集裝箱物流區(qū)。港區(qū)內(nèi)鐵路專用線與上海鐵路運(yùn)輸線相貫通，是具有水運(yùn)、鐵路聯(lián)運(yùn)能力的現(xiàn)代化綜合性碼頭。港區(qū)：平均每個(gè)小型堆場為200m×100m，面積為2hm2左右的小型單元。每個(gè)泊位由兩個(gè)小型單元組合成為200m×250m，面積為5hm2左右的基本單元。內(nèi)部倉儲區(qū)：平均每個(gè)獨(dú)立堆場為300m×200m，面積為6hm2左右的基本單元。（4）大阪物流園南港東南區(qū)。港區(qū)堆場平均每個(gè)小型單元為140m×70m，面積為1hm2左右，每個(gè)泊位由4個(gè)小型單元組合成為140m×280m，面積為4hm2左右的基本單元。港區(qū)倉儲平均每個(gè)集中倉儲單元地塊為（280—350）m×（150—200）m，面積為4—7hm2，平均面積為5hm2左右的基本單元。上述各項(xiàng)多式聯(lián)運(yùn)型物流園的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，詳見表4。

表3 綜合物流園小型單元及基本單元模塊統(tǒng)計(jì)表 hm2

表4 多式聯(lián)運(yùn)型物流園的小型單元及基本單元模塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表 hm2

由于國內(nèi)外在貨運(yùn)系統(tǒng)、運(yùn)輸單位及自然條件等方面存在一定的不同，導(dǎo)致國內(nèi)外多式聯(lián)運(yùn)型物流園倉儲用地中基本模塊單元面積數(shù)據(jù)的差異。但是，通過數(shù)據(jù)上的比較，還是能夠在基本單元模塊的尺度上總結(jié)出一個(gè)可合理利用的范圍：小型單元用地面積范圍為2—3hm2；基本單元用地面積范圍為5—6hm2。當(dāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地規(guī)整時(shí)，能夠根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)際情況來制定基本單元的數(shù)量，當(dāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地不規(guī)整時(shí)，能夠通過小型單元與基本單元的組合，使地塊的利用率最大化。

通過對兩種不同類型的物流園區(qū)的研究，基本可以導(dǎo)出符合其一般特征的模塊化數(shù)據(jù)。結(jié)合規(guī)劃區(qū)本身的物流量和周邊交通情況的分析，決定出倉儲用地單元的數(shù)量集，并通過標(biāo)準(zhǔn)化的方式組織用地單元模塊，使倉儲區(qū)地塊的土地利用劃分能夠標(biāo)準(zhǔn)化、合理化，便于規(guī)劃方法操作上的簡單易行。

4 物流園區(qū)用地規(guī)劃方案的后期數(shù)據(jù)評估方法簡介

通過上述“四化”的方法再結(jié)合交通規(guī)劃，對物流園區(qū)的幾個(gè)土地利用總體功能布局的比較規(guī)劃方案出來后，就需要通過特定的模型來對用地規(guī)模和倉儲地塊大小的合理性進(jìn)行評估，以便于優(yōu)化和確定可行的實(shí)施方案。其一，對用地規(guī)模評估的模型目前普遍采用的有：

S=Li1 i2a/365

S——物流園區(qū)建設(shè)總面積，單位為m2

L——預(yù)測規(guī)劃目標(biāo)年份的社會物流總量，單位為104t

i1——規(guī)劃目標(biāo)年份第三方物流市場占全社會物流市場的比例系數(shù)

i2——規(guī)劃目標(biāo)年份第三方物流通過物流園區(qū)發(fā)生的作業(yè)量占第三方物流全部物流作業(yè)量的比例系數(shù)

a——單位生產(chǎn)能力用地參數(shù)，單位為m2/t

其二，對于規(guī)劃方案中倉儲地塊大小測評的方法有，通過專門的統(tǒng)計(jì)分析軟件（SPSS、EXCEL等）、REA模型等定量分析方法和定性分析方法（SCP模型）相結(jié)合的技術(shù)，根據(jù)調(diào)研中收集到的數(shù)據(jù)資料，綜合考慮實(shí)際情況，得出物流園區(qū)現(xiàn)實(shí)和潛在的物流需求量，對于規(guī)劃方案布局中的倉儲用地單元面積和組合方式進(jìn)行校核。在此基礎(chǔ)上，再采用在布局設(shè)計(jì)領(lǐng)域極其廣泛運(yùn)用的由美國的Richard.Muther于20世紀(jì)60年代創(chuàng)立的SLP方法，對布局進(jìn)行優(yōu)化分析。SLP方法設(shè)計(jì)物流園區(qū)平面布置時(shí)主要包括物流作業(yè)區(qū)域的布置、輔助活動區(qū)域的布置和置入修正區(qū)域面積三大部分的布置設(shè)計(jì)，其方法中的5個(gè)基本要素是：P產(chǎn)品；Q產(chǎn)量；R生產(chǎn)路線；S輔助部門；T時(shí)間安排。經(jīng)過對上述方案的定量定性分析評估和推導(dǎo)的“四化”規(guī)劃，可以產(chǎn)生出一個(gè)比較科學(xué)合理的物流園區(qū)規(guī)劃布局。

5 結(jié)語

綜上所述，在對物流園區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃時(shí)，只有綜合考慮各組成部分，合理配置，才能實(shí)現(xiàn)物流系統(tǒng)的整體功效。物流園區(qū)規(guī)劃中的用地規(guī)模和布局是目前規(guī)劃當(dāng)中無法明確的問題，而往往是以開發(fā)者和管理者的主觀臆斷為主，造成土地資源的浪費(fèi)。結(jié)合在無錫西站物流園實(shí)際規(guī)劃項(xiàng)目中，通過對物流園中的倉儲用地構(gòu)成比例及其用地基本單元研究，運(yùn)用解析研究的“四化”規(guī)劃方法，在以往缺少物流園區(qū)規(guī)劃的技術(shù)手段和數(shù)據(jù)支持的情況下，對物流園區(qū)的基本組合和功能單元的規(guī)律有了一定深度的認(rèn)識，避免了以往僅憑空間規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)等傳統(tǒng)技術(shù)手段來做專業(yè)程度較獨(dú)特的物流園規(guī)劃，為規(guī)劃的科學(xué)性提供了一個(gè)新的方向。Europe[J]. Transpoworld，2003（1）：58-60.

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